臺灣新北地方法院刑事判決 102年度易字第403號
公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官
被 告 徐嘉吟
選任辯護人 廖虹羚律師
被 告 林見明
選任辯護人 羅啟恆律師
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100 年度偵續二字第
28號），本院判決如下：
主 文
徐嘉吟共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑拾月，緩刑肆年。
林見明共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日，緩刑參年。
事 實
一、徐嘉吟前於民國98年11月前後，先透過寶喬房屋仲介有限公 司（後稱寶喬公司）營業員林見明之介紹購買坐落臺北縣中 和市（臺北縣已於99年12月25日改制為新北市，原轄下鄉鎮 市則改制為區，下為行文方便，原則均以改制前之舊名稱之 ）安邦段921 地號土地所有權（權利範圍4 分之1 ），及其 上建號2086號建物即門牌號碼臺北縣中和市○○路000 巷00 弄0 ○0 號（即4 樓）所有權（後稱本案房地）連同屋頂增 建之違建部分（下稱本案違建），並將本案房地所有權移轉 登記於其子陳建佑名下，徐嘉吟隨與其夫陳錦松決定將本案 違建予以翻修並外推部分之原有牆面（無證據證明另涉竊佔 罪嫌）。惟於工事進行期間對樓下住戶造成滋擾，該住戶乃 向臺北縣政府以電子郵件方式去函陳情，臺北縣政府違章建 築拆除大隊即派員前往勘查，並於判定本案違建確屬A 類1 組之施工中增建違建後，製作臺北縣政府違章建築拆除大隊 99年1 月13日北縣拆認字第0000000000號違章建築認定通知 書（下稱違建認定通知書）繼予寄發，明揭本案違建應自行 拆除，如未遵循辦理則將定期強制拆除之旨，該份通知書亦 已於同年月14日由陳錦松代本案房地所有人陳建佑完成收受 。
二、俟徐嘉吟自陳錦松處得悉上情，因恐本案違建拆除將受損失 ，亟思儘早轉賣以獲取利潤，遂致電林見明表示欲代陳建佑 出售本案房地連同違建，兩人進而約於99年3 月3 日至徐嘉 吟位在新北市○○區○○街000 號住處，由徐嘉吟正式委請 林見明所屬寶喬公司仲介尋覓可能買家，嗣於林見明填具不 動產標的現況說明書，詢問該買賣標的物「是否曾經因增建
物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」時 ，徐嘉吟為圖順利脫手免生枝節，明知本案違建遭查報認定 正係因整修過程影響同棟住戶而起，竟意圖為自己不法所有 而基於詐欺取財犯意，僅含糊表示本案違建4 樓通往頂樓之 內梯固曾遭鄰居陳情並經查報，然補稱此一結構問題亦已處 理完竣，林見明聞言後雖對其中詳情不甚瞭解，憑其擔任房 屋買賣仲介之多年從業經驗，仍已明白意識本案違建與鄰人 間曾存爭執無誤，竟為謀得個人之服務報酬，於就上述現況 說明答覆欄位內是否勾選為「否」一事徵詢徐嘉吟之意見， 並獲其確認後，即生共同意圖為自己不法所有之詐欺取財犯 意聯絡逕予如此勾選，林見明嗣即製作張貼小廣告以為本案 房地及違建出售訊息之傳遞。
三、迄至99年5 月間黃文鴻於路上偶見此項物件出售廣告，因早 即有意將住家與個人工作室結合利用，認本案房地加計違建 空間恰符需求，遂與林見明取得聯繫並前往看屋，此際林見 明已因至現場察看過本案違建而得悉牆面出現外移，對徐嘉 吟已經處理完畢之說詞早生懷疑，甚已有感本案違建可能已 經主管機關認定為違建，且以本案違建係於擴建中被查報此 情觀之，自難與一般之既存舊有違建排拆順序同視，卻仍無 視於此，於現場帶看期間，親向黃文鴻表示80餘年前的頂樓 加蓋會暫緩拆除，繼又於同年月16日黃文鴻決定委請其所屬 寶喬公司居間交涉並支付斡旋金當天，在址設新北市○○區 ○○路000 號之東森房屋中和捷運景安加盟店內出示前開就 本案違建曾否與其他鄰人發生爭執一事違實記載之不動產標 的現況說明書供黃文鴻審閱。