臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第402號
上 訴 人 林瑞鳳
訴訟代理人 張慶達律師
複 代理人 林基豐律師
黃淑芳
被 上訴人 郭榮中
郭彩容
郭淑娟
江素綿
郭啟陞
郭啟源
江素祝
兼 共 同
訴訟代理人 郭榮發
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國100年9月9日
台灣台中地方法院99年度訴字第2098號第一審判決提起上訴，本
院於民國102年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。（原判決主文第一項關於諭知「依民法第四百二十五條之規定就坐落基地所成立之租賃關係，」部分應予刪除）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。第262條第2項至第 4項之規定，於撤回上訴準用之。民事訴訟法第459條第1項 前段及第4項定有明文。經查上訴人前以江素綿、江素祝、 郭榮中、郭啟陞、郭啟源、郭彩容、郭淑娟、郭啟烈、郭耿 炫、郭榮發為共同被告，訴請拆屋還地，嗣於本院民國101 年8月27日準備程序撤回對郭啟烈、郭耿炫起訴，被上訴人 對此無異議（見本院卷第156頁正反面），已生撤回之效力 ，本院就此部分自不必加以審判。按訴訟繫屬中為訴訟標的 之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如 經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，僅他造不同意者， 移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟 ，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。查被上訴人 江素綿於100年2月間將其對系爭建物4分之3應有部分以買賣 為原因移轉予江玉熙；被上訴人郭啟陞、郭啟源於101年5月 17日各將其對系爭建物8分之1應有部分以買賣為原因移轉予 江玉熙，有買賣所有權移轉契約書附卷可稽（見本院卷第17 1、172頁），江玉熙雖於101年10月26日具狀向本院為承當 訴訟之聲請，然嗣後於102年1月21日當庭向本院撤回承當訴
訟之聲請（見本院卷169頁、207頁反面），是本件仍列江素 錦、郭啟陞及郭啟源為當事人，合先敘明。
二、上訴人主張：
被上訴人郭榮中、江素祝所有坐落台中市○區○○路0○段0 000地號及同段0-00地號土地（下稱系爭土地），由伊於98 年12月15日向原法院拍定取得所有權（98年度司執字第4368 9號執行案件）。被上訴人江素綿、郭榮中、郭彩容、郭淑 娟、郭啟陞、郭啟源、郭榮發等7人所有之未辦保存登記建 物（門牌號碼台中市○區○○路00號，下稱系爭房屋）無權 占用系爭土地。又被上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土 地致伊不能為正常使用收益。查系爭土地位於商業區，堪稱 繁榮，附近租金為每月新台幣（下同）2萬5000元。被上訴 人自98年12月25日起至今占用系爭土地計8個月，需賠償相 當於租金之損害為20萬元。先位爰依民法第767條規定請求 被上訴人拆除系爭房屋，將系爭土地返還予伊；並依民法第 179、184條規定，請求被上訴人賠償伊20萬元及自99年8月2 5日起至交還上開土地予上訴人時止，按月給付上訴人2萬50 00元。又被上訴人倘有權占有系爭土地，依法即有給付地租 之義務。系爭土地之鑑定價值有868萬1000元，又鄰近光復 國小、建國市場，商店林立，交通往來便利，處繁榮方便之 商業區，地段好，地價高，租金亦高，應比照鄰近房租2萬 5000元計算系爭土地之地租，堪稱公允而符行情，請法院核 定租金為每月2萬5000元。另被上訴人自98年12月25日起至 今均未繳納地租等語。備位爰依民法第425條之1第2項訴請 核定租金，暨依租賃關係訴請被上訴人給付自98年12月25日 起至租賃關係終止之日止，按月給付伊2萬5000元。三、被上訴人辯以：
