臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第368號
原 告 沈福春
訴訟代理人 高秉生
被 告 黃瑞香
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國一百零二年九月四
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段○○地號土地上門牌號碼新北市○○區○○○○○○號如附件複丈成果圖所示代號47⑴水池面積三十二平方公尺、代號47⑵水池面積五平方公尺、代號47⑶建物面積一百九十六平方公尺，共計面積二百三十三平方公尺工作物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。訴訟費用新台幣壹萬肆仟肆佰元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為坐落新北市○○區○○段○○○段○○ 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，應有部分六分之一 ，並與訴外人許三川等十一人公同共有六分之一，詎被告向 訴外人盧國森購得系爭土地上未保存登記門牌號碼新北市○ ○區○○○○○○號建物及游泳池、魚池、花園等工作物（ 下稱系爭房屋），對系爭房屋有事實上處分權，雖先後取得 系爭土地應有部分三分之一、六分之一，為系爭土地應有部 分二分之一之所有權人，惟被告所有系爭房屋占有使用系爭 土地，未得伊等共有及公同共有人之同意，係屬無權占有， 且占地約七十坪，已逾其應有部分二分之一，侵害伊所有權 ，經訴請調解，被告仍置之不理，嗣起訴後經新北市新店地 政事務所測量結果，確認被告系爭房屋占用系爭土地如附件 複丈成果圖所示代號47⑴水池、47⑵水池及47⑶建物，面積 各三二平方公尺、五平方公尺及一九六平方公尺，共計二三 三平方公尺，為此依民法第七百六十七條所有物返還請求權 之法律關係提起本訴。並聲明：被告應將坐落系爭土地上系 爭房屋占用面積共計二百三十三平方公尺之工作物拆除，並 將上開土地返還原告及全體共有人等語。
二、被告則以：伊於民國九十四年四月間購買系爭房屋及部分土 地至今已近八年五個月，除對未保存登記之系爭房屋有事實 上處分權外，並先後取得系爭土地應有部分三分之一、六分 之一，為系爭土地應有部分二分之一之所有權人，當時為系 爭房屋土地持分不足，併購買原告同為共有人之新北市○○ 區○○段○○○段○○○○○地號土地（下稱六七之十二地 號土地）應有部分三分之一，約一九六平方公尺未曾使用， 多年來均相安無事，且系爭房屋坐落系爭土地上已公然、和
平、繼續使用至今已達三十二年之久，無論地上權、地役權 應可得全體共有人之認可，原告訴請拆屋還地實無理由；又 伊占有使用系爭土地，已得系爭土地公同共有六分之一所有 權人其中二人周泰祺及許明雄之同意，且公同共有人許高環 、陳許秀香、沈花三人及應有部分六分之一所有權人吳水慶 均已過世多年，是以上開六人加計伊共計七人，已超過全體 共有人十三人之一半，故原告不能也無從主張還地予全體共 有人；伊願以合情合理價金及土地使用租金來補償原告損失 。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、兩造不爭執事項（參見本院卷第十二頁）： ㈠兩造均為系爭土地之所有權人，原告應有部分六分之一，並 與訴外人許三川等十一人公同共有六分之一，被告應有部分 二分之一。
㈡被告為坐落系爭土地上系爭房屋之所有權人，有事實上處分 權，系爭房屋占用系爭土地如附件複丈成果圖所示代號47⑴ 水池、47⑵水池及47⑶建物，面積各三二平方公尺、五平方 公尺及一九六平方公尺，共計二三三平方公尺。四、惟原告主張被告應拆屋還地等情，則為被告所否認，並以前 揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於，被告所有系爭房屋 占有使用系爭土地，有無占有使用之權源？經查： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第七百六十七條前段定有明文。又各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之；上開規定於公同共 有準用之；同法第八百二十一條、第八百二十八條第二項並 有明文。本件原告主張兩造均為系爭土地之所有權人，原告 應有部分六分之一，並與訴外人許三川等十一人公同共有六 分之一，被告應有部分二分之一，坐落系爭土地上之系爭房 屋為被告所有，被告有事實上處分權等情，為兩造所不爭執 ，已如前述，既有被告提出最新系爭土地登記謄本（見本院 卷第六八頁至第七一頁）在卷可稽，並有原告提出之不動產 買賣契約書、現場彩色照片六幀（見本院補字卷第十四頁至 第二一頁）在卷可佐，復經本院會同新北市新店地政事務所 派員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖 （見本院卷第四二頁至第四五頁）在卷可按，堪信屬實，則 原告本於系爭土地共有並公同共有之所有權人地位，訴請被 告拆屋還地，自非無據。
㈡雖被告抗辯系爭房屋坐落系爭土地上已公然、和平、繼續使 用至今已達三十二年之久，無論地上權、地役權應可得全體 共有人之認可，原告訴請拆屋還地無理由云云。惟按因時效
取得地上權或地役權者，僅得請求地政機關登記為此項權利 人而已，在未經依法登記為此項權利人以前，仍不得本於此 項權利對抗所有權人（最高法院著有七十一年度台上字第一 三八一號裁判足參）。本件被告並未登記為地上權人、地役 權（業於九十九年二月三日修正為不動產役權）等情為真正 ，為被告所是認，並有上開最新系爭土地登記謄本（見本院 卷第六八頁至第七一頁）在卷可稽，據此謂依地上權、地役 權之法律關係已得全體共有人之認可，而非無權占有云云， 顯不足採。另抗辯其有系爭土地應有部分二分之一，已得系 爭土地共有人二人同意、四人死亡及其共七人超過全體共有 人十三人之一半，故原告不能也無從主張還地予全體共有人 云云。惟按民法第八百二十條第一項固規定：「共有物之管 理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其 人數不予計算」，然被告所指同意其占有使用系爭土地之人 連同其本人亦僅三人，另指公同共有人許高環、陳許秀香、 沈花三人及應有部分六分之一所有權人吳水慶等四人係「已 過世多年」，並非同意其占有使用系爭土地，是其所謂該七 人已逾全體共有人一半云云，並非指該七人均已同意，自無 上開條文適用之餘地，且被告既謂上開許高環等四人均已死 亡，則該四人所有權應由渠等繼承人分別繼承，為民法第一 千一百四十七條所明定，被告仍謂全體共有人為十三人云云 ，亦非真正，顯無已逾共有人過半數同意其使用系爭土地之 情事，被告據此抗辯其非無權占有云云，亦不足採。五、綜上所述，原告主張被告所有系爭房屋無權占有使用系爭土 地等情，堪以採信，據此訴請被告拆屋還地，自屬有據，被 告抗辯其占有使用系爭土地有合法之權源云云，不足採信。 從而，原告依民法第七百六十七條及共有人所有物返還請求 權之法律關係，訴請被告應將坐落系爭土地上如附件複丈成 果圖所示代號47⑴水池面積三二平方公尺、代號47⑵水池面 積五平方公尺、代號47⑶建物面積一九六平方公尺，共計二 三三平方公尺之系爭房屋拆除，並將上開土地返還原告及全 體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 27 日
書記官 高宥恩