臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第83號
原 告 謝國圡
訴訟代理人 張家聲律師
被 告 曾鏡明
訴訟代理人 林順益律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102 年8 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參仟玖佰萬元，及自民國一Ｏ一年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決主文第一項，於原告以新臺幣壹仟參佰萬元或等值之合作金庫銀行無記名可轉讓定期存款單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參仟玖佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告以其已購得坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號 畸零土地，可藉由畸零地合併使用等方式購得相鄰之同地段 973-1 、973-2 及973-6 地號國有土地為由，向原告兜售臺 北市文山區華興段二小段974 、973-1 、973-2 、973-6 地 號等土地（下併稱系爭土地）所有權全部，面積合計約624. 3 坪，原告信賴被告在土地買賣業界之盛譽，兩造遂於民國 95年12月15日以每坪新臺幣（下同）650,000 元，合計214, 300,000 元之總價款，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣 契約）向被告購買系爭土地，並依約支付被告訂金30,000,0 00元，被告依約應於締約日起3 日內提出系爭973-1 、973- 2 、973-6 地號國有土地之申購，並於120 日內標售上開3 筆土地，詎被告明知並未依約於系爭買賣契約簽締日起3 日 內提出前揭土地之申購，且故意隱瞞其在系爭買賣契約締立 前所提出之前揭土地申購，業於98年8 月12日經財政部國有 財產局臺灣北區辦事處以不宜讓售為由而註銷之事實，藉以 迴避依系爭買賣契約第8 條第1 項約定在收到財政部國有財 產局臺灣北區辦事處不准申購公文後3 日內通知原告及返還 原告已支付價金之義務，是被告已有違約不履行之行為，則 依系爭買賣契約第7 條之約定被告應於原告催告屆期後將所 收款項30,000,000元於10日內加倍退還原告作為違約損害賠 償，然被告於101 年9 月7 日收受原告以臺北逸仙郵局（80
支）郵局第2132號存證信函解除契約，並限期催告被告依系 爭買賣契約第7 條之約定加倍返還價金即約定之賠償款60,0 00,000元，被告迄今未償還原告，爰依系爭買賣契約第7 條 約定提起本訴，請求被告返還價金並賠償損害。並聲明：被 告應給付原告60,000,000元，及自101 年10月8 日起至清償 日止按週年利率百分之五計算之利息；願供合作金庫銀行無 記名可轉讓定期存款單作為擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
被告早於本件系爭買賣契約簽約前之95年11月1 日即委託訴 外人陳國正以原地主黃謝月照名義提出申購系爭973-1 、97 3-2 及973-6 地號國有土地，系爭974 地號土地係由原地主 出售予陳國正，再由陳國正轉售予被告，並已給付部分價金 及佣金，由於申購案須以原地主名義申請，因此均未辦理過 戶登記，又被告於101 年8 月13日所寄臺北臺北橋郵局第00 0190號存證信函通知原告無法申購之內容即已述及本件上開 國有土地申購之所以延宕，係因系爭國有土地有他人房屋占 有，俟訴訟確定後始能進行。且被告於簽約時即言明，若3 個月內無法承購系爭國有土地，即可解約，當即返還所付價 金，惟因原告稱已向國有財產局查詢，可繼續辦理，時間延 長應沒問題，致被告繼續付款予原地主等人，而上開國有土 地實係因政府政策變更，致原本可申購合併使用，變為不合 讓售法令規定，終至於101 年12月21日被通知註銷，而系爭 買賣契約書第7 條所為規定，係針對不買、不賣作規範；而 第8 條特約事項則針對申購國有土地不准時作為規範。本件 系爭國有土地買賣應屬主觀嗣後不能，且由於政策變更，係 屬因不可歸責於被告之事由，依民法第225 條第1 項規定， 被告免給付義務。是前述情形，應依系爭買賣契約書第8 條 特約事項加以處理，即由被告返還已收價金，無償解除本約 ，始為正確。詎原告竟加倍請求返還價金，其請求違約金非 但過高，且於法無據等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴 暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免假執行。
