臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第581號
原 告 林靜宜
訴訟代理人 蘇美玲律師
被 告 許正明
許楊雪貞
共 同
訴訟代理人 許成麒
陳志勇律師
上 一 人
複 代理人 謝碧鳳律師
被 告 許羽蓁
訴訟代理人 許成麒
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國102 年8 月9 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
原告於本院審理期間，追加設籍在新北市○○區○○○路00 巷0 ○0 號（下稱系爭建物）之許羽蓁為被告，並依民法第 767 條第1 項、第821 條規定，請求其自系爭建物遷出，及 將系爭建物坐落之新北市○○區○○段000 地號土地（下稱 系爭土地）中，如附圖所示面積36.1平方公尺土地（下稱系 爭建物所占土地），返還原告及其他共有人全體，被告未有 異議而為本案言詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2 項、第 1 項第1 款規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）原告為系爭土地共有人之一，應有部分297/1120。詎被告 許正明、許楊雪貞無合法權源，以未辦理保存登記之系爭 建物占用系爭土地，被告許羽蓁亦設籍在系爭建物，侵害 原告及系爭土地其他共有人權益。被告許正明、許楊雪貞 無權占有行為，依社會通常觀念，獲有相當於租金之利益 ，並致原告受有損害，因系爭土地附近經濟繁榮，生活機 能極佳，此不當得利或損害金，應以系爭土地申報地價年 息10％計算為適當。至被告雖以系爭建物係訴外人李瑞軟 建造，出售時已以坐落之土地劃分使用範圍，系爭土地存 有分管契約云云置辯，然系爭建物究係何人所建，未見被 告舉證證明，縱認係李瑞軟所建，李瑞軟斯時僅有系爭土
地應有部分29/40 ，其餘應有部分為訴外人楊丕儀、楊金 木、楊維新、楊省三公同共有，而其等至民國65年6 月24 日始辦理繼承登記，不可能與李瑞軟有分管約定或同意設 定地上權。原告已對被告所指在系爭土地設定地上權之權 利人，訴請塗銷地上權登記，現另案審理中。系爭土地共 有人未對無權占有者明示反對，或係欠缺權利意識，或礙 於處置能力不足，單純沈默不代表共有人就系爭土地有默 示之分管約定。爰依民法第767 條第1 項、第821 條、第 179 條、第184 條規定提起本件訴訟。
（二）聲明：
１被告許正明、許楊雪貞應拆除系爭建物，將系爭建物所占 土地返還原告及其他共有人全體，並自100 年3 月29日起 ，至返還系爭建物所占土地之日止，按年給付原告新臺幣 63,339元。
２被告許羽蓁應自系爭建物遷出，將系爭建物所占土地返還 原告及其他共有人全體。
３願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）李瑞軟於39年9 月27日取得系爭土地應有部分29/40 ，在 土地上起造未辦理保存登記之房屋45戶出售，先於40年間 ，以設定地上權方式，出售19戶房屋，再於43年間，以連 同房屋坐落土地一併販售方式，出售另26戶房屋。被告許 楊雪貞及訴外人楊呂阿腰，即是於43年3 月18日分別向李 瑞軟購買系爭建物1 、2 樓，因而各取得系爭土地應有部 分780/75480 ，並於43年8 月3 日辦理土地部分之所有權 移轉登記。嗣楊呂阿腰於70年5 月14日再將購自李瑞軟之 系爭建物2 樓及系爭土地應有部分780/75480 贈與被告許 正明，於70年11月30日辦理土地部分之所有權移轉登記完 畢。由李瑞軟建屋販售之過程，以及系爭土地有地上權設 定等節，可知系爭土地各共有人間有默示分管契約存在， 否則，系爭土地共有人或其等之繼承人，實無數十年來均 相安無事之理，而被告就系爭土地之分管範圍，即為系爭 建物所占土地。原告所有系爭土地應有部分，係於100 年 3 月29日購自訴外人楊碧真等人，楊碧真等人就系爭土地 之應有部分，則是繼承自上一代楊丕儀、楊維新、楊省三 、楊金木，原告自應繼受分管契約，不得請求被告拆屋還 地或自系爭建物遷離。又被告既非無權占有系爭建物所占 土地，即無不當得利可言。原告之請求均無理由。（二）聲明：
１如主文第一項所示。
２如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
（一）原告為系爭土地共有人之一，應有部分297/1120。（二）被告許正明、許楊雪貞均為系爭土地共有人，應有部分各 為780/75480 。
（三）系爭建物未辦理保存登記，自43年開始，經稅捐機關起課 房屋稅。
（四）系爭建物占用系爭土地之範圍如附圖所示，占用面積36.1 平方公尺。
（五）被告許正明、許楊雪貞係對系爭建物有事實上處分權之人 ，被告許羽蓁亦設籍在系爭建物。
（六）兩造整理之系爭土地應有部分移轉系統表內容為真。四、本院就爭執事項之判斷：
