臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1363號
100年度訴字第1377號
原 告 詹婉君
洪昆良
被 告 上鼎不動產實業有限公司
兼法定代理人 楊倉銘
被 告 卓合豊
薛國祥
上3人共同
訴訟代理人 王朝揚律師
被 告 王丁盆
吳丁興
王丁熊
上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國102
年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張 者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁 判，民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。查本 件原告洪昆良於民國100年10月26日，原告詹婉君於100年10 月27日以兩造關於臺南市○○區○○段000○000地號土地買 賣及仲介所涉之同一基礎事實，對被告楊倉銘、卓合豊、薛 國祥分別提起侵權行為損害賠償之訴（100年度訴字第1363 、1377號），其分別提起之二訴之基礎事實與證據均屬相同 ，顯為訴訟標的相牽連之訴訟，爰依上開法文規定，命合併 辯論，並合併裁判。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。本件原告詹婉君起訴時聲明：被告楊倉銘、卓 合豊、薛國祥應連帶給付原告詹婉君新臺幣（下同）1,288, 000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。嗣於訴狀送達後追加被告上鼎不動產實業 有限公司（下稱上鼎公司）、王丁盆、吳丁興、王丁熊，並 變更聲明為：被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥共同 連帶給付原告詹婉君1,288,000元，及自100年11月1日起至 清償止，按年息百分之5計算之利息，如任一被告為給付，
其他被告於清償範圍內同免給付責任。被告王丁盆、吳丁興 、王丁熊應共同連帶給付原告詹婉君644,000元，及自100年 11月1日起至清償止，按年息百分之5計算之利息，如任一被 告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。被告上鼎 公司應返還原告詹婉君74,000元及自101年9月20日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。另原告洪昆良於起訴時 聲明：被告楊倉銘、卓合豊、薛國祥應連帶給付原告洪昆良 1,288,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。嗣於訴狀送達後追加被告上鼎公司 、王丁盆、吳丁興、王丁熊，並變更聲明為：被告楊倉銘、 卓合豊、上鼎公司、薛國祥、王丁盆、吳丁興、王丁熊應連 帶給付原告洪昆良1,288,000元。被告上鼎公司應賠償原告 55,000元及自繕本送達之日起，按年息百分之5計算之利息 。核其基礎事實，均屬兩造關於臺南市○○區○○段000○0 00地號土地買賣及仲介所涉之事實而生，基礎事實為同一。 從而，原告所為前揭訴之追加及聲明變更，按諸上揭規定， 應予准許。
三、本件被告王丁盆、吳丁興、王丁雄、上鼎公司及原告洪昆良 經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第 386條所列各款情事，應准原告詹婉君及被告楊倉銘、卓合 豊、薛國祥之聲請，由其各一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）被告卓合豊任職於台灣房屋永康加盟店擔任經理，於99年 6月間到原告住家造訪，並告知原告名下位於臺南市○○ 區○○段地號666及667的土地，已有買主願意出價9,280, 000元購買（即買家要以每坪78,000元購買，而上開土地 合計約119坪），所以每個人均可以分得1,856,000元，故 原告可以收取上開價金，因上開地號由5個持分人共同持 