臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第31號
原 告 簡徐珍妹
簡玉珍
林東燕（即簡秀月之承受訴訟人）
簡光甫（即簡秀月之承受訴訟人）
兼上 四人
訴訟代理人 林熺遠（即簡秀月之承受訴訟人）
被 告 邱啟銘
邱益川
上二人共同
訴訟代理人 黃玉嬌
被 告 邱啟城
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國102 年9 月2 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱啟銘、邱益川、邱啟城應將附表所示土地（地號、坐落位置及面積如附圖所示）返還予原告簡光甫、林東燕兩人。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告簡徐珍妹、林熺遠負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件兩造間因三七五 減租條例之耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣八德市 公所耕地租佃委員會（下稱租佃委員會）調處，嗣調處不成 立，被告不服調處結果，經桃園縣政府移送本院審理，有「 租佃爭議調解、調處不成立案全宗」卷（下稱租佃爭議調處 卷證）及桃園縣政府民國100 年12月26日府地用字第000000 000 0 號函在卷可憑（本院卷第3 頁），是本件起訴程序合 於上開規定，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 經查：原告向租佃委員會聲請調處時，原係主張被告邱啟銘
、邱益川、邱啟城應將坐落於八德市○○段000 ○000 ○00 0 ○000 地號土地及同市○○段000 地號土地（以下分別簡 稱○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地；○○段000 地 號土地）返還予原告簡徐珍妹、簡建松、簡建文，有上開租 佃爭議調處卷證可稽。嗣原告於本院審理中，先具狀變更聲 明為：確認兩造間就中華段195 、204 地號土地及○○段00 0 地號土地之三七五租賃關係不存在，有原告101 年3 月27 日之補充狀在卷可稽（見本院卷第75頁）。其後原告於102 年9 月2 日本院言詞辯論期日再變更聲明為：被告應將桃園 縣八德地政事務所於102 年8 月26日鑑測所繪製之複丈成果 圖（下稱附圖）所示中華段204 ⑶土地、大明段786 ⑶土地 、786 ⑷土地返還予原告林熺遠、林東燕、簡光甫；並應將 附圖所示中華段195 土地返還予原告簡玉珍等語（見本院卷 第28 6頁背面），核屬聲明之變更，其請求之基礎事實同一 ，核符前揭規定，應予准許。
三、原告起訴原列簡秀月為原告之一，嗣簡秀月於於訴訟繫屬後 之100 年12月5 日死亡，其繼承人即原告林熺遠、林東燕、 簡光甫於101 年10月30日具狀聲明承受訴訟，有簡秀月之繼 承系統表及林東燕等之在卷足參（本院卷第211 頁至214 頁 ），依民事訴訟法第168 條之規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠坐落於桃園縣八德市○○段000 地號土地為原告簡玉珍所有 ；另中華段204 地號、○○段000 地號土地為已歿之訴外人 簡建松所有，上開三筆土地（下稱系爭土地），均為三七五 減租條例所稱之耕地。原告簡玉珍與簡建松之父祖輩將系爭 三筆土地及其他耕地出租予被告之祖父邱垂通，邱垂通死後 ，繼續出租予被告父親邱顯祿，並簽立三七五耕地租約迄今 。最後一次租約，係由原告簡玉珍與簡建松生前與被告（三 人）簽立，租賃期間自98年4 月1 日迄104 年4 月1 日止共 6 年。簡建松於100 年3 月1 日死亡，原告簡徐珍妹、簡秀 月為其繼承人。簡秀月又於同年12月5 日死亡，其繼承人協 議由原告林東燕、簡光甫繼承系爭三筆土地。
㈡詎被告竟於○○段000 地號土地上違法興建農舍，未將該土 地作耕作使用，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原 告於簡建松死後，因申報遺產稅而需辦理農業用地證明，遭 主管機關以該土地未作農業使用而駁回其申請在案。嗣被告 雖將上開農舍拆除，然該786 地號土地上所鋪設之水泥並未 剷除，主管機關審查後，仍以該土地未作農業使用，而不予 核發農用證明。核被告所為，業已違反耕地三七五條例第16