三、原告主張被告以其已購得系爭974 地號畸零土地，可藉由畸 零地合併使用等方式購得相鄰之系爭973-1 、973-2 及973- 6 地號國有土地為由，向原告兜售臺北市文山區系爭土地， 兩造遂於95年12月15日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購 買系爭土地，並依約支付被告訂金30,000,000元，被告依約 應於締約日起3 日內提出系爭973-1 、973- 2、973-6 地號 國有土地之申購，而因申購國有土地案件須以原地主名義申 請，故被告早於本件系爭買賣契約簽約前之95年11月1 日即
委託訴外人陳國正以原地主黃謝月照名義提出申購系爭973- 1 、973-2 及973- 6地號國有土地，嗣訴外人黃謝月照95年 11月10日就上開國有土地申購一案遭財政部國有財產局臺灣 北區辦事處於98年8 月12日以不宜讓售為由而註銷，而於10 1 年8 月13日被告方以臺北臺北橋郵局第000190號存證信函 通知原告因政府政策變動致無法申購上開國有土地，嗣原告 於101 年9 月6 日寄發臺北逸仙郵局（80支）郵局第2132號 存證信函予被告，解除系爭買賣契約，並催告請求被告依約 加倍返還原告已支付之價金即給付60,000,000元等情，為兩 造所不爭執，並有系爭買賣契約書、被告簽收之收據金額30 ,000,000元、臺北臺北橋郵局第000190號存證信函、臺北逸 仙郵局（80支）郵局第2132號存證信函、傳真查詢國內各類 掛號郵件查單、財政部國有財產局臺灣北區辦事處98年8 月 12日台財產北處字第0000000000號函、（見本院卷第7 至9 頁、第11頁、第15頁至第18頁、第117 頁至119 頁）等件附 卷可稽，自可信為真實。
四、至原告主張被告依約應於締約日起3 日內提出系爭973-1 、 973-2 、973-6 地號國有土地之申購，並於120 日內標售上 開3 筆國有土地，詎被告明知並未依約於系爭買賣契約簽締 日起3 日內提出前揭國有土地之申購，且故意隱瞞其在系爭 買賣契約締立前所提出之前揭土地申購，業於98年8 月12日 經財政部國有財產局臺灣北區辦事處以不宜讓售為由而註銷 之事實，藉以迴避依系爭買賣契約第8 條第1 項約定在收到 財政部國有財產局臺灣北區辦事處不准申購公文後3 日內通 知原告及返還原告已支付價金之義務，是被告已有違約不履 行之行為，則依系爭買賣契約第7 條之約定被告應加倍返還 原告已支付之價金即給付60,000,000元作為違約損害賠償等 語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為 ：㈠、被告就兩造所簽訂之系爭買賣契約有無違約未履行之 行為？㈡、原告依系爭買賣契約第7 條之約定，請求被告加 倍返還原告已支付之價金即給付60,000,000元，以為違約損 害賠償，有無理由？
㈠、被告就兩造所簽訂之系爭買賣契約有無違約未履行之行為？１、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又 應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥 文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之 事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及 經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上 字第517 號裁判可資參照。
２、原告雖主張被告違反系爭買賣契約第3 條第1 項第2 款之約
定，未依約於系爭買賣契約簽締日起3 日內提出系爭973-1 、973-2 、973-6 地號國有土地之申購云云，然觀諸系爭買 賣契約第1 條買賣標的之約定可知，原告向被告購買之土地 除系爭974 號土地外，系爭973-1 、973-2 、973-6 地號土 地皆為國有土地，賣方即被告係欲以系爭974 號土地為畸零 地之方式向國有財產局申請價購上開3 筆相鄰之國有土地， 再將系爭土地一併出售予原告，再細譯系爭買賣契約第3 條 有關第一部分付款方式之約定，第3 條第1 項第1 款約定略 以訂立系爭買賣契約時，原告支付30,000,000元予被告，簽 訂系爭買賣契約同時系爭974 號土地所有權人黃謝月照已取 得系爭973-1 、973-2 