返還價金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,101年度,4574號
TPDV,101,訴,4574,20130924,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4574號
原　　　告　許明宗
訴訟代理人　連一鴻律師
被　　　告　柯宏儒
訴訟代理人　洪宇均律師
複代理人　　蘇婉禎　住臺北市○○區○○○路0段00號
上列當事人間返還價金事件，本院於民國100年8月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告肆佰萬玖仟叁佰肆拾貳元，及自民國一百零一年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰叁拾伍萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴狀所載 應受判決事項之聲明原為「被告柯宏儒負物之瑕疵擔保責任 （解除契約），返還價金新臺幣4,000,000元，及自97年1月 1日起至清償日止，按年息6%計算之利息；並願供擔保，請 准宣告假執行。」，嗣於102年1月3日以民事準備㈠狀就聲 明第一項變更為「被告應給付原告新臺幣4,089,342元，及 其中新臺幣4,000,000元部分，自96年12月12日日起，及其 中新臺幣89,342元部分，自本書狀繕本送達翌日起，均至清 償日止，按年息5%計算之利息」，核其聲明之請求金額、利 息起算日雖有變更，惟請求之基礎事實並未改變，且請求金 額、利息起算日之變更，係屬擴張減縮應受判決事項之聲明 之情形，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國96年11月間經由訴外人大江不動 產仲介經紀有限公司（下稱大江公司）以新臺幣（下同） 400萬元之價額向被告購買其所有門牌號碼為新北市淡水區 新民街71之4房屋及其座落之基地（下稱系爭房地），原告 斯時表示系爭房地必須經檢驗氯離子含量合格之報告書始願 承購，嗣經訴外人大江公司提出錸發科技實業有限公司（下 稱錸發公司）出具氯離子含量合格之檢驗報告，兩造遂於96



年11月7日簽訂不動產買賣契約書，並於96年12月3日登記為 原告女兒即訴外人許紋綺所有，被告於96年12月11日將系爭 房地交付原告，交屋後，原告業已從速檢查系爭房地，並無 發現任何異狀；孰料原告於101年8月17日探巡系爭房地時， 竟發現後陽台樓板大片剝落、鋼筋鏽蝕裸露、室內房屋樓板 及牆面、樑柱出現裂痕等瑕疵，經原告於101年9月3日另行 委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）就 系爭房屋檢測硬固混凝土氯離子含量，竟顯示室內房間頂版 及後陽台頂版混凝土塊氯離子含量高達4.5182kg/m3（公斤/ 立方米，下同）、3.7795，遠超過國家標準值CNS3090所規 定之0.3以下，原告隨即於101年9月17日以訴外人許紋綺名 義以台北第31支局第364號存證信函通知被告協商解決，詎 被告仍置之不理，為此爰依民法第354條第1項、第359條、 第259條第1、2、5款規定，先位主張解除契約並請求被告返 還買賣價金400萬元、仲介費用8萬元及契稅9,342元；備位 依民法第354條第1項、第359條後段及第179條規定請求被告 給付修繕費用及減損價值200萬元。並為㈠先位聲明：被告 應給付原告4,089,342元，及其中4,000,000元部分，自96年 12月12日起，及其中89,342元部分，自民事準備書㈠狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡備位 聲明：被告應給付原告2,000,000元，及自民事準備書㈠狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢並願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於96年間將系爭房地出賣予原告之前，尚出租予訴外人 吳昭賓等人使用，足徵系爭房地主觀上斯時仍具備通常使用 之效用，並無影響居住安全之虞，且原告於購買系爭房地時 ，曾要求訴外人大江公司出具氯離子含量報告書，斯時被告 並不知悉上揭情事，亦未保證系爭房地無瑕疵之承諾，嗣原 告確認訴外人錸發公司出具之不動產氯離子含量報告符合標 準無誤後，兩造始於96年11月7日簽訂不動產買賣契約書， 被告係於簽訂上開不動產契約書越數日後，始由訴外人大江 公司通知上情，被告始終不知悉系爭房地存有氯離子過高瑕 疵情事至明，更遑論被告有意圖隱匿系爭不動產重大瑕疵之 嫌，而原告既已於購買系爭房地前透過錸發公司檢驗系爭房 地無瑕疵，竟於嗣後推翻先前鑑定報告，足徵係該鑑定公司 即錸發公司所製作之檢驗報告粗糙，而可歸責於原告之重大 過失原因所致。
