臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第74號
上 訴 人 程郭水蟬
訴訟代理人 王 正 宏 律師
吳 昆 達 律師
被 上訴 人 程 輝
訴訟代理人 王 進 輝 律師
複 代理 人 鄭 淵 基 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年1月
22 日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第847號）提
起上訴，本院於102年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒萬零叁佰肆拾貳元，及自民國一百年七月十五日起至返還土地之日止，按月給付超過壹仟叁佰零捌元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人分別於民國（下同）65年及68年 間，向國有財產局購買坐落臺南市○○區○○段000地號（ 重測前為永康段529-6地號，下稱系爭土地）、950地號土地 （重測前為同段529-5地號土地，下稱950地號土地）建屋使 用。因上開土地地籍線不明，伊遂提起確認經界之訴，經原 審98年度簡上字第42號判決確認系爭土地之經界線確定。依 確認之經界線，上訴人所有之地上物即門牌號碼臺南市○○ 區○○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）越界侵入系爭土地 ，其占用之位置、面積詳如台南市永康地政事務所100年10 月21日複丈成果圖（下稱附圖）所示斜線部分，伊自得請求 上訴人將系爭房屋占用系爭土地之部分拆除，將占用土地返 還。又上訴人無權占用系爭土地，受有相當於土地租金之利 益，伊亦得請求上訴人給付此部分利益額。爰依民法第767 條第1項、第179條之規定，請求上訴人將附圖所示斜線部分 之地上物拆除，將占用部分之土地返還被上訴人；並給付被 上訴人新台幣（下同）151,416元，及自100年7月15日起至 遷讓土地之日止，按月給付4,845元等語。原審判命上訴人 拆除前開地上物，並將占用部分之土地返還被上訴人，並給 付被上訴人87,216元，及自100年7月15日起至返還土地之日
止，按月給付被上訴人1,454元，駁回被上訴人其餘之訴； 被上訴人就敗訴部分未聲明不服而確定，上訴人對其敗訴部 分提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於伊購買系爭950地號土地時即存在 ，且屬連棟建物，當初連棟建物所有人依建物現況向國有財 產局購買土地並進行分割，嗣該連棟建物向後進行增建，所 有權人並約定依增建後位置分割，顯見當時兩造對土地界址 均未有爭執，被上訴人於81年間曾申請地政測量，就測量結 果亦未有爭執，故本件無拆除之必要。且依民法第796條之1 規定，被上訴人僅為了4坪土地，致日後需拆除四間房屋， 顯不符公共利益，況本件係地政機關測量後造成經界線移動 ，伊並非故意越界，法院應斟酌公共及當事人之利益，免為 一部或全部之移去或變更等語，資為抗辯。並為上訴聲明： ⒈原判決不利上訴人部分廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於65年2月13日向國有財產局購買坐落台南市○○ 區○○段000地號土地，在其上建造建物即門牌號碼台南市 ○○區○○○路0000號房屋；上訴人則於68年購買坐落同段 950地號土地，在其上建造建物即門牌號碼台南市○○區○ ○○路0000號房屋。78年至80年間因中山南路拓寬，兩造分 別於原址進行增建、改建。門牌號碼中山南路1056、1058、 1060、1062、1064號房屋乃比鄰而建之連棟建物，並均有越 界建築之情。
㈡95年間因地籍圖重測結果，上開兩筆土地地籍線不明，兩造 發生爭議，經臺南市政府地政局以建物現況作為調處依據， 被上訴人不服，遂提起確認經界之訴（下稱原審確認經界事 件），經原審於98年2月25日以98年度新簡字第82號、於99 年5月26日以98年度簡上字第42號判決確定，該兩筆土地之 經界線位置如內政部國土測繪中心97年4月16日鑑定所示C-D 連線。上訴人以訴外人廖郭蓮花所有坐落同段949地號土地 上門牌號碼中山南路1060號房屋有部分越界建築，占用伊所 有系爭950地號土地，提起確認經界線之訴，經原審於100年 9月9日以100年度新簡字第94號、於101年4月20日以100年度 簡上字第152號判決確認經界線在案。
㈢坐落台南市○○區○○段000地號（即重測後安康段953地號 ）土地共有人程秋榮、兩造、廖郭蓮花等8人，於80年7月30 日共同簽立共有土地協議書，約定：位於中山南路路邊店鋪 各共有人之房屋為位置，就其現有之房屋後面蓋有房屋在上 開529地號之土地上面積為嗣後分割之位置，不因現有之持