、973-6 地號國有土地之「畸零地合 併使用證明」，第3 條第1 項第2 款約定「乙方（即）被告 應使黃君（即系爭974 號土地登記所有權人黃謝月照）於本 約簽訂日起三日內提出第一部分國有地申購」，該項約定之 目的應係為使系爭買賣契約儘速實現，即原告已依約支付30 ,000,000元定金，為使被告能盡快讓原告取得系爭土地含上 開國有土地之所有權，被告應即時提出前揭國有土地之申購 ，故應解釋系爭買賣契約第3 條第1 項第2 款約定之意旨係 被告最遲應於系爭買賣契約簽訂日起3 日內提出上開國有土 地之申購案，而被告實際上已於系爭買賣契約簽訂前1 月， 即95年11月10日使系爭974 號土地登記所有權人黃謝月照提 出系爭973-1 、973-2 、973-6 地號國有土地之申購案，並 經財政部國有財產局臺灣北區辦事處受理在案，此有承購國 有非公用不動產申請書在卷可稽（見本院卷第118 頁），則 被告既然已於系爭買賣契約簽訂日95年12月15日起第3 日即 95年12月18日前提出上開國有土地之申購，且經主管機關受 理在案，即可達到使原告儘速依約取得系爭土地含上開國有 土地所有權之目的，應與系爭買賣契約第3 條第1 項第2 款 約定之契約主要目的無違，是原告主張被告違反系爭買賣契 約第3 條第1 項第2 款之約定，未依約於系爭買賣契約簽締 日起3 日內提出系爭973-1 、973-2 、973-6 地號國有土地 之申購云云，尚不可採。
３、至原告主張被告故意隱瞞其在系爭買賣契約締立前所提出之 前揭土地申購，業於98年8 月12日經財政部國有財產局臺灣 北區辦事處以不宜讓售為由而註銷之事實，藉以迴避依系爭 買賣契約第8 條第1 項約定在收到財政部國有財產局臺灣北 區辦事處不准申購公文後3 日內通知原告及返還原告已支付 價金之義務，自有違約不履行之行為等情。按系爭買賣契約 第8 條第1 項約定：「本約買賣土地第一、二部分為國有， 由乙方（即被告）或黃君負責申購、標購；第一部分申購費
用由乙方自行負擔，如乙方於民國九十六年三月三十日止未 獲得國產局繳款通知書或向國產局申購不准，以不核准公文 為據，乙方應於三日內自動通知甲方（即原告），雙方解除 本約，乙方返還已收3 仟萬元予甲方，雙方同意無償解除本 約」（見本院卷第9 頁），依該條之約定，被告於96年3 月 30日止未獲得國產局繳款通知書，或其向國產局申購不准， 以不核准公文為據，被告即應於3 日內自動通知原告，以利 雙方即時解除系爭買賣契約，原告取回已支付被告之30,000 ,000元，該契約條文意旨，應係兩造已考慮到申購國有土地 事涉國家政策及主管機關之權責，若申購上開國有土地未經 核准，實屬不可歸責於契約當事人，故兩造同意無償解除系 爭買賣契約，而由被告返還原告已支付之定金30,000,000元 ，然為原告在被告申購上開國有土地經主管機關不核准，即 系爭土地買賣無法實現時，可即時解除系爭買賣契約，讓原 告可立即取回已支付之定金30,000,000元，避免資金利息之 損失，故兩造約定被告向國有財產局申購不准，以不核准公 文為據，被告即應於3 日內自動通知原告。惟查，被告上述 95年11月10日使系爭974 號土地登記所有權人黃謝月照提出 系爭973-1 、973-2 、973-6 地號國有土地之申購案，嗣經 財政部國有財產局臺灣北區辦事處於98年8 月12日以不宜讓 售為由而註銷，即申購未經核准，此有財政部國有財產局臺 灣北區辦事處98年8 月12日台財產北處字第0000000000號函 一紙附卷可佐（見本院卷第117 頁）；且證人即上開國有土 地申購案之代理人陳國正亦於本院具結證稱：系爭973-1 、 973- 2、973-6 地號國有土地之申購案被通知不准最後一次 是去年（即101 年），公文寫的是註銷，之前還有申請過大 概兩次，也都是被註銷，95年11月10日提的申請案也是被註 銷，沒有申請成功，伊辦理上開國有土地之申購係受被告出 資委任，申購期間相關的過程及結果都有跟被告報告，被告 還數次催伊盡快辦理，但申購期間伊沒有跟原告直接聯絡過 ，申購案被註銷一事，伊不確定有無跟李小姐、程先生說， 但伊有跟被告說等語（見本院卷第86頁背面至第88頁）；另 證人即代理原告簽訂系爭買賣契約之簡伯殷亦證稱：伊不知 道被告申購國有土地案被不核准一事等語（見本院卷第18 4 頁）；證人李惠雯復證稱略以：兩造簽訂系爭買賣契約後， 原告有請伊去詢問土地買賣的結果，伊有打電話到國有財產 局或公部門去詢問，詢問的結果是案件還在進行中，沒有告 訴伊確切的結果，大約在97年10月間，被告有安排伊等去協 商國有土地的買賣，但被告未曾告知伊國有土地的申購案未 經主管機關許可，陳國正有曾跟伊說過申購國有土地的進度
