臺灣高等法院臺南分院民事裁定 102年度抗字第129號
抗 告 人 羅清仁
相 對 人 朱祐宗
上列抗告人因與相對人朱祐宗間聲明異議事件，抗告人不服司法
事務官之裁定，對於中華民國102年6月28日臺灣雲林地方法院10
2年度執事聲字第18號駁回異議裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告訴訟費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：
(一)按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期 屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於 租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承 租者，應續訂租約，此觀民法第450條第1項、第451條及耕 地三七五減租條例第20條之規定自明。是以耕地租約於租期 屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之 事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅，最高法院84年 度台上字第2252號判決意旨參照。
(二)本件抗告人於民國（下同）73年2月28日承租債務人李成元 所有坐落雲林縣林內鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地 ）作為建築畜舍即同段147、148建號建物(下稱系爭建物)之 用，原契約於83年2月28日屆滿後，抗告人仍繼續占有使用 系爭土地及建物，依上開說明，視為不定期限繼續契約，則 雙方租賃關係既在存續中，在此存續中訂約，應不能認係新 契約，而應為舊契約之續約程序。則雙方於83年2月28日及 93年2月28日繼續所訂之租賃契約，除租賃時間之補正延續 外，契約內容則完全相同，條件亦符合73年2月28日訂立租 賃契約程序之延續，顯非另一租賃契約，且依民法第449條 第3項之規定，系爭租賃契約之期限得逾20年。抗告人非債 務人亦非查封之後占有之第三人，依強制執行法第99條第1 項、辦理強制執行事件應注意事項第57點規定，系爭土地及 建物不得點交。
(三)又系爭建物非債務人李成元所有，係抗告人租地興建之建物 ，縱經登記債務人李成元為所有人，實為信託財產，依信託 法第12條之規定，對信託財產不得強制執行，則執行法院所 為之執行程序顯有瑕疵。系爭耕地租賃契約之訂立及抗告人 自行出資興建之系爭建物均係在抵押權設定登記及查封前就 已存在之事實，執行機關就此信託財產不應予強制執行，執
行法院除去租賃權之執行命令與事實不符，經抗告人聲明異 議，詎遭執行法院司法事務官裁定駁回，原法院仍予維持， 而裁定駁回伊之聲明異議（下稱原裁定），均非適法。爰提 起抗告，請求廢棄原裁定，准予撤銷除去系爭租賃關係之執 行命令等語。
二、相對人則以：
(一)本件依系爭土地、建物登記謄本之他項權利部所示，相對人 朱祐宗即抵押權人之最高限額抵押權之登記日期雖為99年6 月24日，惟相對人是受讓自馬來西亞商富析資產管理股份有 限公司、臺中商業銀行股份有限公司之抵押權，其等原始設 定日期係為82年4月26日。則相對人朱祐宗繼受取得原債權 人之債權及抵押權，並行使其權利，於法有據。(二)抗告人雖主張於73年2月28日即與李成元訂約承租系爭不動 產，惟抗告人所提出之租賃契約書所示，其租約約定租賃期 間係分別自73年3月1日起至83年2月28日；83年3月l日起至 93年2月28日；93年3月l日起至103年2月28日止，依民法第 450條第1項規定，其租賃關係於期限屆滿時消滅，是抗告人 分別於83年2月28日、93年2月28日再與債務人依原租約第5 條之規定續約，惟其性質乃另訂之新約，而非原租賃契約（ 最高法院94年度台抗字第1070號判決意旨參照）。其續約既 在82年4月26日設定抵押權之後，依民法第866條第1、2項規 定，債權人之抵押權自不因此而受影響。查系爭不動產經原 法院接續於102年2月19日進行第一次拍賣，無人應買後，以 該租賃關係已影響抵押物之售價致抵押權無法受清償，向執 行法院聲請除去租賃關係，依上開條文規定，其聲請自屬合 法。執行法院除去租賃契約於法有據，租賃關係已不存在。 又抗告人與李成元間之租賃關係既經法院除去，抗告人於本 執行程序已非系爭標的之承租人，依最高法院100年度台上 字第802號判決意旨，抗告人無論引土地法第107條及三七五 減租條例第15條之規定，均不得以承租人之地位主張優先承 買權。
(三)依系爭建物登記謄本所示，其記載所有權人為李成元，依物 權公示公信原則，自屬李成元所有之不動產無誤。抗告人主 張羅景三為出資興建之人及建物信託在李成元名下等情，不 僅與登記簿謄本之記載相違背，且與物權公示原則、公信原 則不合，復未為舉證，難以採信。縱有抗告人所稱之信託關 係，然既未經信託登記，自不得對抗相對人。抗告人之抗告 無理由，應予駁回。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地 上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第866
條於96年3月28日修正前、後均同此規定。又不動產所有人 設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售 價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生 效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行 法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第 1446號解釋在案。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之 效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益 之權利者，自不得在使登記在先之抵押權受其影響。故所有 人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用 收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物 時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除 去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有 而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利 狀態而受清償之必要（大法官會議釋字第304號解釋理由書 參照）。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響 抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租 賃權之後拍賣之，修正後之民法第886條第2項亦同此意旨。 又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之 效果，其餘內容並未隨同變更（最高法院64年台上字第1576 號判例意旨參照）。
