臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2291號
原 告
即反訴被告 邱耀祖
被 告
即反訴原告 高黃彩清
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102 年8 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾玖萬壹仟貳佰陸拾陸元，及自民國一○一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔八分之三，餘由反訴原告負擔。本判決第三項於反訴原告以新臺幣玖萬柒仟元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾玖萬壹仟貳佰陸拾陸元為反訴原告供擔保得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定 有明文。又民事訴訟法第260 條第1 項所稱之「相牽連」者 ，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方 法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性 或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所 主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩 造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律 關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主 要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度 台抗字第440 號判決意旨參照）。查本件原告係依租賃、給 付不能、不完全給付之法律關係，請求被告為債務不履行之 損害賠償，被告則以對造未徵得同意擅自將屋外圍牆以鐵皮 封死以加裝排油煙機設備，致公務機關將原有鐵捲門、圍牆 等拆除，對造應給付其僱工回復原狀費用，另請求給付積欠 租金、復水費用加倍賠償、防盜門窗、訴訟費用等，請求原 告如數給付而提起反訴，可知本件兩造所主張之權利係基於
同一租賃關係而發生，揆諸前開判決意旨，自屬民事訴訟法 第260 條第1 項規定所稱「相牽連」，是被告提起反訴，於 法有據，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文 。本訴原告原聲明第1 項：被告應給付原告新臺幣（下同） 107 萬4,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，嗣變更聲明如下所述；另反訴原告原 聲明第1 項：反訴被告應給付40萬8,266 元，及自反訴起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣變 更聲明如下所述。經核本訴原告所為係減縮應受判決事項之 聲明，反訴原告所為係擴張應受判決事項之聲明，且請求之 基礎原因事實同一（基於反訴被告違背租賃契約之事實）， 依上開說明，本件本訴原告、反訴原告所為訴之變更，均應 准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠民國100 年12月8 日其與被告簽訂租賃契約，承租新北市○ ○區○○路00○0 號房屋（下稱系爭房屋）作為銷售便當之 店面，租期6 年（自101 年1 月10日起至107 年1 月10日） ，為作業方便，其於系爭房屋左側增建部分裝設廚房設備， 已花費上百萬元，詎左側增建部分係違章建築，101 年3 月 26日遭新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）拆除 ，致原告無法繼續營業。原告於承租前已明確告知被告租賃 系爭房屋目的在於經營便當店，原告於現場規劃配置時，曾 詢問被告系爭房屋左側增建部分究竟是否係違章建築？能否 作為廚房之用？被告明確告知不是違建，可作為廚房使用， 開幕時被告亦到場祝賀，爰依民法第226 、227 、421 條規 定請求被告給付損害賠償。
㈡併為聲明：1.被告應給付原告103 萬5,900 元，及自101 年 12 月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠簽立租約時伊已告知原告本件承租範圍僅系爭房屋屋內，不 含本體房屋外牆與圍牆間之空間，該圍牆於被告購買房屋時 即已存在，為防止小偷或遊民入內，故於圍牆上加裝鏤空鐵 條及加蓋鐵皮屋瓦，作為儲藏室之用；原告於100 年12月13 日開始營業，未徵得被告同意下，將原本鏤空的鐵條以整片