分，每個人所持分坪數、持分條件均相同以及5個人均未 曾簽立過上開土地的分割協議書，依據社會通論，每個人 所分得的土地買賣價金應一致，但被告因見原告覺得售價 太低，不願意以此價格出售，於是向原告聲稱其他4位共 同持分人均已同意出售，倘若原告不願意以此價格出售， 將會以土地法之規定，將原告的部分（1,856,000元）提 存到法院，使原告誤認本件土地僅售出9,280,000並陷於 錯誤，迫使原告於99年6月8日到台灣房屋永康加盟店裡以 低於當時市價成交行情的價格與買主即被告薛國祥簽立不 動產買賣合約，造成原告損失了644,000元之土地買賣價 差，被告卓合豊即係利用上開土地法之規定詐取原告損失
之土地買賣價金差額。簽約當天只有其中一位共同持分人 洪昆良的父親洪國紘，被告卓合豊便向原告及洪國紘聲稱 被告及其餘共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人因有 要事需處理所以未能於同一時間與原告一同簽約，本件並 於99年6月30日將土地所有權全部過戶予被告薛國祥。但 原告於100年2月間發現上開土地並非登記薛國祥，而是登 記予訴外人李金華，李金華因資金不足於99年5月至6月間 向訴外人彰化商業銀行辦理貸款9,600,000元，讓原告驚 覺受騙而於100年3月10日對被告等人提起詐欺罪及背信罪 等告訴。
（二）原告於99年6月8日與被告薛國祥簽立不動產買賣合約，並 於99年6月30日將土地過戶完成，被告薛國祥旋即於99年7 月9日將上開土地出售與訴外人李金華，李金華坦承其是 以1,250,000元購買上開土地，本件僅歷經約1個月時間， 被告薛國祥即獲利3,220,000元（12,500,000－9,280,000 ＝3,220,000），足見本件土地於99年當時市價必定是高 於12,500,000元以上，顯示被告薛國祥與被告卓合豊共謀 以土地法規定從原告身上不法獲利644,000元。而且另外4 位共同持分人除了詹婉君是收取了1,856,000元的土地買 賣價金以外，被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人均分別收 取各2,500,000元的土地買賣價金，其3人的不動產買賣合 約書中，總共收取6,360,000元即每人均分別收取了2,120 ,000元土地買賣價金，而且其3人每個人均有高達380,794 元的土地增值稅需各自負擔，被告卓合豊亦坦承是告知原 告土地售價是9,280,000元，且土地增值稅需由賣家各自 負擔，且被告薛國祥也坦承本案是以開立支票的方式付款 ，本案共開立了23張支票，再據被告王丁盆、吳丁興、王 丁熊3人坦承其3人每個人於本案均各收取了被告薛國祥3 張支票，但原告與另一位共同持分人都只收到被告薛國祥 2張支票，因為其他3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁 熊是以扣除土地增稅之後實拿2,120,000元的方式來簽立 不動產買賣合約書，亦即其3人於本案中分別各自拿取了 2,500,000元的土地買賣價金（2,120,000＋380,000土地 增值稅＝2,500,000），核與訴外人李金華的購買價格12, 500,000元每人均可以分得250,000元的土地買賣價金相符 。另綜合100年11月30日偵查庭檢察事務官之說明及被告 卓合豊陳述3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊合計 收取7,502,441元的土地買賣價金（6,140,274元實收價金 ＋1,142,382元土地增值稅＋219,785元的仲介費及代書費 ），核與原告收取1,856,000元之價金有644,000元之土地