四、經查：
(一)依本件系爭土地及建物謄本之他項權利部所示，相對人即抵 押權人朱祐宗所設定之最高限額抵押權之登記日期雖為99年 6月24日，惟依相對人所提出之雲林縣斗六地政事務所斗六 普字第6637號抵押權設定契約書、斗六普字第5050號及斗六 普字第81470號土地建築改良物抵押權移轉變更契約書所載 ，可知相對人所受讓自馬來西亞商富析資產管理股份有限公 司、臺中商業銀行股份有限公司之抵押權其原始設定日期為 82年4月26日。則相對人前持臺灣臺中地方法院99年度司執 字第73453號債權憑證為執行名義，向原法院聲請執行債務 人李成元所有之系爭土地及建物，經原法院接續於102年2月 19日以底價新臺幣（下同）4,546,000元進行第一次拍賣、 同年3月12日以底價3,637,000元進行第二次拍賣，皆無人應 買，原法院認債務人與抗告人於93年2月28日續訂之租期為 93年3月1日至103年2月28日止之租賃契約，業已影響相對人 上開之抵押權，乃依相對人之聲請，於102年4月1日以雲院 通101司執丑字第20474號執行命令除去抗告人對系爭土地及 建物之租賃權等情，有上開執行命令附卷足稽，經核並無不 合。
(二)抗告人雖執前詞辯稱其與執行債務人之租賃契約係從73年2
月28日承租迄今，且原契約於83年3月1日起抗告人仍繼續占 有使用收益，即視為不定期限繼續契約，原契約並不消滅， ，雙方分別於83年2月28日、93年2月28日訂立租賃契約係舊 契約之續約程序，非另一契約，故與民法第866條規定除去 租賃權之要件未符云云。惟查：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法 第451條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承 租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅 租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。 抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與 承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論 係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押 權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用（最高法院 94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。
2.觀諸卷附抗告人與執行債務人簽訂之耕地租賃契約書所示， 雙方分別於73年2月28日簽訂之租賃期間自73年3月1日起至 83年2月28日止；於83年2月28日簽訂之租賃期間自83年3月1 日起至93年2月28日止；於93年2月28日簽訂之租賃期間自93 年3月1日起至103年2月28日止，依民法第450條第1項規定， 其租賃關係於期限屆滿時業已消滅，是抗告人雖分別於83年 2月28日、93年2月28日復與債務人依原租約第5條之規定續 約，揆諸前述，其性質仍屬另訂之新約。又若如抗告人所辯 ，雙方自83年3月1日起即成立不定期租賃，則雙方自無於83 年2月28日另訂立租賃契約之必要，是抗告人所辯尚難憑採 。
3.又系爭租賃契約雖名為耕地租賃契約，然係供抗告人建築畜 舍之用，業經抗告人自承在案。且依卷附雲林縣林內鄉公所 101年7月19日林鄉民字第0000000000號函所載，系爭租賃契 約並無三七五租約之情形，再依台中市不動產估價師公會雲 林辦事處101年11月5日中雲估字第00000000號函所附不動產 估價報告書所示，系爭土地現況為坐落農舍及雜草木等，是 抗告人主張本件應有耕地三七五減租條例第20條規定之適用 云云，洵無足採。
(三)按第三人在查封前依租賃關係占有拍賣之不動產，而其租賃 關係經執行法院除去者，執行法院應解除其占有，點交予買 受人或承受人，此觀強制執行法第99條第1項、第2項及第98 條第2項但書之規定自明（最高法院94年度台抗字第629號裁 判意旨參照）。抗告人辯稱其非債務人，系爭土地及建物不 得點交云云，實不足採。
(四)抗告人又辯稱系爭建物非債務人李成元所有，係抗告人租地
興建之建物，縱經登記債務人李成元為所有人，實為信託財 產，依信託法第12條之規定，對信託財產不得強制執行云云 。惟按執行法院就債務人責任財產之認定，本即僅就該財產 之一定外觀為調查，就該等財產實體法上之實質歸屬並無調 查權責。再按信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為 之；以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不 得對抗第三人，信託法第2條、第4條第1項分別定有明文。 查本件系爭不動產皆登記於債務人李成元名下，且無相關之 信託登記，有卷附土地及建物登記謄本可稽，抗告人空言系 爭建物係信託財產並不足採，是相對人以之為執行標的，並 無違誤。若抗告人認系爭建物為其所有，亦僅屬其與債務人 間之實體爭執，應另循民事訴訟程序解決，非執行法院所得 審究。
五、綜上，原審認抗告人聲明異議無理由，予以駁回，經核於法 並無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告無理由，依強制執行法第30條之1、民 事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條、第95 條裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 夏金郎
法 官 羅心芳
上為正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 102 年 10 月 1 日
書記官 易慧玲