損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,100年度,363號
PCDV,100,重訴,363,20130918,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第363號
原　　　告　賴瑞昌
　　　　　　林益民
　　　　　　王玉麟
　　　　　　孫正福
共　　　同
訴訟代理人　陳國雄律師
共　　　同
複　代理人　林秀麗
被　　　告　陳秀　
訴訟代理人　梁淑華律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年9 月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求之基礎事實同一者，或經原告同意或不甚礙被告 之防禦及訴之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。原告起訴請求：①被告應給付原告 新臺幣（下同）30,000,000元暨自本起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②前項聲明 ，原告願供擔保，請准予宣告假執行。民國100 年9 月28日 言詞辯論期日，原告庭呈民事追加原告及變更訴之聲明狀（ 見本院卷一第136 頁以下），追加原告林益民、王玉麟、孫 正福，並變更訴之聲明為：①被告應給付原告賴瑞昌、林益 民、王玉麟、孫正福30,000,000元，暨自起訴狀繕本送達被 告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②前項 聲明，原告賴瑞昌、林益民、王玉麟、孫正福願供擔保，請 准予宣告假執行。衡以原告之追加，與其請求被告損害賠償 之基礎事實既屬同一，即無礙於被告之防禦及訴之終結，應 予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）民國99年8 月30日原告賴瑞昌代表其他原告與被告，就坐 落新北市樹林區三龍段189 、464 、467 、470 、471 、 472 、476 、477 、479 地號等9 筆土地，暨同段258 號 至263 號建號等6 棟建物（下稱系爭標的），簽署總金額 705,000,000 元之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買



賣契約），約定期款之支付共分四期，其中第四期之應付 期款額為493,500,000 元，依系爭不動產契約第七條第一 項約定：「本約房地於交付第四期款同時點交買方管領。 」，即被告點交系爭標的予原告管領時，由原告交付之， 而原告迄已支付全部價金完畢，系爭標的則於99年10月26 日完竣所有權移轉登記。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。兩造於系爭 不動產契約第八條第一項約明：「賣方保證本件買賣標的 物產權清楚，無與他人訂立過買賣契約，被他人佔用或佔 用他人土地情事，如有出租、設定他項權利，或債務糾紛 等情形，賣方應於移轉登記前負責塗銷釐清，但本約另有 約定者，從其約定。」；99年12月16日兩造就系爭標的進 行第一階段鑑界作業，發現土地有遭他人占用情事，99年 12月29日再次複丈結果亦同。原告分別於100 年2 月14日 以中和中山路郵局第268 號存證信函、100 年3 月2 日以 中和中山路郵局第334 號存證信函、100 年4 月28日以中 和中山路郵局第563 號存證信函，催告被告履行排除他人 占用以完成點交義務，使原告申領建照權益不致受礙，詎 迄今均遭被告擱置未決。
