返還價金等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,101年度,1221號
SLDV,101,訴,1221,20130902,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1221號
原　　　告　盧智強
訴訟代理人　李永裕律師
複　代理人　江俊傑律師
被　　　告　威丞實業有限公司
法定代理人　呂依庭
訴訟代理人　周炳榮律師
被　　　告　陳麗玲
共　　　同
訴訟代理人　李鴻昱
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國102 年7 月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣被告威丞實業有限公司（下稱威丞公司） 於民國99年1 月26日，以預售房屋之方式，並邀同被告陳麗 玲出售基地持分，與伊分別簽立預定房屋買賣契約書及土地 買賣契約書（下分別稱系爭買賣契約書及土地買賣契約書） ，因簽約時，房屋尚未興建完成，而以單位「C2棟6 樓」為 特定識別，預定房屋之基地，即坐落臺北市○○區○○段○ ○段00地號，房屋及土地（下稱系爭房地）價金總額為新臺 幣（下同）9,000,000 元（房屋部分為2,700,000 元、土地 部分為6,300,000 元），除訂金、簽約金於簽約當日即給付 完訖外，其餘價金均應按工程開工及各期工程申報完成期日 ，由被告向伊為繳款通知後，伊再按期如數繳納至被告指定 專戶。惟實際寄發繳款通知均由被告威丞公司為之，亦由被 告威丞公司開立全部訂金、簽約金、開工款及各期（房屋及 土地）價款之發票。原告於100 年5 月4 日繳清第四至第七 期價款後，被告於第八、九期約定繳款進度實際未完工前， 即預先通知伊繳納，期限尚未屆至，伊縱未繳納，亦不生遲 延給付之效力，被告計罰違約金即屬無據。再者，伊於101 年3 月24日接獲被告威丞公司通知應於101 年4 月3 日前繳 納第八至十一期價款，伊即於101 年3 月27日繳納至指定帳 戶。詎被告竟於101 年3 月28日發函告知伊延遲繳納第八至 十一期價款，依約應加計違約滯納金7,400 元及撤回解約律 師訴訟費（即律師作業費）36,000元，合計應繳43,400元， 嗣分別於101 年7 月10日及同年月21日，復來函催繳，並於 101 年8 月1 日寄發律師函，告知因伊未依約繳款，已構成



違約及解除房屋買賣契約之事由，而解除契約。實則伊並無 遲延繳付價款，且於第十一期繳款通知上亦無計算違約金要 求伊繳納之記載，伊自無給付上開違約滯納金或律師作業費 之義務，更無於開立第十二期價款繳款證明後，又將第十二 期價款抵充違約金及律師費，且被告逕將伊繳付之價金儘先 抵充違約金及律師費用，於法亦無據，且違約金僅7,400 元 ，被告以此解除契約將導致原告損失近1,400,000 元，此解 除權之行為已有違誠信原則，被告威丞公司解除契約應屬無 效。再者，依系爭房屋買賣契約書第10條約定，被告威丞公 司應於99年1 月30日開工後600 個日曆天完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，即約定期限應為100 年9 月30日，惟被告迄至102 年1 月15日始申報竣工，且使用執 照申請書亦遭主管機關核退，已逾系爭買賣契約約定竣工期 限，而有遲誤工期情事，恐已無法履約，而故意為解約，以 掩飾其無法依約交屋之事實，其解除契約自屬無效。另被告 既自承自100 年3 月至12月間，因包商財務糾紛致延誤工期 ，是縱被告於該期間曾有寄發繳款通知書，則原告就該段延 誤期間主張同時履行抗辯拒絕給付價金，並不構成遲延繳款 ，且已於嗣後被告為繳款通知時一併繳足，自不生遲延繳款 之違約問題；且退步言之，縱被告得加計原告違約金，惟被 告延誤工期在先，依系爭房屋買賣契約第10條第1 款約定， 賣方如逾期完工，每逾期1 日，賣方應按買方依本約已繳之 房屋價款依單利萬分之5 計算違約金予買方，伊得主張因延 誤工期請求加計違約金，即原告已繳房屋價款960,000 元， 延誤工期470 天（計至102 年1 月15日），則此違約金金額 為225,600 元（計算式：960,000 元×470 ×0.00005 ＝22 5,600 元），得以此與被告之違約金債權與被告違約金債權 互為抵銷。被告威丞公司前情已該當系爭房屋買賣契約第20 條第1 項違約不賣之情形，是伊以本件起訴狀繕本之送達， 為解除房屋買賣契約之意思表示，並請求被告威丞公司返還 已給付之房屋價金390,000 元，並賠償所收房屋價金百分之 30之違約金117,000 元，並依系爭買房屋約第24條第1 項規 定，解除契約之效力及於系爭土地買賣契約（即聯立契約） ，請求被告陳麗玲退還已給付之土地價金960,000 元，並賠 償所收土地價金同額之違約金960,000 元。爰依起訴狀繕本 送達為解除契約之意思表示，並依兩造間房屋及土地買賣契 約第20條第1 款之約定，提起本訴，聲明求為命被告威丞公 司給付伊507,00 0元（計算式：390,000 元＋117,000 元＝ 507,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息；被告陳麗玲給付伊1,920,00