分面積為分割標準。
㈣系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地如附圖所示斜線部分， 面積12.64平方公尺。
上開各情，有土地登記暨地籍圖謄本、勘驗筆錄、台南市永 康地政事務所100年10月25日所測量字第0000000000號函暨 檢附安康段951地號土地複丈成果圖、現場照片、共有土地 協議書、原審100年度新簡字第94號、100年度簡上字第152 號判決書等附卷可稽（見原審卷一第8、9、13、62、103-10 5、109、110、170-175、178、179頁；本院卷第42、94-101 頁），並經本院依職權調閱原審98年度新簡字第82號事件全 部卷宗查明，且為兩造所不爭，均堪信為真實。四、兩造爭執之事項：
㈠被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人拆屋還地，是 否有理由？本件有無民法第796條、796條之1規定之適用？ ㈡被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租 金之不當得利，是否有理由？若是，其金額應以若干為適當 ？
五、本院判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照 ）。依不爭執事項㈣所示，上訴人所有之系爭房屋占有被上 訴人所有系爭土地如附圖所示斜線部分，面積12.64平方公 尺。上訴人迄未就其取得占有係有正當權源之事實舉證證明 之，堪認其上開占有係屬無權占有。
㈡本件無民法第796條、796條之1規定之適用： ⒈按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變 更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付 償金。」「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求 移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全 部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不 適用之」「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方
法。」「修正之民法第796條、第796條之1規定，於民法物 權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人 請求移去或變更其房屋時，亦適用之。」民法第796條第1項 、第796條之1第1項、第148條第1、2項、民法物權編施行法 第8條之3分別定有明文。次按依民法第796條第1項前段規定 主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實 負舉證之責任（參照最高法院45年台上字第931號判例意旨 ）。又按「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應 就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因 其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使 ，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本 內涵所必然之解釋」（最高法院71年台上字第737號判例意 旨參照）。是上訴人主張被上訴人知系爭房屋越界而不即提 出異議，依前開判例意旨，應就此項事實負舉證之責任。又 民法第796條之1第1項立法意旨係本於誠實信用及禁止權利 濫用等原則，故法院應斟酌上述標準，決定是否免除越界建 築之人全部或一部移去或變更之義務。
⒉上訴人主張被上訴人於81年5月間就系爭土地進行鑑界複丈 ，當時釘立有四根鋼釘以確定其土地界址，然其未要求系爭 房屋內釘立鋼釘，亦未曾表示該房屋有越界侵入系爭土地， 足見被上訴人於此時已知悉越界建築而未提出異議云云。惟 查：
⑴原審確認經界事件函請台南市永康地政事務所檢送系爭土地 81年5月13日鑑界複丈原圖到院，經該所函覆謂：「說明二 、系爭土地81年5月13日鑑界複丈僅標示釘4根鋼釘，未標示 釘著點位置。」等語，有改制前台南縣永康地政事務所98年 5月19日所測量字第0000000000號函暨檢附複丈原圖在卷可 稽（見原審98年度簡上字第42號卷第57、58頁），然該複丈 原圖所繪4根鋼釘既均未標示釘著點位置，無從證明重測前 經界線位置與內政部國土測繪中心97年4月16日鑑定所示C-D 連線是否相同，且上開鋼釘未釘於系爭房屋內，衡情被上訴 人無法憑以認知其所有系爭土地界址達及該屋內，是尚難因 被上訴人當時未要求系爭房屋內釘立鋼釘，亦未曾表示該房 屋有越界侵入系爭土地，即據以認定被上訴人於81年間已知 悉系爭房屋有越界建築之情。
