臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1748號
原 告 粘晋瑋
訴訟代理人 曾憲基
被 告 黃祺堯
訴訟代理人 王棟樑律師
上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國102 年8 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告委託訴外人俊國房屋仲介有限公司（下稱：俊國房 屋）獨家代理銷售坐落桃園縣楊梅市○○段0000○0000○ 0000地號土地（下稱：系爭土地），經訴外人俊國房屋介 紹帶看完後，原告決定購買系爭土地，起初向訴外人俊國 房屋口頭出價每坪新臺幣（下同）15,000元遭拒後，原告 直接向訴外人俊國房屋要求，既然地主專任委託其銷售， 最低底價多少可以賣，如果可以我就直接付訂金，最後在 每坪16,000元之價格下（總價2,360 萬元），經原告確認 訴外人俊國房屋確實具有專任委託及授權以每坪16,000元 收訂之同意書後，被告隨即於民國102 年4 月2 日支付現 金200 萬元作為訂金。惟原告付完訂金後，一直等待訴外 人俊國房屋通知何時與被告簽訂不動產買賣契約書，然卻 於同年月8 日接獲訴外人俊國房屋通知被告拒絕之回應。 故原告依專任委託銷售契約書第10條：「甲方（即被告） 授權乙方（即訴外人俊國房屋）全權收受訂金，甲方並同 意買賣契約於乙方收受訂金時成立生效，本合約並順延至 甲方簽訂買賣契約時屆止，甲方不得以任何理由藉故不賣 或中途違約，如有違約情形，甲方應於乙方收訂3 日之內 一次付清本約第4 條乙方應有之服務費，以及買方（即原 告）之一切損失」、訂金收據第6 條：「屆時買方（即原 告）不買，預付訂金沒收，所有權人（即被告）不賣，所 有權人應加倍返還預約訂金」及第7條：「發生所有權人 違約不賣時，本公司（即訴外人俊國房屋）當協助買方循 法律途徑，向所有權人加倍求償訂金」等語，則原告因被 告不履行合約向被告加倍求償返還訂金，扣除訴外人俊國 房屋以返還原告先行支付訂金200 萬元外，餘額200 萬元 自應由被告支付。
（二）聲明：1.被告應給付原告200 萬元，及自支付命令送達翌
日即102年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2 .原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）緣被告居住於新北市樹林區，對於所有系爭土地管理不便 ，乃於101 年12月14日與訴外人俊國房屋簽訂專任委託銷 售契約書，委託銷售底價為每坪19,000元，且無授權其收 受訂金之約定。詎被告竟於102 年4 月間收受訴外人俊國 房屋102 年4 月2 日楊梅光華郵局第23號存證信函檢附合 約書、同意書及訂金收據，稱其已於102 年4 月2 日收受 買方訂金。被告驚覺訴外人俊國房屋竟於上揭專任委託銷 售契約書夾藏一份載有委託底價為每坪16,000元及同意其 收受訂金之同意書，實則被告並無同意以底價每坪16,000 元及由其代收訂金之意思，此可由專任委託銷售契約書與 同意書為簽立時間相同，然內容卻相矛盾可知。故訴外人 俊國房屋代收訂金，係無權代理，被告已於102 年4 月9 日以三多郵局第20號存證信函拒絕承認在案。（二）查本件專任委託銷售契約書於101 年12月14日被告洽訴外 人俊國房屋時即簽訂，並未由被告攜回閱覽，已如前述， 雖訴外人俊國房屋要求被告於該契約書上已印好之「委託 人於簽訂本契約前，已確實攜回詳閱3 日（含）以上，對 本契約之內容已確實瞭解無誤」之欄位簽名，然此係為規 避消費者保護法規定所為脫法行為，本件「專任委託銷售 契約書」應屬無效。又同意書日期亦為101 年12月14日， 縱被告無法證明該同意書係被訴外人俊國房屋誘簽。惟前 揭契約書與同意書為同一天，足證該同意書條款違反消費 者保護法第11條之1 規定，亦屬無效。故訴外人俊國房屋 自無權以每坪16,000元價格代被告收受訂金，原告以訴外 人俊國房屋代收訂金為由，請求被告應給付200 萬元，應 無理由。