㈡況縱認原告得因系爭房地存有氯離子過高之重大瑕疵而解除 契約，原告自受領系爭房地之日起（以簽約日96年12月7日



計算）至提起本件訴訟之日（即101年10月5日）止，共計4 年9個月又28日，其亦享有使用系爭房地之利益，倘認原告 得解除契約，則其溯及訂約時自始無效，原告占有系爭房地 屬無權占有，享有相當於租金之不當得利部分，被告亦得依 民法第259條、第179條、第334條，以上開金額主張抵銷， 並行使同時履行抗辯，請求原告將系爭房地移轉所有權登記 予被告及將系爭房地點交返還予被告，併塗銷抵押權登記等 語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於96年11月間經訴外人大江不動產仲介經紀有限公司（ 下稱大江公司）以新臺幣（下同）400萬元之價額向被告購 買其所有門牌號碼為新北市淡水區新民街71之4房屋及其座 落之基地（下稱系爭房地），兩造於96年11月7日簽訂不動 產買賣契約書，並於96年12月3日登記為原告女兒即訴外人 許紋綺所有，被告已於96年12月11日將系爭房地交付原告。 ㈡訴外人錸發公司於97年10月31日就系爭房地為混凝土氯離子 含量試驗，經檢測系爭房地陽台門柱之氯離子含量為0.0184 kg/m3（公斤/立方米）。
㈢經兩造合意就系爭房地混凝土氯離子含量送請臺灣省土木技 師公會鑑定，鑑定項目為：⒈鑑定標的物有關陽台、市內房 間頂板之硬固混凝土氯離子含量為何？是否屬於俗稱之海砂 屋？是否會影響居住安全？⒉鑑定標的物是否有鋼筋外露、 鏽蝕等損壞之狀況？是否影響居住之安全？⒊第⒈、⒉項之 損害狀況能否修復並回復原狀？其修復方法為何？所需費用 估算數額為多少？⒋系爭標的物室內頂板、室內樑柱及陽台 門柱之混凝土抗壓強度及氯離子含量為何？系爭建築所使用 之混凝土是否為海砂建材？臺灣省土地技師公會於102年7月 29日以(102)省土技字第3343號做成鑑定書，鑑定內容略以 「以83年版國家標準CNS3090規範氯離子含量限制0.6kg/m3 標準試驗，且室內頂板、室內樑柱及陽台門柱所使用之混凝 土，在施工階段屬於同時澆灌，不得中斷施工，推論系爭房 地所使用之混凝土原料係屬同批，得採用樓層平均值做為研 判標準，抗壓強度平均值為170kg/c㎡，氯離子含量平均值 為2.3257kg/m3」。
四、得心證之理由：經查，原告主張上開事實，業據其提出力鋼 公司氯離子含量試驗報告、錸發公司氯離子含量試驗報告、 系爭房屋所有權狀、不動產買賣契約書、東森房屋服務費收 據、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、調解不成立證 明書、聲請調解書筆錄、統一發票、臺北縣政府稅捐稽徵處



淡水分處96年契稅繳款書、系爭房地輻射偵測證明等件為證 ，被告則辯稱原告於購屋前曾委託訴外人錸發公司就系爭房 地施行氯籬子含量檢測，斯時檢測值為合格，其後原告始與 被告簽訂買賣契約，被告就此並不知情，且系爭房地出賣前 尚有出租予第三人使用，並無影響居住安全情事發生，縱使 系爭房地有氯離子含量過高之瑕疵，原告亦享有自96年12月 7日至其提起訴訟之日止之使用利益，亦應返還被告相當於 租金之不當得利，倘認原告請求有理由，被告並行使同時履 行抗辯，請求將系爭房地返還登記予被告，及塗銷抵押權登 記等語置辯，是本件所應審究者厥為：系爭房地有無氯離子 含量過高之瑕疵？原告以氯離子含量過高不符國家標準為由 主張解除契約，有無理由？被告行使同時履行抗辯，主張倘 解除契約有理由時，原告應將系爭房地回復登記予被告，及 塗銷抵押權登記，有無理由？以下分別論述之。 ㈠經查，系爭房屋經台灣省土木技師工會鑑定結果，認為：「 …CNS3090民國83年版規定，一般結構鋼筋混凝土氯離子含 量限制0.6kg/cm3以下，加註0.3kg/cm3至0.6kg/cm3時，鋼 筋需做防鏽處理…本棟建築物完成於民國76年，本報告採用 氯離子含量限制0.6kg/cm3以下…鑑定單位於標的物取樣3處 鑽心試體及3處塊狀試體，依據中國國家標準CNS14703A3385 程序進行混凝土氯離子含量檢測，…試驗結果顯示，6個試 體中，全部試體混凝土氯離子含量均超過標準，不及格比例 100%，整體試驗平均值2.3257kg/cm3，為83年版CNS標準值 之3.8762倍…硬固後混凝土呈鹼性，包覆於鋼筋外層之混凝 土呈鹼性情況下，具有保護鋼筋之作用，當保護層之混凝土 趨近於中性時，即失去此保護作用…試驗結果顯示，混凝土 中性化平均值為4.33公分，標的物結構體混凝土中性化深度 已超過樑、柱、樓板鋼筋保護層，既有混凝土之保護層供鋼 筋抗鏽蝕之保護作用逐漸減弱。…試驗結果顯示標的物混凝 土強度不足。…系爭房屋建築物之混凝土，其氯離子含量平 均值超過設計環境條件下之國家標準值0.6kg/m3、中性化深 度檢測樓層平均值4.0公分以上，多處樓板、樑、柱產生鏽 蝕膨脹裂縫及剝落，鑑定報告綜合研判系爭房屋符合前開所 定義之海砂屋。…依據標的物混凝土試驗結果、現況勘查裂 縫及剝落照片，鑑定屬達【影響結構安全】之程度。室內樓 板剝落之混凝土塊直徑達到直徑10公分以上，後陽台樓板剝 落之混凝土塊直徑達到直徑30公分以上，掉落之混凝土塊自 由落體重量，足以造成人員嚴重傷害，影響居住安全。樓板 鋼筋因鏽蝕產生鋼筋斷面面積縮小，將影響樓板之載重承載 能力，局部鋼筋已鏽斷，後陽台樓板承載強度，已達嚴重影



響居住安全之程度。…現況勘查樑、柱裂縫等綜合研判，建 築物抗震能力逐年降低，依據樓板剝落情況研判，混凝土塊 墜落物足以造成居住安全疑慮，鑑定屬達【影響居住安全】 之程度。…依據混凝土材料工程學理，第㈠、㈡項之損害狀 況，無法修復亦無法回復原狀，實務上僅能經由結構補強及 防鏽工程，維持繼續使用之結構安全。」等情，此有鑑定報 告書在卷可按（鑑定報告書第3-7頁），再參酌系爭房屋確 有混凝土大面積大塊剝落、鋼筋外露鏽蝕斷裂之情形，亦有 現場照片以及鑑定報告之「鑑定標的物現況調查」所附現場 照片在卷可按（卷第13、14頁，鑑定報告書第0000-00000頁 ），因此，原告主張系爭房屋確屬高氯離子含量之海砂屋， 並有結構不安全、無法居住之狀況，應堪確定。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關 重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又 買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平 之情形外，買受人即得解除契約，買受人此項解除權，為特 殊的法定解除權，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要， 此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係 指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損 害，有失平衡而言（最高法院93年台上字第1825號裁判、99 年台上字第2443號裁判意旨參照）。查本件兩造雙方所簽訂 不動產買賣契約書第5條第3款約定：「…惟若經檢測確認為 輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方 同意無條件解除契約。」等情，此有不動產買賣契約書在卷 可按（卷第11頁反面）；經查，系爭房地經鑑定屬海砂屋並 且已經達影響結構安全、居住安全之程度，已如上述，是無 論買受人即原告自住或為其他利用，均無法達其使用收益之 目的，倘於此認原告不得解除契約，無異要求原告買受一無 法正常使用收益之房屋，將有害系爭房地所有權之利用，而 解除契約後，出賣人即被告尚得行使同時履行抗辯，請求原 告將系爭房地回復登記予被告，是故原告主張系爭房屋有不 堪使用之重大瑕疵，且該瑕疵亦無法補正等情，應堪認定， 其依照民法第359條之規定、不動產買賣契約書第5條第3款 解除契約，並無顯失公平情事，為有理由，應予准許。 ㈢次按「解除契約時，當事人雙方回復回狀之義務，除法律另