，例如地上物已經拆除等，但並沒有告知伊申購未經准許的 事情等語（見本院卷第184 頁至第185 頁），則由上開財政 部國有財產局臺灣北區辦事處函文及證人陳國正、簡伯殷、 李惠雯之證詞可知，兩造簽訂系爭買賣契約後，被告於95 年11月10日使系爭974 號土地登記所有權人黃謝月照提出系 爭973- 1、973-2 、973-6 地號國有土地之申購案，業經財 政部國有財產局臺灣北區辦事處於98年8 月12日以不宜讓售 為由而註銷，即申購未經核准，且受被告委託辦理上開申購 案之代理人陳國正亦有將此事報告被告，然被告卻遲遲未將 此申購案未經核准一事告知原告，直至於101 年8 月13日方 以臺北臺北橋郵局第000190號存證信函通知原告因政府政策 變動致無法申購上開國有土地（見本院卷第15頁至第16頁之 存證信函）等情，應堪認定，是被告自有違反爭買賣契約第 8 條第1 項約定之違約行為，灼然明甚。
㈡、原告依系爭買賣契約第7 條之約定，請求被告加倍返還原告 已支付之價金即給付60,000,000元，以為違約損害賠償，有 無理由？
１、經查，系爭買賣契約第7 條有關違約責任及損害賠償兩造約 定：「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得有反悔或不履行情 事。如甲方（即原告）違約不買及不按期限付款時，則乙方 （即被告）得沒收甲方所付款項，其已設定於甲方名下之產 權及移交甲方使用之不動產應即無條件歸還乙方，本約解除 。若乙方違約將該地再賣予第三人者或不賣或其他未履行之 行為，屬乙方違約，經甲方催告屆期後，乙方應將其所收款 項於10日內加倍退還甲方，以為違約損害賠償，本約解除。 」（見本院卷第8 頁背面至第9 頁），該條既已明定，系爭 買賣契約一經簽立，兩造均不得有不履行情事，被告若違約 將該地再賣予第三人者或不賣「或其他未履行之行為」，屬 被告違約，經原告催告屆期後，被告應將其所收款項於10日 內加倍退還原告，以為違約損害賠償，系爭買賣契約解除， 則被告前述未依約於3 日內將申購系爭國有土地案未經核准 一事告知原告，而有違反爭買賣契約第8 條第1 項約定之違 約行為，自已該當於系爭買賣契約第7 條約定之被告若有「 其他未履行之行為」，屬被告違約，原告當可依該條主張被 告違約之損害賠償。被告辯稱系爭買賣契約書第7 條所為之 規定，係針對不買、不賣作規範，自不包括系爭買賣契約第 8 條特約事項針對申購國有土地不准時所為之規範云云，然 觀諸系爭買賣契約第7 條之始即記載「違約責任及損害賠償 」，故該條顯然係對系爭買賣契約整體之違約責任及損害賠 償做規範，且條文內容亦載明「本約一經簽立，雙方均不得
有不履行情事」、「若乙方（即被告）…或其他未履行之行 為，屬乙方違約…」，是該條顯然係對兩造全部契約義務違 約責任及損害賠償為約定，並非僅限於違約不買、不賣作規 範，是被告違反系爭買賣契約第8 條特約事項所約定之契約 義務，自應屬系爭買賣契約第7 條所約定之「其他未履行之 行為」，而屬被告違約，被告上開所辯，顯不可採。２、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252 條所明定；又按違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準 ，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最 高法院82年度台上字第2529號裁判意旨足參）。本件被告違 反系爭買賣契約第8 條特約事項所約定之契約義務，自已該 當於系爭買賣契約第7 條約定之被告若有「其他未履行之行 為」，屬被告違約，原告當可依該條主張違約之損害賠償， 然依該條之約定，被告應加倍返還原告已支付之價金即給付 60,000,000元，以為違約損害賠償，即被告除返還原告已支 付之定金30,000,000元外，另應給付一倍即30,000,000元作 為違約金，被告抗辯上開違約金過高，應有理由。本院審酌 被告違約之情節為依約被告應在上開國有土地申購案經主管 機關不核准之3 日內通知原告，以解除契約，讓原告可即時 取回其已支付之定金30,000,000元，而該國有土地之申購案 經主管機關於98年8 月12日以不宜讓售為由而註銷即申購未 經核准，是被告依約應在同月15日即通知原告，然被告卻遲 至於101 年8 月13日方以存證信函通知原告因政府政策變動 致無法申購上開國有土地（見本院卷第15頁至第16頁之存證 信函），期間延滯約3 年，且被告為求已身之利益，隱瞞系 爭國有土地申購案未經主管機關核准，讓原告無法依約取回 定金，其任意違約在先，且經原告催告後，被告又遲遲連 30,0 00,000 元定金亦不願意先行返還原告，致原告因此需 受訴訟之累，然原告簽訂系爭買賣契約後，因被告上開違約 行為，原告除支付定金30,000,000元予被告無法取回，造成 原告資金在被告處，無法利用、周轉及生息外，原告亦未舉 證其有因此造成其他損失，是本院認原告可請求之違約金應 以其已支付定金之三成即9,000,000 元（計算式：30,000,0 00元×0.3 ＝9,000,000 元）為適當，逾此部分即屬不相當 ，爰依民法第252 條酌減之。