臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第910號
原 告 張沁玲
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 鍾吳華娣
訴訟代理人 李昌明律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國102 年8 月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加 他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受 判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第 1 款、第2 款、第3 款、第7 款及第2 項復有明文規定。本 件原告原以被告吳錦雲、鍾吳華娣、吳華香及吳錦富等四人 無權占有其所有之系爭土地，乃起訴請求㈠被告應將座落於 原告所有高雄市○○區○○段000000號土地上如附圖所示之 地上物拆除（實際座落位置面積待測量），清除地上簡易浴 廁、籃球架等一切地上物，將土地交還原告；㈡被告應給付 原告新台幣（下同）5,332元，及自民國101年2月28 日起， 至被告交還前項土地之日止，按月給付原告2,666 元。嗣於 102年2月22日及102年8月23日言詞辯論期日，以系爭地上物 之實際占有使用人為鍾吳華娣，乃撤回對李吳華香、吳錦富 及吳錦雲三人之起訴（見本院卷第145 頁、第219 頁），並 於102 年7 月30日具狀將訴之聲明改為㈠被告應將座落於原 告所有高雄市○○區○○段000000號土地上如附圖所示斜線 部分之地上物（面積127 平方公尺）拆除，清除地上物，將 上開土地之全部交還原告；㈡被告應給付原告15,332元，及 自101 年2 月28日起，至被告交還前項土地之日止，按月給 付原告7,666 元（見本院卷第224 頁）。核其所為乃訴之撤 回及擴張應受判決事項之聲明，且原告所為訴之撤回未經被 告表示異議或經被告同意在案，則揆諸上開規定，均屬有據 ，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
坐落高雄市○○區○○段000000 地號土地（下稱系爭土地） ，經本院強制執行程序拍賣，由原告於100 年12月28日以債 權承受取得所有權，惟系爭土地上，尚有訴外人吳新龍起造 之未保存登記建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○段00 0 號）、簡易浴廁及籃球架（下共稱為系爭地上物），嗣吳 新龍過世後，由被告鍾吳華娣單獨繼承系爭地上物。被告所 有之系爭地上物無合法權源占有系爭土地127 平方公尺，侵 害原告之權利，原告自得請求拆屋還地；又被告無權占用系 爭土地，已受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179 條 規定，請求被告按年給付以系爭土地申報地價年息10% 計算 相當於租金之不當得利。為此，爰提起本訴，並聲明：㈠被 告應將坐落於原告所有高雄市○○區○○段000000號土地上 如附圖所示斜線部分之地上物（面積127 平方公尺）拆除， 清除地上物，將上開土地全部交還原告；㈡被告應給付原告 15,332元，及自101年2月28日起，至被告交還前項土地之日 止，按月給付原告7,666元。
二、被告則以：
系爭土地分割自美濃區中壇段2287地號土地，分割前2287地 號土地及其上系爭地上物，屬訴外人吳新龍所有，嗣於95年 9 月8 日吳新龍死亡時，前開重劃前之土地及系爭地上物， 由其法定繼承人即被告鍾吳華娣、訴外人吳錦雲、吳華香及 吳錦富等四人公同共有，復於95年10月14日達成遺產分割協 議，前開2287地號土地由被告及吳錦雲共同取得，各自持有 二分之一所有權，系爭地上物則歸屬被告單獨所有。96年1 月30日被告將上開2287地號土地持分二分之一出售予訴外人 顏美滿並完成移轉登記，但仍保有系爭地上物之所有權。嗣 訴外人顏美滿與訴外人吳錦雲於96年5 月7 日協議分割，將 上開2287地號土地分割為2287、2287-2、2287-3三筆土地， 由訴外人顏美滿取得系爭2287-2地號土地，被告所有之系爭 地上物，就其所坐落之系爭土地，取得法定租賃權。