臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第276號
原 告
即反訴被告 許育萍
訴訟代理人 林軍男律師
被 告
即反訴原告 王文俊
上列當事人間履行契約等事件，本院於102年8月26日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○0○地號、面積各一五０．六四、一三．九一平方公尺、權利範圍全部之土地及坐落其上一六六三建號、門牌號碼：台中市○○路○○○巷○○號、權利範圍全部之房屋所有權移轉登記並交付予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠緣被告前於民國（下同）100年9月25日，經訴外人東森房屋 青海家樂福店仲介，就其所有座落台中市○○區○○段000 ○00000地號、面積各150.64、13.91平方公尺、權利範圍全 部之土地及坐落其上1663建號、門牌號碼：台中市○○路 000 巷00號、權利範圍全部之房屋（下稱系爭房地），與原 告簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地以買賣總價款新台幣 （下同）1450萬元整出售予原告，原告並已依約履行繳付第 一期：簽約款200萬元，其中50萬元由被告簽收，另150萬元 則依約匯入僑馥建築經理股份有限公司之不動產買賣價金履 約保證專戶00000000000000內，是被告即應依約履行出賣人 之義務。惟被告嗣並未按照系爭房地買賣契約第5條第2項之 約定，於101年4月26日檢附印鑑章及印鑑證明，出面與原告 履行用印程序。原告前就此多次請仲介公司人員告知，嗣並 正式以存證信函催告被告檢附印鑑章及印鑑證明等出面用印 及履約，然，被告均置之不理，迄今仍未履行用印、所有權 移轉登記及交付系爭房地予原告等買賣後續事宜，原告不得 已提起本訴。被告之前揭所為，已顯然構成違約事由，並造 成原告嚴重之損害，依照系爭房地買賣契約第11條第3項之 約定，原告並得按已支付價金總額200萬元之同額作為懲罰
性違約金。爰為訴之聲明第2項請求。並聲明： ㈠被告應將所有坐落台中市○○區○○段000○00000地號、 面積各150.64、13.91平方公尺、權利範圍全部之土地及 坐落其上1663建號、門牌號碼：台中市○○路000巷00號 、權利範圍全部之房屋所有權移轉登記並交付予原告。 ㈡被告應給付原告200萬元正。
二、原告對被告抗辯之陳述：被告主張所簽契約內容有加害被告 即反訴原告之事實，並違反民法第71、72、246、87及92條 等規定云云，原告即反訴被告均否認之，被告應就此項有利 於己、屬於變態事實之主張，先行負舉證責任以實其說，否 則即應受不利益之判斷。
三、被告抗辯：
㈠被告於簽約後發現原告勾結仲介，惡意隱暪賣方奢侈稅，即 特種貨物稅第16條「納稅義務人銷售應納奢侈稅之房地，應 於訂定銷售契約之次日起30日內，計算應納稅額自行填具申 報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵 機關申報銷售價格及應納稅額」、第22條「納稅義務人短、 漏報或未依規定申報，除補徵稅款外，按所漏稅額處3倍以 下之罰鍰」本件被告應負奢侈稅145萬元加3倍罰鍰，合計 580萬元，為此被告於101年4月27日當場交付函文給原告， 表明所簽契約違法，應是無效契約，只有契約無效、撤銷才 能解除違法受罰的桎梧，故被告依民法第116條、258條行使 契約撤銷權及解除權。被告為慎重起見，於101年4月30日寄 發郵局存證信函給原告及仲介公司，信函載明「註：於100 年10月24日向仲介公司提出撤銷文件在案」，被告已完成契 約無效及撤銷契約之意思表示。被告不能履行系爭買賣契約 ，因為只要給付就違法，立即被罰漏繳奢侈稅及罰鍰計580 萬元的處分。
㈡原告與仲介勾結之事證理由如下：
⑴原告與仲介僅花30分鐘，就簽訂委買契約，足證原告與仲 介的交往，共商能使被告的愛屋一拍即合很快簽約，而為 通謀虛偽意思表示，就是隱暪奢侈稅對賣方有嚴厲的責任 及罰則，而仲介保證簽約後7個月後可完全合法過戶，就 是與原告共商的結果，由仲介來執行。
⑵仲介第1次上門，就帶著原告開立的斡旋金支票50萬元， 表示原告已全權委託仲介代為意思表示，故仲介所有之意 思表示，原告應概括承受。簽約時沒有人介紹，所有人都 默不作聲，簽約純粹是形式罷了，因為他們已經甩掉空置 7個月的房屋補償，被告白白等到7個月奢侈稅期來臨，反 而得不到免稅，證明原告與仲介勾結惡意隱暪奢侈稅對被
告有致命傷害，使被告履約就違法。
