臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第788號
原 告 吳金龍 住新北市○○區○○路000號4樓
訴訟代理人 楊振芳律師
複 代理 人 黃慧美 住彰化縣員林鎮○○街00號
被 告 吳炎恭 住彰化縣溪湖鎮○○○路○○巷0○0號
訴訟代理人 吳陳英 住同上
吳健隆 住同上
被 告 吳忠順 住彰化縣溪湖鎮○○○路○○巷0號
吳全來 住同上
吳怡滿（原名吳滿）
住同上
吳陳玉蘭 住同上
上三人共同 吳金板 住彰化縣溪湖鎮○○路0段000號
訴訟代理人
被 告 莊垂國 住彰化縣伸港鄉○○村○○路0段000巷
000號
莊垂滄 住彰化縣大村鄉○○村○○路000巷00
弄00號
柯翠娥 住臺北市○○區○○○街00號2樓之3
莊凱茵 住高雄市○○區○○街00號
兼上二人共 莊垂傑 住彰化縣埤頭鄉○○村○○路00○0號
同訴訟代理
人
被 告 莊淳凱 住彰化縣員林鎮○○巷00弄00○00號
兼上一人訴 張月秋 住同上
訟代理人及
下一人法定
代理人
被 告 莊晏婷 住同上
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年8月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣溪湖鎮○○段○○○○○○○地號土地分割方法如附圖二所示。編號甲面積二○四二平方公尺與編號Ａ面積三○平方公尺，分歸被告吳忠順、吳炎恭取得，並按附表二應有部分比例維持共有；編號乙面積五一○平方公尺與編號Ｅ面積二二平方公尺，分歸兩造取得，並按附表二應有部分比例維持共有；編號丙面積四○八五平方公尺與編號Ｆ面積一二○平方公尺，分歸原告與被告吳全來、陳吳玉蘭、吳怡滿取得，並按附表二應有部分比例維持共有；編號丁面積六一四平方公尺與編號Ｄ面積
一五平方公尺，分歸被告莊垂傑、莊垂國、莊垂滄取得，並按附表二應有部分比例維持共有；編號戊面積二○五平方公尺與編號Ｃ面積五平方公尺，分歸被告張月秋、莊淳凱、莊凱茵、莊晏婷公同共有取得；編號己面積一二二四平方公尺與編號Ｂ面積三○平方公尺，分歸被告柯翠娥取得。
原告與被告吳忠順、吳炎恭、吳全來、吳陳玉蘭、吳怡滿應依附表六所示金額，分別補償其餘被告。
訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。
事實及理由
原告聲明：如主文第1、2項所示。陳述：
㈠坐落彰化縣溪湖鎮○○段000○000地號土地（下合稱系爭土 地）之地目、使用分區、面積如附表1所示，為兩造共有， 所有權應有部分比例如附表2所示，使用現況如附圖1所示。 ㈡系爭土地並無因物之使用目的不能分割，或契約約定有不能 分割之情形，惟兩造就分割方法無法達成協議，為此依民法 第823條、第824條規定，請求分割如附圖2所示。 ㈢原告係因被告吳陳玉蘭贈與而取得應有部分，彼此間並無資 金往來，贈與稅免稅通知書亦為如此認定，既非買賣，不必 依土地法第34條之1第4項規定通知共有人優先承買。縱為買 賣，而未通知共有人優先承買，共有人亦不得主張買賣為無 效而塗銷所有權登記。
㈣被告吳炎恭提出之鬮書，並非全體共有人所訂立，至多僅具 分管契約之性質。
㈤依附圖2方案，兩造均按應有部分受分配，無以金錢互為補 償之必要，原告不同意華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下 稱華聲公司）不動產鑑定報告書（下稱鑑價報告）如附表3 、4所示199地號鑑定結果。199地號為農業區，與彰化縣溪 湖鎮○○路○○○000地號相隔，未直接面臨公路，地形不 規則，而200地號面臨員鹿路，該筆土地寬度僅38公尺，199 地號只能供農業使用，且為溪湖鎮郊區，被告莊垂國、莊垂 滄、莊垂傑曾於民國101年間與原告之弟吳金板商議，欲將 其等就系爭土地之應有部分以上開市價出賣，因吳金板不願 購買200地號而作罷，可見每分地市價僅約新臺幣（下同） 250萬元，依不動產買賣廣告單，系爭土地附近之交易行情 亦僅每分地200至300萬元左右，然鑑價報告竟認每平方公尺 9,632元，即每分地963萬餘元，將之視為臨路之建地，顯然 離譜，又附圖2有編號乙、E為4公尺寬預留道路，編號己距 離員鹿路雖然最遠，亦不至於有附表3所謂603萬餘元之差值 ，是鑑價報告不可採。
被告吳炎恭聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠同意分割系爭土地，惟不同意附圖2方案，並拒絕分攤編號 乙、E之道路用地。
㈡被告吳全來為原告之父，曾於37年間與被告吳炎恭之父吳塗 訂立鬮書，約定分析家產並分管系爭土地，因被告吳全來為 長子、長孫，分管位置較佳，迄今已達65年，未曾變動，其 間共有人雖曾出賣應有部分，惟與被告吳炎恭無關。鬮書永 久有效，應依其分管內容予以分割。
㈢原告因買賣取得被告吳陳玉蘭之應有部分，惟未依土地法第 34條之1第4項規定通知共有人優先承買，難認原告已取得其 應有部分。原告以贈與稅免稅通知書主張被告吳陳玉蘭係贈 與應有部分，而非買賣，與土地登記謄本不符。 ㈣原告與被告吳全來、吳怡滿、吳陳玉蘭未經共有人同意，擅 自剷除系爭土地上之灌溉溝渠與通路，並設籬阻隔，妨害出 入通行，應先回復原狀、返還土地始准分割。
