臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2100號
原 告
即反訴被告 林心怡
訴訟代理人 張志朋律師
被 告
即反訴原告 江玟琳
訴訟代理人 王惠光律師
上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國102 年9 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一０一年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係。查原告提起本訴主張解除買賣契約，請求違約金 ，反訴原告主張反訴被告給付不能，提起反訴請求反訴被告 應返還反訴原告新臺幣（下同）400 萬元，即同意反訴原告 取回玉山銀行敦南分行，帳號00000-00-000000 ，戶名：安 信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）價金履約保證專 戶內之400 萬元，其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法
有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循 上揭法律規定所為，自為法之所許，先此敘明。乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠兩造於民國101 年4 月26日簽訂不動產買賣契約書，由原告 將所有坐落於新北市○○區○○段0000地號（權利範圍為10 000 分之834 ）及其上同段5145號建號建物（即門牌號碼： 新北市○○區○○路000 號11樓），以3,848 萬元出售予被 告，並約定於101 年6 月15日交屋，為確保本件買賣得以順 利進行，兩造並於簽訂買賣契約之同時，向安信公司申請辦 理「買賣價金履約保證」，安信公司已核發買賣價金履約保 證證書（履約專戶帳號為「玉山銀行敦南分行，帳號：0000 0-00-000000 ，戶名：安信公司價金履約保證專戶」）。兩 造簽訂買賣契約後，被告已匯款第一期簽約款300 萬元及第 二期用印款100 萬元，共計400 萬元於履約專戶內，然被告 卻疑似因銀行貸款原因反悔不買，縱已過約定之101 年6 月 15日交屋日，仍拒絕給付後續之第三期及第四期款。嗣兩造 經承辦本件買賣之睿紳地政士事務所協調，於10 1年6 月25 日簽訂協議書，第3 條約定：「三、並同意本宗買賣於101 年8 月6 日前完成交屋，若無法上述日期完成交屋，甲方支 付安信履保專戶之所有價款由乙方沒收，並同時解除本宗買 賣契約，絕不寬待。」此協議書除兩造簽名外，並由訴外人 即睿紳地政士事務所陳永慶先生擔任見證人。詎前揭約定期 間屆至，被告仍未依約付款以辦理交屋手續，原告念及雙方 買賣情誼，已多次給予被告履約之機會，於101 年8 月7 日 寄發存證信函予被告，給予最後履約寬限期至10 1年8 月11 日，惟被告仍未依約履行，原告遂依約向安信公司主張沒收 被告已給付至安信履保專戶之價款400 萬元，而安信公司回 函表示因被告反對，故須由兩造協議或兩造進行民事訴訟後 ，安信公司始依確定判決撥付款項。故為保障原告之權益， 爰提起本件訴訟，並以催告期限之隔日即101 年8 月12日為 請求遲延利息之始日。
㈡被告於簽訂買賣契約後，因貸款申辦問題致給付價金臨時發 生困難，經向原告求情後，原告同意給予延期給付，兩造遂 於101 年6 月25日簽訂協議書，亦即被告於第二期用印款繳 納後，因被告（買方）擬透過銀行貸款之方式繳納後續款項 ，被告遂向上海商銀聯繫辦理貸款，因被告購買系爭房屋擬 登記所有權予4 個人頭戶，上海商銀審酌相關條件後，對貸 款對象及成數有所保留，亦即被告未能取得上海商銀確定核
貸的承諾，故承辦本件登記程序之睿紳地政士事務所多次向 被告要求提供申請稅單之「登記名義人」，惟被告因核貸未 確定而無法提供，因稅單上之登記名義人需與銀行核貸之名 義貸款人相同，簡言之，本件被告因無法向銀行取得貸款而 拒絕履約，而依不動產買賣契約書第4 條第2 、3 項約定， 以及買賣價金履約保證申請書第5 條買方應配合事項第2 項 約定等，買方向金融機構貸款作業係買方應配合之事項，核 貸是否通過？核貸金額是否少於尾款？等事項，均與賣方即 原告無涉，應由買方即被告自行負責。至於土地增值稅及契 稅單之核發，需以被告配合提供「登記名義人」之名義後方 能進行，而此又與銀行核貸與否有關。被告因無法取得銀行 貸款承諾，致使代書無法申請相關稅單（就算稅單核發亦無 意義，因被告已拒不履行），顯然是被告違約，今被告以稅 單未核發作為其未違約之理由，顯然毫無誠信可言。再者， 正因本件係被告不提供登記名義人之名義致使睿紳地政士事 務所無法申請稅單，故協議書第2 條約定已明示要求被告需 提供登記名義人申稅。被告因貸款問題而不提供登記名義人 以申辦稅單，本件登記程序即無法進行，後續亦無法辦理交 屋，故本件係被告違約，應無疑問。故被告主張協議書之簽 訂係受原告脅迫所為，並非可採，由證人即協議書見證人陳 永慶代書及上海商銀永和分行放款副理向益寬之證詞，即可 得知。此外，證人向益寬更表示協議書約定之最後交屋日， 係以銀行預估之核貸期延長一、二週的時間，顯見於簽訂協 議書之時，原告已依被告之請求，給予極大的寬限期履約， 惟被告仍惡意拒絕履約甚明，從而，被告之主張，並無理由 。