鐵皮封死，並加裝排油煙機等廚房設備，嗣遭人檢舉，100 年12月19日起拆除大隊幾次派員至現場勘查，均已告知原告 該處不可作為廚房，僅能當儲藏室使用，廚房設備必須拆除 ，原告皆承諾會改善。詎原告非但未改善，反而於101 年1 月10日寄發存證信函要求被告賠償145 萬5,000 元；原告（ 或其員工即本件租約保證人龔肇勇店長）曾出具切結書予拆 除大隊承諾於101 年3 月23日前改善，原告卻一直未改善， 101 年3 月27日拆除大隊將現場廚房設備、鐵皮及原有之鐵 條、鐵捲門及鐵皮屋頂等全數拆除。
㈡被告於出租時並不知系爭房屋左側增建部分係違章建築，被 告亦未曾向原告保證增建部分可作為廚房使用，因該處為法 定空地，為一般人所共知；原告開設之便當店開幕時被告並 未在場；又系爭房屋附近房屋坪數大小及出租之租金多寡， 被告一概不知。
㈢併為答辯聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.願供擔 保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告向反訴原告承租系爭房屋作為營業使用，其未徵得 反訴原告同意，擅自將屋外左側圍牆原本之鏤空鐵條改以整 片鐵皮封死，並加裝排油煙機等設備，嗣拆除大隊要求反訴 被告限期改善，反訴被告承諾101 年3 月23日前改善並簽立 切結書，然其不僅未改善，亦未告知反訴原告此事，101 年 3 月27日拆除大隊將現場排油煙機等廚房設備、鐵皮及原有 之鐵條、鐵捲門及鐵皮屋頂等全數拆除，致反訴原告受有損 害，反訴原告將僱工回復原狀，費用預估共計37萬6,000 元 ；另反訴被告返還房屋時未將屋內天花板回復原狀及垃圾清 空，僱工支出2 萬7,000 元，依民法第456 條規定請求被告 賠償。
㈡另反訴被告蓄意隱瞞拆除大隊函告改善之事，造成建築物原 有圍牆遭拆除而毀損，反訴原告另支出訴訟相關費用、裝設 不銹鋼防盜門窗共計8 萬4,202 元，請求反訴被告賠償。 ㈢兩造於101 年9 月12日合意終止租賃契約，反訴被告尚積欠 101 年2 月至101 年9 月25日之租金未給付，共計49萬3,99 9 元，扣抵先前繳交押金19萬5,000 元，尚欠29萬8,999 元 ，反訴被告依法應給付積欠之租金；另依終止契約同意書請 求復水費用5,266 元。
㈣併為聲明：1.反訴被告應給付反訴原告79萬1,467 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2. 願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯：
㈠系爭房屋左側增建部分於反訴被告承租前即為實質違建，才 會遭拆除大隊拆除，並非反訴被告的改裝行為所致，其請求 顯無理由；況且圍牆上原本係鏤空鐵條，並無防閑及防雨效 果，無法作儲藏室使用，簽約時反訴原告並未限定只能作儲 藏室使用，且改裝時反訴原告亦在場並未阻止。 ㈡反訴原告所提回復原狀費用，僅檢附估價單並未說明天花板 矽酸板及工資、牆面刷漆與原狀之關連性，且未檢附房屋原 狀相關證明，以實其說；另室內外之清潔費用並非反訴被告 行為所致；縱認反訴被告應賠償前開自行復水等費用，反訴 被告主張以反訴原告未返還之押租金19萬5,000 元抵銷之。 ㈢併為答辯聲明：1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2. 願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
㈠查兩造於100 年12月8 日簽立租賃契約，由原告向被告承租 系爭房屋，約定租期為6 年（自101 年1 月10日起至107 年 1 月10日止），租金每月6 萬5,000 元，104 年1 月10日起 調整為每月7 萬5,000 元，原告為經營便當店作業，於系爭 房屋左側增建部分裝設廚具設備等情，有房屋租賃契約、公 證書在卷可稽（見本院卷第21、22頁），且為原告所自承在 卷（見板簡卷第4 頁）。
㈡系爭房屋左側增建部分經拆除大隊於100 年12月19日認定係 屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，於101 年1 月2 日、101 年2 月23日、101 年3 月22日寄送違章建築拆除時 間單，該大隊於101 年3 月27日派員拆除後，於101 年4 月 2 日派員勘查涉及未經許可擅自施工，經該大隊函令停工， 並於101 年4 月13日依法拆除銷案，有新北市政府違章建築 拆除大隊102 年1 月8 日新北拆拆一字第0000000000號函及 所附通知書、切結書、照片可參（見本院卷第94頁）。 ㈢兩造於101 年9 月12日合意終止系爭租賃契約，有終止契約 同意書在卷可佐（見本院卷第70頁）。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