故原告依系爭買賣契約第7 條 之約定，自可主張被告違約，系爭買賣契約解除，被告除應 返還已收之款項30,000,000元外，另應給付9,000,000 元之 違約金，共給付39,000,000元予原告。又原告業於101 年9
月6 日寄發存證信函予被告，主張依系爭買賣契約第7 條之 約定解除系爭買賣契約，並催告被告應於30日內依約加倍返 還原告已支付之價金即給付60,000,000元以為違約之損害賠 償，該存證信函並於同月7 日送達被告乙情，有臺北逸仙郵 局（80支）郵局第2132號存證信函、傳真查詢國內各類掛號 郵件查單在卷可查（見本院卷第17頁至第18頁），堪認原告 已依約催告被告依系爭買賣契約第7 條為違約之損害賠償， 而該催告於101 年9 月7 日到達被告，期限30日，而依上述 系爭買賣契約第7 條後段之約定，「若被告有其他未履行之 行為，屬被告違約，經原告催告屆期後，被告應將其所收款 項於10日內加倍退還原告，以為違約損害賠償，本約解除」 ，是被告自應於原告催告屆期即101 年10月7 日後10日內即 101 年10月17日前給付上述39,000,000元予原告以為違約損 害賠償，逾期原告自得得請求依法定利率計算之遲延利息， 是原告得請求被告給付39,000,000元，及自101 年10月18日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，於法有據， 亦應准許。
五、綜上所述，依系爭買賣契約第8 條第1 項之約定，被告向國 有財產局申購國有土地不准，以不核准公文為據，被告即應 於3 日內自動通知原告，以利雙方即時解除系爭買賣契約， 原告取回已支付被告之30,000,000元定金，而兩造簽訂系爭 買賣契約後，被告於95年11月10日使系爭974 號土地登記所 有權人黃謝月照提出系爭973- 1、973-2 、973-6 地號國有 土地之申購案，業經財政部國有財產局臺灣北區辦事處於98 年8 月12日以不宜讓售為由而註銷，即申購未經核准，且受 被告委託辦理上開申購案之代理人陳國正亦有將此事報告被 告，然被告卻遲遲未將此申購案未經核准一事告知原告，直 至於101 年8 月13日被告方以存證信函通知原告因政府政策 變動致無法申購上開國有土地，是被告自有違反爭買賣契約 第8 條第1 項約定之違約行為，應堪認定；另系爭買賣契約 第7 條有關違約責任及損害賠償兩造約定被告若違約將該地 再賣予第三人者或不賣「或其他未履行之行為」，屬被告違 約，經原告催告屆期後，被告應將其所收款項於10日內加倍 退還原告，以為違約損害賠償，系爭買賣契約解除，則被告 前述未依約於3 日內將申購系爭國有土地案未經核准一事告 知原告，而有違反爭買賣契約第8 條第1 項約定之違約行為 ，自已該當於系爭買賣契約第7 條約定之被告若有「其他未 履行之行為」，屬被告違約，原告當可依該條主張被告違約 之損害賠償，然依該條之約定，被告應加倍返還原告已支付 之價金即給付60,000,000元，以為違約損害賠償，即被告除
返還原告已支付之定金30,000,000元外，另應給付一倍即30 ,000,000元作為違約金，本院審酌被告違約之情節，及原告 簽訂系爭買賣契約後，因被告上開違約行為，原告除支付定 金30,000,000元予被告無法取回，造成原告資金在被告處， 無法利用、周轉及生息外，原告亦未舉證其有因此造成其他 損失，是本院認原告可請求之違約金應以其已支付定金之三 成即9,000,000 元（計算式：30,000,000元×0.3 ＝9,000, 000 元）為適當，逾此部分即屬不相當，爰依民法第252 條 酌減之。故原告依系爭買賣契約第7 條之約定，自可主張被 告違約，系爭買賣契約解除，被告除應返還已收之款項30,0 00,000元外，另應給付9,000,000 元之違約金，共給付39,0 00,000元予原告。從而，原告依系爭買賣契約之關係，請求 被告給付39,000,000元，及自101 年10月18日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫
法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
書記官 余富琦