買賣價差產生，也正與訴外人李金華以12,500,000元購買 每人均可各自分取2,500,000元的土地買賣價金相符。由 被告薛國祥之給付價金支票整理表中，編號17，發票日99 年6月26日，票號0000000，金額1,415,000元，用途繳交 土地增值稅、代書費、仲介服務費，該票由訴外人即地政 士詹素雲所兌現，該票是於99年6月29日由訴外人中國信 託商業銀行臺南分行代收，至少須經3天交換才得兌現提 領，但本件被告等人卻於99年6月30日就將所有土地增值 稅稅金全數繳清，且本件稅金總計為1,215,979元（包含 其餘共同持分人4人），與該發票金額1,415,000元顯然有 很大出入，故無法證明該票是用來支付本件土地買賣價金 的款項，本件土地實際購買者應為訴外人李金華。再據被 告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人陳述，其3人與被告卓合豊 約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，能與買方談到什 麼樣的價格就看他個人，已可足證被告卓合豊賺取本件價 差之事實。
（三）依被告王丁盆、吳丁興、王丁熊101年2月15日證詞表示其 3人以每坪不支付其他費用方式（指不支付本件土地增值 稅）出售，也不需付仲介費、代書費，因其3人與被告卓 合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，至於能與買 方談到什麼樣的價格就看他個人，被告卓合豊、楊倉銘身 為仲介公司負責人及經理，卻不向賣方即被告王丁盆、吳 丁興、王丁熊3人收取高達300,000元仲介費（7,500,000 ×4%＝300,000），更代替賣方王丁盆、吳丁興、王丁熊3 人支付代書費，已違背了法律之經驗法則。且被告卓合豊 辯稱本案關係人另地之共同持分人王勝賢所持分的667地 號土地，是跟其他人簽約後，過戶前發現沒有處理到，所 以才用公司的仲介服務費支付18,000元給王勝賢做購地用 ，但在過戶時發現王勝賢積欠48,000元的地價稅，所以用 公司的仲介服務費支付，被告卓合豊身為仲介公司經理不 向賣主收取仲介服務費，卻還要自掏腰包代替賣主支付代 書費，接著還要再自掏腰包支付王勝賢購地費及地價稅， 被告卓合豊若沒有從原告身上賺取土地買賣價差，又何來 有多餘的土地買賣價金支付其餘3位共同持分人合計300,0 00元的仲介費及50,000元代書費及王勝賢18,000元購地費 、48,000元的地價稅（總計416,000元），此筆費用為何 被告卓合豊需無故代替支出？被告上鼎公司又為何要同意 旗下的公司員工不必向土地賣主收取仲介服務費呢？本件 被告上鼎公司、卓合豊的行為顯已違背了經驗法則，由上 開資料顯示被告上鼎公司、卓合豊利用土地法規定與被告
薛國祥共謀以低價來賺取原告土地買賣價差的事實。（四）被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人於99年5月29日與上鼎公 司簽立委託銷售契約書時，被告卓合豊就已經知情其3人 有高達1,142,382元的土地增值稅不願自行負擔，否則被 告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人不會在委託銷售契約書裏 約定服務費以及增值稅外加等語，既然如此被告卓合豊不 該欺騙原告本件土地僅售出9,280,000元，因為依據土地 稅法規定土地增值稅必須由賣方自行負擔，本件土地為共 有土地，被告卓合豊有義務詢問原告是否願意代替被告王 丁盆、吳丁興、王丁熊3人負擔土地增值稅，且這與被告 卓合豊所辯稱後因發現被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人 有高達合計1,142,382元的土地增值稅故才會要求被告薛 國祥提高土地買賣價金至10,000,000元的說法互相矛盾， 由委託銷售契約書裡約定即證被告卓合豊一開始就知情。 再者，9,280,000總價＋1,142,382土增稅＝10,422,382， 與被告薛國祥聲稱10,000,000元購買本件土地金額亦不相 符，若被告薛國祥為真正土地買主，為何被告所有人皆無 法將本件資金流向清楚交代？被告薛國祥若非共謀合意， 為何任意接受提高買賣金額？還代替賣家負擔土地增值稅 ？且還要干涉賣家如何分配土地買賣價款？且被告王丁盆 、吳丁興、王丁熊3人與上鼎公司簽立的委託銷售契約書 的約定金額為6,440,382元（地主實收每坪70,000元，服 務費以及增值稅外加，故70,000×每人23.8坪×3人＝4,9 98,000元＋42,382元土地增值稅＋300,000元仲介服務費 ＝644,382元）與被告薛國祥簽立的不動產買賣契約書的 約定金額為7,502,382元（6,360,000＋1,142,382元土地 增值稅＝7,502,382元）會有如此大的金額差距呢？ 