㈢原告係依101 年6 月25日協議書之約定沒收被告已付價款40 0 萬元，此係被告違約後，兩造本於私法自治、契約自由原 則於協議書中所約定，應尊重兩造之約定，是本件爭議為被 告未於買賣契約約定時間給付價款，嗣被告向原告請求給予 展延期日之機會，復至代書處簽訂協議書，並具有兩造於被 告違約後另行約定之和解契約性質，故被告再次違反協議書 之約定，原告自可依協議書第3 條沒收被告已給付之價款40 0 萬元，並依最高法院99年台上字第1525號民事判決之意旨 ，不得依民法第252 條規定酌減。退步言之，若認原告依協 議書第3 條沒收被告已付價款具有違約金之性質者，該協議 書既為被告違約後與原告合意訂立之契約，自應尊重兩造對 違約條款之約定，最高法院93年台上字第909 號民事判決參 照，系爭協議書第3 條之約定，係以強制被告履行債務為目 的，而為具有確保債權效力之懲罰性違約金。蓋原告於被告
第一次違約時，本得依買賣契約書沒收被告已付價款400 萬 元作為違約金，惟原告因被告苦苦哀求，為求買賣得以順利 進行，遂決定給予被告再一次給付之機會。被告於違約後， 本於自由意志與原告訂立協議書，並具體約定再次違約時之 違約條款，自不應嗣後再行主張違約金過高之酌減，否則日 後債權人（原告）何需給予債務人（被告）違約時再一次給 付之機會？況本件兩造約定之違約金僅佔買賣總價款約10.4 % ，未逾內政部100 年3 月24日公布之預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項第24條第㈣款規定，即最高不得超 過15% 之金額，則本件買賣價金為3848萬元，原告沒收之違 約金為400 萬元，顯未逾越最高限制之比例，足見原告沒收 違約金之金額並未過高，臺灣高等法院101 年上字第577 號 民事判決亦同其意旨。另約定違約金是否過高，應由主張酌 減之被告負擔舉證責任，且系爭不動產是否已另行出賣，買 賣價金為何，係契約解除後基於另一買賣契約所生之事實， 非被告所得主張之範疇，故原告無提出另行出賣契約之義務 ，最高法院88年台上字第1686號、92年台上字第20 46 號民 事判決參照。且系爭不動產是否已另行出賣，買賣價金為何 ，係契約解除後基於另一買賣契約所生之事實，依前揭最高 法院判決意旨，不得作為審酌違約金是否過高之依據，故原 告無提出另行出賣契約之義務，被告之主張，尚非可採。 ㈣併為聲明：被告應給付原告400 萬元，及自101 年8 月12日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並陳明原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠本件雙方約定以安信公司，帳號00000-00-000000 號為履約 保證專戶，被告亦依約支付400 萬元於該帳戶內，並辦理貸 款程序，惟因銀行之作業因素，以致過了買賣契約所約定之 交屋日即101 年6 月15日，此乃銀行未完成放貸作業之遲延 ，與被告本無干係，而原告卻要求被告至睿紳事務所協商， 並強迫被告簽下協議書，否則不得離開，是被告在遭受脅迫 下簽立該協議書。
㈡又本件並非被告不依約履行，而係被告發覺原告於賣屋時未 據實說明產權狀況，故買賣條件及標的物產權與實際狀況有 誤，致本件買賣契約因為價金與標的物未達成合意而致契約 未成立，且縱或成立，也因原告之詐欺或未盡瑕疵擔保義務 而買賣契約遭撤銷，原告主張沒收被告已支付之價金，顯無 道理。再被告早於101 年7 月17日即以台北北門郵局第2537 號存證信函告知原告上開瑕疵，並要求處理，嗣原告收至後 即回覆存證信函並給予最後履約期限，並非被告蓄意違約，