⑶因此，原告與仲介通謀對被告說謊及隱暪要害，所作法律 是無效的，共同違反民法88條規定。又仲介以騙人去作違 法漏稅的事，再要脅被騙的受害人，聽其指使逼其就範， 此等惡劣手段應是法律所禁止，同違背公共秩序善良風俗 ，因為此風不可長，原告與仲介共同違反民法92條，第71 條、72條、246條規定。
㈢原告教仲介作隱暪對賣主有損害之情節而達成簽約，原告 對系爭契約的法律行為，都委由仲介代理要約與承諾，因 此仲介所為之法律行為，原告皆應負完全責任等語。並聲 明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決 時，請准供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依民法第249條規定「契約因可歸責於付定 金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，可 見定金一定要交付賣方之法意，反訴被告已付定金不予退還 外，此外尚有房屋空置損害賠償，按該系爭買賣契約之土地 約50坪建100坪之店住宅，成交價1450萬元，以每月租金10 萬元計算，尚稱洽當，自訂約100年9月25日起估算至反訴原 告起訴日起計9個月，反訴被告應給付反訴原告90萬元。並 聲明：反訴被告應給付反訴原告90萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。反訴原 告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：
㈠反訴原告本人係稅務人員退休，其對法律所定奢侈稅之相關 規定知之甚詳；且系爭房地買賣契約乃透過專業仲介公司（ 東森房屋青海家樂福店）人員居間成交；另依反訴原告與仲 介公司（東森房屋青海家樂福店）所簽編號0000000號「契 約內容變更合意書」，其上特約條款部份更已明白載記：「 以上價格內含仲介費2%及101年4月26日以後過戶之價格（不 含奢侈稅）。超出以上價格實屬仲介費」等語明確。是綜合 上開事證可知，反訴原告就系爭房地買賣契約應否適用奢侈 稅及要求買方配合於101年4月26日以後過戶之相關規定與情 事，顯然知之甚詳，不能諉為不知，更無陷於錯誤之情事。 ㈡按奢侈稅之課徵對象係出賣人，反訴原告為節省系爭房地買 賣契約奢侈稅之可能支出，其於兩造100年9月25日簽定系爭 房地買賣契約之前，即主動透過仲介公司（東森房屋青海家 樂福店）人員向反訴被告協調及表示上情，並商請反訴被告 能配合賣方避開奢侈稅之支出。嗣至兩造簽約當日，買賣雙 方及仲介公司人員均在場，反訴原告除重申上旨，同時央請
反訴被告應允將系爭房地買賣契約之用印日期延後至101年4 月26日即奢侈稅課徵期屆滿之日，另買賣雙方再於當日補訂 乙份新契約以避開奢侈稅等語，反訴被告為配合被告即反訴 原告之前揭要求，始被動同意將系爭房地買賣契約之用印日 期延後及補訂新約之要求。否則，原告即反訴被告前已依系 爭房地買賣契約給付新台幣200萬元之高額買賣價款予被告 即反訴原告，此亦為兩造所不爭執，而稽之一般房地買賣交 易實務及慣例，於兩造當事人簽訂買賣契約之後，賣方通常 於3日之內，即需出面履行用印程序以確保買方之權益， 本件反訴被告豈有同意用印日期延後而自陷不利益境地之理 由？反訴原告主張本件契約無效、撤銷、通謀虛偽意思表示 及請求原告即反訴被告賠償損害云云，純屬無稽。 ㈢反訴原告委託之仲介人員黃勤榮，於本件買賣交易過程係反 訴原告之代理人或使用人，依民法第224條規定，反訴原告 就仲介人黃勤榮之過失應與自己之過失負同一責任，系爭買 賣契約縱然事後有遭課奢侈稅之可能或與反訴原告不符之爭 議，因反訴原告難辭過失之責，反訴原告對其錯誤之發生既 有過失，依民法第88條第1項但書之規定，自不得撤銷因錯 誤所為之系爭買賣契約，兩造間之買賣契約仍為有效等語。 並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利益之判決，反訴被告 願供擔保，請准予宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告主張兩造於100年9月25日就系爭房地簽訂不動產買賣契 約書，被告將系爭房地以買賣總價款1450萬元整出售予原告 ，原告並已依約履行繳付第一期款即簽約款200萬元，其中 50萬元由被告簽收，另150萬元則依約匯入僑馥建築經理股 份有限公司之不動產買賣價金履約保證專戶00000000000000 內等情，業經提出不動產買賣契約書影本附卷可稽，自堪信 為真正。