被告所辯被告許楊雪貞及楊呂阿腰於43年間，向李瑞軟購買 系爭建物1 、2 樓及系爭土地應有部分各780/75480 之事實 ，業據提出杜賣證書、土地登記簿影本、土地登記謄本為證 （見本院卷②第33至70頁）。觀之土地登記簿影本（見本院 卷②第44頁），被告許楊雪貞及楊呂阿腰就系爭土地應有部 分，確係於43年間購自李瑞軟，依土地登記簿上之登記資料 ，尚可見被告許楊雪貞及楊呂阿腰斯時之住址即是記載系爭 建物門號，其等購買系爭土地應有部分時，土地上顯已存在 系爭建物，參照系爭建物係自43年起，起課房屋稅，有新北 市政府稅捐稽徵處101 年2 月17日北稅重二字第0000000000 號函在卷可稽（見本院卷①第155 頁），亦與被告許楊雪貞 及楊呂阿腰購買系爭土地應有部分之時間相符，被告此部分 辯詞，堪信為真。原告固否認被告提出杜賣證書之真正，惟 不影響本院此一判斷。又比對土地登記簿影本、土地登記謄 本（見本院卷②第34至70頁），及原告依土地登記簿所載資 料整理之系爭土地應有部分移轉系統表（見本院卷①第160 頁），可知李瑞軟係於43年8 月3 日以買賣為登記原因，將 系爭土地應有部分移轉給包括被告許楊雪貞及楊呂阿腰在內 之27位人士，移轉之應有部分相近或呈現一定比例，且前於 40年12月間，曾在系爭土地上設定多筆地上權，核與被告所 稱李瑞軟建屋販售之情況相符。原告指摘地上權設定未經土 地共有人全體同意云云，雖有待本院101 年度訴字第1240號 民事事件審理，但被告此部分所述，應可採信。建物性質上 不能與土地使用權分離而單獨存在，眾所周知，李瑞軟出售 系爭建物，固未為相關設定或明示之分管約定，然其用意顯 係併將特定位置使用權轉讓予買受者，各買受者間，亦有依 所買房屋坐落土地劃分使用範圍之意，否則，任一向李瑞軟
購買房屋及系爭土地應有部分之人，均得要求四鄰拆屋還地 ，豈是買賣雙方之本意？有疑問者，厥為被告與其他購入房 屋使用者間之默示分管約定，有無經系爭土地其他共有人同 意。本件雖因時間久遠，且原告未對全體45件建物管領者起 訴，無從窺知事實全貌，惟系爭建物自43年起課房屋稅時起 算，在系爭土地上已近60年，依被告提出之現場照片、現場 圖所示（見本院卷②第8 至32、85頁），系爭土地為東西向 狹長型土地，其上共有45件建物，彼此緊鄰，為橫跨新北市 三重區正義南路至文化南路之整排建築物，若其他土地共有 人未有同意，實無任由他人在土地上大興土木，復隱忍數十 年之理。共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容 忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法 院83年度臺上字第1377號判決要旨參照），被告辯稱系爭土 地共有人間存有分管契約，洵非無據。原告固主張43年間， 系爭土地應有部分44/160為楊丕儀、楊金木、楊維新、楊省 三公同共有，並提出臺北縣土地登記總簿影本為憑（見本院 卷①第137 頁），但以其等至65年6 月24日始辦理繼承登記 ，推論楊丕儀、楊金木、楊維新、楊省三不可能同意分管約 定，尚嫌率斷。蓋依據原告整理之系爭土地應有部分移轉系 統表所載（見本院卷①第160 頁），李瑞軟就系爭土地之應 有部分乃自楊丕儀、楊維新、楊省三、楊金木間接移轉而來 ，其等既將系爭土地應有部分出售他人建屋販售，數十年來 未有爭執，自應有明示或默示之同意，始合情理，原告此部 分主張不足採信。被告辯稱系爭土地各共有人間存有分管約 定，堪以認定。再者，原告自稱其所有之系爭土地應有部分 ，係購自楊丕儀、楊維新、楊省三、楊金木之繼承人，而不 動產價值非低，購買者鮮有不事先察看標的物，原告購入系 爭土地應有部分之際，當已對土地使用狀況知之甚稔，此由 被告於本院審理期間，提及兩造間有合建計畫，但未能達成 共識等語（見本院卷①第114 頁反面），益徵明白，難認原 告係善意買受系爭土地者。準此，本件之分管契約雖未經登 記，然參酌司法院釋字第349 號解釋，為維持共有物管理秩 序之安定性，原告仍應受該分管契約之約束。系爭土地共有 人既就系爭土地立有分管契約，對各分管部分即有單獨使用 、收益之權，難認被告屬無權占有。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請 求被告許正明、許楊雪貞拆除系爭建物及請求被告許羽蓁自 系爭建物遷出，將系爭建物所占土地返還原告及其他共有人
全體，皆無理由。既無從認定被告無權占有系爭建物所占土 地，原告依民法第179 條、第184 條規定，請求被告給付因 無權占有系爭建物所占土地之不當得利或損害金，同屬無據 。原告之請求為無理由，應予駁回。原告之訴因無理由而遭 駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 許炎灶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 9 月 16 日
書記官 陳昭綾