臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第488號
原 告 林淑貞
訴訟代理人 王耀賢律師
被 告 林晋一
訴訟代理人 王叔榮律師
魏其村律師
被 告 林淑美
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國102年8月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○區○○段○○段○○○○○地號土地、地目建、面積五○九平方公尺，並其上臺中市○區○○段○○段○○○號（即如附圖所示1B部分面積一五七平方公尺、1C部分面積一六平方公尺、1D部分面積六四平方公尺、2A部分面積一三○平方公尺、2B部分面積二十平方公尺、2C部分一八平方公尺）建物及增建部分（即如附圖所示1A部分面積二平方公尺、1E部分面積一二平方公尺、1F部分面積三一平方公尺、1H部分六○平方公尺之雨棚、2E部分面積四平方公尺、3A部分五三平方公尺），准予變賣，並將變賣後之價金，由原告取得二分之一、被告林淑美、林晋一各取得四分之一。
被告林晋一應給付原告新臺幣柒拾捌萬壹仟捌佰捌拾壹元，及自民國一○一年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由原告負擔百分之四十七，被告林淑美負擔百分之二十五、被告林晋一負擔百分之二十八。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬壹仟元為被告林晋一供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明 文。本件原告起訴時原聲明第一項請求「被告林晋一應給付 原告新臺幣（下同）542,302元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。嗣於審理中 ，具狀變更第一項聲明為「被告林晋一應給付原告781,881 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。」。茲原告前開追加，業經被告等同意，其追 加自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土 地），及其上之○區○○段0○段00○號建物（即附圖所示 1B 、1C、1D、2A、2B、2C、2D部分）及增建部分（即如附 圖所示1A、1E、1F、1H、2E、3A部分）（下總稱系爭建物） 原為原告林淑貞，與被告林晋一、林淑美等人之母林黃採雲 所有，因林黃採雲於民國94年10月5日辭世，由原告與被告 林晋一、林淑美等人繼承系爭土地、建物之所有權，原告與 被告林晋一、林淑美等人嗣於97年11月3日辦理系爭土地、 建物之分別共有登記完竣，原告林淑貞就系爭土地、建物之 應有部分均各為二分之一，被告林晋一就系爭土地、建物之 應有部分均各為四分之一，被告林淑美就系爭土地、建物之 應有部分均各為四分之一。
㈡臺中市中山地政事物所101年1月31日土文字107號101年2 月 16日複丈成果圖雖將如附圖所示1C、1D、1E之增建部分，在 備註欄記載為「林元斌使用」等語，但查系爭建物實際上為 被告林晋一所實際占用，而供其自身及其家人日常生活所用 ，有鈞院101年2月16日現場履勘筆錄及照片等在卷可參。林 元斌係其被告林晋一之姪子，為其共同生活之家人，應認如 附圖所示1C、1D、1E之增建部分實際上亦係被告林晋一所占 有使用，非得單獨視為係林元斌所占有使用。又被告林晋一 辯稱系爭建物二樓如附圖所示2B部分「原父母親房間」、2C 部分「雜物間」非其所占有使用，但參之鈞院101年2月16日 現場履勘筆錄及照片等，系爭建物之1、2樓部分實際上均為 被告林晋一所實際占用，而供其自身及其家人日常生活所用 ，其他共有人並無法隨意出入系爭建物，被告林晋一辯稱其 僅使用系爭建物之若干部分云云，並無理由。
㈢查被告林晋一在與原告及被告林淑美等人繼承系爭土地、建 物後，未經取得其他共有人之分管同意，擅為系爭土地、建 物之使用，無視其他共有人之反對，猶然使用迄今。參最高 法院55年台上字第1949號、62年台上字第1803號等判例意旨 ，被告林晋一未經取得其他共有人之分管同意，擅為系爭土 地、建物之使用，顯係侵害其他共有人關於系爭土地、建物 之所有權利，被告林晋一就系爭土地、建物之逾越其應有部 分範圍之具體使用收益，乃係超越其權利範圍而為使用收益 ，構成不當得利，原告自得本其就系爭土地、建物之應有部 分均各為二分之一之範圍，針對被告林晋一未經取得其他共 有人之分管同意，擅為系爭土地、建物之特定具體使用乙情 ，向被告林晋一為相當於租金之不當得利之請求。其不當得 利之計算明細如下：
⑴被告林晋一未經取得其他共有人之分管同意，擅為使用之系
爭建物，其該管市縣地政機關即臺中市政府地方稅務局所估 定之價額265,000元，有房屋稅繳款書影本可證。 ⑵系爭建物為二層樓建物，其1樓如附圖所示1A（2平方公尺） 、1B（57平方公尺）、1C（16平方公尺）、1D（64平方公尺 ）、1E（12平方公尺）、1F（31平方公尺）、1G（45平方公 尺）、1H（60平方公尺）部分所佔用系爭土地之面積經測量 結果合計為387平方公尺，且查系爭土地之申報地價為每平 方公尺9,632元，則面積387平方公尺之申報地價總價為3,72 7,584元。