訴外人郭秋吉於43年12月27日買受系爭土地及系爭房屋，並 於49年5月25日將系爭土地所有權移轉登記為訴外人郭秋吉 、郭陳秀英及郭榮中共有，應有部分各3分之1；嗣郭秋吉於 58年7月16日將其應有部分賣予郭榮中與郭陳秀英（郭榮中 、郭陳秀英應有部分各2分之1）。郭陳秀英於78年間死亡， 其應有部分2分之1由李陳阿愛繼承；李陳阿愛於79年間再將 其應有部分2分之1贈與郭其萬及郭榮中各4分之1，郭榮中合 計應有部分為4分之3、郭其萬之應有部分為4分之1；系爭土 地及房屋至88年止，均一同移轉。郭榮中再於90年2月23日 將其對系爭房屋之應有部分4分之3讓與江素綿。而上訴人僅 買受系爭土地，是本件自應適用民法第425條之1規定，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。又郭其萬已於88年1月1 2日死亡，郭其萬之子女郭彩容、郭淑娟、郭烈及郭耿炫
均辦理拋棄繼承，是以郭彩容、郭淑娟、郭烈及郭耿炫並 無系爭房屋之事實上處分權等語。
四、兩造不爭執事項：
⑴系爭土地原為郭榮中及江素祝所有，因郭榮中、江素祝、林 芳蓮、郭榮發未能償還銀行借款，經強制執行，上訴人於98 年12月15日拍定取得，於98年12月25日完成登記。 ⑵系爭房屋係未辦保存登記之房屋，該房屋不在拍賣之列。 ⑶郭其萬於82年11月8日死亡，其配偶郭陳月嬌則於90年8月5 日死亡。
五、得心證之理由：
⑴上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地等語，為 被上訴人所不爭執，應堪信為真實。
⑵上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地云云 ，為被上訴人所否認，並辯稱系爭房地本同屬一人所有，上 訴人僅拍定取得系爭土地，應推定有租賃關係存在，是彼等 所有系爭房屋占有系爭土地並非無權占有等語。按土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓 人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受 第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文 。其立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響 ，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利 益，並兼顧受讓人利益，因此，條文中所謂「土地及房屋同 屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地 共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情 形在內，且上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登 記物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓 與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能， 實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解 釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上 處分權之情形，始符法意。經查：
①系爭土地於49年5月16日以買賣為原因登記為郭秋吉、郭 陳秀英及郭榮中所有；郭秋吉於58年9月20日將其應有部 分3分之1出賣予郭陳秀英、郭榮中；郭陳秀英於79年2月1 2日死亡，其應有部分2分之1由李陳阿愛繼承；李陳阿愛 於79年3月20日將其應有部分2分之1贈與郭其萬、郭榮中 各4分之1，以上有土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第 116-121頁）；郭其萬於84年3月16日死亡後，其應有部分 4分之1由郭陳月嬌、郭啟陞、郭啟源辦理分割繼承；郭陳
月嬌、郭啟陞、郭啟源復於88年1月12日將其應有部分出 賣予江素祝，由郭榮中（應有部分4分之3）、江素祝（應 有部分4分之1）保持共有，以上有系爭土地異動索引在卷 足憑（見原審卷第162-177頁）。嗣經上訴人於98年12月1 5日拍定買受系爭土地所有權全部，並完成所有權移轉登 記，此為兩造所不爭執之事實。
