臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度重訴字第18號
原 告 王信昶
訴訟代理人 許正次律師
高玉玲律師
被 告 陳謙治
訴訟代理人 曾泰源律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國102年9
月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告陳謙治於民國102年2月22日，將附表所示之土地出售予 原告王信昶，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 約定價款新臺幣（下同）820萬元，原告並於簽約當日交付 簽約金200萬元，以花蓮第二信用合作社支票（支票號碼： AA0000000 ）以為支付方式。就契約之履行，以系爭契約約 定於102年3月20日被告應提出土地所有權狀、印鑑證明，並 於土地所有權移轉契約用印，以辦理系爭土地所有權移轉之 手續。惟被告卻於102年3月1日以豐原中正路郵局存證號碼 000144號存證信函以102年2月21日自台中到花蓮時，不慎在 花蓮車站前跌倒，頭部受撞擊受傷，精神狀態不佳，受代書 誘導，在欠缺思慮情形下簽訂契約，且未依法提供五日審閱 期，系爭契約應屬無效為由片面主張系爭契約無效，拒絕履 行契約約定事項。惟被告簽約時之精神狀態正常，蓋被告於 102年2月21日下午由台中坐火車至花蓮，並於下午三時許至 花蓮市○○路00號劉義豐地政士處與買受人（即原告）之代 理人王秀玉洽談系爭土地之買賣交易事宜，洽談完畢離開前 ，王秀玉還再次囑咐被告就交易條件慎重考慮，再為決定， 經被告允諾。次日（即102年2月22日），被告由劉義豐地政 士陪同至花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會時，並無精神狀態異 常之情事；再者，被告聲稱精神狀態不佳，是否達到「無意 識或精神錯亂」（民法第75條後段）之程度，已有可議。被 告未提出證據證明簽約時之精神狀態已達無法辨識事理之程 度，空言主張契約無效，辯稱顯非可採。另本件並無消費者 保護法之審閱期間適用，蓋系爭契約乃買賣雙方委託劉義豐 土地登記代理人辦理簽訂土地買賣契約與代辦土地登記事務 等，由劉地政士依據買賣雙方磋商約定之事項作成之書面契 約，核與消費者保護法所謂之定型化契約已有不合；再者，
有關審閱期間之設計，立法理由在於維護消費者知的權利， 使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機 會，惟如消費者於簽約前業已充分獲悉契約條款，縱令未達 審閱期間，然於消費者之權利既無妨礙，基於私法自治及契 約自由原則，要難嗣以審閱期間不足為由主張契約無效，否 則有違民法第148條第2項誠信原則之規定。被告就系爭契約 之買賣價金與標的物等契約必要之點，並無認知錯誤或其他 影響意思自由之情事，倘僅於契約成立後要求調高契約價金 不遂而主張契約無效，容非可採。綜上，爰依系爭契約附註 2 、民法第348條第1項之規定，請求被告履行系爭契約，移 轉如附表所示之土地所有權予原告。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.被告所提之「買賣契約係脫法行為應屬無效」、「錯誤之意 思表示」及「受詐欺所為之意思表示」及「被告有無輕率無 經驗之情事而得聲請撤銷買賣契約」四種防禦方法，於102 年7月11日言詞辯論期日時，經承審法官公開心證並曉諭雙 方限縮爭點，經當事人同意就前揭主張之爭點，限縮為「被 告有輕率無經驗之情事而得聲請撤銷買賣契約」之唯一爭點 ，並以此為調查證據之方向，故被告所提之上開防禦方法， 所違背爭點簡化協議，應不予審酌。
2.買低賣高，本屬一般人從事交易之最高原則，然買賣雙方各 為其利，買低賣高之意願通常無法如願，還是憑藉市場供需 之力量及當事人之意願主宰交易成立與否之契機。被告身為 國中老師退休，並非學識智能低下之士，對於土地買賣之交 易雖非專業人士，然亦得知曉前揭事理，明瞭契約自由之意 旨與簽訂契約之拘束力。被告在自由意志下，簽訂系爭買賣 契約，不論成交價格如何，基於契約嚴守之原則，任何人均 應受契約之拘束。