足見被告王丁盆、吳丁興、王丁熊、薛國祥、卓合豊共謀 合意以土地法規定來詐取原告2人土地買賣價差的事實。（五）被告卓合豊、楊倉銘以其自身專業利用資訊不對等的情況 下，向原告騙稱上開土地只售出9,280,000元，卻於短短8 天內夥同被告薛國祥擔任本案人頭的角色隨即轉手售出12 ,500,000元，短短8天市場價格波動竟可以高達3,220,000 元，實有違常理，依民法規定，被告卓合豊身為仲介人員 受原告委託處理不動產買賣並收取仲介費用，應負善良管 理人之注意義務，但被告不僅沒有負較處理自己事務為高 義務，明知另外3位共同持分人王丁盆、吳丁興、王丁熊 均收取比原告更高額的土地買賣價金，卻仍刻意對原告虛 報實際成交價格，賺取土地買賣價差，損及委任人即原告 之權益，足以構成影響交易秩序之欺罔行為。被告卓合豊
、楊倉銘利用其從事仲介買賣資訊上之優勢，未為委託人 之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞土地真實市價行情 ，以不當方法賺取差價，誤導委託人簽訂不動產買賣合約 書之行為，造成原告損失，故原告損失自得依侵權行為向 被告卓合豊、楊倉銘、薛國祥請求賠償。
（六）被告楊倉銘為台灣房屋永康加盟店負責人，對於房地產的 市場成交價格也必定是十分的了解，卻仍刻意放任其公司 員工對客戶做出違法賺取高額價差的行為，依消費者保護 法之規定，中央主管機關公告應記載事項之效力，被告楊 倉銘、卓合豊理應依規定參照內政部公告應記載事項規定 據實向原告提供本件土地99年當時近三個月之成交行情， 以供原告訂定售價之參考，而非以隱匿方式欺騙原告土地 僅售9,280,000元，迫使原告以低於市價及低於其他共同 持分人售價來出售自己持分，造成原告損失644,000元價 差。次依不動產經紀業管理條例之規定，被告卓合豊不當 賺取差價，構成影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易 法之規定，且再依公平交易法規定，仲介公司應負損害賠 償責任。本案因原告與其他3位共同持分人出售土地價差 高達644,000元（2,500,000－1,856,000＝644,000），故 依不動產經紀業管理條例、公平交易法之規定，原告對被 告等人具有連帶請求給付1,288,000元之2倍懲罰性賠償金 之權利。
（七）被告卓合豊自承被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之持分以相 當於2,500,000元出售，而原告之持分則僅以1,856,000元 計價，顯然被告等與原告於相同持分有不同計價方式。如 以被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之持分售出價格完整計算 ，上開土地總價額即為12,500,000元，恰與訴外人李金華 所購買價金一致，且被告薛國祥雖提出相關帳戶交易明細 資料證明以自有資金購得上開土地，然相關帳戶交易明細 所之金額，其中支票號碼0000000，金額1,415,000元，被 告等稱用途是用來繳交增值稅及仲介服務費與事實不相符 已如前述，該張支票顯然並非是用來繳付本件的土地增值 稅之用，且不相干之人即訴外人詹素雲亦沒有立場可以收 取本件的仲介服務費，被告薛國祥對於自己花多少錢購買 本件土地竟交代不清，被告薛國祥竟支付1,415,000元的 款項給非本件土地的5個持分人、不相干之人詹素雲，根 本就已違背經驗法則，故由上開證據證明顯然被告薛國祥 並未實際支付購買土地之款項，而係與被告卓合豊、王丁 盆、吳丁興、王丁熊共謀，明知訴外人李金華欲以12,500 ,000元購買，共同以詐術向原告謊稱土地總價僅售9,280,
000元，並以土地法規定強迫原告必須以低於市價及其於3 位共同持分人價格出售自己持分予被告薛國祥，並藉用被 告薛國祥名義先行購買，再於不到1個月時間旋以12,500, 000元轉售予訴外人李金華，共謀合意不法從原告身上獲 利644,000元的土地價差。