（三）參系爭不動產買賣契約第八條「危險負擔」之約定：「一 、賣方保證本件買賣標的物產權清楚，無與他人訂立過買 賣契約，被他人佔用或佔用他人土地情事，如有出租、設 定他項權利，或債務糾紛等情形，賣方應於移轉登記前負 責塗銷理清... 」，因此原告於99年10月26日就系爭標的 完成所有權移轉登記，然系爭標的之472 、477 、479 地 號土地，於鈞院定102 年6 月14日至現場履勘時，遭第三 人占用之狀況仍未排除。復據系爭不動產買賣契約第七條 「房地點交」約定：「三、賣方言明本買賣土地479 地號 南側，有小部份土地與鄰地交換使用中，該部分依交換使 用之現況點交。」，然依事實言，系爭標的之南側根本沒 有交換使用之情況。換言之，只系爭標的有遭他人無權占 用之情況，系爭標的根本沒有以地易地交換使用之事實。 再據土地法第97條第1 項：「城市地房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，而該 規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦定有 明文。而申請建造執照，本須以所規劃設計之系爭土地面 積全部為申請，否則建造執照之土地面積與實際面積不符 ，非但導致原告可能涉犯詐欺罪嫌，甚至日後須面對所有 買受人關於瑕疵擔保求償之重大危險。尚非如被告所言，



遭無權占用之土地係坐落於邊緣，即得謂不影響實際建築 基地之利用，而可得推卸其因違約而應負擔之損害賠償責 任。綜上，被告未為完全給付已然明確，構成違約之重大 事由。
（四）按都市計畫法第27條之1 規定、內政部頒訂「都市計畫工 業區檢討變更審議規範」第五至八點、第十點規定，都市 計畫工業區擬變更為其他使用分區時，依現行法令規定， 申請人應捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地 及完整可供建築之土地予當地直轄市、縣（市）政府或鄉 、縣轄市公所，自願捐贈土地之比例並依等級（第1 至7 級）而有10.0%~30.0% 等高低之別，且申請人於主要計畫 核定前，與當地地方政府簽定協議書時，且須提供捐贈之 土地無產權糾紛、地上地下無管線等占用情形、及無欠稅 及設定他項權利負擔之證明文件。準此，系爭標的（使用 分區係「工業區」）遭第三人占用之現況，依內政部函臺 灣省政府建設廳75.11.27臺七五內營字第450712號函及新 北市工務局建照科96年12月24日決議意旨，已影響原告申 請變更為住宅區、商業區或其他使用分區等權益。（五）本件原告就被告違反系爭不動產買賣契約第八條第一項: 「賣方保證本件買賣標的物產權清楚」約定，致原告無法 即時申辦請領建築執照所受損害及因此所生利益，並類推 適用系爭不動產買賣契約第九條第一項: 「於雙方簽署買 賣契約後，若賣方反悔不賣或有其他違約情事，買方得限 期催告履行，逾期不履行，買方得解除契約，賣方應將買 方依本約第三條規定已付之期款加倍返還買方作為違約罰 金。」規定，復承依民法第360 條：「買賣之物，缺少出 賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價 金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕 疵者，亦同。」暨同法第216 條: 「損害賠償，除法律另 有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所 失利益為限。」規定，以受有相當於租金之損害及所失利 益為請求。
⑴所失利益（原證14之「新北市樹林區三龍段投資分析計畫 書」得出之價額，即為原告所失利益部分）
①該價額核以總銷售面積17,565.98 坪（1-25樓），每坪 售價180,000 元計算之，停車位以每個1,000,000 元為銷 售價額，總數616 個停車位，是銷售總價額為3,777,876, 400 元【計算式：（17,565.98 坪×180,000 元/ 坪）＋ （616 個×1,000,000 元/ 個) ＝3,161,876,400 元+616 ,000,000 元＝3,777,876,400 元】。