⑶審之系爭建物鄰近國光路，近臨忠孝路、建成路，面臨正義 街，周邊有光陽機車中部代理商、合作金庫銀行、全國電子 、國光國小、台灣土地銀行，以及數多餐飲商家，顯見系爭 土地、建物乃係位處文教商業繁榮之區域，生活機能甚極便 利。再參土地法第97條規定，及最高法院71年度台上字第37 53號判決意旨，是認宜以年息百分之五為計算標準，始稱允 洽。
⑷據上，（265,000元＋3,727,584元）×5%÷12月×1/2（原 告關於系爭土地、建物之應有部分為二分之一）×94月（94 年10月5日～102年8月5日，共計94個月），為781,881元（ 元以下四捨五入，下同）。綜上，原告爰向被告林晋一請求 不當得利781,881元。
㈣又原、被告等人對於系爭土地、建物並無法達成分割協議， 共有人間又無不分割之約定，且觀之系爭建物之測量成果圖 影本所示，系爭建物幾占系爭土地之大部，在技術上尚難以 原物進行分割，是原告認應以變賣方式而為分割，再分配價 金予所有共有人，較為公平、適當。若採用「將系爭建物分 配予原、被告中之一人，而將系爭土地進行分割並分配」方 式，此分割方式勢必造成分得土地部分之共有人，因土地上 尚有建物存在，而有肇生租賃或地上權等法律關係之負擔與 限制，最終無法對於分割所得之土地進行任意利用，甚至無 法做有效之處分規劃，明顯影響分得土地部分之共有人日後 對於土地之充分、圓滿、有效之利用及處分；且按原告林淑 貞之應有部分比例峰之一，被告林晋一之應有部分比例四分 之一，被告林淑美之應有部分比例四分之一，而為系爭土地 、建物變賣結果之分配。
㈤又如採行「將系爭建物及其所坐落系爭土地部分單獨分割及 分配予原、被告中之一人，而將系爭土地其餘部分分割並分 配予其他原、被告，再由分得上揭建物與土地部分之人以金 錢補償其餘共有人」，此分割方法，原告願意受分得系爭建 物及其所坐落系爭土地部分，而以金錢補償其餘共有人。
㈥聲明：⑴被告林晋一應給付原告781,881元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵ 請准原、被告兩造所共有之坐落臺中市○區○○段0○段000 00地號土地（面積509平方公尺），與臺中市○區○○段0○ 段00○號建物即門牌號碼臺中市○○路000巷0號房屋等予以 變賣，併將變賣之結果按照原、被告兩造關於前揭地號土地 及建號建物之應有部分比例予以分配。⑶第一項請求，願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告林晋一部分：
⑴查系爭房地並無依法令不能分割之限制，亦無因其物之使用 目的不能分割之情事，兩造就系爭土地也未有不為分割之約 定，雖然兩造曾試行協議分割，然仍調解不成。惟今被告林 晋一同意就系爭建物及土地以變價分割方式處理。 ⑵原告所主張不當得利部分，顯然出於嚴重之誤會。查兩造父 母生前均與被告林晋一同住現址，由被告林晋一與配偶等家 人服持照料，迄今往生。而現址2樓中間房舍依舊供奉神明 與先人牌位，暨堆放祭祀用品使用。其左與廚房房間之房舍 ，除小部分做餐廳使用，大部分仍維持先母使用之現狀，被 告林晋一與家人並未佔用。現址一樓，部分空間係由姪兒林 元斌使用，部分空間則推放先父所遺留紀念性物件，是原告 主張之計算基礎，顯與事實不合。況且，我等兄弟姐妹尚未 完成遺產分割，祖先牌位亦未分祀，被告林晋一承父母之命 持續代表祭祀並維護系爭建物，何來不當得利之有？原告未 盡照顧與祭祀之義務，卻平空獲得繼承房地之權利，何來損 害可言？並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林淑美部分：被告林淑美同意就系爭建物及土地以變價 分割方式處理。另就系爭建物部分，建造迄今已逾50年， 921地震時造成房屋傾斜，部分鋼筋裸露，安全堪慮。是為 安全起見，被告林淑美主張以全部拆除較宜，拆除費用由共 有人按比例分擔。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠臺中市○區○○段0○段00000地號土地及其上臺中市○區○ ○段0○段00○號之建物為兩造依應有部分比例共有。 ㈡如臺中市中山地政事務所101年1月31日土丈字第107號複丈 成果圖標示1A、1E、1F、2E、3A之增建部分及標示1H雨遮部 分為兩造所共有。
㈢系爭建物如複丈成果圖標示2A、2E、3A及增建1I、1H部分現 為被告林晋一所使用。
㈣兩造合意系爭建物及土地以變價分割方式處理。
四、得心證之理由：
㈠請求分割共有物部分：
⑴按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割 之期限外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有 明文。次按請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條 命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，審判上共有 物分割方法，在德、日、瑞民法，固以原物分割為原則，價 金分配為例外，但我國民法對於二者，則無分軒輊，均應由 法院斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等公平決定之，其分割方法縱使選擇兩者之一或 併用兩者，亦屬無妨，但就同一共有物對於全體共有人，應 採用相同之分割方法【最高法院74年1月日74年度第一次民 事庭會議決議（二）參照】。