是原告確有欺瞞情事，且對被告提出之質疑不聞不問。況因 系爭房屋本身面積極大，不適合一戶居住，故被告當初購買 之目的即是要辦理分戶，因此被告即找建築師設計以規劃分 戶之事項，此亦為簽約前即為原告所明知。從而，為辦理相 關分割規劃時，亦調閱其他樓層之謄本及相關圖面比對，始 發覺原告之建物公共持分面積較其他樓層之公共持分面積還 要大，於101 年7 月初，被告經多方查證確認關於停車位之 產權以及通道的產權之情況與原告所述不符合，原告並未清 楚說明公共持分的面積是否包括停車位，甚至強調車位只有 使用權而無持分產權，意即其所擁有之公共持分面積不包括 「車公」，並亦將車公之面積混入買賣建物面積及價金計算 ，詳言之，本件停車位的公共持分之面積為22.69 平方公尺 （約為6.86坪）而依照當地行情，該停車位之價金約為80萬 至100 萬間之行情，而本件建物之專有部分面積為2857.79 平方公尺（約97.64 坪，包括主建物及附屬建物），扣除車 公後之公共持分之面積約53.63 公尺，約16.22 坪，二者合 計共2911.42 平方公尺，約113.86坪。縱以當地最高行情10 0 萬元計算停車位價格，則扣除停車位價格後為3,748 萬元 ，除以扣除停車位後之專有部分面積及公共持分面積，一坪 為35萬元，而非原告所一再宣稱之賣價32萬元，依買賣實務 及內政部101 年10月29日公告修正之成屋買賣契約書範本第 1 條及第2 條規定，原告在出賣本件系爭房地時將具有產權 之車位持分產權混充為建物的持分產權出售，而被告查得上 情即要求其說明，已如上述，另原告之停車位具有產權可從 建物登記謄本中看出，按本件系爭買賣標的10樓共有三個建 號，分別是10樓、10樓之1 、10樓之2 ，以門牌號碼10樓而 言，共有面積持分高達1000分之49，惟相同持分面積之門號 5 樓建物，總層次面積與10樓相同，但其共有部分之權利範 圍僅1000分之16，則多出來之1000分之33即為車位之產權。 按車位產權與一般房屋的產權，在出賣時的價格相差甚大， 本件共有部分的面積是687.62平方公尺乘上1000分之33，則 該車位所佔的持分面積有22.69146平方公尺，約合6.86坪， 而以當地行情車位約在80萬元至100 萬元間，即使以最高10 0 萬元，除以車位的坪數6.86坪，車位一坪不到15萬元，而 一般的建物價值高達每坪30萬元以上，此即可見有產權之車 位必須分開計價，絕對是買賣的重要因素。從而，被告並非 不依約履行買賣契約，而係被告發覺原告於賣屋時未據實說 明產權狀況，而買賣條件及標的物產權與實際狀況有誤，以 致本件買賣契約因價金與標的物未達成合意而致契約未成立 ，且縱使成立，也因原告之詐欺或未盡瑕疵擔保義務而買賣
契約遭撤銷。原告主張沒收被告已支付之價金，顯無道理。 ㈡再者，被告並無逾期繳納完稅款，蓋依雙方買賣契約第3 條 第2 項付款方式第三期款之規定，本件增值稅及契稅之稅單 從未核下，則完稅款之繳納期限即未屆止，既未屆止，則被 告即無所謂逾期未繳納完稅款之情事。又原告稱本件買賣標 的物之點交日期至遲為101 年6 月15日，惟點交是在第四期 尾款繳納後之行為，且點交之義務人為原告，故原告未在10 1 年6 月15日前點交，應係原告違約甚明，被告並無逾期繳 款。又101 年6 月25日之協議書之內容不生法律效力，簽約 過程是被原告逼迫所為，已如前述縱原告否認有脅迫之行為 ，惟該協議書之內容，顯係誤將原告點交之義務作為被告繳 款之義務，而發生錯誤，被告爰依民法第92條及第88條撤銷 上開意思表示。從而，原告自不得以付款逾期催告被告履行 價金給付義務，因被告根本無逾期付款之情形，故原告之催 告履行並不發生效力。承上所述，因被告根本不構成逾期， 原告以逾期催告並以逾期未給付而解約，自然不生解約之效 力。而本件契約未解除，原告於兩造間契約未解除之情況下 ，卻於101 年8 月（應係101 年10月）間將系爭房屋出賣， 並於101 年11月辦理產權過戶登記，顯係原告違約。原告將 系爭房屋以高於兩造間之買賣價格賣出第三人，則其並未有 任何損失，反而有獲利則其請求違約金，並無道理，且原告 違約並未依約申請稅單，銀行核貸之程序也非可歸責於被告 ，且被告對明知之瑕疵經被告催告要求修補瑕疵，均未處理 ，違約金亦應酌減至最低。
㈢併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠本件買賣契約縱可解除契約，亦係可歸責於反訴被告之原因 ，已如前述，故反訴被告應同意反訴原告取回已繳交之400 萬元。蓋反訴被告陳稱本件系爭買賣標的物之公共持分不含 停車位面積，售價一坪為32萬元，但其卻將停車位之面積混 充交易上可作為計價基礎之大公、小公面積，反訴原告主張 撤銷之，又上開情事亦構成物之瑕疵，反訴原告亦可解除契 約，並於102 年6 月5 日在鈞院當庭為解除契約之意思表示 。又因反訴被告請求違約金並無道理，因此反訴原告得請求 已匯入履保專戶之價款全數返還，倘反訴被告仍可請求違約 金，則在酌減範圍之履保專戶中之價款亦應返還予反訴原告 。則本件既係可歸責於反訴被告之事由，而構成買賣標的及 價格意思未合致而未成立，或者契約已經撤銷或解除，則應