條「承租人應自任耕作」之規定，原告自得終止租約，請求 被告返還系爭土地等語。並聲明：被告應將附圖所示中華段 204 ⑶土地；大明段786 ⑶、786 ⑷土地返還予原告林熺遠 、林東燕、簡光甫；應將附圖所示中華段195 土地返還予原 告簡玉珍（其坐落位置、面積如附圖）。
二、被告抗辯：系爭土地原由被告之祖父邱垂通承租，邱垂通死 後由其子邱顯祿 續租，至被告已經三代，均賴此一土地生 活，除此而外，被告並無賴以生存之憑藉。被告所承租之系 爭土地，其中○○段000 地號土地僅承租該土地之一部分， 面積不大、耕作所得有限，為集中精力方便農作，方於70年 間由邱垂通徵得地主簡建松同意後，在○○段000 地號土地 上建造農舍，主要係放置農具與午間休息之用，30年來相安 無事。詎簡建松於100 年3 月死亡後，原告林熺遠慫恿原告 等收回系爭三筆土地，雖經調處均因原告態度強硬而調處不 成立，嗣被告已將系爭農舍拆除，且部份水泥地亦剷平而種 植地瓜，但仍有部份水泥地因剷除需花費金額甚高，被告財 務困難無資力剷平。況中華段195 、204 地號土地，被告仍 持續耕作並未違約，原告實無理由要求終止系爭契約。縱或 認為○○段000 地號土地因建蓋農舍而有違約情事，但中華 段195 、204 地號土地則未違約，原告要求一併終止租約， 實屬無據等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
㈠○○段000地號土地，及中華段204地號土地原為訴外人簡建 松所有，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第80頁至83頁 ）；簡建松於100 年3 月1 日死亡，由其繼承人即其配偶簡 徐珍妹、及女兒簡秀月繼承，有簡建松之繼承系統表可證（ 見租佃爭議卷）；嗣簡秀月於同年12月5 日死亡，其繼承人 為其配偶林熺遠、子女林東燕、簡光甫等人，有其繼承系統 表及繼承人戶籍謄本在卷可查（見本院卷第96頁至101 頁） ；惟經繼承人協議由林東燕、簡光甫兩人繼承，經分割登記 為林東燕權利範圍7828 98 分之181800，簡光甫權利範圍18 289 8 分之601098，有土地登記謄本在卷可稽。 ㈡○○段000 地號土地為原告簡玉珍所有，有土地登記謄本在 卷足憑（見本院卷78頁至79頁）。
㈢訴外人簡建松生前將其所有中華段204地號、○○段000地號 土地：及原告簡玉珍將其所有○○段000 地號土地分管為三 部分，分別出租予被告邱啟銘、邱啟城、邱益川等三人、訴 外人邱顯焜及李宗晉，並於98年2 月6 日申請私有耕地租約 變更登記，經八德市公所於同年4 月1 日以德都市字第0000 0000 00 號函准予登記，有耕地租佃租約附表在卷可考（見
本院卷第87頁至第88頁），約定租賃期間自98年4 月1 日起 至104 年4 月1 日止，共6 年。
㈣訴外人簡建松將附圖所示大明段786 ⑶、⑷、204 ⑶土地出 租予被告；另將附圖786 、204 ⑵土地出租予李宗晉；將附 圖786 ⑴、⑵土地出租予邱顯焜（面積、位置如附圖所示） ，有八德地政事務所102 年8 月26日繪測之複丈成果圖（即 附圖）在卷可稽。又被告所承租附圖786 ⑷土地上所鋪設之 水泥迄未剷除，有附圖及現場照片在卷可稽（見本院卷第15 8 頁至159 頁）。
㈤原告簡玉珍將附圖所示中華段195 土地出租予被告；附圖19 5 ⑴土地出租予李宗晉（面積、位置如附圖所示），有附圖 在卷可參 。
四、本院判斷
原告主張原告簡玉珍將附圖所示中華段195 土地出租予被告 ；原告簡光甫、林東燕主張渠等之被繼承人簡建松將附圖所 示786 ⑶、⑷、204 ⑶之土地出租予被告，惟被告於○○段 000 地號土地上違法興建農舍，嗣雖拆除，惟附圖786 ⑷土 地上，仍有水泥地未剷除而未自任耕作，違反耕地三七五減 租條例第16條之規定，該租約無效，原告自得請求被告返還 土地等語，此為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應予審 究者厥為，被告是否違反耕地三七五減租條例第16條「承租 人應自任耕作」之規定？經查：
甲、簡光甫、林東燕請求返還土地部分：
㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又耕地三七五減租條例第1 條所謂耕 地之租佃，及土地法106 條所稱之耕地租用，係指以「自任 耕作」為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。次 按，所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供 自己從事耕作之用而言，若承租人積極的以承租之土地建築 房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將 之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列，最高 法院91年度台上字第1447號判決意旨闡釋明確。是耕地租賃 ，承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬 不自任耕作。另按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作 ，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約歸 於無效，係指「同一租約」而言（最高法院94年台上字第60 0 號判決意旨參照）。又所謂無效之範圍，係以同一租約所 訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其
中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無 效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依 據，最高法院80年台再字第15號判例、同院73年度台上字第 11 2號裁判意旨可資參照。是承租人不自任耕作情形，縱僅 存在於承租土地之一部，全部租約亦屬無效，該無效乃於上 開行為發生時即當然歸於無效，無待出租人主張。 ㈡經查，訴外人簡建松生前將其所有如附圖所示786 ⑶、786 ⑷，204 ⑶部分出租予邱啟銘（等三人），並於98年2 月6 日申請私有耕地租約變更登記，經八德市公所於同年4 月1 日以德都市字第0000000000號函准予登記在案，其租賃期間 自98年4 月1 日起至104 年4 月1 日止共6 年等情，有八德 地政事務所之耕地租佃租約附表在卷可考（見本院卷第87頁 至第88頁），亦為兩造所不爭執，並經兩造及訴外人李宗晉 、邱顯焜、八德地政事務所履勘現場於102 年8 月26日鑑測 後繪製複丈成果圖（即附圖）在卷可稽；此部分係於同一租 賃契約內將多筆土地出租予邱啟銘等三人，應屬「同一租約 」無訛。又上開租約及大明段786 、中華段204 地號土地， 於簡建松死後由其繼承人簡秀月、原告簡徐珍妹繼承；而簡 秀月死後，該租約及土地由其全體繼承人協議，由原告林東 燕、簡光甫兩人繼承，是上開三七五租約關係之權利義務存 在於林東燕、簡光甫與被告間之事實，堪予採認。 ㈢再者，被告於系爭耕地租約存續期間內，於○○段000 地號 土地違法興建鐵皮屋供其使用，嗣雖將農舍拆除，然迄今仍 未將該農舍上原鋪設之水泥基地剷除，其後原告聲請核發農 業用地作農業使用證明書而遭八德市公所駁回之事實，有農 舍之照片、及農舍拆除後留存水泥基地照片、該公所100 年 7 月1 日德農字第0000 000000 號函在卷足憑（分別見本院 卷本院卷第15頁、158 頁至159 頁、第91頁），且為被告所 不否認；復經本院會同兩造及訴外人邱顯焜、李宗晉現場勘 驗並囑託桃園縣八德地政事務所測量結果，附圖所示大明段 786 ⑷土地（面積153.04平方公尺）上之水泥地面並未剷除 及且未回復耕作等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（ 本院卷第262 頁、283 頁）。本院審酌，被告違法興建之農 舍雖已拆除，惟附圖786 ⑷土地上所鋪設之水泥則未剷除， 且該水泥地面積高達153.04平方公尺非供農業使用，顯見此 部分承租土地並未「自任耕作」甚明。被告係以同一租約向 原告承租附圖所示786 ⑶、786 ⑷，204 ⑶土地，雖其中僅 有大明段786 ⑷土地未自任耕作，惟依上開實務見解，顯已 違反耕地三七五減租條例第16條「承租人應自任耕作」之規 定，準此，系爭租約中附圖所示786 ⑶、786 ⑷、204 ⑶土