②扣除土地成本716,486,900 元、營建成本2,274,983,10 0 元、銷售成本188,893,800 元、建築設計規費56,874,6 00元、銀行利息支出費用四年104,701,400 元及其他管銷 費用113.336.300 元，則總成本合計共3,455,276,100 元 。
③房地產投資報酬率計算式為稅前淨利（稅前淨利＝收入 －支出）/ 總成本，是則本件投報率即為（3,777,876,40 0 元－3,455,276,100 元）/ 3,455,276,100 元＝0.0000 00 00 ，因此本件之全案投資利潤為322,600,300 元，房 地產投資報酬率約莫為9.34% ，與市場上動輒每坪單價30 -40 萬元起跳，投資報酬率高達30% 以上相比較，本件投 資銷售計畫得出之所失利益計算尚屬合理。
⑵所受損害
①按原告買受本件買賣標的物，意在開發土地、建築出售 ，用為獲利，此亦為兩造明顯知悉之事實。參原證12，更 確知系爭土地遭第三人占用之現況，實際影響者係原告無 法取得建築執照之權益；復參原證14「新北市樹林區三龍 段投資分析計畫書」，系爭標的之全案投資利潤為322,60 0,300 元，惟至訴外人拆除違建物返還土地前，原告對於 系爭標的係無法為建照執照之申請，或申請開工，延長無 謂開發時程，只能先行委託建築師規劃設計土地使用計畫 及住宅平面、內部配置圖等，然系爭標的將建築住宅出售 確係毫無疑問。
②自原告買受系爭標的之99年8 月30日起，至他人拆除無 權占用之部分並返還系爭土地予原告之日止，系爭標的於 根本不能動用之狀態下，原告所損失者係高達8909.37 平 方公尺之住宅面積，投資利潤322,600,300 萬元住宅空間 之無端損耗，從而至少受有以上開利潤計算之相當於年息 10% 之土地及建物租金之損害。
③原告依土地法第97條及第105 條規定，以投資利潤322, 600,300 元，年息10% 計算，自99年8 月30日起計算至10 2 年8 月30日止（1095天，3 年整），至少已受有96,780 ,000元之租金損失（322,600,300 元×10% ×3 年=96,78 0,000元) 。
（六）綜上，爰就被告違反系爭不動產買賣契約第八條第一項有 關保證系爭標的品質致無從即時申辦請領建築執照所受之 損害，類推適用系爭不動產買賣契約第九條第一項規定之 意旨，並依民法359 條、第360 條、第216 條，土地法第 97條及第105 條規定，就所受損害96,780,000元及所失利 益322,600,300 元，先行一部請求。聲明：①被告應給付



原告30 ,000,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。②原告願供擔保 ，請准予宣告假執行等語。
二、被告答辯以：
（一）緣被告於99年8 月30日與原告共同簽訂系爭不動產買賣契 約，並由原告等所指定之黃朝輝地政士辦理相關事宜；惟 原告等於買賣過程多次違約，茲舉例如下：
⑴未依系爭不動產買賣契約第三條第二項約定，於99年9 月 11日給付被告第二期款7,050 萬元，遲至99年9 月20日始 為給付，至今未給付被告遲延利息8 萬6,918 元（即7,05 0 萬元×9/365 ×5%）。
⑵未依系爭不動產買賣契約第四條第二款約定，於99年10月 12日給付第三期款之同時，開立與未付價款同額之本票予 被告作為付款保證。