復於同年月19日在林見明安排 下，黃文鴻、徐嘉吟齊至上址加盟店，由林見明備妥不動產 買賣契約書併附上開不動產標的現況說明書再交黃文鴻確認 ，直至不知情代書陳章偉唸畢契約條款，徐嘉吟必已明瞭前 所接獲之違建認定通知書，及林見明就本案違建可能已遭主 管機關查報認定一事，對交易雙方之權益關係甚鉅，如予提 及勢必影響黃文鴻之承買意願，是以彼等確存據實說明之義 務，仍承前詐欺犯意聯絡而均不披露，終使黃文鴻迭受前開 訛騙後，誤以為本案違建真屬既存之舊有違建，短期之內不 致蒙受拆除風險，而與代理不知情陳建佑之徐嘉吟簽立本案 房地、違建買賣契約，除於當日支給新臺幣（下同）10萬元 以償付居間報酬外，另陸續交付發票人：王俞鈞，發票日： 99年5 月19日、28日、6 月9 日，票號分別為：FC8884266 號、FC0000000 、FC0000000 號，面額均係71萬元之支票各 1 張，及於同年6 月14日匯款495 萬元至陳建佑之渣打國際 商業銀行永和分行帳號：00000000000000號帳戶，共708 萬
元（起訴書所認告訴人支付之買賣款項為710 萬元容有誤會 ，應予更正）而償畢價金。嗣於99年6 月29日黃文鴻前往察 看，竟發現本案違建1 樓外張貼有臺北縣政府違章建築拆除 大隊99年6 月29日北縣拆拆字第0000000000號違章建築拆除 時間通知單（下稱違建拆除通知單），並由其中記載得知前 揭違建認定通知書之存在，方在向徐嘉吟、林見明追詢之下 知遭欺瞞。
四、案經黃文鴻訴由臺北縣政府警察局中和第一分局報告臺灣新 北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、程序方面：本案被告徐嘉吟、林見明於警詢、偵查中對其自 身所為之相關供述，其等與辯護人不曾就任意性有所爭執， 又後述引用被告以外之人於審判外之陳述暨相關筆錄、書證 （以下所引據者），檢察官、被告兩人與辯護人復未於本案 言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌該等陳述之筆錄記載於 作成時之情況，亦無何等違背刑事訴訟程序或顯不可信之情 形，倘以之作為本案認定犯罪事實之基礎，尚屬適當，爰依 刑事訴訟法第156 條第1 項、第159 條之5 等規定，認均具 有證據能力。至其餘後述非屬供述證據之部分，既不適用傳 聞法則，復查無違法取得之情事存在，自應認同具證據能力 。
貳、實體方面：
一、訊據被告徐嘉吟、林見明固對本案房地及違建之以上買賣經 過，及確已收得告訴人黃文鴻支付之價金報酬等情毫無爭執 ，惟皆矢口否認有何共犯詐欺取財之犯行，被告徐嘉吟辯稱 ：伊不識字，不知被告林見明於不動產標的現況說明書上進 行如何勾選，且伊以為當時係4 樓與本案違建間之內梯遭查 報，待此一結構部分處理完畢應已沒有問題云云；被告林見 明辯稱：伊係因聽聞被告徐嘉吟表示前開結構問題已經解決 ，方在與其確認本案違建是否有與鄰人出現其他爭執後，在 不動產標的現況說明書上作成如上勾選，且有當場和被告徐 嘉吟進行確認，又伊對前述違建認定通知書之存在一無所知 ，對告訴人實無詐騙所為云云。被告徐嘉吟之辯護人則以： 告訴人在簽約當時已然認識買賣標的物之違建性質，及其存 在早晚將遭主管機關拆除之風險，此等評估當不會隨本案違 建已否接獲違建認定通知書而有改變；又依不動產買賣契約 書第1 條第2 項所示，出賣人若在締約前即已收受違建查報 通知卻未告知，告訴人既得請求減少價金甚至解除契約而足 保權益，且於評估之後願意接受，自可認其對出賣人未為告 知收受違建認定通知書乙節主觀上已有認知，而無陷於錯誤