3.民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請 求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。倘僅於 給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法 ，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最 高法院99年度台抗第63號裁定、最高法院86年度台上字第 2521號判決參照）。本件被告未提起形成之訴，不生撤銷之 效果，原買賣契約仍屬有效。況本件就民法第74條之成立要 件以觀，若被告確對交易條件有所疑慮或身體確有不適，當 可暫停磋商或修改契約條件，迺被告竟繼續與原告等協商將 近1小時，主觀上顯無輕率之情事，倘擅以「簽約後發現未 來恐能獲得更大的利潤」忝為意思表示輕率之表徵，作為撤 銷意思表示之理由，則自由市場之交易制度與經濟行為之交
易安全恐將不復存在。此外，被告係國中老師退休，年過不 惑，迭膺教職，久經世故，已難謂為無經驗。縱使被告自稱 對房地產交易並無相當之經驗，仍與欠缺一般生活經驗或交 易經驗有間之情形，況且，一般民眾一生從事房地產交易次 數本即不豐，若以房地產交易之經驗作為法規要件上無經驗 之判斷，又以買賣契約價金不符市場行情作為顯失公平之判 斷，恐絕大多數國人皆落入此範疇，此當非立法者之初衷， 亦不得作為主張民法第74條之事由，又被告自稱久未居住於 花蓮，不了解花蓮之地價，惟按一般人若非專事房屋仲介、 買賣，本即連住所四鄰之房價都不甚明瞭，矧房價資訊已較 過往更能可得而知之公開資訊，被告捨此不為，猶辯稱久未 居於花蓮而不瞭解本地房價，於法於理皆無所恃。客觀上被 告亦無顯失公平之情事，蓋依台灣高等法院台南分院96年上 字第230號判決意旨可知，不動產買賣價格本決定於買賣雙 方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格作 互相比較，否則交易秩序即無所憑恃。迺被告仍空言「現今 該鄰近農地價格飛漲，一坪已達三、四萬之譜」，所舉事證 既難認與本件相類，亦難證明本件確有顯失公平之客觀事實 ，更難以個案之比較作為對被告有利之依恃。
4.退步言，倘被告主張被告移轉系爭土地之所有權之同時，原 告應同時給付價金，即行使所謂同時履行抗辯權，原告同意 調整本件訴之聲明為同時履行之性質，即「原告給付被告新 台幣620 萬元後，被告應將附表所示之土地所有權全部移轉 登記予原告」，以息紛爭。
5.本件被告係以民法第74條作為抗辯，於法律已有規定之情形 下，是否仍須參酌外國立法例作為參考法理，已有可議。況 ，縱以誠信原則作為契約是否公平之依據，臂距原則亦非適 用於本件。臂距原則係為追求租稅公平及避免跨國企業間規 避租稅，而例外使司法有介入調整契約內容之空間，類似政 府對於規避課稅之通謀虛偽意思表示，司法可得例外介入之 規定，並非契約出現當事人主張有不合交易常規之情形，司 法即能任意依臂距原則介入私法自治之空間。
(三)並聲明：被告應將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告 。
(四)提出系爭土地登記第二類謄本(花整謄字第007477號)、不動 產買賣契約、豐原中正路郵局存證號碼000144號存證信函等 件影本為證。
二、被告之抗辯：被告為一退休年歲已大之老者（72歲），長居 於台中市，不知花蓮縣之不動產市場行情及其波動情形，又 因年歲已大，而系爭土地容因無法管理而想出售之。至於，