（八）據原告與彰化商業銀行及訴外人李金華的通話錄音內容， 足資證明李金華因系爭土地原地主有5人無法核准貸款之 故，所以將土地借名過戶到被告薛國祥的名下來取得彰化 商業銀行的貸款核准，被告薛國祥擔任李金華貸款的人頭 戶之證據已然明顯。故由上述各點皆可證本件顯然乃為被 告薛國祥、楊倉銘、卓合豊等人共謀利用土地法規定迫使 原告在非出於自願的情形下售出自己的持分先過戶至被告 薛國祥名下，再由被告薛國祥過戶給真實買主李金華，被 告楊倉銘、卓合豐、薛國祥等人共謀將李金華原應該給付 給原告的2,500,000元土地買賣價金僅給付予原告1,856,0 00元，共謀從中賺取了原告644,000元土地買賣價差。故 原告依據不動產經濟業管理條例、公平交易法、消費者保 護法及共同侵權行為等規定，向被告楊倉銘、卓合豊、薛 國祥、上鼎公司請求1,288,000元之懲罰性賠償金。另據 被告王丁盆、吳丁興、王丁熊前述，渠等為了不願支付仲 介費、代書費、地政規費等費用，竟與被告楊倉銘、卓合 豊、薛國祥等人共謀約定多出來的價格就算是卓合豊賺到 的報酬、實已構成共同侵權的幫助行為，原告乃依土地法 之規定對被告王丁盆等3人請求連帶清償644,000元。（九）又原告亦得因受詐欺撤銷與被告薛國祥間不動產買賣的意 思表示，並基於不當得利及侵權行為的法律關係，對被告 等人請求損害賠償。本件很顯然被告等人為了各自利益共 謀利用土地法規定對原告隱瞞有利的交易條件，迫使原告 必須低價出售自己的持分，造成原告於被迫售出土地持分 部分後不到1個月的時間隨即損失644,000元的土地買賣價 金，只因短短1個月的時間市價根本就不可能有任何波動 產生，由於本件交易過程均非出於原告個人意願的情況下 出售，而是被告等人共謀迫使原告必須售出自有持分比例 部分予被告薛國祥，整個交易過程對原告充滿了欺騙、隱 瞞、故原告自得依不當得利的法律關係對被告等人請求損 害賠償。
（十）原告詹婉君並聲明：
⒈被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付原告 詹婉君1,288,000元及自100年11月1日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。
⒉被告王丁盆、吳丁興、王丁熊應連帶給付原告詹婉君644, 000元及自100年11月1日起至清償日止，按年息把百分之5 計算之利息。
⒊被告上鼎公司應返還原告詹婉君74,000元及自101年9月20 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌請准宣告假執行。
（十一）原告洪昆良則聲明：
⒈被告楊倉銘、卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付原告 洪昆良1,288,000元及自繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。
⒉被告上鼎公司應賠償原告洪昆良55,000元，及自繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列主張答辯：
（一）依原告起訴狀所載事實與所主張之請求權基礎，與被告楊 倉銘無關。原告於起訴狀主張被告楊倉銘為台灣房屋永康 加盟店之負責人，放任其員工卓合豊隱瞞事實詐欺以賺取 差價云云，因依不動產經紀業管理條例第19條、第26條及 公平交易法第31條、32條之規定，訴請被告等人連帶給付 128萬8千元云云。被告楊倉銘僅為台灣房屋永康加盟店之 負責人，對於原告所陳稱之事實過程既未參與，且原告亦 未說明被告楊倉銘有何違失之處，其僅以被告楊倉銘為台 灣房屋永康加盟店之負責人云云，即依所謂不動產經紀業 管理條例第19條、第26條及公平交易法第31、32條之規定 ，訴請被告楊倉銘與其餘被告連帶賠償，顯非適法。（二）原告對被告等人究竟有何違背法令情事，以及伊受何損失 ？均未說明或舉證：本件原告起訴狀僅泛載系爭土地買賣 過程，並稱伊已提起刑事告訴，又指摘被告卓合豐以期自 身專業利用資訊不對等之情形下，向伊詐欺，而夥同被告 薛國祥於短短8天內將以9,280,000元購買之系爭土地轉手 出售12,500,000元，因認被告等人涉嫌詐欺云云。惟本件 系爭土地買賣均係原告等人親自與被告等人簽約，不僅未 有任何詐欺情事，且相關買賣資金亦均有被告薛國祥所開 立之支票為憑，原告等人所為之指摘，僅屬主觀臆測。更 何況，系爭土地買賣結果，原告等人實際所獲得之價格， 更超過其餘共有人王丁盆等三人，原告等人根本未受有損 失。且遍觀起訴狀俱未見原告指摘被告等人究竟細有何違 背法令之處，以及伊究竟受何損失等攸關起訴請求成立與