⑶黃朝輝違反業界慣例，於原告等僅給付3 成買賣價金時即 將被告出賣之不動產中系爭土地所有權於99年10月26日移 轉登記予原告等，且於99年10月27日擅自持已過戶完畢之 系爭不動產中之土地所有權狀，至土地銀行設定抵押權取 得銀行貸款後，卻未依系爭不動產買賣契約第三條第四款 約定，於系爭標的所示土地辦妥所有權移轉登記及設定抵 押權5 日內，即99年11月1 日前全數給付被告第四期款4 億9,350 萬元，僅如期於99年10月22日給付1,350 萬元， 經被告多次催告始遲至99年12月6 日給付4 億5,000 萬元 之部分款項，遲延期間並藉詞尚未鑑界系爭不動產中之土 地疑似遭他人占用28坪而強行扣留3 千萬元尾款，僅開立 系爭3 千萬元本票予被告，經被告多次催告付款皆置之不 理【詳卷一第115-116 頁，按：尾款3,000 萬元及該3,00 0 萬元之遲延利息遲於100 年10月24日給付（詳卷一第22 0-221 頁）】，依法原告等應給付被告已確定之遲延利息 即達230 萬1,370 元【即（4 億9,350 萬元-1,350萬元） ×35/365×5%】。
（二）次查，因係原告等係違反業界慣例先行過戶後始於99年12 月29日鑑界，鑑界後由其代理人黃朝輝代書傳真被告，表 示僅系爭標的472 地號土地如被證10（詳卷二第107 頁） 所示Ａ、Ｂ部分30.86 坪遭受告知人振儀科技股份有限公 司（下稱振儀公司）、胡明昌、森和木工業股份有限公司 （下稱森和公司）占用部分，應於100 年5 月15日前排除 （詳卷一第28-32 頁），被告即積極排除（按：如受告知 人胡明昌部分即有卷一第42-43 頁函文可證），並通知原 告4 人於100 年4 月16日排除侵害之日出席確認，然原告



等經通知卻均不出席，故當時除受告知人胡明昌經原告等 同意出具切結書而占用1.47平方公尺（按：約0.44坪）致 被告無權排除外（詳卷一第44-49 頁），被告已遵期拆除 完畢，然原告等竟仍強行扣留3 千萬元尾款拒不給付，嗣 復於本案訴訟中更擴張主張系爭土地遭占用範圍如下： ⒈受告知人約泰實業股份有限公司（下稱約泰公司）所有 圍牆基座占用477 地號土地34.9平方公尺（詳卷二第27 0 頁Ａ部分）。
⒉受告知人森和公司所有圍牆基座、水泥基座占用472 、 477 地號土地共139.54平方公尺（詳卷二第270 頁Ｂ部 分）。
⒊受告知人胡明昌所有新北市○○區○○街00巷00○0 號 鐵皮屋（即東煜公司）水泥基座占有472 地號土地24.9 5 平方公尺（詳卷二第270 頁Ｃ部分）。
⒋受告知人振儀公司所有百歲牆旁水溝水泥基座占用472 地號土地29.80 平方公尺（詳卷二第270 頁Ｄ部分）。 ⒌第三人鄭昭淡里長所有之守望相助亭貨櫃屋分別占用18 9 、472 地號土地17.75 平方公尺、13.33 平方公尺（ 詳卷一第85頁）。
⒍受告知人周宏林、許月齡所有之○○區○○街00巷00號 建物及車棚占用479 地號土地14.15 平方公尺（詳卷一 第232 頁）。
原告並捏稱被告違約要求損害賠償3 千萬元，卻又以系爭 標的之土地所有權人自居，擅自使用土地權狀等相關文件 送請地政機關將土地部分辦理地目變更，以遂其未來建屋 出售目的，並於地目變更前將系爭標的之土地作為收費停 車場使用收益。
（三）被告並無任何違約事由：
⑴原告主張遭受告知人約泰公司所有圍牆基座占用477 地號 土地34.9平方公尺部分（原告等起訴前未主張占用，訴訟 中始主張占用部分，已拆除）：
①按「房地點交：一、本約房地於交付第四期款同時點交 買方管領。」、「賣方保證本件買賣標的物產權清楚，無 與他人訂立過買賣契約，被他人佔用或佔用他人土地情事 ，如有出租、設定他項權利，或債務糾紛等情形，賣方應 於移轉登記前負責塗銷釐清，但本契約另有約定者，從其 約定。」，系爭不動產契約第七條第一項及第八條第一項 約定參照。
②本件原告遲至100 年10月24日始將30,000,000元尾款及 遲延利息給付被告，故被告依系爭不動產契約第七條第一



項約定，於原告給付尾款前本不負點交義務。況此部分本 不在雙方約定拆除範圍，原告係於系爭標的之土地所有權 移轉登記「後」，於本案101 年3 月15日綜合辯論意旨狀 時始主張遭占用，自無系爭不動產買賣契約第八條第一項 本文約定之適用；又新北地政事務所於102 年7 月10日複 丈成果圖始繪製完成原告所主張之占用面積，被告於102 年7 月30日閱卷後通知受告知人約泰公司後，分別於102 年8 月30、31日到場欲拆除，均因原告將現場做為收費停 車場使用無法排除車輛，始延至102 年9 月1 日完成拆除 。被告於原告確認占用範圍後已於相當期間排除，並無違 約情事。
