臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第591號
原 告 黃友和
原 告 黃曾雪晏
原 告 黃麗蓁
原 告 黃耀霆
原 告 黃卓瑞
原 告 黃卓立
原 告 黃卓祥
原 告 黃卓受
原 告 黃卓賢
原 告 黃碧珍
原 告 黃楊清齡
原 告 黃章正
原 告 黃章杰
原 告 黃章吟
原 告 黃柏壽
原 告 黃柏銘
上列十六人
訴訟代理人 陳明欽律師
複代理人 蔡秉叡律師
被 告 李添丁
被 告 李阿水
被 告 李銀樹
被 告 李根旺
上列四人
訴訟代理人 詹順發律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國102年8月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉公 所耕地租佃委員會調解．．．。前項爭議案件非經調解、調 處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26 條定有明文。本件原告主張：原告之祖先黃熙謙與被告之祖 先李烏肉於民國38年6月30日起就坐落新北市○○區○○段 000 號（下稱241號土地）、251號土地（下稱251號土地） （前開2筆土地重測前為臺北縣蘆洲鄉和尚洲樓子厝38-1、
38-2號土地，下稱系爭土地）訂立租佃契約（蘆字第141號 ，下稱系爭租約），期間自38年1月1日起至40年12月31日止 ，其後不斷續約。直至94年9月16日，系爭土地之共有人黃 鏡文等7人出售其等應有部分予訴外人陳秀蓮、陳哲漳。並 於94年11月29日依據共有人分管契約及該時承租人李添丁、 李進財之部分耕作權放棄書等文件，辦理租約部分終止及變 更登記，將241號土地耕作面積減縮為0.101629公頃、251號 土地耕作面積則減縮為0.080057公頃（即如附圖所示除A(面 積0.048924公頃)、B部分(面積0.062106號公頃)以外之土地 ，下稱減縮後租地），即將陳秀蓮、陳哲漳分管部分排除在 外。惟前述分管契約並未獲共有人全體同意，故不存在，承 租人顯有不自任耕作情形存在，依減租條例第16條規定，主 張系爭租約無效。惟被告抗辯：分管契約是地主間協議，對 地主有利，承租人不可能造偽造，而承租土地上所鋪設道路 或屬農耕所需，或屬既成巷道由公所鋪設而來，難謂承租人 未自任耕作，故系爭租約仍有效存續等情，自屬租佃爭議。 而原告以前開事由向新北市蘆洲區公所耕地租佃委員會聲請 調解，雙方調解不成立，嗣經新北市政府耕地租佃委員會調 處，因之被告不服調處結果，由新北市政府耕地租佃委員會 移送本院審理，有新北市政府民國101年8月31日北府地籍字 第0000000000號函、調處程式筆錄、臺北縣新莊市公所調解 程式筆錄等件附卷可稽，應認原告本件起訴亦已踐行調處程 序。
二、原告主張：
㈠原告之祖先黃熙謙與被告之祖先李烏肉於38年6月30日起就 系爭土地訂立系爭租約（期間自38年1月1日起至40年12月31 日止），其後不斷續約。後至94年9月16日，系爭土地之共 有人黃鏡文等7人出售其等應有部分予訴外人陳秀蓮、陳哲 漳。並於94年11月29日依據共有人分管契約及該時承租人李 添丁、李進財之部分耕作權放棄書等文件，辦理租約部分終 止及變更登記，將系爭土地耕作面積減縮成為系爭減縮後租 地（如附圖所示A、B部分以外之土地），即將陳秀蓮、陳哲 漳分管部分排除在外。再於97年5月間，系爭土地部分共有 人黃陳春等4人（即黃熙謙之子嗣）亦出售其等應有部分予 訴外人李進財。李進財再於98年1月22日將其應有部分贈與 訴外人黃明昌、黃怡婷，該2人復於98年2月3日將應有部分 贈與訴外人陳素真。
㈡本件承租人李添丁、李進財於98年1月21日申請續租，租期 自98年1月1日起至103年12月31日止，經臺北縣蘆洲區公所 北縣○○○00000000000號受理在案。期間承租人李進財於
98年7月7日死亡，其繼承人已於98年9月14日為遺產分割協 議，就系爭租賃權由被告李阿水、李銀樹、李根旺3人繼承 ，並於98年10月29日出具「現耕繼承人切結書」繼承耕作權 ，並會同被告李添丁辨理繼承變更登記申請，是系爭租約承 租人為被告4人。
㈢然原告於98年赴系爭土地，發現雜草叢生，堆置大量雜物， 且耕地大面積鋪設水泥、柏油，有廢耕情形，遂於98年11月 25日提出異議。並主張減租條例第16條第1、2項規定系爭租 約無效。實則，依原告調閱系爭土地自92年起空拍圖發現， 承租人自92年起即有大面積未自任耕作情事，然依前述，承 租人直迄94年11月29日方始辦理變更系爭租約登記，應可知 其未自任耕作乃發生於變更登記之前。遑論，系爭租約變更 登記所援用分管契約，並未得系爭土地全體共有人同意，原 告非但不知有此分管契約存在，原告黃楊清齡、黃卓受於立 約時（94年9月16日）亦不在國內，故該分管契約應屬虛偽 。再者除棄耕部分外，尚有如附圖所示C部分土地被告未自 任耕作，依減租條例第16條規定，該部分土地廢耕，亦致系 爭租約全部無效。