（三）次查，本件同意書應屬無效，已如前述。退步言之，縱該 同意書有效，惟出賣人委託之底價為不動產經紀人應保密 之事項，訴外人俊國房屋若非與原告通謀，怎可能於原告 下訂前，由訴外人俊國房屋提供該同意書予原告。然原告 起訴狀自陳於下訂金前由訴外人俊國房屋提出專任委託及 授權每坪16,000元收訂之同意書供其確認，顯然訴外人俊 國房屋已違反不動產經紀業管理條例第25條之規定，涉有 不法。又原告稱其係以現金交付訂金予訴外人俊國房屋， 不但與一般交易常情相違，蓋200 萬元現金是一筆大數目 ，絕少交易是以現金為之，且訴外人俊國房屋從未告訴被 告有收受現金或欲將現金交付與被告，亦證原告與訴外人
俊國房屋藉由洩露底價之方式通謀虛偽意思表示，圖詐取 賠償金。
（四）末查，被告從未同意訴外人俊國房屋以每坪16,000元出售 ，亦無同意其收受訂金，且被告亦從未收到訴外人俊國房 屋轉交訂金，已如前述。退萬步言，本件係因原告出價未 達被告委託之底價，而未同意出售。縱該同意書有效，亦 非可歸責於被告，縱可歸責於被告，徵諸最高法院85年台 上字第2929號判例意旨，本件並非不能履行，僅係不為履 行，應無民法第249 條規定之適用。故原告依民法第249 條規定，請求被告給付200 萬元及利息，應無理由。（五）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張被告委託訴外人俊國房屋獨家代理銷售系爭土 地，經訴外人俊國房屋介紹帶看完後，原告決定購買系爭土 地，起初向訴外人俊國房屋口頭出價每坪15,000元遭拒後， 原告直接向訴外人俊國房屋要求，既然地主專任委託其銷售 ，最低底價多少可以賣，如果可以我就直接付訂金，最後在 每坪16,000元、總價2,360萬元之價格下，經原告確認訴外 人俊國房屋確實具有專任委託及授權以每坪16,000元收訂之 同意書後，被告隨即於民國102年4月2日支付現金200萬元作 為訂金，惟原告付完訂金後，卻於同年月8 日接獲訴外人俊 國房屋通知被告拒絕之回應，故原告依專任委託銷售契約書 第10條、訂金收據第6 條及民法第248條、第249條第3 項之 規定，因被告不履行合約而向被告加倍求償返還訂金，扣除 訴外人俊國房屋以返還原告先行支付訂金200 萬元外，餘額 200 萬元，自應由被告支付等語，被告就有委託訴外人俊國 房屋獨家代理銷售系爭土地乙節，固不爭執，惟另以前詞置 辯，是本件所應審究者，為原告本於專任委託銷售契約書第 10條、訂金收據第6條及民法第248條、第249條第3項之規定 ，請求加倍返還定金200萬元，有無理由？茲敘述如下。四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又「契約固須當事 人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致， 並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互 為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得 謂契約並未成立」，最高法院68年度台上字第1504號著有判 例可資參照。本件被告與訴外人俊國房屋專任委託銷售契約 書，其第10條載明：「甲方（即被告）授權乙方（即訴外人 俊國房屋）全權代理收受定，甲方並同意買賣契約於乙方收 受定金時成立生效…」等語，雖被告抗辯該專任委託書並未
交付被告審閱，對被告不生效力等語，然按企業經營者與消 費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約 之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者 保護法第11條之1第1、2項定有明文。訴外人俊國房屋係從 事房地仲介業務，系爭專任銷售契約書乃才業仲介公司預定 用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，為兩造所不爭， 性質上應屬於定型化契約，依上開規定，固應有30日以內之 合理期間以供被告審閱全部條款內容。惟按審閱契約目的在 揭露交易資訊，上開踐行契約審閱權之規定，乃訴外人俊國 房屋之從給付義務，此觀消費者保護法第12條第1項「定型 化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效 」之規定即明，故定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之 事項，且無違反誠信原則，而對消費者顯失公平者，即難主 張該條款無效。本件被告與訴外人俊國房屋既已就委託事項 、委託期間、委託價格及報酬等項達成合意，而此合意內容 乃一般仲介契約之必要之點，未涉及仲介契約當事人間細部 之權利義務，被告縱未將專任銷售契約書攜回仔細審閱，亦 能瞭解其內容，是被告自已知悉並瞭解專任銷售契約書之約 款內容後，並親自簽名於系爭專任銷售契約書，縱訴外人俊 國房屋未給與合理之審閱期間，亦難認對被告顯失公平，故 系爭專任銷售契約之約款並未因違反消費者保護法第11條之 1第1項關於審閱期間之規定而無效，被告辯稱系爭專任銷售 契約因訴外人俊國房屋未給予契約審閱期間而對被告不生效 力等語，自非可採。