⑵況依不爭執事項㈡所示，兩造所有土地係於95年間因政府辦 理地籍圖重測，始生經界糾紛，嗣於99年間經判決確定界址 位置方告確定等情，有台南市政府不動產糾紛調處紀錄表在 卷可按（原審卷一第11頁），實難認被上訴人於上訴人建築
系爭房屋時有明知越界而不即提出異議之情。此外，上訴人 復無法舉證以實其說，是上訴人主張本件有民法第796條規 定之適用云云，顯非有據。
⑶基上，系爭房屋既係於原址進行改建，並未變更坐落位置， 且經原審確認經界事件判定經界線後兩造始發現有逾界建築 之情，堪認上訴人建築系爭房屋時，非因故意或重大過失而 逾越地界。
⒊上訴人主張拆屋還地所造成之損失遠高於利益，依民法第79 6條之l立法理由意旨，為顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙 方當事人之權益，伊應免為拆屋還地云云。查，本件經送臺 灣省建築師公會（下稱建築師公會）就系爭房屋拆除前後價 值暨修繕費用若干進行鑑定，經該會作成101年5月2日臺建 師鑑100050字第3033-5號鑑定報告書（報告書外放）。依該 報告書第5、9頁所載，及鑑定人林本於原審到庭之證述（見 原審卷一第270頁反面-272頁反面），可知系爭房屋拆除越 界部分後剩餘建築基地將無法達到建築法規所訂最小標準值 ，致日後無法順利取得建築興建許可，對建築價值將產生重 大影響。復因拆除後建物內部不佳，且因建物正面寬度狹小 ，勢將影響居住營業使用之便利性與舒適度，繼續居住或營 業使用性將不高。且系爭房屋重建後價值扣除原先殘值後， 其價值計增加1,104,583元（計算式：2,023,250-918,667=1 ,104,583），再扣除上訴人支出修繕成本後，計損失440,01 7元（計算式：1,104,583-1,544,600=-440,017），堪認拆 除系爭房屋越界部分，對上訴人有相當影響。惟查： ⑴系爭土地地目建、位於永康國小對面，鄰近永康火車站，附 近商業活動頻繁，商店林立，且目前公告現值為每平方公尺 57,375元，又系爭房屋及1060、1062、1064號房屋係分別於 4、50年間起課房屋稅，其興建年代距今業已久遠等各情， 有原審勘驗筆錄、地價第二類謄本、臺南市政府稅務局新化 分局10年10月28日南市稅新房字第0000000000函暨檢附稅籍 登記表在卷可參（見原審卷一第93、103-105、111-117頁） 。是依系爭土地公告現值計算，系爭房屋越界建築部分之土 地價值為725,220元（計算式：57,375×12.64=725,220）， 即被上訴人所受損害，顯較上訴人拆除系爭房屋越界部分之 損害金額440,017元為高，又上訴人係出租系爭房屋獲利， 並未實際住居該處，有房屋租賃契約書在卷可佐（見原審卷 一第50-54頁），且上訴人前向鄰地所有人廖郭蓮花提起之 確認經界之訴已告確定，業如不爭執事項㈡所示，衡之上訴 人應有取回遭廖郭蓮花越界建築占用部分土地，並就系爭95 0地號土地為整體規劃及重新建築之意；再上訴人於原審確
認經界事件於96年6月14日行調解程序時，即陳明願於101年 12月13日前將系爭房屋越界建築占用被上訴人土地部分拆除 ，並返還占有部分之土地，有原審96年新簡調字第52號調解 事件進行單附卷可按（見原審98年度新簡字第82號卷第39、 40頁），堪認上訴人本即有拆除系爭房屋越界建築部分，並 加以重建之意。準此，本院斟酌系爭土地位置暨附近土地使 用情狀，及系爭房屋屋齡及上訴人使用情形，堪認被上訴人 取回遭占用部分土地後，重新規劃建築，勢必帶來更多收益 ，亦可增進社會商業發展，且上訴人取回遭廖郭蓮花占用部 分之土地後，即可就系爭950地號土地為整體規劃及重新建 築，不僅無上開鑑定報告所載之缺點，反而可獲得相當利益 並促進社會經濟發展，就其未必不利益。
⑵上訴人雖辯稱系爭房屋與被上訴人所有之1056號房屋有共同 壁云云，惟依現場照片尚無法判斷是否有上訴人所指之情， 縱其所述為真，亦僅係拆除方法之問題，且被上訴人提起本 件訴訟時，應以將此影響考量在內，是上訴人前開所辯，乃 不足採。又系爭房屋及1060、1062、1064號房屋雖均有越界 建築之情，然被占用土地所有人未必均要求拆屋還地，伊等 並非不可約定以租用等方式解決彼此爭議；縱均導致拆屋還 地之結果，亦可使房屋及該房屋占有之土地所有人同一，而 可避免建物越界占有他人土地所陸續可能衍生爭議；況前揭 房屋係分別於4、50年間起課房屋稅，其興建年代距今業已 久遠，已如前述，若能於整體規劃後拆除重建，亦難謂對房 屋所有人或社會經濟有所不利，上訴人徒以該連棟建物均有 遭部分拆除之可能，且所耗費之金錢、時間不符經濟效益云 云，顯非有據。