㈣退步言之，由系爭土地97年起至99年止空拍圖可悉，被告亦 符非因不可抗力繼續1年不為耕作，原告得依民法第820條第 1項、減租條例17條第1項第4款規定以起訴狀繕本送達，作 為終止系爭租約意思表示。即系爭租約已因原告合法終止而 不存在。
㈤系爭租約關係既不存在，被告已無權占有使用減縮後租地， 原告自得本於民法第767條、第821條規定請求被告將現占有 使用之減縮後租地返還原告及其餘共有人。
㈥併為聲明：
⑴確認兩造就系爭減縮後租地之租佃契約關係不存在。 ⑵被告應將減縮後租地返還原告及全體共有人。二、被告抗辯：
㈠系爭租約之出租人應有19人，原告僅以其中16人為原告提起 本件訴訟，並為終止意思表示，應不生終止效力，且有當事 人不適格之情。
㈡系爭租約乃於38年6月30日由原告之祖先黃熙謙與被告之祖 先李烏肉訂立（期間自38年1月1日起至40年12月31日止）， 其後不斷續約，再至94年間因系爭土地部分出租人出賣其應 有部分，被告同意放棄部分耕作權，始於94年變更耕作範圍 為減縮後租地（即如附圖所示除A、B部分外土地），該放棄 既屬單方意思表示，並已為登記，不問94年分管契約究否虛 偽，也不影響更正後租約效力。
㈢又於調處程序中，經三重地政事務所施測，241號土地有359 .45公尺為道路（含農路、道路各1處），另20.98平方公尺 鋪設水泥。但農路部分長久已存，乃為供系爭土地外通行及 達耕作目的之用之必要農作道路。而道路部分（即復興路 227巷）則為公所鋪設，具公用地役權關係，時日久遠，非 自今日始，是一條行之有年之既成道路，本非被告承租系爭 土地之初所耕作範圍，因若被告在復興巷227巷範圍耕作， 同段235、236、240號土地則無法出入，至鋪設水泥於柏油 上部分，則係47之1號屋主所為，與被告無涉，故本件承租 人並無不自任耕作之情。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠241號土地（重測前為和尚洲樓子厝段38-2號土地）及251號 土地（重測前為和尚洲樓子厝段38-1號土地）： ⑴於38年6月30日由原告之祖先黃熙謙與被告之祖先李烏肉 訂立系爭租約（面積「全部」；期間自38年1月1日起至40 年12月31日止），其後不斷續約等情，並有系爭租約書、 租約登記簿暨租約更正表掃描檔1份（詳本院卷2第159至 179 頁）在卷可佐。
⑵於94年9月16日，系爭土地之共有人黃鏡文等7人出售其等 應有部分予訴外人陳秀蓮（取得應有部分20/145）、陳哲 漳（取得應有部分49/203）。
⑶嗣依台北縣政府94年11月30日北府地籍字第0000000000號 函，原盧字第141號租約（即系爭租約）准予更正，租約 變更內容如下：將241號土地耕作面積減縮為0.101629公 頃、251號土地耕作面積則減縮為0.080057公頃（即如附 圖所示A、B部分以外之土地；減縮後租地）。其理由略以 ：出租人原共24人，因部分出租人黃鏡文等7人，將出租 耕地應有部分出售予訴外人陳秀蓮、陳哲漳（按應有部分 折算：占251號土地面積0.048924公頃；占241號土地面積 0.062106公頃）。另承租人自願放棄陳秀蓮、陳哲漳購得 及分管部分面積之耕作權，出、承租人提出共有人分管契 約及該時承租人李添丁、李進財之部分耕作權放棄書等文 件，會同申辦租約部分終止及變更登記。經台北縣政府函 准備查，續訂租期自92年1月1日起至97年12月31日止，計 6年（出租人共17人，已扣除土地共有人陳秀蓮、陳哲漳 ）等情。並有台北縣私有耕地租約更正表（詳本院卷1第 113頁）、台北縣蘆州市公所函及附件（詳本院卷1第116 頁至128頁）在卷再卷可佐。
⑷再於97年2月間，因系爭土地部分共有人黃陳春、黃章漢
、許黃瑞卿、黃劉素卿4人出售其等應有部分（合計40/87 0 ）予訴外人李進財，蘆洲市公所逕為變更登記（詳本院 卷2第161頁、第164頁）。
⑸承租人李添丁、李進財再於98年1月21日台北縣蘆洲市公 所申請續租（收文字號「北縣蘆字第0000000000號」） 。李進財再於98年1月22日將其應有部分40/870贈與訴外 人黃明昌、黃怡婷；該2人復於98年2月3日將應有部分贈 與訴外人陳素真。是蘆洲市公所於98年3月3日以北縣蘆民 字第0000000000號函核定續訂及併案辦理出租人變更，經 台北縣政府於98年3月12日以北府地籍字第0000000000號 函同意備查（詳本院卷2第162頁）。依租約登記簿（詳本 院卷2第178、179頁）記載略以：