負回復原狀。而反訴原告所交付於安信公司專戶之履約保證 金400 萬元，本應由反訴原告取回，但反訴被告並未同意， 爰訴請反訴被告應同意反訴原告取回該履約保證金400 萬元 。
㈡併為反訴聲明：反訴被告應返還反訴原告400 萬元，即同意 反訴原告取回玉山銀行敦南分行，帳號00000-00-000000 ， 戶名：安信公司價金履約保證專戶內之400 萬元。二、反訴被告則以：
㈠本件買賣係以總價約定之方式出售，系爭停車位（即B2層編 號第8 號車位）並無獨立產權，兩造於買賣契約中亦未獨立 計價，蓋本件買賣係反訴原告主動與反訴被告聯繫，表示其 透過仲介得知反訴被告有意出賣系爭不動產，欲向反訴被告 購買，是系爭停車位並無獨立產權，而為建物公設之一部分 ，各住戶對所分配之停車位有使用權，即系爭不動產之公設 部分，包含屋頂突出物、騎樓、電梯樓梯間、地下一層及地 下二層等，係標示於新北市○○區○○段0000○號，並由全 體住戶按應有部分共有，系爭不動產之5145建號主建物之應 有部分為1000分之78，此觀5146建號登記謄本自明。至於何 以不同建號之主建物所有人對5146建號之權利範圍不同，反 訴被告亦不得而知，蓋此為系爭大樓建商一開始辦理保存登 記時即已為如此分配，非反訴被告所為。系爭停車位即係51 46建號所示公設之一部分，並無獨立產權，則全體住戶係按 登記之應有部分所共有，自為原告出賣之標的物範圍，況由 不動產買賣契約書可知，隨主建物移轉之共同使用部分，即 包含系爭停車位之公設範圍，復依不動產買賣契約書第1 條 第2 項及第7 項約定，買方即被告於簽約前業已至標的物所 在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資 料已充分瞭解而約定買賣總價款3,848 萬元，換言之，兩造 對系爭停車位並未獨立計價，亦包含在買賣總價款在內，而 反訴原告於買受系爭不動產後，爭執系爭停車位應分別計價 ，不應算入公設持分範圍中，與事實不符。又被告主張依內 政部公布之成屋買賣契約書範本及建物現況確認書，停車位 之價金應分別獨立計價云云。惟細觀反訴原告提出之成屋買 賣契約書範本及建物現況確認書僅於選項中有車位價款之欄 位，並未絕對要求車位之價款必須獨立計價，又縱認必須獨 立計價，亦非為法律上之強制規定，且倘依反訴原告主張， 連「土地」及「建物」也必須獨立計價，與交易現實不符。 是本件兩造本於契約自由原則，於買賣契約中約定系爭不動 產之總價款（包含土地、建物及停車位），至於反訴原告對 系爭不動產價金之估算，為反訴原告形成意思表示之動機，
非反訴被告所得干涉，反訴原告亦不得以此主張買賣契約無 效，是反訴原告之主張，洵非可採。又因反訴原告已先行違 約，系爭買賣契約業經反訴被告於101 年8 月13日送達存證 信函時解除，故反訴原告於102 年6 月5 日當庭解除契約並 不合法。
㈡併為反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造於101 年4 月26日簽訂不動產買賣契約書，由原告將其 所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍1000 0 分之834 ）及其上同段5145建號建物（即門牌號碼：新北 北○○區○○路000 號11樓），以3,848萬元出售予被告。二、兩造於簽訂買賣契約之同時，向安信公司申請辦理「買賣價 金履約保證」，安信公司並已核發買賣價金履約保證證書。 履約專戶帳號為「玉山銀行敦南分行，帳號：00000-00-000 000 ，戶名：安信公司價金履約保證專戶」。三、兩造簽訂買賣契約後，被告已匯款第一期簽約款300 萬元， 及第二期用印款100 萬元，共計400 萬元至履約專戶內。四、兩造於101 年6 月25日有簽立由睿紳地政士事務所陳永慶簽 名見證之協議書，約定於101 年8 月6 日完成交屋。五、被告於101 年7 月17日寄發存證信函給原告代理人陳友信， 副知原告關於停車位的問題請求協商。原告於101 年8 月7 日寄發存證信函給被告給予最後履約寬限期至101 年8 月11 日。安信公司因原告請求沒收已付價款，於101 年8 月17日 函覆兩造須依確定判決撥付款項。
六、系爭不動產為坐落新北市○○區○○段0000地號及其上同段 5145建號，依同段5146建號登記謄本之記載，該棟全部建物 之公設部分係由全體住戶按應有部分共有，包含屋頂突出物 、騎樓、電梯樓梯間、地下一層及地下二層等，又同段5145 建號主建物對應之應有部分為1000分之78。七、原告已於101 年10月6 日將系爭不動產另以3,900 萬元出售 予訴外人朱鳳珠，並於101 年11月1 日辦妥所有權移轉登記 。
肆、兩造之爭點：