⑵原告主張遭受告知人森和公司占用472 、477 地號土地部 分（原告等起訴前主張占用部分於起訴前已拆除，訴訟中 始主張占用部分並非事實）：
①森和公司原占用如被證10所示「被佔用面積Ｂ」部分， 被告已依約定於100 年5 月15日前排除完畢，受告知人森 和公司亦表示已拆除，現無占用系爭土地，原告也自承「 以前確實有拆除過一部分圍牆」等語。
②原告係於系爭標的之土地所有權移轉登記「後」，於本 件101 年3 月15日綜合辯論意旨狀時，始主張受告知人森 和公司之圍牆基座占用477 地號土地，101 年12月4 日勘 驗時始主張受告知人森和公司水泥圍牆及基座、水泥基座 占用472 號土地，自無系爭不動產買賣契約第八條第一項 本文約定之適用。又新北地政事務所於102 年7 月10日複 丈成果圖始繪製完成原告等所主張之占用面積，被告於10 2 年7 月30日閱卷後通知受告知人森和公司，受告知人森 和公司表示前揭472 、477 地號土地上水泥圍牆及基座暨 水泥基座乃被告前手明星塑膠股份有限公司（下稱明星公 司）所施作與其無涉，該水泥圍牆及基座暨水泥基座後方 之磚牆及鐵皮圍牆始為受告知森和公司施作及所有，且經 被告依原告等102 年6 月14日噴漆於472 、477 地號土地 水泥圍牆上數據實測結果，受告知人森和公司之圍牆並未 占用472 、477 地號土地。
⑶原告主張遭受告知人胡明昌占用472 地號土地部分（原告 等起訴前主張占用部分有占有權源，原告起訴前及訴訟中 主張占用部分皆已拆除）：
①原告遲至100 年10月24日始將30,000,000元尾款及遲延 利息給付被告，故被告依系爭不動產契約第七條第一項約 定，於原告等給付尾款前本不負點交義務。
②受告知人胡明昌所經營東煜公司鐵皮屋原占用1.47平方



公尺，係經原告同意毋庸拆除，業經證人胡明昌結證：「 （被告：你剛才說有佔用，你有無佔用權源？原告有無同 意你佔用系爭的472 號土地？）在協調過程，有透過他們 中間人蕭吉田，我有寫信給他們董事長，蕭吉田有轉達願 意借我用，要我出具切結書，他們公司有傳真到我們公司 ，庭呈切結書。」等語，並提出致原告賴瑞昌信函、地籍 圖謄本及內容明載「賴瑞昌先生等人於99年9 月間購入新 北市○○區○○街○○段000 地號土地，承蒙賴瑞昌先生 等人同意本人暫緩拆除占用土地之廠房，待賴瑞昌先生等 人欲將土地收回之前5 天通知本人，本人無條件於30日內 拆除占用之地上物並騰空交還土地」之切結書二份附卷為 憑，與證人林承勳結證：「胡明昌有越界的問題，賣方委 託我去跟胡明昌協調，胡明昌表示他越界的部分，是他工 廠的柱子，想叫我跟買方協調，到買方要興建房屋的時候 再拆除，我跟胡明昌建議，自己跟買方協議，因為胡明昌 也是代書，胡明昌說他有朋友可以協調，後來蕭吉田跟我 說他們已經協調好了。」、「（被告：你在處理兩造的買 賣事宜的時候，就原告那邊，都是與誰聯絡？）都是與蕭 吉田聯絡。」等語相符，足證被告自無違約情事。嗣受告 知人胡明昌亦於100 年9 月28日自行拆除完畢，並經鈞院 及兩造於100 年11月11日到現場履勘無訛。 ③再原告係於系爭標的之土地所有權移轉登記「後」，於 101 年12月4 日勘驗時，始主張受告知人胡明昌之東煜公 司鐵皮屋水泥基座占用472 號土地24.95 平方公尺，自無 系爭不動產買賣契約第八條第一項本文約定之適用。且新 北地政事務所於102 年7 月10日複丈成果圖始繪製完成原 告等所主張之占用面積，經被告於102 年7 月30日閱卷後 通知參加人胡明昌拆除完畢，被告自無違約。
⑷原告主張遭受告知人振儀公司占用部分（原告等起訴前主 張占用部分於起訴前已拆除，訴訟中始主張占用部分並非 事實）：