①出租人：原告黃卓受、黃卓瑞、黃卓立、黃楊清齡、黃 卓祥、黃碧珍、訴外人黃卓惠（99年5月17日死亡，並 有繼承系統表(詳原證7)附卷可查）、原告黃卓賢、訴 外人陳素真、黃章誠、黃麗梅。
②承租人：李進財、李添丁。
③續訂租期自98年1月1日起至103年12月31日止。 ⑹再依三重地政事務所99年11月19日北縣重地登字第000000 0000號函通報系爭土地權屬異動：異動前為訴外人黃卓惠 （應有部分10/145），異動後為原告黃友和、黃曾雪晏、 黃麗蓁、黃柏壽、黃耀霆、黃柏銘6人（應有部分各10/87 0），故由蘆洲市公所逕為變更登記（詳本院卷2第163 、 176、177頁）。
㈡系爭租約原承租人李進財於98年7月7日死亡，其繼承人已於 98年9月14日為遺產分割協議，就系爭租賃權由被告李阿水 、李銀樹、李根旺3人繼承，並於98年10月29日出具「現耕 繼承人切結書」繼承耕作權，並會同被告李添丁辨理繼承變 更登記申請，是系爭租約承租人為被告4人等情，並有分割 繼承協議書（詳被證4）。
㈢經本院至現場履勘，並囑託新北市三重地政事務所派員測量 結果：系爭土地承租人於94年11月30日登記棄耕部分為如附 圖所示A部分（面積489.24平方尺）、B部分（面積621. 06 平方公尺）。另附圖所示C部分（面積271.96平方公尺）則 供道路使用，其中鄰同段235號土地部分為復興路227巷；其 餘部分則供農路使用，寬度約在3.33公尺至1.43公尺間等情 ，並有勘驗筆錄及複丈成果圖各1份在卷可佐。 ㈣經本院依聲請函詢新北市蘆洲區公所，經於102年6月11日以 新北蘆工字第0000000000號函覆，其內容略以：本區復興路 227巷確為道路使用，土地使用區分部分為「人行步道」，
部分為「農業區」，惟自何時開始通行，因年代久遠已無可 考等情（詳本院卷2第216頁）。
㈤被告提出被證6-1至被證6-4書證形式為真正。 ㈥原告提出原證8至原證14書證形式為真正。五、按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無 效，減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約 無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向 後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第 6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂 租約回復其效力（最高法院95年度台上字第1911號判決意旨 參照）。次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作 ，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若 承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕 作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等 情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為 耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排 除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規 定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害， 提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚 難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第14 47號判決意旨參照）。申言之，減租條例第16條第1項及第 2項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉 租或借與他人使用而言，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之情 形在內。即減租條例72年12月23日修正增訂第17條第1項第 4款：「非因不可抗力繼續1年不為耕作時。」得為終止租約 之原因，僅係為放寬耕地租約期限屆滿前得終止租約之條件 ，於減租條例第16條第1項、第2項規定並無影響，故在該條 例修正前後，其解釋應無不同，先此敘明。