之問題；況參本案卷證，告訴人實係故意忽視出賣人未行告 知之可能性，蓋於簽約當時，告訴人本即對出賣人可能隱瞞 已經收受違建認知通知此情有所預見，且在簽約之際，告訴 人亦得主動詢問出賣人、仲介或代書確認有無以上狀況，今 既捨此不為，應可合理推論其確有故意忽視之狀況，意即告 訴人根本未將違建可能遭致拆除之時間長短列為購買考量， 出賣人究竟有無告知違建認定通知收受與否，實亦不至於影 響其購屋意願，故難認告訴人於本案已然陷於錯誤；又本案 涉及之不動產標的現況說明書第19項用語中之與區分所有權 人或住戶就增建物曾生「爭執」，所指為何也非明確，被告 徐嘉吟主觀以為本案違建進行裝修時，只曾因為聲音稍大吵 到鄰居，遂認與「爭執」有間而未予勾選，尚難謂有何不實 ；再者，告訴人是在決定簽約後才看到該份不動產標的現況 說明書，顯見其決意承買與此毫無關係；末以告訴人在簽立 買賣契約後，事實上亦曾取得與所付價金相當之標的物即本 案房地與違建，本案違建其後雖於100 年6 月間遭到拆除， 但此原屬拆除大隊合法執行造成之必然結果，遑論在此之前 告訴人早已主張解除契約，本案違建已然回復成陳建佑之財 產等語，為被告徐嘉吟抗辯；被告林見明之辯護人另以：依 民法567 條規定，居間人關於訂約事項固應據實報告於當事 人，然若不動產仲介業者確已就其所知而為轉告，且其與當 事人復未在契約上載明其餘須予特別調查之事項，自應認其 已盡據實報告及調查之義務，是查被告林見明於告訴人簽立 買賣契約前，便已將由被告徐嘉吟簽認之不動產標的現況說 明書交與審閱，並列為買賣契約之附件，其中更一再強調買 賣標的物包括本案違建，告訴人更不曾特別要求被告林見明 須對本案違建日後是否會遭拆除一事進行查證，足認被告林 見明確已盡其義務；況且內政部於不動產說明書應記載事項 中，關於買賣標的物之違建情形告知範圍，亦僅要求不動產 仲介業者應告知「有無違建或禁建情事」，而被告林見明不 只曾將不動產標的現況說明書提供參考，更在詢問被告徐嘉 吟後，依其意見勾選有關項目，所為告知顯已高過內政部之 原有要求，本案不得因被告徐嘉吟隱匿收受違建認定通知書 之事實，逕將告訴人之損害歸咎由被告林見明承擔等語，替 被告林見明置辯。
二、經查：
（一）本案房地連同違建前係經由被告林見明從中介紹，由被告 徐嘉吟於98年11月前後購入，並將本案房地所有權移轉登 記予其子陳建佑，其後被告徐嘉吟與其夫陳錦松即決定針 對本案違建進行翻修，並將原有部分牆面加以外推擴建，
然於工程進行期間因對樓下住戶如陳坤寧等人造成滋擾， 陳坤寧遂以電子郵件去函臺北縣政府陳情，該府違章建築 拆除大隊隨派員前往勘查，確認本案違建核屬A 類1 組之 施工中增建違建後，即行製作前開違建認定通知書繼予送 達屋主陳建佑，揭示「應自行拆除該違章建築，如未自行 拆除者，本大隊將強制拆除」之旨，該紙違建認定通知書 復亦已由陳錦松於99年1 月14日代陳建佑完成收受。未久 被告徐嘉吟便再與被告林見明取得聯繫，表示欲代陳建佑 出售本案房地及違建，被告林見明便於99年3 月3 日前往 被告徐嘉吟上開住處，正式代其所屬寶喬公司受託為本案 房地、違建居間介紹可能買家，並於同日填具不動產標的 現況說明書，且在第19項「是否曾經因增建物而與其他區 分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」問題之回答欄 位內勾選「否」，填妥後即由被告徐嘉吟於其上簽名。嗣 於99年5 月間告訴人於路上發現關於上述物件出售訊息之 廣告，乃在和被告林見明約見看屋後，於同月16日決定請 託寶喬公司居間商議買賣事宜，被告林見明除曾於當天在 東森房屋中和捷運景安加盟店內，出示前載不動產標的現 況說明書與告訴人審閱外，另即於同月19日請被告徐嘉吟 及告訴人同至該店，並在代書陳章偉見證下，由被告徐嘉 吟代陳建佑與告訴人簽立本案房地、違建之買賣契約，告 訴人隨即支給10萬元之居間報酬，並陸續以交付3 張支票 及匯款方式，清償共計708 萬元之買賣價金。