㈤200地號曾被徵收，並依占有使用面積發放補償費，而未依 共有人之應有部分比例發放，應先補償尚未受領之被告吳炎 恭、吳忠順，並依補償費發放比例分割。
㈥被告吳全來在系爭土地上設攤，阻礙對外聯絡通道；然被告 吳炎恭、吳忠順謹守分管範圍，未曾越界使用系爭土地。 ㈦鑑價報告之鑑定結果不合理。
被告吳忠順聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠同意分割系爭土地。
㈡不同意附圖2方案。
㈢鑑價報告之鑑定結果不合理。
被告吳全來、吳怡滿、吳陳玉蘭聲明：原告之訴駁回。陳述： ㈠同意依附圖2分割系爭土地，並願與原告繼續維持共有。 ㈡鑑價報告之鑑定結果不合理。
被告莊垂國聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠不同意分割系爭土地，亦不同意附圖2方案。 ㈡原告因買賣取得被告吳陳玉蘭之應有部分，惟未依土地法第 34條之1第4項規定通知共有人優先承買，難認原告已取得其 應有部分。
㈢原告與被告吳全來、吳怡滿、吳陳玉蘭未經共有人同意，擅 自剷除系爭土地上之灌溉溝渠與通路，並設籬阻隔，妨害出 入通行，應先回復原狀、返還土地始准分割。
㈣如依附圖2分割，被告莊垂國分得之編號丁部分將成為袋地 ，不應再命被告莊垂國負擔道路部分所需土地。 ㈤對鑑價報告之鑑定結果不爭執，200地號無互為補償之必要 。
被告莊垂滄聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠不同意分割系爭土地，亦不同意附圖2方案。 ㈡原告應先將水溝、田埂回復原狀。
㈢對鑑價報告之鑑定結果不爭執，200地號無互為補償之必要 。
被告柯翠娥、莊凱茵、莊垂傑聲明：原告之訴駁回。陳述： ㈠不同意分割系爭土地，亦不同意附圖2方案。 ㈡原告因買賣取得系爭土地應有部分，惟未依土地法第34條之 1第4項規定通知共有人優先承買，難認原告已取得其應有部 分。
㈢原告非因繼承取得系爭土地應有部分，不適用農業發展條例 第16條第1項第3款及第4款規定。
㈣200地號為都市計劃高速公路員林交流道附近特定區之道路 用地，應向內政部查詢有無分割之限制。
㈤對鑑價報告之鑑定結果不爭執，200地號無互為補償之必要 。
被告莊淳凱、莊晏婷、張月秋聲明：原告之訴駁回。陳述： ㈠不同意分割系爭土地。
㈡對鑑價報告之鑑定結果不爭執，200地號無互為補償之必要 。
土地法第34條之1第4項雖規定「共有人出賣其應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，惟上開條文僅規 定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後 段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者 ，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先 承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時， 對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共 有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時， 他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，此 有最高法院65年台上字第853號判例可參。經查： ㈠原告主張系爭土地之地目、使用分區、面積如附表1所示， 為兩造共有，所有權應有部分比例如附表2所示之事實，業 據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、都市計畫（或公共設 施用地）土地使用分區證明書（下稱使用分區證明）、異動 索引為證（本院卷1第11至20、177至180頁），除原告是否 取得其應有部分所有權一節外，餘為被告所不爭，堪信為真 。
㈡依土地登記謄本、異動索引所示，原告係於101年4月26日以 買賣為原因，登記取得共有人即被告吳陳玉蘭之應有部分（ 本院卷1第14、18、178、180頁），又被告吳陳玉蘭出賣其
應有部分時，未通知共有人優先購買，亦為原告所不爭。原 告主張其實際上係以贈與為原因登記取得應有部分，固據其 提出形式上為被告不爭執之贈與稅免稅通知書為證（本院卷 1第181頁），然該通知書無非公法上關於租稅核課之公文書 ，此與所有權得喪變更之判斷應屬兩事，仍應以土地登記謄 本所載登記原因，認定原告取得應有部分之原因，換言之， 原告係因買賣取得應有部分，非因贈與而取得。惟依上開說 明，土地法第34條之1第4項規定，係指他共有人於共有人出 賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條 件訂立買賣契約之權而言，出賣應有部分之共有人違反該條 項規定者，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所 為之登記，而原告既已登記為共有人，自得行使共有人之權 利，被告吳炎恭、莊垂國、柯翠娥辯稱原告違反上開規定， 未取得其應有部分云云，自非可採。