六、原告主張：系爭租約存有「承租人不自任耕作」之減租條例 第16條無效事由，無非以：①承租人自92年起即有剷平耕地 堆置雜物、車輛，其後至98年本件爭執發生前耕地仍處於荒 蕪狀態。②承租人將大面積耕地作為非農業使用道路等情為 據。茲分述如下：
㈠原告主張：系爭土地於92年9月29日起至94年3月26日止，土 地中段地區留有大片空地停放車輛，並遭大範圍剷除植被等 情，固提出空拍圖3紙（即原證8、9、10）為佐，而可認為 真正。然由原告提出前開空拍圖僅足推悉承租人有消極的不 為耕作而任其荒廢之減租條例第17條第1項第4款情事，惟與 減租條例第16條第1項所指不自任耕作（指承租人有積極的 以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他
人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事。）要件， 尚屬有間。是原告執前開事由逕謂系爭租約符合減租條例第 16條無效構成要件，並無可採。
㈡原告復主張：其於98年間為管理祖產而至現場查勘，發見系 爭土地鄰復興路227巷耕地雜草叢生，草長過人，由現場照 片可悉，此情絕非一朝一夕可形成；而241地號土地中段除 有停放車輛外，耕地更大面積鋪設水泥，嚴重減損地力，該 部分已於101年5月23日複丈時及102年4月29日勘驗時遭掩蓋 ，僅餘入口處20.89平方公尺堆放雜物，承租人廢耕之事實 至為明確等語，並提出照片多幀（詳原證2、5）為佐。惟 ⑴依前述原告所指雜草叢生、堆置廢棄物等情，乃屬減租條 例第17條第1項第4款事由，要與同條例第16條不自任耕作 無涉，爰不贅論。
⑵至關於「241地號土地中段除有停放車輛外，耕地更大面 積鋪設水泥，嚴重減損地力」一節，其中大面積鋪設水泥 一節，則固屬減租條例第16條「不自任耕作」之列。然觀 諸原告前開提出照片，既於98年間拍攝，斯時241號土地 中段衡情應屬於前述94年11月間已經承租人依出租人提出 分管契約同意棄耕範圍（前開變更租約申請，既由出租人 提出分管契約書、授權書；承租人提出部分耕作放棄書、 優先購買拋棄書等文件共同申請，並經核准登記，形式上 自應認屬有效。即原告單執分管協議簽訂時，立約人黃卓 受、黃楊清齡不在國內為由，逕謂該分管協議效力有疑問 云云，尚屬率斷，併此敘明。），故非系爭租約之承租範 圍，出租人自難再執該已經棄耕並經登記之土地上鋪設有 水泥而為承租人未自任耕作之佐。
㈢原告再主張：系爭土地係為狹長土地，作物以葉菜類為主， 非大規模農業型態，故無車輛進出需求。則被告於系爭土地 開闢車道大幅減損能耕作面積，與農業利益不符。且被告自 承棄耕部分土地（設置有黑色棚架及大片空地供停放計程車 、小客車等共5輛車）為其管理使用，可知該車道之設置係 為方便前開車輛之進出，而與耕作無涉。況供農路使用部分 （即如附圖所示abcd部分，下稱農路部分）所緊臨蘆洲區民 族段252號土地係國有道路，可供系爭土地及同段255號等土 地出入使用，毋庸另行開闢道路，系爭土地並非袋地，以耕 作規模僅需人寬之道路即足，故本件關於農路部分，已逾耕 地使用必要範圍。至如附圖所示C部分扣除農路部分（下稱 巷道部分），經鋪設水泥遭他人占用（該鋪設水泥、柏油並 非政府所為，該部分土地亦非既成巷道，亦無公用地役權。 ），被告未排除承租土地遭私人占用，已違反租約存續中，
承租人負有維護耕地使用狀態之義務，應符不自任耕作之租 約無事由等語。經查：
⑴關於農路部分，經本院至現場履勘並囑託地政機關派員測 量結果，系爭土地固如原告主張：屬狹長地型，作物則以 葉菜類為主，非大規模農業型態（參酌本院1第82至87 頁 照片）；併相鄰同段252號土地，屬國有道路用地等情（ 有土地登記謄本1份(即原證14)在卷可佐）。惟經本院審 酌系爭土地正肇於太過狹長，且於94年11月間變更後已區 分為2處（即扣除如附圖所示A、B部分），承租土地均僅 得由如附圖所示C巷道部分對外出入，別無其出口（即附 圖所示251號土地右側雖亦連接同段252號土地，然實際並 無出入口等情(詳本院卷1第84頁照片)）；而相鄰同段252 號土地雖屬國有道路用地，惟實際係遭他人以搭蓋鐵皮房 屋方式占用，而無法供通行之用（詳本院卷1第85頁照片 ；及原證8至12空拍圖）；參酌經測量結果，農路寬度僅 在3.33公尺至1.43公尺間等情，故而應認被告抗辯：設置 農路部分屬合理耕作目的使用等語，乃符一般社會經驗法 則，而可採信。是本件原告以被告設置農路為由，主張已 構成不自任耕作之無效事由，並無可採。