⑵本件兩造共有系爭土地及建物，原告應有部分為二分之一， 被告林淑美應有部分為四分之一、被告林晋一應有部分為四 分之一，業據被上訴人提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄 本為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
⑶兩造間就系爭土地及建物，並無不分割之約定，亦無不能分 割之情形，且兩造就分割方法無法達成協議，從而被上訴人 訴請裁判分割，即屬正當，應予准許。
⑷查系爭土地，其上建有系爭建物（即如附圖所示1A、1B、1C 、1D、1E、1F、1H、2A、2B、2C、2D、2E、3A之建物及增建 部分），而系爭建物其中如附圖所示2A、2B、2C、2D、2E、 3A部分，均各只有一座樓梯上下通行至1樓，另如附圖所示 1C、1D、1E部分除與如附圖所示1B部分相連且有通道可相互 通行外，如附圖所示1C、1D、1E部分尚有一出入口得通行至 臺中市正義街，此經本院會同臺中市中山地政事務所至現場 勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽。本上所 述，則系爭土地及建物之分割方法顯已無法分割為可供獨立 使用之三部分，以讓原告及被告二人各自取得單獨之土地與 建物之所有權，且系爭土地地目為建，則倘日後建築房屋， 則分得系爭建物後段之人將如何出入至公路，是以倘為原物 分割，實有現實上之困難，故為使系爭土地及建物均能發揮 其應有之效益，實不應予以細分。參以兩造於本院審理時亦 均供陳同意以變價分割方式為系爭土地及建物之分割方法（ 見本院卷102年8月19日言詞辯論筆錄），益見兩造亦預見採 原物分割方式對兩造均不利，故本院審酌系爭土地及建物實 際情況及經濟效用，認為採變價分割方式，最符合兩造之利 益。是本件原告請求分割共有物並予變價分割為可採。 ㈡請求被告林晋一給付相當於租金之不當得利781,881元部分
：
⑴按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益 之權。民法第818條固有明文。惟所謂按其應有部分對於共 有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部 ，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益 權而言。共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係 超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非 不當得利（最高法院57年台上字第2387號判例、55年台上字 第1949號判例意旨參照）。又所謂應有部分，係指分別共有 人得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物之特定部分 （最高法院95年度台抗字第508號判決參照）。是各共有人 按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共 有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人 全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自 由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共 有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權 利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不 當得利。被告林晋一固不否認系爭建物（如附圖所示1A、1B 、1C、1D、1E、2B、2C、2D除外），現僅供被告林晋一與其 家人居住使用，然辯稱：如附圖所示1樓（即1A、1B、1C、 1D、1E）部分是供訴外人林元斌使用，附圖所示2B、2C、2D 部分是原本父母親房間及堆放雜物，其並無使用等語。惟查 ：
①按占有乃對於物有事實之管領力之一種狀態，且不以直接占 有為必要，查如附圖所示1A、1B、1C、1D、1E部分固現供訴 外人林元斌使用，然系爭土地上之建物為兩造之父親親生前 所出資興建所有，於兩造之父母過世後由兩造繼承，又兩造 之母生前即與被告林晋一同住系爭土地及房屋，於兩造之母 過世後由被告林晋一與其家人繼續居住，顯見被告林晋一就 系爭建物如附圖所示1A、1B、1C、1D、1E部分確係有事實之 管領力，而被告林晋一提供如附圖所示1A、1B、1C、1D、1E 部分予訴外人林元斌使用，亦係被告林晋一就系爭建物事實 上管領力之行使而為占有系爭建物如附圖所示1A、1B、1C、 1D 、1E部分，是被告林晋一所辯其並無占有如附圖所示1A 、1B 、1C、1D、1E部分等語，並無足採。 ②再查，如附圖所示2樓、3樓建物部分，均僅有一處樓梯可上 下2樓及3樓，又系爭建物1樓大門僅有被告林晋一有鑰匙可 以自由進出，是被告林晋一將進出1樓之門戶上鎖後，即僅 有被告林晋一得使用系爭建物及土地全部，而享有使用系爭 房屋及土地全部範圍供己使用之利益，並造成其他共有人自