五、再訴外人俊國房屋與被告間之系爭專任銷售契約書，既對被 告及才業仲介公司發生拘束效力，則訴外人俊國房屋基於專 任銷售契約書第10條之約定，已與原告簽訂定金收據，並收 取定金200萬元，亦有原告所提定金收據1件附卷可參（見本 院卷第16頁），兩造間就系爭土地之買賣契約應已成立。惟 系爭土地買賣契約，因被告不賣而不為給付，經原告定相當 期限催告被告履行，仍未履行，而被告則於102年4月9日以 三多郵局第20號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示， 有被告之存證信函1份在卷可按（見本院卷第37頁、第38頁 ），是系爭土地買賣契約已解除。按契約之解除，因當事人 之一方行使解除權而使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約 以前之狀態。換言之，解除權人因行使解除權，可使契約之 效力溯及的歸於消滅，與未曾訂定契約相同。因此，契約一 經解除，當事人即負回復原狀之義務，以回復訂定契約以前 之狀態。從而，系爭土地買賣契約既經被告解除而歸於消滅
，則原告依系爭專任委託銷售契約書第10條、訂金收據第6 條，請求被告應加倍給付原告定金200萬元，即屬無據，其 請求為無理由，不應准許。
六、又原告另主張本件因可歸責於被告之事由致無法完成買賣， 被告應依民法第249條第3款之規定加倍返還原告已支付之定 金70萬元等語，為被告所否認，經查，按「主債務人對於上 訴人之債務，僅係不為給付，而非不能履行，上訴人不得依 民法第249條第3款請求如應為加倍返還定金。惟上訴人如與 主債務人確已解除契約，則上訴人請求加倍返還定金雖屬不 當，但法院可不受當事人法律上主張之拘束，應適用民法第 259條之規定，認主債務人負有返還原付定金，回復原狀之 義務」，此有最高法院43年台上字第607號判例可資參照。 另「民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸 責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第25 9條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約 為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行使法 定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法 第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第 260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規 定請求上訴人加倍返還定金」，亦有最高法院91年度台上字 第2027號有裁判可參。則查，本件被告於系爭土地買賣契約 成立後，因不願出賣系爭土地而不為給付，係能給付而不為 給付，並非給付不能，揆諸最高法院上開判例及裁判意旨， 原告依民法第249條第3款之規定，請求被告應加倍返還原告 已支付之定金200萬元等語，即為無理由。
七、綜上所述，原告依系爭專任委託銷售契約書第10條、訂金收 據第6條及民法第248條、第249條第3項之規定，請求被告應 給付2000萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告之訴既無理由 應予駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
書記官 張傑琦
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