一、被告得否以因被脅迫或錯誤，而撤銷系爭101年6月25日之協 議書？
二、原告是否已因被告付款逾期而解除契約？解除契約是否有理 由？
三、原告得否依系爭買賣契約第8 條第2 項、買賣價金履約保證 書第2 條第2 項第1 款及101 年6 月25日協議書第3 條，請 求被告給付違約金？違約金是否過高，應否酌減？
四、原告若解除契約，是否因不可歸責於被告之事由，反訴原告 得請求返還已給付之價款400 萬元？反訴原告得否解除契約 ，而請求反訴被告返還400 萬元？
伍、本件得心證之理由：
一、被告得否以因被脅迫或錯誤，而撤銷系爭101 年6 月25日之 協議書？
㈠按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思 表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思 表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸 表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其 意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅 迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例 、95年台上字第2948號判決意旨參照）。查原告主張被告於 簽訂買賣契約後，因貸款申辦問題致給付價金發生困難，經 原告同意延期給付，兩造遂於101 年6 月25日簽訂協議書等 語，被告則抗辯其受脅迫而簽立系爭協議書，業於102 年5 月27日以民事爭點整理狀為撤銷之意思表示等語。是參諸前 開說明，被告自應就其被脅迫之事實，負舉證之責任。 ㈡查證人即承辦被告貸款之銀行承辦人員向益寬在本院審理時 結證稱：伊當初因接到代書事務所通知而於101 年6 月25日 去說明貸款之處理進度，到場時有代書事務所之黃瑞珠、原 告之代理人陳友信及被告在場，雙方說可能會延後交屋，被 告因為在約定之交屋期限內貸款還沒有核准，請伊說明概況 ，後來買賣雙方就簽立協議書，協議書的內容伊沒有看過， 但伊有聽到他們討論協議內容，就是有一個貸款最後核准時 間，否則就視為買方違約，他們所協議的交屋日就是伊當時 所說明之預估核貸日，因賣方急著交屋結案把款項拿到，而 買方希望延遲交屋，所以伊感覺買方比較弱勢，但伊只有聽 到賣方說如果沒有做到，就是按照合約走，口氣比較強硬， 當場並沒有任何不法恐嚇之話語，後來買賣雙方就在協議書 上簽名，被告在簽名時有猶豫，因為就伊預估的核貸期，被 告希望再多一點緩衝期延長交屋時間，而伊記得就伊預估的 核貸期原告有同意再延長1 、2 週之時間給被告，在簽協議 過程代書事務所只有黃瑞珠在場，伊並沒有看到代書，見證 人陳永慶簽名之過程伊並不清楚，後來大家一起離開時買賣 雙方有叫伊趕快處理貸款的事情，但在還沒有核准時，被告 就撤案等語；另證人即系爭協議書之見證人陳永慶在本院審 理時證稱：當初因已到了交屋日期，買方沒辦法提供尾款， 後來就到伊任職之代書事務所協議延期部分，針對買方延期 付款期間之利息部分，由買方補貼給賣方，至於利息如何支
付，是雙方在現場談，商談過程伊並沒有參與，這份協議書 是我們事務所依據他們雙方的意思打字出來，拿給伊確認後 ，伊再去做見證等語。而按契約當事人一經意思表示一致， 其契約即屬合法成立，參諸證人向益寬之前開證述，足認系 爭協議書之內容係經兩造本於自由意志下之意思表示一致而 簽立，且亦難認有何意思表示錯誤之情事，又縱使原告之代 理人有對被告表示「如果沒有做到，就是按照合約走」等語 ，亦係本於其合法權利之主張，難謂係以不法危害之言語或 舉動加諸被告，使被告心生恐怖，致為意思表示，又縱認系 爭協議書之見證人陳永慶在協議同時並未在場，抑或僅係於 事後在協議書之見證人欄簽名，然亦僅係生其見證之證明力 問題，並不會因此而影響系爭協議書之效力。從而，被告既 未能舉證證明其確係因受脅迫或錯誤而為簽立系爭協議書之 意思表示，是被告抗辯其係受脅迫或錯誤而簽立系爭協議書 ，自屬無據。
二、原告是否已因被告付款逾期而解除契約？解除契約是否有理 由？