①受告知人振儀公司原占用如被證10所示「被佔用面積Ａ 」右側部分，業經受告知人振儀公司表示已將百歲牆內移 並未占用，此有102 年6 月14日勘驗筆錄為憑，足證被告 已依約於100 年5 月15日前排除完畢。
②又原告係於系爭標的之土地所有權移轉登記「後」，於 102 年6 月14日勘驗時，始主張訴外人振儀公司百歲牆旁 水溝水泥基座占用472 號土地，無系爭不動產買賣契約書 第八條第一項本文約定之適用，且上開水溝水泥基座業經 受告知人振儀公司否認為其所有，係被告前手明星公司所



施作，與受告知人振儀公司無關，被告自無違約。 ⑸原告主張遭第三人鄭昭淡占用189 及472 地號土地17.75 平方公尺、13.33 平方公尺部分（原告等起訴前未主張占 用，訴訟中始主張後業經拆除）：
①原告遲至100 年10月24日始將30,000,000元尾款及遲延 利息給付被告，故被告依系爭不動產契約第七條第一項約 定，於100 年10月24日前本不負點交義務。 ②再此部分本不在雙方約定拆除範圍，原告係於系爭標的 之土地所有權移轉登記「後」，於102 年6 月14日勘驗時 始主張鄭昭淡所有之守望相助亭占用189 及472 地號土地 ，自無系爭不動產買賣契約第八條第一項本文約定之適用 。又上開守望相助亭貨櫃屋嗣亦經鄭昭淡拆除完畢，被告 自無違約。
⑹原告等主張遭受告知人周宏林、許月齡占用479 地號土地 14.15平方公尺部分（兩造契約已明載現況點交）： ①按「賣方言明本買賣土地479 地號南側，有小部分土地 與鄰地交換使用中，該部分依交換使用之現況點交。」、 「賣方保證本件買賣標的物產權清楚，無與他人訂立過買 賣契約，被他人佔用或佔用他人土地情事，如有出租、設 定他項權利，或債務糾紛等情形，賣方應於移轉登記前負 責塗銷釐清，但本契約另有約定者，從其約定。」有系爭 不動產契約第七條第三項及第八條第一項約定參照。 ②原告主張遭受告知人周宏林、許月齡占用之479 地號土 地14 .15平方公尺部分包含車棚及系爭建物，於被告出賣 原告4 人前，原與鄰地即○○區○○段000 地號土地間隔 有一圍牆，該圍牆為前地主明星公司所有，其所圍面積確 有占用○○區○○段000 地號部分土地，而與○○區○○ 段00 0地號土地所有權人周宏林、許月齡間交換使用，此 有證人周宏林101 年3 月15日到庭結證：「（法官問：47 9 地號有無佔用到人家的土地？法官提示卷內被證六。） 有。我三年前才買的，之前有圍牆還有水溝，我們互相侵 占，但我們有協議說共同使用，我有申請鑑界，提出樹林 地政事務所土地複丈成果圖，我們協議暫時維持原狀，等 以後有買賣，他買我的，我買他的，包括前面鐵皮車棚， 車棚的部分隨時可以拆，車棚一半是他的，一半是我的。 」等語為憑，故系爭不動產契約第七條第三項約定始會特 別記載為「現況點交」。
③上開圍牆係被告依原告催告而於100 年4 月16日拆除， 此由原告等事後於100 年5 月23日所發存函內容，以「未 約定要將圍牆拆除」刁難被告等情，足證被告抗辯及證人



周宏林證述上開圍牆於買賣時確係存在且部分占用○○區 ○○段000 地號土地等情非虛，自不容原告等於圍牆拆除 後，違反誠信否認479 地號土地與鄰地○○區○○段000 地號土地間於買賣時確有「小部分土地與鄰地交換使用中 」之事實，故兩造既於系爭不動產契約第七條第三項約定 以現況點交，即屬系爭不動產契約第八條第一項但書之特 別約定，被告自無排除受告知人周宏林、許月齡占用之義 務而無違約情事。
④況車棚部分業經受告知人周宏林、許月齡拆除完畢。（四）原告無實際損害賠償及所失利益，且本件無系爭不動產契 約第九條第一項約定及民法第360 條規定之適用： ⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物， 缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知 物之瑕疵者亦同。」，民法第354 條及第360 條分別定有 明文。次按「違約罰則：一、於雙方簽訂買賣契約書後， 若賣方反悔不賣或有其他違約情事，買方得限期催告履行 ，逾期不履行，買方得解除契約，賣方應將買方依本約第 三條規定已付之期款加倍返還買方作為違約金。」「本契 約若有未盡事宜，依有關法令、交易習慣及誠實信用原則 公平解決之。」，亦有系爭不動產契約第九條第一項及第 十四條約定參照。