介紹人王秀玉，也是原告之代理人，同為劉義豐代書之妻， 與劉義豐兩人則從事土地代書數十年，而至為熟稔花蓮縣不 動產土地交易之行情人士，渠等明知花蓮縣之土地於去年起 ，隨著外地投資客炒高花蓮縣之土地，而市價有鉅大之波動 與漲幅，卻隱瞞長年在外地居住，毫無資訊之老者，藉被告 因於102年2月22日前往花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會之機會 ，於會務完竣後，即載同被告前往其代書事務所，洽談系爭 土地買賣之情事。被告因於交易前日，在花蓮火車站前跌倒 撞擊頭部，而有受傷，精神思考不佳，復因不瞭解花蓮不動 產當今之市價行情，遂率而未加考量而在欠缺經驗的情狀下 ，貿然由劉代書及其妻之誘導下，簽訂了本件契約。王秀玉 、劉義豐知悉本趟被告前來花蓮主要是為處理租佃之事，而 非蓄意要出賣土地。詎料，卻為劉義豐夫婦以親戚欲購農地 ，並要求配蓋為由，載往其代書事務所，談買賣交易之事。 在交易洽談中，渠等曾提及如系爭土地以農地配蓋方式跳開 新交易之農地，新地主在未達面積756坪之限制下，不得建 屋之「脫法行為」，而因該地僅座落東昌段661、658地號兩 筆土地面積較大，上開兩筆土地做為先以被告名義申請建農 舍，對於地號660、652、584、602之1或未相鄰，或面積較 小，為無用處之地，不值錢，如以配蓋之土地面積計算，約 略可做為申建之地，每坪售價達2萬元，餘則要求被告無償 贈與之，是日斯時因被告確因頭部受傷精神思考均不佳，而 未能詳予衡量是次交易之利弊，又因渠等以其「專業」不斷 的誘導被告，致被告信以為真，而以為上揭四筆土地均無價 值，陷於錯誤，且在無經驗之情事下，訂下本契約。嗣後旋 經朋友告知，該處土地已非如介紹人所指之價格，而高出許 多，且認四筆土地贈與，實有受誆之情事，而不符市場價格 。亦即原告之行為：
(一)違反民法第71條強制禁止，或其目的係在規避農業用地興建 農舍辦法第2條對於農舍興建之限制規定，屬脫法行為，蓋 原告為避免法規範對於農舍申請人資格之限制，所造成無法 興建農舍之結果，乃以迂迴手段，先令被告以合法之手段提 出申請，且經原告出資建築完成後，再藉由買賣移轉登記方 式取得農舍所有權，以達成興建農舍辦法中之強行規定所禁 止不具農民身分之人興建農舍之相同效果，且因其有炒作農 地之嫌，應為政府所禁止，而有違公序良俗，該買賣契約應 屬無效。退步言之，如認該買賣行為有效，因為本件即屬民 間所謂之「配蓋農舍」，依一般交易習慣，配蓋之代價約為 180萬至200萬元，此為嫻熟該等程序之劉義豐所明知，本件 之農地交易，附加配蓋農舍契約，劉秀玉、劉義豐二人居間
媒介竟未告知，猶壓低土地價值締約趁被告之急迫輕率無經 驗（被告已許久未知悉花蓮房地產波動之情狀，自屬無經驗 ）而為，容有利用被告之無經驗，而其行使債權之行為並有 違反誠信原則，自不得主張買賣契約之效力與請求。(二)原告與劉義豐、王秀玉三人證詞內容多有相互矛盾與違誤之 處，漏洞層出實有隱情，且王秀玉確有故意向被告陳述與事 實不符之市價資訊，據此可知，原告等三人欲藉著系爭土地 之市價有鉅大之波動與漲幅之際，由王秀玉主導利用資訊不 對等之機會，欺瞞長年在外地居住對不動產買賣毫無資訊之 老者，使被告因該不實資訊陷於錯誤，誤信為合理之市價， 進而為談判議價，爾後完成系爭土地之交易行為，原告等人 之行為當構成詐欺行為，是依據民法第92條第1項之規定， 被告當得撤銷系爭買賣契約，使其歸於無效，拒絕履行移轉 系爭土地所有權，並以本書狀為撤銷買賣契約之意思表示。(三)本件中，被告對於系爭土地合理市價之誤認，實為對於系爭 土地性質認定之錯誤，且被告若知賣價與市價有相當大之落 差時，必然拒絕為系爭買賣之合意，是有足以影響契約目的 實現之交易上重要事由。又被告高齡72歲，因長期旅居外地 之故，自難對花蓮不動產交易實況有通盤了解，此外被告於 交易前日因跌傷撞及頭部，尚有頭昏暈眩無法為正常思考， 是其注意之能力本較一般人為低，而系爭土地之市價為何， 既僅由實價登錄以公告之方式週知，以被告年紀而言，對電 腦、網路資訊一竅不通，其未即時得知市價資訊，礙難謂被 告未盡其與處理自己事務同一之注意。末者在綜合考量相關 因素，權衡表意人之利益、交易之安全及公平性等要件後， 因原告尚未於系爭土地上搭建農舍或為經營之相當準備，是 允許被告撤銷，原告亦無損失可言，尚未足影響交易安全， 應認被告得依錯誤之規定主張撤銷其出售土地之意思表示。(四)本案被告因歲事已高，困於記憶力減退、神志不清之原因， 思慮已漸為鈍化、蔽塞，身心狀況大不如前，且久未至花蓮 處理及管理當地之不動產事務，對於龐雜之商業交易能否及 時了解最新資訊妥慎處理，實屬難以期待，詎料，原告等人 竟趁此之機，在被告偶居花蓮前日跌傷腦部注意能力低落致 有急迫、輕率、無經驗之際，不斷以其專業身分遊說系爭土 地之買賣，並提供顯不相當之市價，以致被告在不知悉實際 價值，誤以該地價值仍低之關係下，信賴介紹人王秀玉之專 業率而倉促成立買賣法律行為，而上開情形皆為原告所明知 ，並利用為本件財產之交易，此外，由系爭買賣契約給付內 容觀察，與斯時之客觀交易條件態樣相較，存有不合理之落 差，確有顯失公平，符合暴利之行為，是被告依民法第74條