原告主張：被告明知其承租店面之目的在於經營便當店，竟 隱瞞未告知系爭房屋左側增建部分為違章建築，伊簽約後於 房屋左側增建部分裝設廚房設備，花費上百萬元，卻遭行政 機關拆除，無法繼續營業，依民法第226 條、第227 條、第 421 條請求被告賠償損害103 萬5,900 元等語，則為被告所 否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項固有明文。又依 同法第423 條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租 賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態。
㈡依兩造間之房屋租賃契約第7 條約定，原告承租系爭房屋係 供營業之使用，被告於偵查中檢察官訊問時亦自承知悉原告 承租房屋係為經營便當店等語（見101 年偵字第12979 號卷 ，下稱偵查卷第25頁），可見被告明知原告承租系爭房屋目 的在於經營便當店，自不待言。惟依原告於檢察官偵查時自 稱：被告出租系爭房屋並無面積減少情形等語（見偵查卷第 25頁），可見被告已依租賃契約交付合於約定之租賃物，並 無給付不能或不完全給付之情形。再依偵查卷所附原告承租 前系爭房屋原貌之照片所示（見偵查卷第16頁），房屋左側 原為屋外矮牆，矮牆上方以鏤空鐵條部分圍起，原告亦自承 此為被告出租時之原貌（見偵查卷第25頁），原告簽立租約 後，為經營便當店即將矮牆上方及四周以鐵皮全部圍起，並 外設排煙設備、招牌布簾等情，有拆除大隊勘查記錄表所附 照片在卷可參（見偵查卷第14頁），原告亦自承此為其增設 等情（見板簡卷第4 頁、偵查卷第25頁）。審酌系爭房屋左 側增建係位於房屋主體外之矮牆、鐵條圍起之半開放空間， 因為為邊間，由側面觀察可清楚發現增建物與主建物使用不 同建材，客觀上可明顯區分，原告於簽約前自房屋外觀大可 輕易得知系爭房屋左側為增建之事實。
㈢再原告於告訴被告詐欺案件提起再議時，主張其曾連任兩屆 宜蘭縣壯圍鄉鄉長，任內會簽核發建物執照之經驗頗豐等情 （見偵查卷第52頁反面），依原告個人閱歷，加上先前曾向 被告承租位於臺北市臥龍街房屋經營便當店之經驗（見板簡 卷第5 頁），本件每月租金高達6 萬5,000 元之譜，並預備 大興土木經營便當店之情，其欲投資金額非寡，衡諸常情， 勢必詳加勘察現場評估經營獲利可能性，原告於勘察後仍決 定承租並增設廚房設備，其對於系爭房屋左側為增建物應是 心知肚明。再觀以房屋租賃契約內兩造並未就左側增建物特 別約定註明「需非違建」，倘係違建日後遭拆除之損害賠償 條款，可見原告對於左側增建為未經查報拆除之違建，存有 僥倖心理，仍執意投入資金增設廚房設備以經營便當店，自 難認被告給付租賃物存有瑕疵。又系爭房屋左側為原告簽立 租約後大興土木以鐵皮圍起並加裝廚房設備後，遭人檢舉因 而為拆除大隊所拆除，並非肇因於被告，縱被告曾應允該處 作為廚房使用，惟被告並非行政機關，其亦無法預見將來遭 人檢舉違建而拆除之可能，原告未舉證有何可歸責於被告之
事由，自難謂被告有給付不能或不完全給付之情事，原告前 揭主張於法無據，尚難憑採。
㈣從而，原告主張被告未告知房屋左側為違建致其投入資金裝 潢後遭行政機關拆除，其受有房屋押金、仲介費、公證費、 裝修工程費、監視系統安裝、餐檯強化玻璃安裝、廣告招牌 製作、冷藏庫及冷氣拆除安裝、搬運費、瓦斯配管工程費、 5 個月未營業盈餘損失共103 萬5,900 元，請求被告給付10 3 萬5,900 元及自101 年12月6 日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息云云，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。
二、反訴部分：
反訴原告主張：反訴被告蓄意隱瞞拆除大隊函告改善之事， 造成建築物原有圍牆遭拆除而毀損，反訴原告將僱工回復原 狀預估共計37萬6,000 元，另反訴被告返還房屋時未將屋內 天花板回復原狀及垃圾清空，僱工支出2 萬7,000 元；支出 訴訟相關費用、裝設不銹鋼防盜門窗共計8 萬4,202 元；反 訴被告尚積欠101 年2 月至101 年9 月25日共計49萬 3,999 元租金，扣抵先前繳交押金19萬5,000 元，尚欠29萬 8,999 元；請求復水費用5,266 元，以上合計79萬1,467 元等語， 反訴被告固不否認積欠租金及未依約復水之事實，惟提出以 押金抵銷之抗辯；另以圍牆係遭拆除大隊拆除，並非其改造 行為所致，且反訴原告檢附估價單未說明關連性，室內外清 潔並非反訴被告行為所致等語置辯。經查：