⑵原告援引不動產買賣契約第九條第一項約定，原告對被告 主張違約罰金之前提，須先限期催告履行，須俟被告逾期 不履行時，原告等始得解除契約並請求加倍返還已付價金 作為違約金，且於兩造契約另有明確約定之情形下，即無 適用民法第360 條規定不解除契約而請求損害賠償之餘地 ，此觀系爭不動產買賣契約第十四條明載須有未盡事宜時 ，始得依有關法令解決之即明，是被告於原告等於確定占 用範圍後立即將占用情形排除完畢業如前述，而原告等復 未解除系爭不動產買賣契約，則其主張違約罰金，即屬無 據。況被告既未違約業如前述，則原告自無解約權，其等 請求加倍返還已付價金作為違約金云云，更無理由。 ⑶綜觀民法第354 條及第360 條規定條文，可知民法第360 條之規定，限於「物之瑕疵」始有適用，今原告主張被告 出賣之系爭土地部分遭他人無權占用，顯為「權利」瑕疵



而非「物」之瑕疵，自無民法第360 條規定之適用餘地， 殆無疑義。
（五）原告就所受損害、所失利益未為舉證，依法應予駁回： ⑴按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。」，民事訴訟法第277 條本文定有明文；且按「民事 訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若 原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。」、「原告於其所主張之起訴原因， 不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反 證者，當然駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第 917 號、20年上字第2466號判例意旨為憑。次按「損害賠 償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人 所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃 、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 。」，民法第216 條定有明文；又「按損害賠償，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限。又所謂『所失利益』，必須依通常情形或 依已定之計劃、設備或其他一切情事，可得預期之利益； 故必須有客觀的確定性，若僅有取得利益之希望或可能， 則無「所失利益」可言，並有臺灣高等法院87年度重上字 第45號判決意旨可稽。
⑵本件原告無法證明被告有何違約情事，復未舉證確有因系 爭土地遭他人占用，造成何實際損害或喪失何客觀確定性 之預期利益，依民事訴訟法第277 條本文、最高法院17年 上字第917 號、20年上字第2466號判例意旨，及民法第21 6 條規定及臺灣高等法院87年度重上字第45號判決意旨， 請求被告賠償30,000,000元即無理由。原告雖謂因系爭標 的之土地遭占用致無法即時申辦請領建築執照受有損害云 云，惟原告主張土地遭占用之情形及範圍一變再變，新北 市樹林地政事務所多次測量有無占用情形亦不相同，且多 次測無原告所主張之無權占用情形，而系爭標的過戶後被 告已非所有權人，依法不得申請鑑界，原告雖曾依地籍測 量實施規則第205 條、第210 條第1 項第3 款及第211 條 第1 、2 項規定申請鑑界及指界，惟於101 年6 月14日受 告知人胡明昌等人因原告拒為指界，致無法確定占用與否 及占用範圍而無從拆除，自不可歸責於被告。