之規定，聲請本院撤銷系爭買賣契約。
(五)本件原告無買受系爭土地興建農舍之意，王秀玉、劉義豐為 真正買受人。本件買賣契約既非原告有意買受，自屬欠缺成 立買賣契約之要件。縱令係王秀玉二人借原告之名買受，其 不讓被告知悉，為真正買方，更借原告之手殺價，而在旁以 其在地專業不動產之能力，隱匿土地價格飛漲之事實，進一 步鼓動不知情之被告有數筆畸零地無價值，致被告在欠缺在 地行情之經驗，乃至急迫下而受騙，以更低價格出售，並不 符合交易雙方應是基於獨立且互相平等之條件或事實下而為 。英美法之「臂距原則」即與不動產經紀業管理條例之第24 條之2的第「一」、「二」款法理相一致，本件應有適用。(六)律師法第34條規定，律師不得受讓當事人間系爭之權利。本 件證人二人身為代書，居間媒介為兩造買賣雙方辦理不動產 移轉登記，其竟恐為被告知悉係真正買方，而借名原告之名 義為買方，復為原告給付資金，壓低土地價格，介入買賣最 後竟為圖己之利益，而獲得更高之土地受讓利益，其行為得 類推適用本條之法理，而渠等行為涉入本件買賣行為，實有 違強制之規定，更與誠信原則相違背，本件原告之請求自屬 無理由，併此陳明。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷及得心證之理由：
(一)原告乃代書劉義豐之妻王秀玉的哥哥，被告係委託劉義豐協 助處理其土地租佃爭議之客戶，被告於102年2月21日由台中 搭乘火車至花蓮，原本係為了出席花蓮縣吉安鄉租佃委員會 之會議，而王秀玉趁被告此行之機會，代原告向被告表明欲 購買被告所有土地之意願及提出交易條件。兩造於102年2月 22日於劉義豐之地政士事務所，由劉義豐起草不動產買賣契 約書，經約30至40分鐘之議價過程，雙方以820 萬元之價額 就附表所示之不動產簽訂及成立買賣契約，並由原告當場交 付被告收執一張面額200 萬元、發票人劉義豐、擔當付款人 花蓮第二信用合作社之即期支票。上述事實，乃兩造所不爭 ，並有不動產買賣契約書、支票影本、本票影本及證人劉義 豐、王秀玉之證述及兩造之陳述在卷可稽，堪予認定。(二)被告以上項買賣契約之土地價額與當時土地行情相較，價額 過低而顯不合理、顯不相當，乃拒絕履行；原告否認上項不 動產買賣價額有顯不合理或顯不相當之處，遂起訴請求被告 依約履行移轉登記。故本件爭點首在系爭如附表所示土地之 買賣價額與當時市場行情相較，是否顯不合理或顯不相當？(三)經查，系爭如附表所示土地之總面積約1,003.5 坪，以總價 820萬元換算，每坪平均售價約7,431元。被告主張附近土地
當時實價登錄之價格皆在每坪2萬元以上，甚至達4萬多元， 並無1萬元以下的行情；原告則主張花蓮縣吉安鄉東昌段101 年6月至102年7月間之交易價格為每坪0.4萬元至1.5萬元之 間（卷第52頁），乃否認本件買賣價格有顯不合理之情事。 由於兩造均未聲請就系爭買賣標的土地為鑑價，本院只能依 卷內事證基於全辯論意旨而為判斷，經審酌原告提出之交易 行情範例共有7則，其中一則售價為0.4萬/坪元，一則為0.6 萬/坪元、一則為0.8萬/坪元，其餘分別為1萬/坪元、1.2萬 /坪元、1.5萬/坪元及1.5萬/坪元，由於0.4萬/坪元之交易 價格明顯過低，可能有特殊之交易考量，應予排除之，故其 他6則參考範例之平均交易價格乃每坪11,206元（=總交易金 額5028萬元÷總交易面積4486.85坪），如同證人王秀玉所 述當時土地行情一坪約1萬元左右相近（卷第73頁），與本 件兩造買賣之平均價每坪7,431元相比，每坪相差3,775元， 其差距佔本件交易價約50百分點（=3,775÷7,431），換算 總價約差距約417萬元，足認被告主張本件買賣交易明顯低 於行情，非無理由。