民法第823條第1項規定「各共有人，除法令另有規定外，得隨 時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不 分割之期限者，不在此限」，第825條規定「各共有人，對於 他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之 擔保責任」。是共有土地經分割並辦竣登記後，各共有人就其 分割所得部分，有單獨之所有權；如其中一共有人之地上物所 占有之土地，分歸他共有人取得，他共有人即不能完全使用其 分得之土地，依民法第354條規定，該共有人應負不減少該地 通常效用之擔保責任，應拆除地上物，他共有人本於其所有權 ，自得請求除去該地上物，尚不能因某共有人在共有土地搭建 地上物，或有改變地貌之行為，遂謂其不得請求分割共有土地 。經查：
㈠原告主張系爭土地並無因物之使用目的不能分割，或契約約 定有不能分割之情形，惟兩造就分割方法無法達成協議等情 ，除下列被告之抗辯外，為其餘被告所不爭：
1.依前開使用分區證明所示，系爭土地屬於都市計劃內之農 業區、道路用地，尚非農業發展條例第3條第11款所稱耕 地，即依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山 坡地保育區及森林區之農牧用地，自不受同條例第16條關 於分割面積與筆數之限制，被告柯翠娥辯稱系爭土地應受 該條第3款、第4款之分割限制，尚非可採。又高速公路交 流道附近特定區，查無現行法令有何分割之限制。是依民 法第823條第1項規定，系爭土地之各共有人均得隨時請求 分割。被告柯翠娥聲請向內政部查詢有無分割之限制，核 無必要。
2.被告吳炎恭雖辯稱其父吳塗曾與原告之父訂立鬮書，約定
分析家產並分管系爭土地，並提出形式上為原告不爭執之 鬮書為證（本院卷1第59至66頁、本院卷2第26頁正面）， 然該鬮書無非就吳塗與被告吳全來之財產為分析、分管， 未見本件全體共有人於鬮書內為分割之協議，尚難認兩造 間應依鬮書之約定協議分割。又共有物之分管，乃各共有 人實際上劃定範圍使用共有物之約定，與共有物之分割不 同，自不能認為得以妨礙共有人行使共有物分割請求權， 上開鬮書縱有分管之協議，仍非得妨礙原告請求分割系爭 土地。
3.依土地登記謄本所示，200地號並無已被一部或全部徵收 之登記，被告吳炎恭就徵收之事實，亦未舉證以實其說， 尚難認原告或其餘共有人有喪失所有權之情形。被告吳炎 恭辯稱原告應先補償尚未受領補償費之被告吳炎恭、吳忠 順，並依補償費發放比例分割系爭土地，自非可採。 4.被告吳炎恭、莊垂國、莊垂滄雖辯稱部分共有人有在系爭 土地上有搭建地上物及改變地貌之行為，然依民法第825 條規定及前開說明，系爭土地於分割後，該等占有使用之 人，對於受分配之共有人，有拆除地上物以回復原狀之義 務，亦難因部分共有人有前揭占有使用之事實，妨礙原告 請求分割系爭土地。
㈡系爭土地既無不得分割之情形，則原告請求被告即共有人全 體分割系爭土地，應予准許。
民法第824條第1項、第2項、第4項規定「共有物之分割，依共 有人協議之方法行之」、「分割之方法不能協議決定，或於協 議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何 共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配 於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，因共有人之 利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」。裁 判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應 斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之 利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事 人聲明、主張或分管約定之拘束。又共有物分割應審酌共有人 之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平 之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得 最合理之分割方法。此外，民事訴訟法第196條規定「攻擊或 防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論 終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失