⑶再系爭房屋為未辦理保存登記之建物，業經上訴人所自承， 若重建後辦理保存登記，則可符合不動產登記之公示原則， 而增進交易安全。倘准依上訴人所請，不命伊返還占有部分 土地，即可能生上訴人一面占有被上訴人土地，一面又取回 遭廖郭蓮花占有土地，且被上訴人所有1056號房屋亦占用他 人土地，而其房屋占用他人土地部分則遭拆屋還地之不公平 現象，顯非事理之平。是被上訴人提起本件訴訟，請求上訴 人拆屋還地，並無其所得利益極少，而他人及國家社會所受 之損失甚大之情形，揆之上開規定，本件當無民法第796條 之1免為拆除或變更規定之適用。
⑷又依不爭執事項㈢所示，80年7月30日永康段529地號（即重 測後安康段953地號）土地共有人（即程秋榮、兩造、廖郭 蓮花等8人）共同簽立共有土地協議書約定：位於中山南路 路邊店鋪各共有人之房屋為位置，就其現有之房屋後面蓋有
房屋在上開529地號之土地上面積為嗣後分割之位置，不因 現有之持分面積為分割標準，主張就增建部分雙方均有書面 協議，則伊占有系爭土地即具有合法權源云云，惟此協議書 約定之標的為安康段953地號土地，非不爭執事項㈠所示連 棟建物坐落之土地，核與本件無涉，上訴人執此主張伊占有 系爭土地係有正當權源云云，自非有據。
㈢綜上所述，本件既無民法第796條、796條之1規定之適用， 被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人將如附圖所示 斜線部分拆除，將該部分土地返還，自屬有據。 ㈣被上訴人得請求給付不當得利：
⒈按善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之 使用及收益，民法第952條定有明文。其因此項占有使用所 獲利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別 規定，不當得利規定於此並無適用之餘地。僅在其占有為惡 意時，對於所有人而言，其就租賃物並無使用收益權，此時 即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院77年度 台上字第1208號、91年度台上字第1537號判決參照）。而原 為善意占有人，於本權訴訟敗訴時，自其訴訟拘束發生之日 起，視為惡意占有人，應負返還占有物孳息之義務，此就民 法第958條、第959條之規定觀之甚明。從而，如係向非權利 人善意買受標的物，其始係居於善意占有人之地位者，於本 權訴訟受敗訴之判決確定時，自其訴訟拘束發生之日起，即 應視為惡意占有人，所有權人自得於本權訴訟拘束發生之日 起，請求占有人返還孳息（最高法院42年台上字第1213號判 例意旨參照）。又民法第958條所稱惡意占有人應返還之孳 息，除法定孳息及天然孳息外，亦應包括占有物之使用利益 本身，從而，無權占有人對於所有權人，有無返還使用占有 物利益之義務，應視其是否為惡意占有定之。
⒉系爭房屋係於原址進行改建，並未變更坐落位置，又兩造所 有土地未經法院判決確認土地經界線位置，實難認定系爭房 屋是否有越界建築之情，縱兩造所有土地於95年間土地重測 結果有地籍線不明之情，然此狀況非經專門鑑定人員鑑界測 量，無法知其結果，從而，上訴人雖自始即為無權占有人， 然僅因其善意誤認伊有占有系爭土地權源，依前開規定，於 原審確認經界事件判決確定前為善意占有人，無須返還就占 有土地之使用收益，惟自本權訴訟敗訴確定時，即自起訴狀 繕本送達之日即96年5月9日起（見原審98年度新簡字第82號 卷第24頁），即視為惡意占有人，自應負返還此部分不當得 利之義務。是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人 給付自96年5月9日起至100年7月14日止，暨100年7月15日起
至遷讓土地之日止相當於租金之利益，尚屬有據，逾此部分 之範圍，即屬無據。