地租約全部均歸於無效。此無效係當然無效，無待原告主張 ，是原告請求返還上開出租耕地全部，自屬有據。被告雖抗 辯已取得原地主簡建松同意興建農舍，並未舉證以實其說； 另抗辯其僅有一部分承租土地「未自任耕作」，並非全部無 效云云，顯係誤解法條規定，殊無足採。至被告復抗辯該農 舍現已拆除，僅部份水泥地，因花費較多，被告財務困難一 時尚不能剷平云云，並不影響該契約已違約而歸於無效，併 予敘明。
乙、原告簡徐珍妹、林熺遠部分：
又簡秀月死後，中華段204 地號土地、○○段000 地號土地 經全体繼承人協議分割遺產後，已歸原告簡光甫、林東燕兩 人繼承，並已辦妥登記為渠等兩人所有，有土地登記謄本在 卷可稽。至原告簡徐珍妹雖為簡建松之配偶，原告林熺遠雖 為簡秀月之配偶，但渠等兩人並非○○段000 地號土地、中 華段204 地號土地之所有權人，渠等兩人請求被告應將上開 兩筆土地返還云云，自屬無據，不應准許。
丙、原告簡玉珍部分：
㈠末按，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三 七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約歸於無效，係 指「同一租約」而言，已如前述。惟所謂「同一租約」，係 指出租人與承租人相同者而言，此觀諸就該條文之立法意旨 自明。因此若同一租約上有多筆土地，而其出租人或承租人 有不同者，自非屬「同一租約」甚明。
㈡原告簡徐珍妹將附圖所示中華段195土地部分（面積5351.58 平方公尺）出租予被告之事實，為兩造所不爭執，惟其出租 人為原告簡玉珍：此部分雖與大明段786 ⑶、⑷、中華段20 4 ⑶土地簽署於同一份租約上（見本院卷第186 頁至187 頁 ），但附圖大明段786 ⑶、⑷，204 ⑶土地，其出租人係簡 光甫、林東燕，是出租人既不相同，顯非同一租約甚明。又 195 地號土地，被告邱啟銘三人仍自任耕作，並未違約，業 據原告訴訟代理人於本院履勘現場時自承：「（中華段195 、204 地號土地，是否有違約使用」沒有」（見本院卷第26 2 頁），是附附圖所示中華段195 土地既未違反耕地三七五 減租條例第16條之規定，原告簡玉珍以被告未自任耕作而主 張租約無效，顯然於法不合，此部分租賃關係仍尚存在，原 告簡玉珍請求被告應返還此部分土地云云，洵屬無據。五、綜上所述，原告簡光甫、林東燕主張被告違反耕地三七五減 租條例第16條規定，未自任耕作，致系爭租約歸於無效云云 ，請求被告將系爭土地上如附圖所示204 ⑶、大明段786 ⑶ 土地、786 ⑷土地返還原告，洵屬有據，應予准許。另原告
簡徐珍妹、林熺遠並非上開土地之所有權人或共有人，其請 求返還土地云云，自屬無據；又原告簡玉珍請求被告應將附 圖所示195 土地返還；惟此部分被告並未違約使用，且仍在 自任耕作中，原告簡玉珍請求返還土地云云，核屬無據，不 應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 張金柱
附圖-八德地政事務所102年8月26日德地測法字第000000-000000號複丈成果圖乙份。
附表-被告三人應返還土地之地號、位置及面積┌──┬────────────┬─────────┬────┬──────┐
│編號│應返還之土地及其位置、面│出租人 │承租人 │備註 │
│ │積 │ │ │ │
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│⒈ │附圖204⑶部分土地（面積 │簡光甫、林東燕 │邱啟銘 │出租人：原為│
│ │896.08㎡） │ │邱益川 │簡建松 │
│ │ │ │邱啟城 │ │
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│⒉ │㈠附圖786⑶【面積102.44 │ 同上 │ 同上 │出租人原為簡│
│ │ ㎡】。 │ │ │建松。 │
│ │㈡附圖786⑷土地地（面積 │ │ │ │
│ │153.04 ㎡）。 │ │ │ │
└──┴────────────┴─────────┴────┴──────┘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 1 日
書記官 葉靜瑜