⑶被告於系爭標的之土地遭他人占用範圍確定後，即於相當 時期排除完畢，難謂被告就土地遭人占用有何故意或過失 行為存在，又原告既自承目前尚未申領建築執照，系爭標



的之土地地點屬於乙種工業用地，原告是要申請建地等語 ，難認系爭標的之土地遭占用與其尚未取得建築執照間有 何因果關係存在，遑論有何損害。況依臺灣高等法院87年 度重上字第45號判決意旨，原告片面製作、公正性及真實 性均存疑之投資分析計畫書，僅係以自行希望取得之基地 面積、建蔽率、容積移轉獎勵等，預測投資風險及希望能 有獲利之文件罷了，原告既無法確定主管機關必然批准其 地目變更及建照、使照之申請，復無法確定能有充裕資金 、人力如期興建完成，更無法確定能全數售出並獲有利益 ，顯難認有何依通常情形或依已定之計劃、設備或其他一 切情事，可得預期之利益，是原告主張其投資利潤為322, 600,300 元，而向被告請求30,000,000元之所失利益云云 ，亦屬無據。
⑷再被告所出賣之系爭標的早於99年10月26日過戶與原告， 並由原告於99年10月27日持之向土地銀行辦理抵押及貸款 ，嗣更據以送件地政機關辦理地目變更，原告更已要求受 告知人胡明昌出具內容為「賴瑞昌先生等人於99年9 月間 購入新北市○○區○○街○○段000 地號土地，承蒙賴瑞 昌先生等人同意本人暫緩拆除占用土地之廠房，待賴瑞昌 先生等人欲將土地收回之前5 天通知本人，本人無條件於 30日內拆除占用之地上物並騰空交還土地」等語之切結書 ，切結未來隨時拆除業如前述，且於地目變更前將系爭土 地作收費停車場使用收益，此亦經證人周宏林結證：「（ 被告訴代問：就你所知，原告買地後，現在做何使用？） 目前看到是停車場。」、「（被告訴代問：請問有無收費 ？）那裡有寫收費。」等語在案，故系爭標的顯已置於原 告等使用支配下並現實使用收益中，且占用部分未妨礙於 原告等對系爭標的之使用收益，又縱依被告所提出之台北 縣政府工務局99年第1 次建築管理法研討會議內容，亦無 礙建築執照之申請自明，遑論原告等就系爭標的根本未曾 向主管機關申請核發建築執照業如前述，亦未舉證曾與當 地地方政府簽定協議書以捐贈土地方式經核可變更地目， 而前揭臺北縣工務局會議內容，亦非法律與行政命令，自 非定論，尚難據為有利於原告等主張之依據。
⑸被告以請求給付票款之事實，依法向原告賴瑞昌聲請假扣 押，並依法院准許之假扣押裁定，聲請查封原告賴瑞昌， 難謂與系爭土地遭占用間有何因果關係存在，更非侵權行 為，何來造成原告賴瑞昌名譽、信用受有損害？又非財產 上損害僅兩造另有約定或法條定有明文者，始可請求，今 兩造契約及民法第360 條之規定均無原告賴瑞昌可向被告



請求非財產上損害之依據，益徵原告賴瑞昌之主張顯屬無 稽。
（六）若原告能舉證確受損害及其損害金額，被告亦主張抵銷： ⑴按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「二人互負債務 ，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務， 與他方之債務，互為抵銷。」，民法第229 條第1 項、第 233 條第1 項本文及第334 條第1 項本文定有明文。次按 「其他約定事項：一、買賣雙方應互相配合，於簽約日起 2 個月內辦妥所有權移轉登記及付清買賣價款，否則應由 違誤之一方，負損害賠償責任。」，亦有系爭不動產契約 書第十條第一項約定參照。
⑵原告於存證信函中，自承兩造就原告應先行支付25,000,0 00元尾款予原告乙事，業已達成共識，益證系爭標的之土 地縱有他人無權占有之情形，依原告自身評估，其損害金 額亦不超過3,000,000 元。況系爭土地面積達12734.16平 方公尺，現僅受告知人周宏林、許月齡之建物因約定現況 占交而仍占用系爭479 號土地「低於」14.15 坪（蓋車棚 部分已拆除），而原告訴訟中遭占用而已拆除者，除受告