否之事項不僅均未見說明，亦未舉證以實其說，自難僅憑 其主觀臆測即遽認被告等人有伊所指摘之不法行為。（三）原告雖指摘坐落於臺南市○○○○段000地號及667地號土 地為原告與王丁盆等5人所共有，應有部分各5分之1，渠 等於99年問5、6月間委託被告卓合豊出售系爭不動產，惟 出售所得之價額經換算後原告與王丁盆等人每坪之價額竟 非相同，因認被告涉有詐欺罪嫌云云：
⒈系爭不動產仲介買賣經過：系爭土地原係99年5月問，因 土地共有人王丁盆以其就上開666地號土地持分設定600,0 00元之抵押權後，因清償期屆至而無力清償，因擬出售土 地償債，遂輾轉委請被告卓合豊代覓買主。被告於得悉後 ，經與王丁盆接觸後，王丁盆表示其與共有人吳丁興及王 丁熊為三兄弟，吳丁興及王丁熊均有授權伊一併處理系爭 土地的事宜。而被告為求慎重，並與吳丁興及王丁熊聯繫 洽談後確認渠等均有出售土地意願，並均授權王丁盆全權 處理。被告遂依程序請吳丁興補簽立授權書為憑。 ⒉被告於與王丁盆等三人接觸過程中，除確認授權完備與否 外，並進一步與王丁盆等三人討論出售價格，經洽商後， 王丁盆等三人就系爭土地原委託銷售總價為10,500,000元 ，並簽立土地專任委託銷售契約書，然其後王丁盆等三人 同意變更委託銷售契約書內容，改為委託銷售總價為8,23 0,000元，並同意「每坪實收70,000元，增值稅及服務費 用4%外加」，而於簽署上開文件完備復，被告隨即與土地 投資客即被告薛國祥接洽，並詢問薛國祥購買意願及條件 ，經薛國祥於99年5月底親至現場評估後向被告表示願意 出價每坪78,000元（按:系爭土地共計393.38平方公尺， 約118.996坪），依薛國祥所提之購買價格換算，系爭土 地之購買總價約為9,280,000元（計算式:118.996x78,000 0 =9,281,688）。
⒊因買方薛國祥之出價，已達賣方王丁盆等三人所表示同意 出售之最低底價（即伸介實務所謂「達底」），本件不動 產買賣契約極有可能成立，惟因上開666地號土地之共有 人除王丁盆等三人外，另有原告詹婉君及洪昆良等人，被 告遂依謄本所載地址聯繫另二名共有人。而因原告詹婉君 等人地址已遷移，被告遂輾轉透過他人聯繫後，於99年6 月初始與原告詹婉君聯繫。其後被告於99年6月2日偕同公 司店長即訴外人余長興一同前往原告住處與其洽商土地買 賣事宜，並告以共有人王丁盆等三人擬以每坪實收70,000 元之代價出售系爭土地，且已有買方（即薛國祥）願意出 價每坪78,000元購買系爭土地，詹婉君聞後初表示其大伯
（即王丁盆等人）不可能以此價格出售，經被告出示其餘 共有人即王丁盆等人所簽署之變更委託銷售契約書後，詹 婉君隨即表示既然其大伯（即王丁盆等人）同意以上開價 格出售，則伊亦同意買方所開出之條件而出售其持分。雙 方談妥後，遂當場簽立委託書，並於委託書第4條特約條 款中記載「一般買賣，服務報酬4%」。
⒋99年6月4日被告又偕同訴外人余長興前柱另一共有人洪昆 良住處洽商土地買賣事宜，因洪昆良外出，由洪昆良之父 親洪國絃代表與被告等人洽談。雙方於言談中得悉洪國絃 本身亦有從事土地投資事業，並得知伊因借貸款項予原共 有人王聖賢並取得666地號之持分之經過。其後經被告等 人告以上開買方之購件及其餘共有人所簽立之授權價格附 表後，洪國絃當場表示同意並簽立價格委託附表。 ⒌由於本件共有人均已同意出售系爭土地，被告遂委請公司 特約代書信宏代書事務所先行估算土地增值稅，經代書估 算後以系爭土地面積共計393.38平方公尺（約118.996坪 ），其中僅單就共有人王丁盆、吳丁興及王丁熊三人部分 之增值稅預估即約1,100,000餘元（洪昆良部分增值稅較 少，約僅數萬元而已），惟因買方僅願以一般買賣方式出 價每坪78,000元，據此換算，買方所開之總價亦僅有約9, 280,000元而已（計算式:118.996×78,000=9,281,688） 。