俟於99年6 月29日告訴人另約被告林見明共同前往本案房地及違建欲 察看漏水狀況時，竟見1 樓外貼有如上之違建拆除通知單 ，在和被告徐嘉吟協調未果後，終於提告進而衍生本案等 情，除被告徐嘉吟、林見明大致上皆未予爭執外，核亦與 證人陳章偉之偵訊證稱（偵續二卷第113 頁、第114 頁） ，證人即先前任職臺北縣政府違章建築拆除大隊認定組之 承辦人員林秋足於偵訊（偵卷第109 頁以下）及本院審理 所證（本院卷一第153 頁以下），證人即告訴人（本院卷 一第143 頁背面以下）、證人陳坤寧（本院卷一第210 頁 以下）在本院之具結陳述內容幾相符合，此外另有證人陳 坤寧提供之電子郵件陳情函列印本（本院卷一第229 頁及 背面）、前述違建認定通知書與送達證書（偵續卷第60頁 以下）、不動產標的現況說明書（偵卷第34頁）、不動產 買賣斡旋/ 承諾契約書（本院卷二第103 頁、第104 頁） 、給付定金暨服務報酬承諾書（本院卷二第104 頁）、不 動產買賣契約書（偵卷第14頁以下）、本案房地權狀與登 記謄本（偵卷第24頁、第25頁、第30頁、第31頁）、支票
3 紙、匯款申請書與統一發票（偵卷第63頁以下）、前揭 違建拆除通知單（偵續一卷第99頁）影本等資料存卷可稽 。至被告徐嘉吟被訴之後雖向本院辯稱本案違建並未拆除 部分牆壁進行擴建（本院卷二第6 頁），欲附和證人陳錦 松於本院所為之：本案違建只有拆除地板，沒有擴建整修 （本院卷一第216 頁背面）云云證詞，然查被告徐嘉吟事 實上早於偵訊當中，便已自承於購入本案房地與違建後， 正係由其與陳錦松共同決意對本案違建進行擴建（偵續卷 第24頁第），而擴建前後造成之本案違建外觀差異，適如 證人陳坤寧在本院所言：伊未比較過擴建前後之面積，但 看得出來本案違建凸出超過原來的範圍，即頂樓本有空出 一塊空間，之後又再往前推出來，導致本案違建佔據的範 圍變大等語，非僅對於居住該處之其他鄰人而言甚屬明顯 ，縱在實際居間介紹本案違建前後買賣之被告林見明眼裡 ，由其以證人身分於本院審理結證之：伊再受被告徐嘉吟 請託，隔天拿鑰匙前往拍照時，即瞭解本案違建有擴建狀 況，就是外推陽臺的部分等語（本院卷二第15頁背面、第 16頁），益足徵本案違建當時確有將原先牆壁打掉重新外 移之擴建情事，凡此另有本案違建整修前後之對照照片（ 偵續一卷第53頁以下）附卷為憑，堪認被告徐嘉吟及證人 陳錦松前開供稱，純係彼等顧慮本案存在之利害身分，刻 意所為之違實避就陳詞，全無可採（至當時牆面外推是否 另涉竊佔罪嫌，在無從依憑卷存證據，就所佔面積之實際 變化，被告徐嘉吟主觀是否存有不法意圖，對頂樓使用權 利認知等問題予以釐清前，尚難逕為論斷），是就上開所 提各節，當可信屬為真無訛。
（二）按於刑法詐欺成罪要件中之詐術實施，係指對於某項事實 予以欺瞞之行為，即藉由傳遞與事實不符之資訊，欲影響 進而操弄相對人之評估認知，被告兩人雖不否認該紙由被 告林見明所填寫，且經被告徐嘉吟簽名於上之卷附不動產 標的現況說明書，針對第19項「是否曾經因增建物而與其 他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」所詢問題 係以「否」為回答勾選，惟均矢口否認曾對告訴人進行詐 術施用而與辯護人同聲為上載答辯。惟查被告徐嘉吟前於 100 年4 月13日偵訊當時，便已自承：（檢察官問：被告 林見明有沒有問過妳是否接過拆除通知，是否因增建違建 與鄰居不愉快？）這伊都有說，是要給被告林見明賣的時 候，有向他說有壞鄰居所以要賣，有說較早時有人檢舉（ 本案房地與違建間內梯之）結構，但那條用好了等語，就 此業經本院勘驗是日偵訊錄影檔案確認屬實（本院卷二第
4 頁背面），據以對照證人即同案被告林見明在本院證述 之：伊在被告徐嘉吟家有拿不動產標的現況說明書給她看 ，並唸給她聽及逐項說明各項之意義，再於詢問後填寫， 她在第18項（增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知）、 第19項時跟伊說有壞鄰居，有人舉報結構4 樓內梯問題， 在整修房子時把原有4 樓跟本案違建間之內梯移掉，可能 有影響到3 樓導致落漆及磁磚掉落等語（本院卷二第14頁 背面、第15頁），則無論被告徐嘉吟是否真如其所辯不甚 識字，其於被告林見明填載勾選不動產標的現況說明書時 ，既能一一順應被告林見明之詢問內容予以適切回覆，自 