㈡被告雖辯稱：原告勾結仲介惡意隱暪被告應報繳奢侈稅事宜 ，致被告陷於逃漏奢侈稅之處境，仲介以騙人去作違法漏稅 的事，到時再要脅被騙之受害人，聽其指使逼其就範，系爭 買賣契約因違反民法第71條、72條、87條及246條規定而無 效，原告與仲介共謀以騙術讓被告訂約，系爭買賣契約違反 民法92條規定，被告已於101年4月27日為撤銷系爭買賣契約 之意思表示，而無須負給付責任云云。經查，被告於100 年 9月22日與訴外人吾家房屋仲介有限公司（下稱吾家公司） 簽訂契約內容變更合意書，其上記載「壹、價額變更後為 1450萬元」、「肆、特約條款：以上價格內含仲介2％及101
年4月26日以後過戶之價格（不含奢侈稅）。超出以上價格 實屬仲介費」，被告復於100年9月25日與訴外人吾家公司簽 訂契約內容變更合意書，其上記載「壹、價額變更前為新台 幣1450萬元，變更後為新台幣1440萬元」、「肆、特約條款 ：以上價格內含仲介2％服務費，超出部分實屬仲介服務費 」等情，被告所不爭執，並有上開契約內容變更合意書影本 附卷足憑，足認被告於100年9月22日與吾家公司簽訂契約內 容變更合意書時，已得知悉系爭房地於斯時出售予他人，須 繳納奢侈稅，故特於上開合意書記載出售價格不含奢侈稅； 參以吾家公司仲介人員黃勤榮於本院到庭證稱：「（問：訂 立契約內容變更合意書當時，如何陳述奢侈稅問題？）伊跟 被告講可以先簽約，等到101年4月26日以後再開始辦理過戶 ，就不用課奢侈稅」等語；再者，被告亦於100年10月13日 致吾家公司王永章之函文自承「本（100）年9月22日黃君（ 應指黃勤榮）造訪，說有一組客戶有意購買此屋，並建議現 帶訂，至翌（101）年4月26日奢侈稅期滿時，才辦過戶，不 動產以登記為要件，因此完全合法，惟如此才可能容易出售 ，我說：我八旬以上老人，不願太複雜，但黃君一再解說， 並說其期間相距7個多月，應當可以向買方要求補償，例如 支付利息等等，作為閒置房屋之補償，我說那就依你意見吧 」等語（見本院卷宗第48頁），顯然被告於100年9月22日訂 立系爭買賣契約前已知悉系爭房地於訂約當時辦理移轉登記 ，須依法繳納奢侈稅，但因聽信仲介人員黃勤榮之建議，即 延後至101年4月26日辦理移轉登記可以規避繳納奢侈稅，因 而同意訂立上開契約內容變更合意書及系爭買賣契約，故關 於被告於100年9月25日出售系爭房地須報繳奢侈稅乙節，仲 介公司人員黃勤榮並未隱暪被告，非如被告所辯原告和仲介 惡意隱暪被告應報繳奢侈稅事宜云云，否則被告何須與仲介 公司約定出售價格涵蓋100年4月26日以後過戶之價格，被告 上揭所辯，自無可採。
㈢惟查，被告於100年3月30日取得台中市西屯區○○路000巷 00號房屋，於100年9月25日訂定買賣契約出售該筆房地（持 有期間未滿2年），被告依特種貨物及勞務稅條例第5條、第 3條第3項、第16條第1項，應於訂定銷售契約之次日起30日 內，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額，有財政部台 灣省中區國稅局民權稽徵所101年9月18日函文足稽。被告嗣 於100年10月26日以電話向國稅局詢問本件買賣應否繳納奢 侈稅，始知悉賣方應於簽約後30日內繳清奢侈稅，乃依民法 第88條規定向仲介公司撤銷委託，有該函文影本附卷足證， 可見被告於系爭買賣契約訂立後始知悉縱於101年4月26日以
後辦理系爭房地所有權移轉登記，仍須報繳奢侈稅，仲介公 司黃勤榮告知被告於101年4月26日以後辦理移轉登記即無須 報繳奢侈稅乙節，係屬錯誤。被告雖以民法第88條意思表示 錯誤為由，撤銷其與仲介公司之委託契約，惟被告與原告先 前所訂之系爭買賣契約，其效力並不因被告及黃勤榮誤認奢 侈稅規定而受影響。況債務人之代理人或使用人，關於債之 履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一 責任。但當事人另有訂定者，不在此限。民法第224條定有 明文。黃勤勞乃係被告所委託之仲介公司人員，於本件買賣 交易過程乃為被告之使用人，並非原告之使用人，依上揭規 定，縱認黃勤榮就債之履行有故意或過失時，亦應視同被告 故意過失，而非原告之故意過失。被告抗辯：原告勾結仲介 欺暪損害被告應繳奢侈稅之情節，因而達成簽約云云，洵屬 無據。
