臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹東簡字第150號
原 告 范振煌
被 告 黃永禮
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國106 年7 月5 日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○里○鄰○○路○段○○○巷○○○號房屋全部遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠被告於民國98年3 月10日與原告簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭契約），出賣其所有坐落新竹縣○○鎮○○段000 地號 土地及其上門牌號碼新竹縣○○鎮○○里○○路0 段000 巷 00號房屋（下稱系爭房地），並辦理所有權移轉登記完畢， 原告亦已給付價金新臺幣（下同）150 萬元。依系爭契約第 13條第2 項約定，被告於買賣移轉登記完畢之日起，應每月 給付原告1 萬元之租金，惟被告自103 年7 月間起未按月給 付租金，經原告終止租賃關係，並限被告應於105 年6 月1 日前遷出系爭房屋。被告迄未遷出，為無權占用系爭房屋， 應予返還。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈其同意在被告父親過世前，不處分及收回系爭房地，條件是 被告在105 年3 月31日前以150 萬元買回，且按時給付租金 ，惟被告均未履行，故已無使用系爭房地之權利。 ⒉被告在簽訂系爭契約時，也有提出意見；且如被告有異議， 在簽約後此7 年期間早已提出，而非於原告請求返還系爭房 屋後才執此抗辯。
㈢為此，依法提起本訴，並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：
㈠其前向原告借款150 萬元，而將系爭房地移轉登記予原告作 為擔保，並非買賣，兩造約定應按月繳納1 萬元，此為利息 ，而非原告所稱之租金。且其為系爭房屋實際使用人，房屋 稅亦由其繳納，可徵其始為所有權人。
㈡又兩造約定被告於105 年3 月31日前清償借款，原告即應將 系爭房地所有權移轉登記予被告。但其因利息太高，無力償 還，於104 年12月間請原告開價，原告遲不回應，直至超過 上開期限後才寄存證信函表示要被告清償300 多萬才能買回 系爭房地。其因不懂法律才與原告簽立系爭契約，其上之約
定均有利於原告，實不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於98年3 月10日簽訂系爭契約，被告將系爭房 地所有權移轉登記予原告；系爭房地現在使用人為被告等情 ，業據提出不動產買賣契約書（建物）、所有權買賣移轉契 約書、土地所有權狀、新竹縣政府稅捐稽徵局98-104年全期 房屋稅繳納證明書、郵件回執、存證信函、存摺內頁及對話 紀錄等件為證，並有新竹縣竹東地政事務所106 年3 月7 日 函文暨檢附之土地登記公務用謄本在卷可稽（本院卷第95-9 6 頁），堪信為真。被告辯稱系爭契約之真意為擔保而非買 賣，其始為系爭房地所有權人，故非無權占有等語，是本件 爭點如上，析述如下。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限；民事 訴訟法第277 條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事 人之真意，不得拘泥於所用之辭句；民法第98條亦有明文。 復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院18年上字 第1727號、17年上字第1118號判例意旨參照）。從而，解釋 契約首就文義觀之契約內容是否足以顯示當事人雙方之真意 ，如有未盡或未明之處，進而探求彼此雙方真意，如契約約 款所定雙方之權利義務已明或解釋真意後已屬相當，即不得 反此而片面選擇部分約款作有利於己之解釋。經查： ⒈觀之系爭契約文義載明『買賣』，其內條文為規範出賣人與 買受人間之權利義務（本院卷第103-109 頁）；佐以第1 條 買賣價金約定，將總價自120 萬元以手寫更改為150 萬元； 第13條特約事項，亦有以手寫更改原契約內容，並增列第7 項至第9 項約定，且經兩造簽名確認（本院卷第105 、107 -108頁）等情，足見兩造簽約時確有磋商。 ⒉被告主張其始為真正所有權人，並提出新竹縣政府稅捐稽徵 局竹東分局100 年房屋稅繳款書為證（本院卷第48頁）。然 上開繳款書雖可證明繳納房屋稅一情，惟繳納原因多端，如 基於使用者付費，徒憑繳費事實，尚難逕認即為系爭房屋所 有權人。另被告聲請傳喚證人即原告父親范楊霖為證，證人 於本院結證稱：伊不清楚兩造借貸情形，僅聽到原告說向被 告買房子，後來有租給被告，不曉得過戶之原因及目的等語 （本院卷第118-119 頁），足見證人證詞無從有利被告。 ⒊綜上，依被告所提證據及卷內證據，均無從推論兩造間簽訂
系爭契約之真意為擔保，而非買賣。又被告亦未提出系爭契 約約定之買賣價金與市價失衡之證據供參，是被告舉證不足 ，故其所辯尚難憑採。
⒋準此，原告主張其買受系爭房地，而為所有權人，尚堪可採 。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有 明文。次依系爭契約第13條第1 項前段、第3 項、第4 項約 定：買方同意在105 年3 月31日前，賣方得以150 萬元買回 本買賣標的，逾期賣方即喪失期限之利益；賣方應於辦妥本 賣賣登記完畢日起每月給付1 萬元之租金，但如賣方逾期2 個月未給付租金，即視為賣方違約，賣方即喪失上開買回之 權利；如第一項買回期限屆滿及第三項之原因消滅（賣方父 親亡故）而賣方因違約二個月未給付買方租金而喪失買回權 利時，賣方應立即搬出騰空本買賣標的，將房屋點交予買方 （本院卷第107 頁），經查：
⒈原告主張被告未於105 年3 月31日前買回系爭房屋，且遲延 給付租金已達2 月，經其催告被告給付，並於105 年4 月1 日以存證信函催告被告應於收受之日起7 日內繳納租金，並 為終止租約之意思表示等情，提出竹北中山郵局83號存證信 函及收件回執為證（本院卷第16-18 頁）。被告自承未依限 買回，且逾期未付2 期款項等語（本院卷第80-81 頁），雖 辯稱上開款項非租金而係利息，惟未舉證。從而，原告主張 兩造租賃關係業已合法終止，尚堪可採。
⒉此外，被告未舉證有何占有使用之合法權源。是原告基於系 爭房屋所有人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有 據。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職 權宣告假執行。另於判決時確定訴訟費用額如主文第2 項所 示（裁判費1,880 元+ 證人日旅費530 元＝2,410 元）。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條
第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 4 日
臺灣新竹地方法院竹東簡易庭
法 官 傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。中 華 民 國 106 年 8 月 4 日
書記官 李佳穎