惟上開買方出價經扣除土地增值稅（按:不動產買賣如 買賣雙方未有特別約定，則土地增值稅依法應由出賣人負 擔，契稅則由買受人負擔，此即仲介實務所謂一般買賣） ，僅餘8,180,000餘元，則經換算結果各共有人每坪售價 僅有約68,000餘元而已（計算式:8,180,000÷118.996約 等於68.741），顯與王丁盆等三人所約定出售價格每坪實 收70,000元，及原告詹婉君、洪國絃等人所約定出售價格 每坪78,000元有差距，且倘再和除應負擔之稅捐及4%仲介 服務費，則土地共有人所實收之價額將更低。為促進雙方 成交，被告復於99年6月初與買方薛國祥洽商，希望薛國 祥提高購買金額，否則系爭土地買賣可能將因而無法成交 。經薛國祥瞭解原委以後向被告表示伊願提高購買價額為 10,000,000元整數，另給付伸介服務費用2%（200,000元 ），合計共10,200,000元。其餘不足的部分，由被告公司 自行設法解決。被告為促成買賣契約成立，遂向公司提議 不足之差額以仲介服務費補足，經公司同意後，系爭土地 之買賣斡旋始告一段落。
⒍系爭土地因買賣雙方已就交易條件達成共識，為確保日後 買賣交易雙方權益，被告遂與店長余長興研究過戶時之交
易安全性。然因其中666地號土地，原告詹婉君以其應有 部分設定高達6,500,000元之普通抵押權，倘於過戶前未 予塗銷將損及買方權益。然因詹婉君所設定之金額6,500, 000元顯逾市價行情甚高，因恐金額過鉅無法清償抵押權 人，經進一步詢問後詹婉君始知悉該土地上之抵押權人龔 玉美為詹婉君之母親，而因詹婉君與其前夫向銀行借貸， 因恐遭銀行查封財產，故與其母親龔玉美商量後將其持分 虛偽設定抵押予龔玉美。由於得悉上開抵押權設定原委且 根本無債務清償問題後，被告隨即委請代書就詹婉君應有 部分之抵押權辦理塗銷，並於塗銷完畢後辦理過戶登記。 ⒎又系爭土地為王丁盆等人所共有，應有部分各5分之1。是 依常情於簽訂買賣契約時，原應一起簽約始符合經濟效益 。惟因系爭土地共有人間並非所有交易條件均相同（王丁 盆等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又須負擔約1 ,100,000元之增值稅;詹婉君同意以每坪78,000元出售， 但無增值稅問題;詹婉君於666地號土地上又以其持分設定 6,500,000元抵押），且詹婉君部分又有高額抵押權設定 於其上；另因被告公司所提供之買賣雙方之不動產買賣契 約書為制式之定型化契約，無法僅以單一制式定型化契約 書規範所有不同買賣條件之共有人，是以於系爭土地簽定 買賣契約書時，為因應各共有人之不同交易條件，遂依各 共有人不同條件簽立三份買賣契約書。其中依法應負擔土 地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買賣契約書;另 為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷時影響買方權 益，故就原告詹婉君部分單獨簽立乙份不動產買賣契約書 ；至於所剩之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙份不動產 買賣契約書。
（四）又原告雖質疑本件系爭土地共有人持分相同且全數委託被 告居間仲介，何以各共有人每坪實收價格有所不一；又共 有人既均同意出售，何以分成三份買賣契約分別簽立，且 共有人均表示不願負擔稅金及土地增值稅等，何以相關之 稅金仍由原應給付渠等之金額和除，因認被告涉有詐欺犯 行云云。惟：
⒈按貨物市場交易價格，本即係由買賣雙方依市場機制自由 決定，於自由市場經濟下，同樣貨物而有不同之交易價格 ，乃屬常態，是原告指摘共有人持分相同但各共有人每坪 實收價格不一云云，已屬無據。更何況，本件共有人王丁 盆等人與原告等人於與被告締約時，對於出售條件實際上 亦有所不同（王丁盆等人要求每坪實收7萬，但原告要求 每坪出售價格78,000元），且共有人王丁盆等人應有部分
移轉時又需負擔增值稅，是各共有人間交易條件已有所不 一，豈可僅因共有人全數委託被告仲介即要求成交價格每 人均相同？而倘如原告所指摘全數委託被告仲介即要求成 交價格每人均相同云云，則被告從事仲介業多年，經手之 不動產何止百千？如依原告主張，豈不對經手之物件亦應 為同一價格處理?