無法進入使用，而為其他共有人權利受所損害，至於被告林 晋一事實上有無就其占有之系爭建物如附圖所示2B、2C、2D 部分為使用收益，與原告之應有部分權利有無受到侵害無渉 ，究不能因被告林晋一擅自占有系爭建物2B、2C、2D部分不 為使用之損人不利己行為，而謂原告之應有部分無法使用之 狀態，為未受有損害。又被告林晋一復未舉證原告及被告林 淑美亦同意系爭建物由被告林晋一獨自使用，是原告主張被 告林晋一無法律上原因占有系爭建物及土地而有不當得利等 語，堪予採信，被告林晋一上開所辯，亦無足採。 ⑵查被告林晋一等人為系爭土地及建物之共有人，被告林晋一 在系爭建物內居住使用、或出借予訴外人林元斌使用，而兩 造間就系爭土地及房屋並無分管之事實，則被告占用系爭土 地及房屋特定部分為使用收益即受有利益，致其餘共有人即 原告受有損害，揆諸上揭最高法院裁判意旨，要難謂非不當 得利。是上訴人依民法第179條規定請求被告林晋一返還其 利益予原告，乃屬正當權利之行使。
⑶按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。復按無權占有他人土地、房 屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第169號判例意旨參照）。本件被告林晋一 占有使用系爭土地及其上建物全部，業如前述，依社會一般 觀念，乃受有相當於租金之利益，惟被告林晋一取得此項利 益並無法律上之原因，並致原告受有相當於土地及建物租金 之損害，被告林晋一之受利益與原告之受損害間有因果關係 ，是原告依民法不當得利之規定，請求被告林晋一應按原告 應有部分比例給付如附圖所示1A、1B、1C、1D、1E、1F、1G 、1H部分之土地及其上建物相當於租金之不當得利，自屬有 據。
⑷次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而所謂土 地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定 地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定 所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有 人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內 申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。又按基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88 年度台上字第1894號判決意旨參照）。經查，系爭土地位於
臺中市南區，地目為建，系爭建物經保存登記部分為加強磚 造2層樓之工業用建物，並有如附圖所示1A、1E、1F、2E、3 A之增建部分，其東側面臨臺中市南區正義街，西側則臨臺 中市南區忠孝路104巷，其他兩邊均是鄰宅等情，此有土地 登記謄本、建物登記謄本、照片可參，並經本院履勘現場無 誤，並製有勘驗筆錄在卷可稽，是本院審酌系爭土地及建物 坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度等情，認以系爭土地 及建物申報總價年息百分之五計算相當於租金之不當得利為 允妥。又被告林晋一無權占用如附圖所示1A、1B、1C、1D、 1E、1F、1G、1H部分之土地面積合計387平方公尺及其上建 物，並原告就系爭土地及建物之應有部分為二分之一，據此 計算原告得請求被告林晋一給付自94年10月5日起至102年8 月5日止，相當於租金之不當得利數額應為781,881元【計算 式：265,000元（房屋課稅現值）＋｛（387（被告林晋一占 用土地面積）×9,632（土地之申報地價）｝×5％（申報總 價年息百分之五）÷12月×94月（被告林晋一占用期間）× 1／2（原告應有部分）＝781,881元】 ㈢綜上所述，系爭土地及房屋之分割以採變價分割較為允當， 爰定方割方法如主文第一項所示。又本件被告林晋一無法律 上原因占有系爭土地及建物而受有利益，致原告受有損害， 亦如前述，則原告另基於不當得利之法律關係請求被告林晋 一給付781,881元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年12月22 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由， 應予准許，爰判決如主文第二項所示。
五、本判決所命被告林晋一給付781,881元部分，原告陳明願供 擔保請為宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保 金額予以宣告假執行。
六、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位 ，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，本件原告請求分 割雖有理由，但如由被告負擔全部費用，顯有失公平，故就 原告分割共有物請求部分，依民事訴訟法第80條之1之規定 ，認訴訟費用宜由兩造按應有部分比例分擔。另原告其餘不 當得利請求部分之訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，按 兩造勝敗情形，命被告林晋一負擔此部分訴訟費用，併予敘 明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 80條之1、第390條第2項。
中 華 民 國 102 年 9 月 14 日
民事第一庭 法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 14 日
書記官 王麗麗