②上訴人主張系爭房屋於日據昭和5年（即民國15年）9月13 日由訴外人張火生申請用水裝設水錶（水號：0000-0000- 000）嗣於民國19年過戶予訴外人莊連君，從而，系爭房 屋之原始建築人並非郭秋吉、郭陳秀英、郭榮中；也非郭 秋吉等人共有云云。惟就未辦理保存登記之建築物為讓與 時，雖因未辦理保存登記，致不能辦理所有權移轉登記， 該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與 人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人 （最高法院74年度台上字第1317號判決意旨參照）。查系 爭房屋自57年起即有稅籍資料，於57年4月17日為郭秋吉 、郭陳秀英、郭榮中共有；郭秋吉於57年7月16日將其應 有部分3分之1移轉予郭陳秀英、郭榮中；郭陳秀英死亡後 ，其應有部分2分之1由李陳阿愛繼承；李陳阿愛於79年2 月16日將其應有部分贈與郭其萬、郭榮中各4分之1；郭其 萬於82年11月8日死亡，由郭陳月嬌（郭其萬之妻）、郭 啟陞、郭啟源共同繼承其應有部分4分之1；郭榮中於90年 2月23日將其應有部分4分之3出賣予江素綿，此有房屋稅 籍資料在卷足憑（見原審卷第90頁）。至於88年1月12日 郭陳月嬌、郭啟陞、郭啟源將繼承自郭其萬之應有部分4 分之1出售予江素祝，及法院拍賣由林慧玲拍得之登記， 嗣分別經塗銷，併此敘明。又郭陳月嬌於90年8月5日死亡 ，此有戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第44頁），郭其萬之 應有部分4分之1即由郭啟陞、郭啟源繼承，此有台中市地 方稅務局房屋稅98年課稅明細表在卷足憑（見原審卷第95 頁）。是於本件起訴時，系爭房屋之事實上處分權屬江素 綿（應有部分4分之3）、郭啟陞及郭啟源（共有應有部分 4分之1）。上訴人主張系爭房屋之原始建築人並非郭秋吉 、郭陳秀英、郭榮中，縱屬實在，亦無礙於系爭房屋之事 實上處分權屬江素綿、郭啟陞及郭啟源之事實。至於本件 起訴後，江素棉於100年2月9日將其應有部分4分之3讓與 江玉熙；郭啟陞、郭啟源於101年5月17日將其應有部分4 分之1（各8分之1）讓與江玉熙，而由江玉熙取得系爭房 屋之事實上處分權全部，此有台中市政府地方稅務局民權 分局101年7月17日中市稅民分字第0000000000號函所附契
稅建檔及異動足憑（見本院卷第141-144頁）。惟按訴訟 繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟 無影響。民事訴訟法第254條第1項定有明文，爰仍列江素 棉、郭啟陞、郭啟源為當事人，附此敘明。
③房屋稅籍資料為稅務機關課稅之依據，稅籍資料上所登載 之納稅義務人與所有權人或事實上處分權人負有相同之納 稅義務，如無反證，通常足以推認該納稅義務人即為房屋 之所有權人或事實上處分權人。至於自來水公司與電力公 司對於未保存登記建物之申請供水、供電，並未嚴格認定 ，此與房屋稅籍資料相較，仍以房屋稅籍資料較足以作為 事實上處分權人認定之依據。依上開土地及稅籍登記資料 ，系爭房地自57年4月17日郭秋吉、郭陳秀英、郭榮中登 記為系爭房屋之共有人（應為事實上處分權人）起，至90 年2月23日郭榮中將其就系爭房屋之應有部分4分之3（事 實上處分權）移轉予江素綿止，均屬相同之人所有。而於 88年1月12日時，系爭土地之共有人為郭榮中（應有部分4 分之3）、江素祝（應有部分4分之1）；然而系爭房屋之 事實上處分權人為郭榮中（應有部分4分之3）、郭陳月嬌 、郭啟陞、郭啟源（應有部分共4分之1）。90年2月23日 時系爭土地之共有人仍為郭榮中（應有部分4分之3）、江 素祝（應有部分4分之1）；而系爭房屋之事實上處分權人 為江素綿（應有部分4分之3）、郭啟陞、郭啟源（應有部 分共4分之1）。另郭其萬於82年11月8日死亡後，由郭啟 陞、郭啟源、郭陳月嬌繼承，其餘繼承人已拋棄繼承；而 郭陳月嬌則於90年8月5日死亡，由郭啟陞、郭啟源、郭彩 容、郭淑娟繼承，此有上訴人提出繼承系統表及台灣台中 地方法院家事法庭函附卷可參（見原審卷第62頁、本院卷 第102、103頁），是系爭房屋於90年8月5日之事實處分權 本屬郭啟陞、郭啟源、郭彩容、郭淑娟及江素綿所有；而 郭其萬就系爭房屋事實上處分權4分之1，因遺產分割僅由 郭啟陞、郭啟源各擁有8分之1，有遺產分割協議書在卷可 稽（見本院卷第167、168頁），則郭彩容、郭淑娟並未取 得系爭房屋之事實上處分權，併此敘明。