㈠反訴原告請求未依約復水應給付5,266元，為有理由： 依兩造間101 年9 月12日簽立之終止契約同意書第2 條中段 約定：水費由邱耀祖（即反訴被告）於101 年9 月13日前復 水，否則由房東自行復水，費用由邱耀祖加倍賠償等語（見 本院卷第70頁），反訴被告亦不否認未依約辦理復水（見本 院卷第164 頁反面），反訴原告自行復水支出2,633 元，有 臺北自來水事業處用戶繳費收據3 紙可參（見本院卷第78至 80頁），依終止契約同意書加倍，反訴被告自應給付 5,266 元，反訴原告此部分請求為有理由。
㈡反訴原告請求抵銷押金後反訴被告應給付積欠之租金28萬6, 000 元，為有理由：
查兩造於101 年9 月12日合意終止系爭租賃契約，有終止契 約同意書在卷可佐（見本院卷第70頁），反訴被告對於目前 尚積欠101 年2 月份至同年9 月12日租金並不爭執（見本院 卷第164 頁反面），依系爭租賃契約約定租金為每月6 萬5, 000 元計算，反訴被告積欠租金總額為48萬1,000 元（計算 式：65,000×7+65,000×12/30=481,000 ），扣除反訴被告
先前繳交之押金19萬5,000 元，反訴被告仍積欠租金28萬6, 000 元，反訴原告逾上開數額之其餘請求為無理由。 ㈢反訴原告請求僱工將系爭房屋左側回復原狀費用37萬 6,000 元，為無理由：
查系爭房屋左側違建經拆除大隊勘查後，認定以磚、金屬建 造3 公尺高之左側增建，面積約20㎡，屬實質違建，並於10 0 年12月19日寄送違章建築認定通知書予反訴原告，寄存送 達於新店中央郵局50支局，反訴原告並於101 年3 月2 日出 具違章建築自拆切結書，嗣系爭房屋於101 年3 月27日經拆 除大隊拆除等情，有拆除大隊102 年1 月8 日新北拆拆一字 第0000000000號函、送達證書、切結書在卷可佐（見本院卷 第94、100 、108 頁），足認拆除大隊拆除前反訴原告已知 悉系爭房屋左側為違建之事實，其既未依自拆切結書自行拆 除違建，嗣由拆除大隊執行拆除，自難以此歸責於反訴被告 。反訴原告主張反訴被告故意未告知拆除大隊限期改善乙事 ，致其房屋左側原有之圍牆、鐵捲門等遭拆除受有損害，請 求反訴被告賠償云云，實非可採。又拆除大隊拆除違建後， 於101 年4 月2 日派員勘查發現未經許可再次擅自施工，經 勒令停工，並於101 年4 月13日依法拆除，可見系爭房屋左 側圍牆至房屋主體外牆間確為違建，自不得施工回復至先前 矮牆、鏤空鐵條之原狀至明。況且，反訴原告於書狀主張系 爭租賃標的範圍僅涵括系爭房屋屋內，不包括房屋外牆與圍 牆間之空間等語（見本院卷第14頁），則其依租賃關係主張 房屋左側增建遭拆除之回復原狀費用37萬6,000 元，難謂有 據。
㈣反訴原告請求屋內天花板回復原狀及垃圾清空之費用2 萬7, 000 元；支出訴訟及公證相關費用、裝設不銹鋼防盜門窗共 計8 萬4,202 元，均為無理由：
反訴原告主張反訴被告返還鑰匙前，未將屋內天花板回復原 狀、垃圾清空，僱工處理因而支出2 萬7,000 元，此為反訴 被告所否認，則反訴原告自應就此有利於己之事實負舉證之 責，惟反訴原告僅提出估價單1 紙（見本院卷第77頁）為證 ，反訴原告復未舉證說明系爭房屋之原狀為何、天花板有何 回復原狀必要、屋內外垃圾之情況、是否為反訴被告造成等 各節，自難單憑該估價單而認定與本件租賃物回復原狀具有 關連性及必要性；再反訴原告請求裝設不銹鋼防盜門窗費用 ，並未提出任何單據證明確實有此支出，另訴訟及公證相關 費用，為反訴原告個人為訴訟、聲請強制執行等所支出之費 用，與本件租賃關係並無因果關係，反訴原告空言主張，自 屬無據。
㈤綜上，反訴原告請求反訴被告應給付29萬1,266 元及自反訴 起訴狀送達翌日即101 年12月28日（見本院卷第50頁）起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾 此金額之請求，則無理由，應予駁回。
㈥兩造就反訴部分均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核反訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額准許之；反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分 訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與 判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第 390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 楊博欽
法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
書記官 洪來慧