㈣兩造所訂系爭買賣契約係以系爭房地所有權之移轉為標的， 並非以不能之給付為契約標的，自無適用民法第246條第1項 前段規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」之 餘地。又系爭買賣契約並無違反強制或禁止規定，及背於公 共秩序或善良風俗之情事，並無違反民法第71條、72條規定 ，被告以系爭買賣契約違反民法第246條、71條、72條規定 為由，抗辯系爭買賣契約無效，自無足採。被告另以系爭買 賣契約違反民法第87條、92條規定為由，主張系爭契約為無 效或得撤銷云云。惟系爭買賣契約之當事人為原告及被告， 並不涉及仲介人員，被告辯稱：仲介是表意人，原告是相對 人，他們通謀對被告說謊及隱暪要害，所作法律行為違反民 法87條規定云云，顯然對系爭買賣契約之當事人有所誤認， 毫無足採。被告復稱：因為仲介以騙人去作違法漏稅的事， 到時候再要脅被騙的受害人，聽其指使就範，原告係勾結仲 介共同侵權云云。如前所述，被告明知於100年9月25日出售 系爭房地並辦理移轉登記，依法應報繳奢侈稅，其因聽信仲 介黃勤榮之建議，誤認延後至101年4月26日辦理移轉登記， 即可避免繳納奢侈稅，乃於100年9月25日與原告訂立系爭買 賣契約，則被告訂約時顯無受有任何脅迫之情事。再者，奢 侈稅之繳納係基於法律規定，並非交由原告或仲介掌握，此 由被告自行於100年10月26日以電話向國稅局查詢奢侈稅相 關規定乙節以觀，可知被告對於奢侈稅之查詢管道知之甚明 ，及被告自承伊與原告及其夫從未交談等語（本院卷宗第 112 頁），被告對於奢侈稅報繳與否之誤認，自難認係受原 告詐騙所致，被告之主張，自無足取。
㈤綜上所述，系爭買賣契約並無違反民法第246條、71條、72
條、第87條、92條規定，仍為有效成立。原告依買賣契約之 法律關係，請求被告將系爭房地所有權移轉登記並交付予原 告，為有理由，應予准許。
㈥另原告主張被告前揭所為已構成違約事由，依系爭買賣契約 第11條第3項約定，原告並得按已支付總價金200萬元之同額 作為懲罰性違約金請求被告給付等語。依系爭買賣契約第11 條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給 付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方所受損 害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支 配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰 性違約金給付甲方」，被告違約情事致系爭買賣契約解除時 ，原告始可請求被告給付已支付價金總額之同額作為懲罰性 違約金，原告既未解除系爭買賣契約，即不得依上揭約定， 請求被告給付違約金。從而，原告依系爭第11條第3項約定 ，請求被告給付200萬元，為無理由，應予駁回。 ㈦末按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決 有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債 務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。又 按因法院判決確定之登記，權利人或登記名義人得單獨向地 政機關申請辦理登記，土地登記規則第27條第3款亦定有明 文，故前揭確定判決執行法院除依強制執行法第130條發給 證明書外，並無開始強制執行程序之必要，依前揭說明，有 關命當事人為一定意思表示之判決內容，須判決確定後始能 為之，不得宣告假執行。本件原告請求被告為所有權移轉登 記之意思表示之請求，既不得宣告假執行，原告假執行之聲 請，於法不合，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：系爭房地訂約後空置迄今，反訴原告受有相 當於租金之損害，自訂約100年9月25日起估算至反訴原告起 訴日起計9個月，按該系爭買賣契約之土地約50坪建100坪之 店住宅，成交價1450萬元，以每月租金10萬元計算，反訴被 告應給付反訴原告90萬元云云。惟查，系爭買賣契約訂約時 ，已約定反訴被告於101年4月26日始需繳付第2期款項，惟 反訴原告於反訴被告履行繳交第2期款時，交付信函予反訴 被告，以系爭買賣契約為無效等事由拒不履約，已如前述， 則系爭買賣契約係因可歸責於反訴原告之事由致給付遲延， 非可歸責於反訴被告之事由，反訴原告自不得請求反訴被告 賠償因遲延所生之損害。
㈡從而，反訴原告依債務不履行法律關係，請求反訴被告給付 系爭房地於訂約後空置9個月，以每月租金10萬元計算，相
當於租金之損害90萬元，為無理由，應予駁回。反訴原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 26 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 26 日
書記官 廖曉鐘
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