得證其在被告林見明之從旁解說下，對不動產標的現況說 明書中之相關提問顯已不存任何誤解，況在本院以受教情 形為何相質後，被告徐嘉吟亦表示其有國小畢業之程度（ 本院卷二第11頁），證人陳錦松同言稱被告徐嘉吟確有識 別簡單國字之能力（本院卷一第216 頁），則被告林見明 對不動產標的現況說明書上之各該問題，於確認被告徐嘉 吟之意見後既僅會進行「是」、「否」之擇一勾選，被告 徐嘉吟就此單純填載豈能再予諉稱不明；遑論不動產買賣 影響權益至鉅，稍一不慎勢將蒙受損失，被告徐嘉吟對此 亦必了然於胸，據證人即同案被告林見明所述復可知於交 易過程中與其接觸者幾僅止被告徐嘉吟一人（本院卷二第 62 頁 背面、第63頁），苟被告徐嘉吟面對書面資料全無 理解能力，其夫陳錦松甚或本案房地實際所有人陳建佑焉 會任憑被告徐嘉吟獨自參與交涉而不作聞問，由是益見被 告徐嘉吟所辯因識字能力有限，不動產標的現況說明書上 之勾選均係基於信任交由被告林見明加以填寫，其於最後 僅單純簽名云云，要屬事後卸責之語難以憑信。（三）被告徐嘉吟之辯護人雖主張不動產標的現況說明書第19項 問題中關於「爭執」之實際定義仍有不明，謂被告徐嘉吟 因只意識本案違建裝修所生噪音曾擾及鄰人，方不認彼等 間有過爭執，但查被告徐嘉吟早於偵訊期間，便已供認其 決定出售本案房地及違建，是因施工過程中鄰人出現諸多 意見並還主動檢舉（偵續卷第24頁），佐以其於警詢之初 自承檢舉後遭到主管機關查報之問題，包括結構破壞及違 建部分（偵卷第8 頁），據此可知本案違建於整修增建期 間在引起同棟住戶注意乃至去函陳情後，被告徐嘉吟之原 有計畫承受莫大干預限制，除其所謂之結構問題外，甚使 本案違建遭致主管機關介入評估，及明確作成違建認定， 又被告徐嘉吟於被訴之後，固始終否認對陳錦松收受違建 認定通知書此情有所掌握，辯陳陳錦松只有表示經查報者
僅有4 樓與本案違建間之內梯，惟此非但與其前開自承當 時包括本案違建同遭查報之情節大相逕庭，更與證人陳錦 松到庭結證之：被告徐嘉吟知道收到違建認定通知書，是 伊告訴她的，於收到後伊有講一下，說被通知要拆除房屋 等語（本院卷一223 頁）迥然有別，衡情陳錦松身為被告 徐嘉吟之配偶，要無刻意誣賴陷害彼此之理，基此，被告 徐嘉吟於獲陳錦松轉知之後，當已充分意識本案違建正係 因被鄰人檢舉方遭積極查察，一旦主管機關介入拆除勢將 造成更大財產損失，以上種種既均係源於整修外擴工程， 將之評價為因本案違建而生之彼此「爭執」自無過當可言 ，況查被告徐嘉吟於上述警詢當中僅空言辯以：遭臺北縣 政府查報過結構破壞及違章建築，但後來結構部分處理好 了，伊以為違章建築的部分也處理好了云云，待檢察官加 以追問，又只以：陳錦松有透過朋友去問拆除大隊的人員 ，對方告訴他舊違建且不是套房，所以沒問題，所以就沒 有去處理；（問：陳錦松透過哪一個朋友去問的？）再呈 報云云（偵卷第111 頁）含糊以對，且直至本院審理終結 前，除不見被告徐嘉吟舉證以實外，輔以證人陳錦松到院 證稱之：伊沒有找人去問，在收到通知書後就放著不管了 等語（本院卷一第223 頁及背面），更可知被告徐嘉吟前 述說詞純屬無稽，被告徐嘉吟一方面辯稱此次鄰人舉報本 案違建應未達到爭執程度，卻又表示代賣房地、違建理由 之一正是因為覺得遇到「壞鄰居」（本院卷二第6 頁背面 ），無異自相矛盾。本案違建在因擴建工事惹起鄰居異議 ，並於檢舉後另生如上查報認定，甚遭限令拆除之風波， 迄其請託被告林見明出面尋覓買主之際猶未完結，被告徐 嘉吟對此情狀復無任何誤會，卻仍在被告林見明向其徵詢 意見後，針對不動產標的現況說明書中前開所問以不曾發 生爭執為否定勾選之答覆確認，傳遞與事實不符之本案違 建現況資訊，如此實易使他人見此描述產生誤會，以為違 建既存狀態與使用權利已獲其他住戶之長期默許，進而錯 認無須對鄰人可能之檢舉陳情動作加以顧慮，所為於評價 上自屬詐術無誤。另查被告林見明雖以：被告徐嘉吟說結 構內梯被人舉報已經整理好了；（問；有無主動討論有關 內梯被主管機關關切之部分？）沒有，被告徐嘉吟說沒事 就好，伊幹嘛雞婆；（問：是你跟被告徐嘉吟建議被舉報 的結構部分，不須在不動產標的現況說明書第19項勾「是 」？）因為伊認為處理好了，被告徐嘉吟說處理好了伊就 相信她云云（本院卷二第64頁背面、第65頁）為己身辯解 ，然其在本院審結之前，亦已表示：伊有向告訴人提到因