(四)原告固主張不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接 受度，要難以個案之不動產買賣成交價格作互相比較，否則 交易秩序即無所憑恃等語，認為交易價格本身乃由雙方主觀 上之意願來決定，難謂有何價格不當之情形。惟上述交易價 格之成立，係指一般買賣雙方透過公平的討價還價過程所形 成者而言，然當買賣一方若因為特殊之處理事務關係，而得 知他方交易上之弱點或不利資訊，並運用此項弱點或不利資 訊，刻意壓低或哄抬交易價格，獲取不對等之超額利益，形 同「內線交易」，即應有所謂「臂距原則」之考量。蓋本件 被告長年居住台中，就其因繼承而取得之系爭土地，因年紀 老邁較無力管理，又近年來因為土地有耕地三七五租賃之租 賃紛爭，常為此租佃爭議往來台中與花蓮，心力疲憊，乃灰 心意冷而萌生甘脆賣掉土地以杜絕煩惱之念頭，但由其本身 實際上並沒有賣土地換取現金之需求，多年來一直以未遇理 想價格而沒賣，即說明被告除非有市場行情均價以上之合理 價格，並無出售之意願。原告與劉義豐、王秀玉為近親關係 ，而劉義豐、王秀玉因為協助客戶即被告處理土地租佃爭議 之機會，明瞭被告上述煩惱之心態及受困擾處境，並利用被 告一人獨自前來花蓮處理租佃爭議而心情不佳之時機，由王 秀玉出面與被告商議買賣系爭土地，此交易於客觀上不免有 趁人之危或利用明瞭被告當時心理狀況、隻身孤立及訊息不 明等處境之特殊資訊優勢，藉用處理事務之信任關係，在匆 促的30至40分鐘間即作成系爭不動產買賣契約，造成被告以
顯低於行情之不相當價格出賣系爭土地，其結果類似民法第 74條所定暴利行為之情形，顯不合理。
(五)按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文。本件原告與被告以不相當之價格成立不 動產買賣契約，係利用劉義豐、王秀玉為被告處理事務所取 得特殊資訊及信任之情形下所作成，再以王秀玉為兄長即原 告與被告商議價格時，客觀上係為原告之利益為主要考量， 渠等能壓低價格與被告成立買賣，乃利用明瞭被告土地取得 成本、現處於紛爭之心情及不清楚土地行情價格等資訊，類 似民法第74條所定之法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無 經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯 失公平者。又被告雖未以訴之形式請求法院撤銷本件買賣契 約，其契約之形式仍存在，然原告請求履行契約將造成顯失 公平之結果，有違背誠實信用原則之情事，則固契約形式上 存在，法院仍應不許其請求權之行使。
四、從而，原告依買賣契約之法律關係請求被告移轉如附表所示 土地之所有權，因其請求與誠實信用原則有違，應不予准許 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，與 判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
書記官 李宜蓉
附表：
┌──┬───┬───┬────┬────┬────┐
│編號│地段 │地號 │平方公尺│換算(坪)│權利範圍│
├──┼───┼───┼────┼────┼────┤
│1 │ │584 │327.92 │98.9 │全部 │
├──┤ ├───┼────┼────┼────┤
│2 │ │602-1 │367.24 │111 │全部 │
├──┤花蓮縣├───┼────┼────┼────┤
│3 │吉安鄉│661 │781.45 │236.3 │全部 │
├──┤東昌段├───┼────┼────┼────┤
│4 │ │660 │544.71 │164.6 │全部 │
├──┤ ├───┼────┼────┼────┤
│5 │ │658 │906.47 │274.1 │全部 │
├──┤ ├───┼────┼────┼────┤
│6 │ │652 │389.71 │117.7 │全部 │
└──┴───┴───┴────┴────┴────┘