④上訴人另主張系爭房屋於原法院96年執字第18223號強制 執行事件中經建築師鑑定屋齡為42年，郭秋吉不可能於49 年間同時買受取得系爭房地云云。然系爭房屋雖自57年4 月17日始有房屋稅籍之登記資料，惟依臺中地方稅務局房 屋稅籍證明書所載，99年11月26日系爭房屋第1、2層及騎 樓磚石造部分之折舊年數為70年、第1、2層加強磚造部分 之折舊年數為47年、第3層鋼鐵造部分之折舊年數為9年，
足見系爭房屋至99年止至少已存在70年之久；再經原法院 依職權向臺灣自來水股份有限公司、臺灣電力股份有限公 司查詢系爭房屋用水、用電情形，系爭房屋於昭和5年9月 13日申請用水裝設，86年2月20日因停水處分逾2年未辦理 復用，依規定廢止水籍；最早於48年3月申請用電迄今等 情，有臺灣自來水股份有限公司第四區管理處臺中服務所 100年4月8日臺水四中所服字第00000000000號函、臺灣電 力股份有限公司臺中區營業處100年4月12日D臺中字第000 00000000號函附之用戶用電資料表附卷可稽（見原審卷第 178、197頁），益徵系爭房屋於57年4月17日以前即已存 在，方才申請用水、用電。而上訴人所執之鑑定結果並未 說明其判斷之理由，自難遽以採信。
⑤上訴人主張郭榮中將系爭房屋4分之3於90年2月23日出售 予江素綿，惟於96年7月仍由郭榮中繳交房屋稅，非真買 賣云云，為被上訴人所否認，辯稱：90年2月23日確有買 賣等語；查郭榮中與江素綿間確有買賣之事實，業據證人 郭榮中、江素綿證述明確（見本院卷第244、263、264頁 ），且有不動產買賣契約書（見本院卷第253-257頁）足 證，而江素綿亦確有以支票2紙支付買賣價金，而由郭榮 中提示兌現，亦有上海商業儲蓄銀行信義分行函附之支票 影本足憑（見本院卷第270-272頁）。而上訴人並未舉證 證明郭榮中與江素綿間之買賣屬通謀虛偽意思表示之事實 ，上訴人此部分主張，並無足採。
⑥上訴人固於98年12月15日拍定取得系爭土地之所有權，此 為兩造所不爭執之事實，然因執行法院之拍賣，其性質係 屬買賣，依強制執行拍賣取得之土地，與一般受讓人無異 。則系爭土地及房屋原屬相同之人所有，而於88年1月12 日、90年2月23日，系爭土地及房屋所有權及事實上處分 權人已非相同。依民法第425條之1規定，系爭房屋之事實 處分權人於系爭房屋得使用期限內，對系爭土地有租賃關 係存在。則系爭房屋之事實上處分權人占用上訴人所有之 系爭土地，因有租賃關係自屬有權占有。至於江素祝、郭 榮中、郭榮發則非系爭房屋之所有人或事實上處分權人， 亦無占用系爭土地之事實。從而，上訴人依民法第767條 之規定先位請求被上訴人拆屋還地，另依同法第179條、 第184條之規定請求被上訴人返還不當得利及賠償損害， 均無理由，應予駁回。又上訴人陳明願供擔保聲請宣告假 執行部分，因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所 依附，應併予駁回。
⑶上訴人所提先位之訴既無理由，本院自應就上訴人之備位之
訴予以審理。
①按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額 當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第 2項規定甚明。查系爭房屋與系爭土地因符合民法第425條 之1第1項之規定而成立租賃關係，已如上述，且兩造就系 爭土地之租金數額未能達成協議，依前揭規定，上訴人請 求法院核定本件租賃關係之租金，即屬有據。
②次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文， 而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條 規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市 地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規 定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所 有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定 地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第 152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期 間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均 地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報 價額，即指該土地之申報地價而言。上開規定於當事人依 民法第425條之1第2項規定聲請法院核定租金時，應有適 用餘地。