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 ，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法 第254 條所明文規定。又兩造於系爭契約第3 條針對買賣價 金約定買賣總價款為3,848 萬元，被告應分四期給付，其中 第三期完稅款約定：「第三期（完稅款）肆佰肆拾捌萬元整 ：㈠於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起 三個工作日內，買方應將第三期款存入履保專戶，買賣雙方 同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據支付承辦地政士 辦理產權移轉作業。㈡若買方須以買賣標的向金融機構辦理 貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度，辦妥申貸金 融機構之對保借款、保全等手續，若於辦理對保借款時或承 辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買 方應於給付第三期款之同時將差額匯入履保專戶。……」、 第四期尾款約定：「第四期（尾款）叁仟萬元整：…㈡買方 須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，⒈若買賣 標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個工 作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶， 雙方辦理點交手續。⒉若買賣標的有原抵押貸款須清償者， 於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機 構將尾款金額撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗 銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款已扣除已代償金額） 存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。㈢前款㈡、㈢及第 五條第九項所約定之尾款或差額，若應付之一方未依約存匯
入履保專戶，買賣雙方同意承辦地政士不應辦理繳稅及產權 移轉登記手續。」，並於第1 條第5 項約定：「本買賣標的 點交日期：至遲民國101 年6 月15日前交屋。」，嗣因被告 於約定交屋日前未能完成貸款程序，兩造遂復於101 年6 月 25日簽立協議書，其中第2 條約定：「甲方須於101 年7 月 5 日提供登記名義人申稅，以利（力）配合代書作業，順利 完成交屋。」、第3 條約定：「並同意本宗買賣於101 年8 月6 日前完成交屋，若無法上述日期完成交屋，甲方（即被 告）支付安信履保專戶之所有價款由乙方（即原告）沒收， 並同意解除本宗買賣契約，絕不寬貸（待）。」，而本件被 告須以買賣標的向金融機構辦理貸款，此為兩造所不爭執， 是參諸系爭買賣契約第3 條第2 項第3 款之規定，被告自應 於完稅前確認貸款額度，辦妥申貸金融機構之對保借款、保 全等手續，惟被告在貸款銀行核貸前即撤回申貸，業據證人 向益寬在本院證述屬實，依第3 條第2 項第4 款第3 小點約 定，足見已無由辦理繳稅手續，且由兩造於101 年6 月25日 所簽立之協議書觀之，堪認依約被告至遲應於101 年8 月6 日前給付第三期完稅款及第四期尾款，惟其並未依約給付， 是被告有遲延付款之違約情事甚明，雖被告主張其遭原告詐 欺，原告竟不置理，方未給付第三、四期款云云，惟被告縱 使遭原告詐欺，惟在其撤銷系爭買賣契約前，系爭買賣契約 仍合法有效，被告自仍有給付價金之義務，而兩造既約定應 於101 年8 月6 日前完成交屋，被告自應於該期日前辦妥銀 行申貸手續，以利完稅款、尾款之支付，是被告抗辯：本件 增值稅及契稅之稅單從未核下，則完稅款之繳納期限即未屆 止，既未屆止，則被告即無所謂逾期未繳納完稅款之情事云 云，自不足採。
㈡又查，原告已於101 年8 月7 日寄發中和興南郵局第93號存 證信函予被告，催告被告於101 年8 月11日前依買賣契約及 協議書內容履約，如未依限履約，將依法解除契約，上開存 證信函已於101 年8 月10日送達被告，惟被告逾期仍未履約 ，原告遂再於101 年8 月13日寄發中和興南郵局第95號存證 信函予被告，表示解除系爭買賣契約之意，被告已於101 年 8 月15日收受上開存證信函，亦有收件回執在卷可稽（見本 院卷第167-168 頁）。是原告以被告遲延給付價金，主張解 除系爭契約，自屬有理由。
三、原告得否依系爭買賣契約第8 條第2 項、買賣價金履約保證 書第2 條第2 項第1 款及101 年6 月25日協議書第3 條，請 求被告給付違約金？違約金是否過高，應否酌減？ ㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額」，民法第250 條第1 、2 項、第252 條分別定有 明文。