⑵至關於巷道部分，姑不論其究否屬既成巷道之一部或具公 用地役權，被告既否認其上之水泥、柏油路面為其所鋪設 ，按諸首開判決意旨，承租耕地未經承租人同意遭人無權 占用時，承租人消極的不予排除侵害，至多僅生出租人得 否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，縱承租人 未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵 害交付耕地，亦不能認係減租條例第16條所稱不自任耕作 。
㈣綜上所述，原告主張：系爭租約存有承租人不自任耕作之減 租條例第16條無效事由，應認系爭租約不存在等情，為無理 由。
七、原告主張：倘認承租人前開廢耕情形尚未達不自任耕作程度 ，則被告任由土地荒廢之情，亦符減租條例第17條第1第4款 要件。原告依民法第820條第1項規定應得以多數決方式終止 系爭租約等情。被告則以：系爭租約之出租人應有19人，原 告僅以其中16人為原告對被告為終止意思表示，應不生終止 效力等語為辯。
㈠按民法第820條第1項雖規定：「共有物之管理，除契約另有 約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」 ，惟該條係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行
（參見民法物權編施行法第24條第2項規定），且並無得溯 及既往適用之特別規定，是於該條修正前關於共有物之管理 事項，自仍應適用修正前同條項：「共有物，除契約另有訂 定外，由共有人共同管理之。」之規定，合先敘明。次按共 有物全部或一部之出租，係屬98年1月23日修正前民法第820 條第1項所定之管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有 人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同 意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不 生效力，亦有最高法院79年第2次民事庭會議決議及85年度 台上字第2139號裁判意旨可資參照。
㈡查本件承租人李添丁、李進財再於98年1月21日向台北縣蘆 洲市公所申請續訂之租期既自「98年1月1日起至103年12月 31日止」（即共有物之出租（管理）行為成立於民法第820 條第1項修正施行前），按諸前說明，系爭租約之終止，自 仍應適用修正前民法第820條第1項之規定。即被告抗辯：系 爭租約之終止意思表示，應由全體出租人共同為之等語，為 理由。
㈢又本件原告既自承並未以系爭租約全體出租人為原告提起本 訴，則原告以起訴狀繕本送達被告所為終止意思表示，自不 生合法終止之效力。準此，原告主張：系爭租約已經原告依 減租條例第17條第1項第4款規定合法終止，故不存在等語， 亦為無理由。
八、未按民事訴訟法第384條所謂認諾，係指對於訴訟標的之承 諾者而言，若僅對於他造主張之事實而為承認，則屬自認， 不得謂之認諾（最高法院85年度台上字第619號判決意旨參 照）。查被告於本院102年7月18日言詞辯論期日固如原告所 主張乃自承「我們耕作的範圍是在道路圍籬的土地內，241 地號土地的界線是不是到水泥地因原先沒有指界，所以我們 也不知道，所以我們根本沒有消極不耕作的問題。」「被證 三241道路本來就沒有再耕種，有耕種的範圍就是目前圍籬 的範圍以內，可由空拍圖看出。」等語（詳本院卷2第224頁 背面及225頁）。惟被告前開陳述，乃就如附圖所示C部分中 巷道部分土地為「並未耕作」事實之自認，應與被告已就前 開土地為「租賃關係不存在」訴訟標的之認諾有間。是原告 主張，本院就此部分應依被告陳述逕為被告敗訴之判決，應 有誤會，並無可採。
九、綜上所述，系爭租約並未備減租條例第16條無效事由；原告 依減租條例第17條第1項第4款所為終止意思表示亦不合法。 從而原告提起本件確認之訴，請求確認兩造間系爭租約不存 在；本於民法第767條、第821條規定請求被告將系爭減縮後
租（即如附圖所示A、B部分以外之土地）返還原告及全體共 有人，為無理由，應予駁回。
十、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經 核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 9 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 12 日
書記官 莊琬婷