，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得 駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必 要之敘明者，亦同」，以防訴訟程序之延滯。經查： ㈠199地號約略呈五邊形，200地號約略呈梯形，僅200地號直 接面臨最近之員鹿路，地上物之現況如附圖1所示之事實， 業經本院會同兩造現場勘驗，並囑託彰化縣溪湖地政事務所 測量，有勘驗筆錄、現場略圖及附圖1所示土地複丈成果圖 可稽（本院卷1第95至96、99頁），又依土地登記謄本所示 ，地上物均未辦理所有權第1次登記，上情為兩造所不爭。 ㈡系爭土地之面積如附表1所示，以原物分配於各共有人，並 無困難，且原告所主張如附圖2方案，亦均以原物分配於各 共有人（本院卷1第150頁）。是系爭土地依附圖2方案以原 物分配於各共有人，符合民法第824條第2項第1款前段、第4 項規定，且優於變價分割。被告吳炎恭於本院已就原告方案 囑託製圖、鑑價並經數次言詞辯論後，始於最後言詞辯論期 日以言詞表明欲另提分割方案，而未同時以書面或其他適當 方式表明其分割方案（本院卷2第27頁正面），顯將延滯訴 訟，自應不待其提出，而依民事訴訟法第196條第2項規定， 予以駁回。
㈢系爭土地因使用分區不同，無法合併分割，惟附圖2已考量 199地號未面臨公路之事實，留設4公尺寬之私有道路，即 199地號內之編號乙及200地號內之編號E，由兩造按應有部 分比例維持共有，使編號甲、丙、丁、戊、己均與公路有適 宜之聯絡，編號A、B、C、D、F亦面臨公路，並儘量使地界 平整，且各共有人均按應有部分比例受分配，核屬公平合理 之方案；被告莊垂國辯稱編號丁部分將成為袋地，應屬誤會 。是系爭土地依附圖2方案予以分割，自屬可取。民法第824條第3項規定「以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，第 824條之1規定「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分 得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共 有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵 押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已 參加共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加。 前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條 第1項、第2項或第899條第1項規定。前條第3項之情形，如為 不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償 義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有 物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權 」。經查：
㈠199地號依附圖2方案分割結果，各共有人分配位置不同、與 公路之距離不同，價值當然有異，即屬有不能按其應有部分 受分配之情形，依民法第824條第3項規定，應以金錢補償之 ，原告主張無補償必要，自非可採。
㈡本院囑託華聲公司鑑定結果，認為依該方案分割後，兩造就 199地號增減價值如附表3所示，應互為補償如附表4所示， 有鑑價報告可稽（本院卷1第201頁）。鑑價報告係參考內政 部地政司所發布，鄰近199地號且使用分區亦為農業區之頂 庄段901之950地號、大庭段651之700地號及大庭段851之900 地號於101、102年之成交價，認其每坪土地單價依序為17,7 00元、18,100元、16,200元，再與199地號比較其區域因素 差異在於區域經濟條件，個別因素在於基地實質條件、臨路 條件，推定勘估199地號比較價格為每坪17,600元（鑑價報 告第19至21頁）；其次，附圖2方案之價位區，分為員鹿路 路線（路線價位區）、員鹿路裡地（裡地價一區）、四米分 割巷道裡地（裡地價三區），價格依序為每坪17,600元、46 ,900元、17,600元（鑑價報告第25至27頁）；再者，各共有 人係依前揭價位區，依個別土地臨路情形，參考地價調查估 計規則等法令、學者論述、鑑定機關之創見及論述、臨街深 度指數表及袋地深度指數表予以分析（鑑價報告第28至29 頁），而得出附表3、4之結論（鑑價報告第4至5頁），固非 無見。
㈢然鑑價報告所列與199地號相同使用分區之鄰近土地，每坪 單價不過16,200元至18,100元左右，於本件竟認199地號總 價為83,606,137元，換算每平方公尺為9,632元，即每坪約 31,841元（計算式：83,606,137÷8680×3.3058≒31,841） ，顯然高於鄰近土地之市價甚多，難認合理。本院認應改依 土地公告現值每平方公尺2,347元、面積8,680平方公尺計算 其總價，為20,371,960元（計算式：2,347×8,680＝20,371 ,960），仍按鑑價報告關於價位區、臨路情形等說明，按20 ,371,960/83,606,137之比例，計算兩造就199地號增減價值 如附表5所示，應互為補償如附表6所示。而按附表6受補償 之共有人，依民法第824條之1第4項規定，就其補償金額有 抵押權，於199地號辦理分割登記時，並應依同條第5項一併 登記，附此敘明。