有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之。…五、就返還之物，已支出必要 或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求 其返還。…。」，民法第259條第1、2、5款定有明文。系爭 買賣價金為400萬元，以及原告因購買系爭房屋而支出契稅 9,342元之部分，為雙方所不爭執，並有兩造所提出之不動 產買賣契約書暨支票本票影本、96年契稅繳款書在卷可按（ 卷第68-75、107頁），而該部分款項確為原告因購買系爭房 屋而支出之金錢及支出之必要費用，應堪確定；而兩造於96 年12月11日交屋，被告亦於該日收受尾款340萬元（卷第12 頁），是自該日起兩造均已分別受領系爭房地及房地價款之 給付。從而，原告依民法第354條第1項、第359條及第259條 第1、2、5款規定，請求被告返還買賣價金400萬元及自受領 時起之利息（惟原告僅請求自96年12月12日起算），暨原告 已支出之契稅9,342元之部分，為有理由，應予准許。 ㈣又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條定有明文；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第 2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之 當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉 證責任，最高法院88年度台上字第3398號民事裁判可以參考 。查被告主張依據民法第259條規定，倘認於系爭買賣契約 解除時，雙方負有回復原狀之義務，則原告就受領系爭房地 時起至其提起訴訟時止，亦有使用房屋之利益，原告亦應返 還被告占有使用系爭房屋之利益，故以此等債權與原告所主 張之債權抵銷云云，惟為原告所爭執，揆諸上開意旨，被告 自應就此主張抵銷之抗辯負舉證之責。經查，被告就其所稱 原告於解除系爭買賣契約後應返還使用之利益乙節，迄今均 未具體提出得抵銷之金額為何，亦未提出任何證明其所言屬 實之事證，足認被告並未善盡其舉證之責任，難謂被告此等 主張抗辯洵屬有據；又按，不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，業據最高法院著成61年 台上字第1695號判例可資參照。因此無權占有他人之土地， 其所受利益之衡量，應係以其無權占有所得受有使用收益之



客觀利益為準，而非以無權占有使用者如何使用之應可獲得 利益為認定依據，更無所謂得扣除其使用時所支出費用成本 之問題，此亦有臺灣高等法院臺南分院96年度上易字第58號 民事判決意旨可參。查原告固不否認業已占有系爭房屋，惟 查，依據前開鑑定報告書內容可知，其結論及建議業已述明 系爭房屋有抗壓強度不足、氯離子含量過高情事，且確已不 適合居住或使用等語，已如前述，且原告主張：其購屋目的 係要出租予附近學生，但並未有人承租，並無使用系爭房屋 利益等語，足徵原告就此系爭房屋已無任何受有使用收益之 客觀利益，則被告主張得對原告請求返還相當於租金之不當 得利，亦屬無理，況本件雙方係就不動產所有權之買賣，此 有不動產買賣契約書在卷可按，是原告所受領之給付乃為不 動產之所有權，其與「受領之給付為勞務或為物之使用」之 情形有間，從而，被告遽以上開情事主張原告使用系爭不動 產將近5年受有相當於租金之不當得利，引用民法第259條第 3款「受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價 額，以金錢償還之。」及第179條之規定為抵銷之抗辯，即 不足採。
㈤惟原告請求仲介費用8萬元之部分，固據原告提出服務費收 據及統一發票（卷第15、106頁）以資相佐，但該部分款項 係因原告與第三人大江不動產仲介經紀有限公司（即東森房 屋淡水加盟店）簽立仲介契約所生，與兩造間前揭不動產買 賣契約並無直接關係，且其性質亦非於本件交易所必須，是 尚難認屬「就返還之物，已支出必要之費用」之性質，自應 由原告與第三人大江不動產仲介經紀有限公司本於其間之關 係而主張，而不應認由被告承擔該部分支出，是原告此部分 請求，即難認屬有據，不應准許。