⒊又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土 地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依 該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權 人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施 行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重 新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所 有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申 報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權 條例第16條，亦分別定有明文。至於所謂年息10％為限，乃 指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％ 計算之；又營業用房屋雖不受上開房租最高限制之拘束（最 高法院54年台上字第1528號判例意旨參照），但也非必須以 超過申報價額年息10％計算之，均須斟酌基地之位置、工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關 係及社會感情等情事，以為決定。
⒋查系爭土地地目建，位於永康國小對面，鄰近永康火車站， 附近商業活動頻繁，商店林立，系爭房屋自80年間即作為店 舖使用，且自100年5月1日起至同年7月14日止，以每月17, 000元代價出租予威寶電信永康農會特約服務中心為營業用 ，均如前述，又系爭土地93年、96年間、99年間公告地價分 為別28,750元、28,750元、25,875元，依前揭平均地權條例 第16條規定以公告地價八成為申報地價，則系爭土地93年、 96年、99年間申報地價分別為23,000元、23,000元、20,700 元，亦有地價第二類謄本、96年至101年公告土地現值及公 告地價查詢表附卷足佐（見本院卷第102頁）。是本院參酌 上情，並考量系爭房屋租金多寡，乃與其整體利用與上訴人 議價能力有關，尚不足作為計算不當得利標準，且上訴人主 張應以系爭土地各年度申報地價為計算租金之依據，尚稱合 理。是被上訴人請求上訴人給付自96年5月9日起至100年7月 14日止（計4年又67日），暨100年7月15日起至遷讓土地之 日止相當於租金之利益，應以各年度申報地價之年息6%為適 當。又系爭土地坐落商業活動頻繁區域，此經原審到場勘驗 屬實，上訴人空言系爭土地並非坐落熱鬧地區，認以年息6% 計算土地租金不當云云，顯非有據。
⒌準此，系爭土地96年5月9日起至98年12月31日（計2年又237 日）、99年1月1日起至100年7月14日（計1年又196日）之期 間申報地價分別為每平方公尺23,000元、20,700元，又上訴
人無權占用系爭土地面積12.64平方公尺計算，則上訴人應 給付相當於租金之不當得利總額為70,342元【計算式：23,0 00×12.64×6%×（2+237/ 365，即2年又237日）+20,700× 12.64×6%×（1+196/365，即1年又196日）＝70,342，元以 下四捨五入】；又自100年7月15日起至遷讓土地之日止，上 訴人每月應給付相當於租金之不當得利為1,308元【計算式 ：20,700×12.64×6%÷12＝1,308】。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定， 請求上訴人將坐落系爭土地如附圖所示斜線部分面積12.64 平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還；且給付被上訴 人70,342元，及自100年7月15日起至返還土地之日止，按月 給付1,308元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無 理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分（即16,874元 及自100年7月15日起至返還土地之日止，每月給付146元等 部分），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未 洽。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，自應由本院將原判決此部分予以廢棄，並改 判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，判命上訴 人拆除地上物，並如數給付，並依兩造之陳明為准、免假執 行之宣告，經核並無違誤，上訴人上訴意旨就此部分仍執陳 詞，指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其 此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 吳森豐
法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 18 日
書記官 蔡振豐