嗣原告 依法院拍賣程序承受取得系爭土地所有權，則被告所有之系 爭地上物與系爭2287-2地號土地，有民法425 條之1 法定租 賃關係存在，系爭地上物非無權占用系爭土地。且原告請求 若有理由，則其依申報地價年息10％計算相當於租金之不當 得利，亦屬過高，應以5 ％計算為適當等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，院供擔保，請准 免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地分割前為同地段2287地號土地，該土地原地號為高 雄縣美濃鄉○○段000 地號土地，於42年7 月30日經政府徵 收，放領給訴外人吳順昌，嗣於59年間實施農地重劃重新分 配土地，訴外人吳順昌於59年7 月15日因重新分配土地而取 得新地號即2287地號所有權總登記，而系爭建物係於57 年1 月間，由訴外人吳新龍興建，該土地再於67年5 月10日登記 為訴外人吳新龍所有，嗣於82年11月29日逕為分割增加2287 -1地號土地（道路用地），且於95年9 月8 日訴外人吳新龍 死亡後，上開逕為分割後之2287地號土地，即由其法定繼承 人四人協議分割，由訴外人吳錦雲、被告鍾吳華娣繼承各二 分之一持分，並於95年10月24日完成繼承登記，而該土地上 系爭建物則協議分割由被告鍾吳華娣單獨繼承。嗣於96年1 月30日被告鍾吳華娣將上開2287地號土地持分二分之一出售 予訴外人顏美滿，並於96年1 月30日完成移轉登記，但仍保 留該土地上系爭建物之所有權，而土地持分各二分之一之訴 外人吳錦雲與訴外人顏美滿，則於96年5 月7 日協議分割， 將上開2287地號土地分割為2287、2287-2及2287-3地號土地 ，由訴外人顏美滿取得系爭2287-2地號土地之所有權。 ㈡原告於100年12月28 日依本院強制執行拍賣程序，以債權承 受而取得系爭2287-2地號土地之所有權。 ㈢系爭土地上之系爭建物為被告鍾吳華娣所有，且為實際上之 占有使用人（訴外人吳錦雲並未占有使用）。
㈣系爭土地申報地價以每平方公尺640 元計算，對於相當租金 之不當得利之起算日起點為100 年12月28日。四、本件爭點：
㈠原告請求拆屋還地，被告鍾吳華娣得否依民法第425條之1第 1項規定主張法定租賃權？原告之請求有無理由？ ㈡被告若係無權占有，則原告依土地法第97條第1 項及第105 條之規定，請求相當租金之不當得利，其數額應以若干為適 當？
五、本院判斷：
㈠原告請求拆屋還地，被告鍾吳華娣得否依民法第425條之1第 1項規定主張法定租賃權？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 第1項 定有明文。其本旨乃在於房屋所有權與 基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並
依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調 和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求 （最高法院95年度台上字第551 號判決要旨參照）。觀諸 該項文字僅規定「所有權讓與」，並未標明須「有償讓與 」，足見該條項規定並不以有償讓與之情形為限（最高法 院88年台上字第1034號裁判要旨參照）。因而，土地及房 屋由繼承人繼承而公同共有，嗣因協議分割遺產結果，而 造成土地與房屋分開由不同人所有，並無特別約定不許土 地上房屋所有人繼續使用土地，按房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基 者，為一般普遍之情常，故房屋所有人得類推適用民法第 425 條之1 第1 項規定，推定於房屋得使用期限內，與土 地所有人間有租賃關係存在（高等法院台南分院100 年上 易字第196 號供參）。