⒉又本件系爭土地之買賣，一開始係99年5月底由被告與王 丁盆等人接觸確定出售意願並訂約後，再於99年6月初與 原告詹婉君接觸訂約，另再與洪昆良（洪國絃）洽商訂約 。換言之，各共有人最後雖全數委由被告居間仲介，然實 際上係各共有人於不同時間先後分別與被告訂立仲介契約 ，且各共有人對於委託銷售條件均載明於上開契約書中， 而被告於完成土地買賣交易時，亦均係依循各共有人委託 銷售之要求，並無任何違約或違背職務情事，豈可僅因少 數共有人誤認或另有所圖，即遽以共有人全數委託被告居 間仲介，然各共有人每坪實收價格不一云云指摘被告涉有 詐欺或背信犯行？
⒊至於原告另質疑系爭土地買賣契約分成三份買賣契約分別 簽立部分。由於系爭土地共有人間並非所有交易條件均相 同（王丁盆等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又 須負擔約1,100,000元之增值稅;詹婉君同意以每坪78,000 元出售，但無增值稅問題;且詹婉君於666地號土地上又以 其持分設定6,500,000元抵押），又被告公司所提供之買 賣雙方之不動產買賣契約書為制式之定型化契約，無法僅 以單一制式定型化契約書因應所有不同買賣條件之共有人 之交易條件，是以於簽定買賣契約書時，為因應各共有人 之不同交易條件及確保買方交易安全，遂依各共有人不同 條件簽立三份買賣契約書。其中依法應負擔約1,100,000 元土地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買賣契約書 ；另為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷時影響買 方權益，故就原告詹婉君部分單獨簽立乙份不動產買賣契 約書；剩餘之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙份不動產 買賣契約書等情，已如前述。且事實上，於不動產買賣契 約書簽立前，原告詹婉君亦曾詢及共有人全數簽立乙份買 賣契約即可，而被告亦告以各共有人間之出售條件均不相 同之原委，為保障交易安全及兼顧各共有人之出售條件， 始分別簽定三份契約書等情後，原告詹婉君隨即與被告約 定簽約時間，此外，原告等人對於所簽立之相關契約均不 爭執，又所簽立之買賣契約均與渠等委託銷售條件並無違 背，根本無任何詐欺或背信情事。
⒋原告又質疑共有人均表示不願負擔稅金及土地增值稅等， 何以相關之稅金仍由原應給付渠等之金額扣除云云。惟查 ，不動產買賣如應繳納土地增值稅，依法應由出賣人負擔 ，契稅則由買受人負擔，是倘買賣雙方未就應負擔稅捐或 規費有特別約定時，則依法令及一般交易習慣負擔，此即 仲介實務所謂一般買賣，又各共有人所簽立之相關契約， 其上均載明一般買賣等字樣，是原告上開指摘均表示不願 負擔稅金及土地增值稅云云，已顯與渠等所訂立之契約書 所載相違。更何況，本件買方薛國祥原僅擬出價每坪78,0 00元（換算總價約9,280,000元）而已，並不願代為負擔 增值稅，嗣因被告經核算後發現倘扣除增值稅部分1,100, 000餘元，則王丁盆等三人每坪實收價額將少於約定之70, 000元，倘再扣除4%之仲介服務費及其他規費，王丁盆等 三人每坪實收價額將更少於上開數額。是以被告基於維護 王丁盆等人之利益，與買方薛國祥再次協商，經洽商後薛 國祥同意提高出價為10,000,000元，惟仍無法完全符合出 賣人王丁盆等人約定之要求，被告始向公司報備後，由原 應由被告公司收取之仲介服務費墊付不足差額部分，始符 合王丁盆等人所約定『每坪實收70,000元』之要求。據上 ，倘未經被告之居間斡旋努力，依買方原先之出價（每坪
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