㈡次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不 同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後 者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰， 於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求 履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬 何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定 違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性 違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。 當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 ，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其 數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料 ，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之 權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約 金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之 利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金 之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時 自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等 地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高 而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否 確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義 外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊 重，始符契約約定之本旨。（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）
㈢查系爭買賣契約第8 條第2 項約定：「買方若不依合約履行 各項義務或支付價金時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分 之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並 應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告後 仍不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款
做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議… 」（見本院卷第10頁）；另系爭協議書第3 條亦約定：「並 同意本宗買賣於101 年8 月6 日前完成交屋，若無法上述日 期完成交屋，甲方（即被告）支付安信履保專戶之所有價款 由乙方（即原告）沒收，並同意解除本宗買賣契約，絕不寬 待。」。查本件被告並未依系爭買賣契約第3 條第3 項之約 定支付第三、四期款，已如前述，被告雖曾於101 年7 月17 日寄發台北北門郵局第2537號存證信函予原告，表示「承購 此房地時，台端告知本房地之機械車位為無產權之使用權車 位，價值新臺幣伍拾萬元整，後經銀行及友人提醒，發現車 位係屬有產權登記，台端於簽約前未誠實告知此狀況，造成 本人誤判，台端所告知明顯與事實不符，實嚴重影響本人權 益，故本人要求解除上揭之買賣合約書。是敦請台端於文到 七日內，與本人聯絡，共商解決之道，以維商誼，否則本人 將依法訴追一切民刑事責任，決不寬貸。」，有存證信函附 卷足參（見本院卷第54頁），然尚難認被告已合法撤銷或解 除締結系爭買賣契約之意思表示，則被告未依約繳納第三、 四期款，即屬違約且可歸責於被告，是原告依系爭買賣契約 第8 條第2 項及協議書第3 條之約定，解除系爭買賣契約， 並沒收被告已給付之買賣價金400 萬元，即非無據。
, 台灣公司情報網