內梯結構曾被查報，會跟買方講因為怕以後有糾紛麻煩； （問：你怕這種東西還是會有爭執？）是；（問：既然認 為都處理好了，為什麼還要講到內梯結構被查報？）因為 有發生過（爭執）；（問：為什麼不直在現況說明書中直 接勾選？）現況說明書裡面沒有；（問：你都覺得這有疑 義了？）是有一點等語（本院卷二第126 頁背面、第127 頁），坦認即便被告徐嘉吟陳稱內梯遭鄰人舉報此事已經 解決，為免再生後續牽扯，亦會主動向買主更為說明以釐 權責，且其亦認未在不動產標的現況說明書第19項勾選記 載曾有爭執容存疑義，被告林見明在充分意識本案違建因 為整修工程，確曾引起其他住戶之檢舉反應，猶仍摒棄過 往處理原則，捨卻於不動產標的現況說明書中直接標註本 案違建與其他鄰人曾存爭執之機會，終致記載悖離事實， 單以一切均係依照被告徐嘉吟意思而為，又何能解免其基 於前揭認知卻仍故作不實勾選之自己責任。被告徐嘉吟、 林見明待見彼此確認所為之不動產標的現況說明書第19項 問題回答勾選與實情有違，卻互不點破使成兩人默契，許 由被告林見明持以更對有意購買者加以出示以施詐術，藉 此換得可能之買賣價金與服務報酬，自此時起被告兩人已 然存有詐欺取財之共同犯意聯絡，並依如上模式交由被告 林見明尋覓買主之行為分擔約定殆無庸議。
（四）迨至告訴人於路上發現本案房地、違建之出售訊息，進而 與被告林見明取得聯繫前，被告林見明已因持用被告徐嘉 吟交付之鑰匙前往察看，發現本案違建部分出現擴建情形 一如上述，以被告林見明所稱其從80年開始從事房屋仲介 業務，自陳水扁當選總統時起，便在新北市擔任仲介（本 院卷二第12頁背面、第13頁背面）之豐富從業經驗，縱就 違建處理相關法令未有全盤瞭解，至少亦對既存舊有違建 之大概定義有所掌握，此從被告林見明於偵訊供陳之：伊 過去看房子，發現牆有外移，伊只記得跟告訴人講過頂樓 有重新整修，但就「新違建」部分，伊忘記有沒有跟告訴 人說過等語（偵卷第88頁）中即可獲得印證，參照被告林 見明作成以上說明後，立刻於同次庭期改謂：伊知道有新 違建部分，就新違建部分伊有跟告訴人說頂樓有往外推， 空間變大（同上卷頁）之翻異表現，毋寧更可確認被告林 見明相當程度知悉是否屬於既存舊有違建，與可能之排拆 先後順序甚有關聯，而其必係在警覺是否曾經轉知告訴人 本案違建確有擴建情事，攸關對方有無充分資訊正確評估 交易風險，為求自保方會不顧所辯歧異連忙補充，而被告 被告林見明對本案違建因擴建工事，將使其難再以既存舊
有違建自居之認識，正亦和證人林秋足到院後以：就本案 （違建）來講，伊們認知它已不算是整修，沒記錯的話， 它好像有把一面牆打掉，後來又再蓋起來，只要違建遭到 舉報，伊們就會寄發認定通知書，至於是否為應優先執行 拆除之A 類，則要看現場施工情況，而A 類就是現在正在 蓋的違建，本案違建當時歸類成A 類1 組，就是施工中正 在蓋的違建等語（本院卷一第153 頁背面以下）揭示之排 拆原則相若，被告林見明憑此基礎概念，在發現被告徐嘉 吟代售之本案違建因重新施工牆面外擴，已然難再論列為 舊有違建後，竟仍在帶看房屋時，向告訴人意有所指提及 80餘年前的頂樓加蓋會暫緩拆除（偵卷第4 頁），而被告 林見明就此所為表示，除有證人即告訴人於本院所為之相 類指訴（本院卷一第144 頁）外，另有證人即曾陪同告訴 人前往看屋之陳佑晟偵訊結證之：當時去看屋時頂樓剛整 修完畢，被告林見明說那是舊違建，不會有被拆的問題等 語（偵續卷第22頁），無論被告林見明是否真曾篤定表示 本案違建不會被拆，至少其曾強調本案違建應可歸類為舊 有違建，不至於遭優先拆除此點已屬無疑，被告林見明藉 此方式傳遞予告訴人收受之訊息，顯係欲使其除去本案違 建將遭優先排拆之疑慮，而刻意扭曲事實真相，核自亦屬 欺瞞告訴人，使其對本案違建拆除風險產生誤判之詐術行 使。