㈥再按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定 有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規 定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最高法院 44年台上字第702號裁判參照。職此，原告於本件買賣契約 合法解除後，對被告即負有移轉系爭房地之所有權登記及交 付返還系爭房地予被告之義務，而被告亦負有返還原告已付 價金之義務，二者既立於對待給付關係，被告依民法第261 條準用同法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，請求原 告須同時將系爭房地所有權移轉登記並返還予被告，洵有所 據；是被告在原告將系房地所有權移轉登記並返還與被告之 同時，即應返還原告前所受領之全部價金4,000,000元及契 稅9,342元，應屬可採，自堪准許。至系爭房地上固存有最 高限額抵押權登記，被告因此抗辯原告應同時塗銷抵押權登



記乙節，然其並非基於兩造間不動產買賣契約所生，而係原 告與臺灣土地銀行股份有限公司間之法律關係所為之不動產 最高限額抵押權，自非本件解除契約後，原告應負擔回復原 狀之義務，倘若被告於此仍有爭執，仍得本於所有權人地位 另訴解決之，附此敘明。
㈦另按，債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此同時履行 抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能 免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。因契約互 負債務者，於他方未為對待給付前，固得拒絕自己之給付， 然於他方請求而未依約履行之一方，倘未為同時履行抗辯權 之行使，則自拒絕他方履行之請求時起，依首開說明，自應 負遲延責任，最高法院95年度台上字第1454號裁判參照。依 上開判例意旨，債務人行使同時履行抗辯權後，即可免除遲 延責任。經查，本件被告於102年8月27日言詞辯論期日提出 同時履行抗辯（見本院卷第153頁背面），則原告給付之買 賣價金4,000,000元，被告就此部分已為同時履行抗辯，是 本件原告得請求返還買賣價金之法定遲延利息之期間應計至 被告同時履行抗辯提出前之102年8月26日為止；至原告所支 出之契稅9,342元部分，其於102年1月3日始以民事準備書㈠ 狀擴張請求，被告則於本院102年1月14日言詞辯論期日陳述 「（對102年1月3日準備書一狀有無意見？）主張原告原告 訴之聲明全無理由…書狀已經看過」等語，是原告所擴張請 求之契稅部分，被告至遲應於本院102年1月14日言詞辯論期 日時業已知悉，則原告就契稅9,342元部分請求自書狀送達 翌日（即102年1月15日）起按法定利率計算之遲延利息，應 為有據。
㈧末按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之 訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁 判。因本件原告先位之訴既為有理由，業如前述，則本院即 無庸就其備位之訴另為裁判。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第354條第1項、第359條及 第259條第1、2、5款規定，解除買賣契約並請求被告返還買 賣價金400萬元及自96年12月12日起至102年8月26日，及原 告已支出之契稅9,342元部分，自102年1月15日起至清償日 止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開 範圍之請求，為無理由，應予駁回。惟被告於原告將系爭房 地所有權移轉登記及交付系爭房地予被告之同時，被告始有 返還原告前開買賣價金及利息之義務，爰併諭知如主文第一 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證



據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核 無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分， 其假執行之聲請，即失所依據，不予准許。
八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴 訟法第79條、第390條第2項規定，判決如主文。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 林鈞婷