㈣200地號部分，鑑價報告雖認被告柯翠娥應提出192元，補償 被告莊垂國、莊垂傑、莊垂滄、莊凱茵、莊淳凱、張月秋、 莊晏婷（鑑價報告第6至7頁），惟上開被告均已陳明無庸補 償（本院卷2第26頁反面），則200地號部分自無命補償之必 要，一併敘明。
綜上所述，原告請求分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰 判決如主文第1至2項所示。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。
本件為請求共有物分割之事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟 費用，顯失公平，應依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形 命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項後段、第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
民事第一庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
書記官 陳美敏
附表1
┌──┬──┬──┬────────────────────┬──────┐
│編號│地號│地目│使用分區 │面積 │
├──┼──┼──┼────────────────────┼──────┤
│ 1 │199 │ 田 │都市計劃高速公路員林交流道附近特定區之農│8680平方公尺│
│ │ │ │業區 │ │
├──┼──┼──┼────────────────────┼──────┤
│ 2 │200 │ 田 │都市計劃高速公路員林交流道附近特定區之道│222平方公尺 │
│ │ │ │路用地 │ │
└──┴──┴──┴────────────────────┴──────┘
附表2
┌──┬────┬──────────┬──────────┬────────┐
│編號│所有權人│199地號應有部分比例 │200地號應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 1 │吳全來 │4分之1 │40分之14 │200分之51 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 2 │吳忠順 │8分之1 │40分之1 │25分之3 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 3 │吳炎恭 │8分之1 │8分之1 │8分之1 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 4 │莊垂傑 │120000分之3005 │120000分之3005 │120000分之3005 │
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│ 5 │莊垂國 │120000分之3005 │120000分之3005 │120000分之3005 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 6 │莊垂滄 │120000分之3005 │120000分之3005 │120000分之3005 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 7 │吳怡滿 │8分之1 │8分之1 │8分之1 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 8 │吳陳玉蘭│16分之1 │16分之1 │16分之1 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 9 │柯翠娥 │12000分之1798 │12000分之1798 │12000分之1798 │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 10 │張月秋、│公同共有120000分之 │公同共有120000分之 │連帶負擔120000分│
│ │莊淳凱、│3005 │3005 │之3005 │
│ │莊凱茵、│ │ │ │
│ │莊晏婷 │ │ │ │
├──┼────┼──────────┼──────────┼────────┤
│ 11 │吳金龍 │16分之1 │16分之1 │16分之1 │
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