（五）被告林見明一方面前往本案違建現場完成察看，確認其於 整修過程中更經擴建，另方面參佐被告徐嘉吟之稍早表示 ，得知主管機關甚還曾在本案違建之施工期間前往查報， 雖被告徐嘉吟就究竟有無向被告林見明詳細說明過前係接 獲違建認定通知此事，因歷來說法始終未現統一而無從率 斷何者為真，綜合斟酌以上事證，其對被告徐嘉吟所稱只 有內梯結構遭到查報且已完成處理不存問題之說詞，仍無 可能不生懷疑，於本院質以：為何如此信任屋主，為何在 察看該屋發現有增建且知遭舉報，卻還如此信任，信任依 據為何後，被告林見明所作供陳：該屋有無問題伊無法百 分之百保證（本院卷二第65頁），亦適得證其從未就有疑 部分照單全收，則在有感被告徐嘉吟關於查報結果或有隱 瞞後，被告林見明憑其執業多年之累積經驗以為分析，必 已預見本案違建既係在施工中遭到鄰人檢舉查報，主管機 關職責所在實無可能毫無作為，忽略本案違建之施工增建 性質不予認定，致難對檢舉民眾提出合理適法之交代，被 告徐嘉吟所稱原先查報已獲處理云云應無遽信之理，被告 林見明至此再謂其不曾意識本案違建可能已遭主管機關作
成違建認定，孰能置信。則按刑法詐欺罪之詐術施用除以 作為方式實現外，本亦得以不作為之方式予以成就，此為 論理上之不作為施用詐術類型，行為人基於保證人地位， 若對被害人某種錯誤認知，負有積極說明、告知或揭示之 義務，藉以避免引起該等錯誤或使之繼續進行，進而導致 其處分財產乃至受害，卻不為前開義務履踐而消極容任該 等錯誤，即屬不作為之施用詐術，而以上說明義務之產生 ，或係由法律明文、契約約定中推論導出，或是從違背義 務之危險前行為而來，原因不一而足，更不排除同時成為 行為人義務來源之可能。查被告徐嘉吟、林見明對前載關 於本案之違建認定通知書，前者一再否認知悉違建認定通 知書之實際內容，後者則辯稱未曾聽聞徐嘉吟明白談及該 紙通知，對證人即告訴人於本院審理時指稱之：被告徐嘉 吟沒告訴伊有這份違建認定通知書，被告林見明則只有把 現況說明書及屋主有無貸款的資料拿給伊看等語（本院卷 一第150 頁），亦不見被告兩人有何爭執，足信被告徐嘉 吟、林見明均不曾主動提到前述違建認定通知書之存在， 則查一般雖謂違建原即存有遭致拆除之風險，惟若精確言 之，該等風險仍有具體與否之程度區別，參諸違章建築處 理辦法第4 條第1 項：違章建築查報人員遇有違反建築法 規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建 築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項；第5 條前段：直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章 建築查報人員報告之日起5 日內實施勘查，認定必須拆除 者，應即拆除之；第6 條：依規定應拆除之違章建築，不 得准許緩拆或免拆等規定，當知違建如經主管機關認定須 予拆除，固已再無獲許緩拆、免拆之可能，然於其前，主 管機關尚應完備根據查報派員勘查進行認定，若認違建須 予拆除，繼會再作通知請求屋主自行拆除，並註明如不配 合另將定期強制執行等法定程序，就此亦有證人林秋足於 本院所證之：拆除大隊有分兩個組別，一個是認定組，一 個是拆除組，認定流程就是在接獲民眾檢舉哪處存有違建 ，便會前往現場察看拍照，並根據現況判定分類該違建， 嗣再寄通知書給違建戶，只要違建遭到舉報，伊們就一定 會寄發認定通知書，待完成認定，就會交給拆除組去安排 執行等語（本院卷一第153 頁以下）足為參考，換言之， 建物因違反建築法規所生之違建本質，僅屬單純之事實狀 態，而以上所稱之潛在遭拆風險，相較已由主管機關完成 認定預定排拆，原先狀態顯然惡化，可認已生具體危險之 列管違建，又豈能同等視之，是於違建交易之秩序中，買