⒉次按所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權 之人，亦包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋 事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權 同屬一人所有之情形下，仍屬該條所稱土地及房屋同屬一 人之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與 他人時，亦應符合該條所定之僅將房屋所有權讓與他人或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情事，仍應有該 條所規定之推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土 地之適用（臺灣高等法院95年度重上字第114 號民事判決 意旨供參）。
⒊經查：
⑴系爭土地分割前為同地段2287地號土地，該土地原地號 為高雄縣美濃鄉○○段000 地號，於42年7 月30日經政 府徵收，放領給訴外人吳順昌，嗣於59年間實施農地重 劃重新分配土地，訴外人吳順昌於59年7 月15日因重新 分配土地而取得新地號即2287地號所有權總登記。57年 1 月間，訴外人吳順昌之子即訴外人吳新龍於該土地上 興建系爭建物，該土地並於67年5 月10日登記為訴外人 吳新龍所有，自此開始，系爭建物及其所坐落之基地即 同屬一人即訴外人吳新龍所有。嗣於82年11月29日，上 開2287地號土地逕為增加2287-1地號土地（道路用地） 。於95年9 月8 日訴外人吳新龍死亡後，其所有之上開 2287地號土地及系爭建物，由其法定繼承人即被告及訴 外人吳錦雲、吳華香及吳錦富等四人繼承，為公同共有 ，嗣因其四人協議分割遺產，於95年10月14日達成遺產 分割之協議，將上開2287地號土地分割由訴外人吳錦雲
、被告鍾吳華娣二人各繼承二分之一持分，並於95年10 月24日完成繼承登記；而該土地上之系爭建物則分割由 被告鍾吳華娣單獨繼承。此有高雄市政府地政局美濃地 政事務所101 年5 月3 日高市地美登字第00000000000 號函、102 年3 月5 日高市地美登字第00000000000 號 函及所檢送之土地登記申請書、吳新龍繼承系統表、遺 產分割繼承協議書、相關當事人戶籍謄本及土地舊簿謄 本卷可稽（見本院卷第39至46頁、第156 至162 頁）， 復為兩造所不爭執，自堪信實。
⑵其次，系爭建物雖未辦理建物第一次所有權登記，惟依 民法第759 條規定，僅發生非經登記不得處分系爭建物 之法律效果而已，所有權人仍有其事實上之處分權。再 者，系爭土地及系爭建物原屬於同一人即被繼承人吳新 龍所有，其死亡後，由被告及訴外人吳錦雲、吳華香及 吳錦富等四人共同繼承，為公同共有，嗣因渠等協議分 割遺產結果，將上開2287地號土地分割由訴外人吳錦雲 、被告鍾吳華娣二人繼承，持分各二分之一；而系爭建 物則分割由被告鍾吳華娣單獨繼承。堪認原屬於吳新龍 遺產同一人所有之上開2287地號土地及坐落其上之未辦 理建物第一次所有權登記之系爭建物，已因協議分割遺 產結果，造成系爭建物有坐落於不同一人所有之土地上 之結果甚明。此情形則與民法第425 之1 第1 條第1項 規定之情形近似。而參以房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者， 為一般普遍之常情；再佐以系爭房屋目前由被告鍾吳華 娣單獨所有，訴外人即持分二分之一之土地共有人吳錦 雲並未占有使用，為兩造所不爭執事項，足見上開2287 地號土地共有人吳錦雲於協議分割吳新龍遺產時，其既 同意將系爭建物分割予被告鍾吳華娣單獨取得，即無不 許系爭建物所有人即被告繼續使用土地之理，自應認定 上開2287地號土地共有人吳錦雲有默許系爭建物所有人 即被告可繼續使用土地之意思之另有約定。準此，揆諸 上開說明，被告自得類推適用民法第425 條之1 第1 項 規定，推定在其系爭建物得使用期限內，與土地所有人 吳錦雲間有租賃關係存在。
⑶再按，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強 制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異（最高法 院67年台抗字第129 號、60年台上字第4615號判例意旨 、台灣高等法院台南分院91年度上易字第208 號判決意 旨供參）；又土地嗣後一部讓與，亦可類推適用第425