③上訴人主張系爭房屋所在區域之租金行情每月約2萬5000 元云云，並提出電話錄音譯文為證。惟該電話錄音僅為私 人間之對話，並非公正客觀單位所為之鑑定，況且縱然鄰 近房屋以每月2萬5000元之價格出租，亦係店面出租，與 本件僅涉及系爭土地租金核定之情形有異，尚難遽以作為 系爭土地租金之判斷依據，上訴人此部分之主張，委無可 採。查系爭土地上現有系爭房屋1棟，占用系爭土地之面 積共94平方公尺、為3層樓之磚造、RC結構建物，一樓開 設服飾店供營業使用。又系爭土地位處臺中市中心，直接 面臨成功路，交通極為便利，附近同樣面臨成功路之土地 亦多提供商業使用，多數店面掛有招牌，尚稱繁榮，但於 原審勘驗時（上午9時30分），部分商店尚未開始營業等 情，業據原法院於100年5月10日會同兩造及臺中市中山地 政事務所測量員履勘屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成果
圖及現場照片在卷足憑（見原審卷第207至216、223頁） 。另上訴人於原法院98年度司執字第43689號強制執行事 件以289萬元拍定取得系爭土地，而系爭土地99年1月之公 告土地現值達每平方公尺4萬2818元，亦有上訴人所提之 不動產權利移轉證書及土地登記謄本附卷可佐。原審審酌 上情，認為系爭房屋就其占用系爭土地其中94平方公尺之 土地，依民法第425條之1第1項所成立之租賃關係，其租 金應以申報總價年息百分之10為計算，較為適當。而依系 爭土地之地價謄本，系爭土地於98年7月之申報地價空白 、99年1月之申報地價為每平方公尺1萬5447.2元，核定本 件租金為每月1萬2100元(計算式：15447.29410%12 ＝12 100元，元以下四捨五入)，應屬公允。 ⑷綜上所述，上訴人先位依民法第767條之規定請求被上訴人 拆屋還地，另依同法第179條、第184條之規定請求被上訴人 返還不當得利及賠償損害，均無理由，應予駁回。上訴人請 求就未到期部分租金之給付性質上雖為將來給付之訴，但被 上訴人對於已到期之租金迄未給付，且其答辯聲明亦請求法 院駁回上訴人此部分之訴，顯然有到期不為履行之虞，上訴 人自有預為請求之必要。上訴人備位請求郭啟陞、郭啟源、 郭彩容、郭淑娟及江素綿給付自98年12月25日起至基地租賃 關係終止日止，按月給付1萬2100元，為有理由，應予准許 ；逾此部分，則為無理由，應予駁回。上開應准許上訴人請 求部分，兩造分別陳明願供擔保准、免假執行，均核無不合 ；上訴人就上開不應准許部分之假執行之聲請，已失所附麗 ，應予駁回。原審就上開不應准許之部分，為上訴人敗訴之 判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 ⑸上訴人於原審之備位聲明為：被上訴人所有系爭房屋占用伊 所有之系爭土地之地租，自98年12月25日起定為每月租金為 2萬5000元；被上訴人應自98年12月25日起至返還土地止， 按月給付伊2萬5000元。原審認上訴人關於租金之請求於1萬 2100元部分有理由，准予所請，並於主文第一項為「被告江 素綿、郭啟陞、郭啟源、郭彩容、郭淑娟、郭啟烈、郭耿炫 （後2位已撤回）所有系爭房屋，與其坐落基地即上訴人所 有之系爭土地（其中占用面積94平方公尺部分），依民法第 425條之1規定就坐落基地所成立之租賃關係，定自98年12月 25日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金為新臺幣1萬2 100元。」，關於「依民法第425條之1規定就坐落基地」係 贅文，應予刪除。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，
經本院審酌後，認與前開結論，不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉恒宏
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
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