賣當事人多會根據以上之風險區別，對雙方權利義務重行 安排，卷附不動產買賣契約書第1 條第2 項第2 款、第3 款明文約定：乙方（即賣方）在交屋前，收到相關單位對 於前述違章建築部分（即本案違建）之查報或拆除通知者 ，甲（即買方）乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除 之部分辦理鑑價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方 在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆除通知而未告 知者，甲方除得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解 除本契約並向乙方請求因此所受損害。若在交屋後，始收 到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者， 甲方同意自行負擔其風險及損失等語，無非係對前開原則 之再確認。
（六）基此，除非查報或拆除通知是在本案違建交付後方始送達 ，倘在告訴人及被告徐嘉吟代理之陳建佑簽立買賣契約前 ，甚至是完成交屋之前，即已收受主管機關製發關於本案 違建之認定或拆除通知，告訴人至少可據此約款主張減少 價金，若是前者，其甚有得為解除契約之意思表示，藉以 免除支付價金義務之可能，經此特約擬定，關於出售違建 是否在簽訂買賣契約之前即收得認定或拆除通知，而出賣 一方卻未行轉告該等資訊此情，自已正式成為買賣契約重 要之點，一旦賣方有所違反，買方更可主張解除以脫離契 約拘束，由是以觀，前揭約款如非寓意簽約之前是否已正 確得悉欲購違建曾遭查報或拆除通知，客觀審視必會影響 買方締約意願之形成，並涉及買方對於該標的物之安全、 價值及使用計畫等評估，核屬交易上之重要事項及資訊， 實難再尋得其他合理解釋。而所謂因契約而生之告知義務 ，除了契約之明文規定外，該等說明義務之存在，亦可能 係從合乎契約本旨之解釋中獲得確認，亦即當事人間特殊 信賴關係成為契約重要要素時，縱使契約並未言明，仍可 肯定其中一方負有誠實告知之作為義務，此在普通之買賣 契約中雖甚少見，惟若屬於資訊極端不對等之交易型態， 仍會例外肯定出賣人就交易上認為重要之事項具有報告義 務，是查被告徐嘉吟代陳建佑與告訴人簽立之卷附不動產 買賣契約書，雖未載明被告徐嘉吟所屬賣方應對已經收受 之違建認定通知書負告知之責，但依不動產買賣契約書第 1 條第2 項第2 款、第3 款條文所定可知買賣雙方在出賣 人於簽約前未為告知違建已遭查報此情發生時，已同意由 買受人取得解除契約免受拘束之權利，則計劃購入之違建 究竟有無收得認定通知並獲明白轉告，既經預設為買受人 決定契約是否存續之重要關鍵，自足推論此等訊息在簽約
當時若已存在，買受人亦應有權探知，藉以及時針對締約 得失重為充分審酌，而出賣人於簽約之際所預定出售者， 當為尚未完成違建認定或收受過拆除通知之建物，如此方 符買賣契約債之本旨，況據證人林秋足到庭所言：（問： 本案違建經發違建認定通知書，相關資料有無上網公告， 讓所有人皆可查詢？）當時還沒有上網，直到伊離職時也 還沒有；（問：假設要為建物買賣，既然無法從網路取得 相關資訊以判斷其是否被認定為違建或列入拆除，若欲向 主管機關確認，於99年間是否會提供這方面資訊給買受人 ？）不會提供；（問：以本案違建為例，有意購買之人知 道其為違建，但不確定該違建最近有無遭查報認定，甚至 已被排拆，他有無管道可以確認此事？）就伊所知好像沒 有等語（本院卷一第157 頁及背面），復可見若被告徐嘉 吟故不告知曾經收受違建認定通知書，告訴人再無可能查 明其情，而被告徐嘉吟身為陳建佑與告訴人訂定買賣契約 之代理人，相關義務亦應同負注意之責，是以基於前述契 約履行精神，被告徐嘉吟自有誠實告知告訴人本案違建已 經收受違建認定通知書之作為義務。
（七）又按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人，民法第567 條第1 項前段規定甚明；而查居間人關