條之1 第1 項前段之規定，仍不影響房屋對於坐落土地 之有權使用，即無不當得利可言，換言之，上述房屋之 使用權源，除得對抗所坐落土地之原全體共有人，仍得 對抗嗣後受讓土地者（最高法院89年台上字第284 號判 決、93年台上字第1328號判決、台灣高等法院97年重上 字第509 號判決意旨參照）。是於96年1 月30日被告鍾 吳華娣將上開2287地號土地持分二分之一出售予訴外人 顏美滿，並於96年1 月30日完成移轉登記，但被告仍保 留該土地上系爭建物之所有權，嗣土地持分各二分之一 之吳錦雲及顏美滿，再於96年5 月7 日行協議分割，將 上開2287地號土地分割為2287、2287-2及2287-3地號土 地，由訴外人顏美滿取得系爭2287-2地號土地之所有權 ，惟此部分僅是確定系爭建物大部分均坐落於上開2287 -2地號土地上，而前開推定之租賃關係，仍應繼續存在 於被告及受讓之土地者即訴外人顏美滿雙方之間。嗣後 訴外人顏美滿之上開2287-2地號土地遭受拍賣，而原告 則因拍賣而取得上開系爭2287-2地號土地，揆諸上開說 明，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制 執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，則原告自 應繼受被告鍾吳華娣之系爭建物與原土地所有權人即訴 外人顏美滿原有之法定租賃關係，即堪認定。是被告之 系爭建物，就所坐落之系爭2287-2地號土地，既有法定 租賃關係存在，則原告主張被告所有之系爭建物無權占 有其所有之系爭土地，即乏依據。
⑷至原告援引最高法院51年台上字第2641號判例及最高法 院80年第一次民事庭會議決議，主張土地經協議分割並 登記完畢後，原有之地上物占有關係即告消滅，分割前 縱有法定租賃關係，亦因分割而終止，自得請求拆屋還 地乙節。惟查，上開最高法院51年台上字第2641號判例 是指「經分割形成判決確定」者，與本件是屬協議分割 之情形有間；且最高法院80年第一次民事庭會議決議之 內容，僅就共有之土地經協議分割並辦妥登記後不願交 付土地時，可比照上開判例交還土地，並無對是否有法 定租賃關係之存在有所決議。而其附錄之研究報告，對 於占有之部分，是否為無權占有，尚有除外情形，亦即 如共有人間另有約定，或共有人對於他共有人分得之部 分有地上權、租賃權等存在者，縱經協議分割，並辦理 登記完畢，該約定或權利並未因協議分割而消滅（台灣 高等法院暨所屬法院79年法律座談會提案民事類第18號 法律問題研究意見供參）。查上開2287地號土地最早於
四位繼承人達成分割協議，協議被告鍾吳華娣單獨取得 系爭建物之所有權時，即足證明共有人間另有約定，被 告鍾吳華娣分得之系爭建物得繼續使用上開2287地號土 地，並依法於上開2287地號土地上有法定租賃關係存在 ，已如前述，嗣後被告鍾吳華娣將上開土地二分之一持 分讓與訴外人顏美滿，該法定租賃關係並未因而消滅， 縱顏美滿與訴外人吳錦雲於96年5 月7 日各就上開2287 地號土地持分各二分之一再共同協議分割，而由顏美滿 取得系爭2287-2地號土地之所有權，並於事後再經拍賣 而由原告繼受其系爭土地之所有權，則被告鍾吳華娣仍 得對顏美滿及其後手即本件原告，主張對於系爭土地之 法定租賃關係，渠等間事後之協議分割，自不影響最初 公同共有人間之另有約定。是原告此部分之主張，與本 件情形尚屬有間，自難為其有利之認定。另兩造對本件 系爭地上物均為系爭建物之認定，並無爭執，且衡量系 爭地上物於履勘時之狀況有輔助系爭建物之作用，應認 其為一體而同屬系爭建物之性質，俾便認定及處理，附 此敘明。
㈡原告之請求有無理由？
本件被告之系爭地上物對於其所坐落之系爭土地，有民法42 5 條之1 之推定在系爭地上物得使用期限內，有租賃關係存 在，已如前述，其並非無權占有系爭土地，是原告依民法第 767 條之規定，請求被告拆屋還地；及另依民法第179 條之 規定，請求被告給付不當得利等部分，即屬無據，從而，原 告請求被告應將坐落於原告所有高雄市○○區○○段000000 號土地上如附圖所示斜線部分之地上物（面積127 平方公尺 ）拆除，清除地上物，並將上開土地之全部交還原告；及被 告應給付原告15,332元，及自101 年2 月28日起，至被告交 還前項土地之日止，按月給付原告7,666 元，均無理由，應 予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
民事第六庭法 官 劉建利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
書記官 趙俊維