0 元（計算式：960, 000元＋960,000 元＝1,920,000 元） ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息；暨均願供擔保准為假執行之宣告。二、被告則以：原告向被告承購系爭房地，並應按房屋實際施工 進度，繳納房屋及土地之各期價款，非按申報進度繳款，倘 原告認被告有預先通知繳款之情形，亦應向被告表示，惟其 並無意見，足見對於被告通知按期繳款應屬同意。原告自10 0 年6 月7 日經被告通知繳納第八期款（完成地下二層）40 ,000元時，即未依約繳納，嗣於100 年12月30日復經通知應 繳納第九期（完成地下一層）及未繳之第八期款，併通知工 地延遲動工係因99年3 月間開工後，因路心樁與地籍分割線 有誤差，需由都發局釐清方准再動工，於100 年2 月17日才 確認修正道路中心樁恢復動工，致非可歸責於被告而停工11 月，屬系爭房屋買賣契約書第10條第4 款之事由，期間不列 入完工期限，原告仍拒不繳款，嗣於101 年2 月13日再次催 繳第八、九期款共80,000元，於101 年3 月3 日通知原告應 繳納第十期款（完成地上一層底版）及未繳之第八、九期款 共120,000 元，仍未繳納；於101 年3 月24日再通知原告繳 納第八至十一期款160,000 元，原告於101 年3 月27日始繳 納160,000 元，惟未繳依系爭買賣契約第7 條第2 款規定之 遲延利息7,400 元，並向臺北市政府地政局提出購屋糾紛申 訴，被告於101 年3 月28日通知繳納第十二期款，同時因原 告已繳款始得按各期計算違約金，因而請求原告繳納滯納金 7,400 元及律師費36,000元，合計83,400元，原告仍僅繳納 40,000元，被告即將此款項先行抵付違約金及律師費，再於 101 年4 月27日以律師函通知仍欠進度款43,400元，於101 年5 月7 日通知繳納第十二、十三期款83,400元，原告仍僅 繳納40,000元，被告於101 年6 月9 日通知繳納第十三、十 四期款83,400元，原告於101 年6 月19日只繳納40,000元， 被告遂於101 年6 月25日通知原告如再不如數繳納，將構成 違約，並於101 年7 月10日以存證信函通知原告違約而於10 1 年7 月28日解除契約，原告竟仍逕自認因工地停工而停繳 進度款，而明確拒絕繳納滯納金及律師費，嗣後多次申訴協 調亦未到場，則原告既有上開未依約按通知繳納各期應繳價 款之違約情形，經多次催告，仍未履行，而已發函解除契約 ，依約其所繳之款項應予沒入。施工期間雖曾有更換營造廠 之情形，但並沒有因此延誤工期，現已竣工。至於申請使用 執照被核退等節，乃係由於政府公用事業單位如台電公司、 自來水公司、瓦斯公司、電信單位、衛生下水道排污管等均 未埋設完成之故，則此等接通日期，悉依各公用事業單位作



業和程序而定，不影響本件完工期限之認定，且非可歸責於 被告等語置辯，聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：
⒈原告於99年1 月26日，以預售屋買賣方式，與被告威丞公司 及陳麗玲分別簽立系爭房屋及土地之買賣契約書，因簽約時 ，房屋尚未興建完成，而以單位「C2棟6 樓」為特定識別， 預定房屋之基地，即坐落臺北市○○區○○段○○段00地號 ，系爭房地價金總額為1,350,000 元，並約定除訂金、簽約 金於簽約當日即給付完訖外，其餘價金應按期，依被告威丞 公司通知，如數繳納至指定帳戶等語，為兩造所不爭執，復 有系爭房屋及土地之買賣契約書在卷可按（見卷一第21-38 頁）。
⒉原告依系爭房屋及土地買賣契約之約定，按通知繳納至第七 期之買賣價金共1,070,000 元均無爭議，而迄已繳交予被告 與系爭房地有關之金額共為1,350,000 元等情，則有原告提 出之匯款回條聯在卷為憑（見卷一第39-44 頁），亦堪認定 。
⒊系爭房地迄今尚未取得使用執照，而尚無法為移轉登記，有 臺北市政府都市發展局102 年6 月17日北市都建字第000000 00000號函在卷可稽（見卷一第241頁），而堪認定。㈡、爭執事項：
⒈系爭房屋及土地買賣契約是否因原告給付遲延而經被告於10 1 年7 月28日解除？
⒉承上，倘被告解除為不合法，則原告起訴解除系爭房屋及土 地之買賣契約是否合法？
⒊倘原告得解除契約，則其得請求被告威丞公司及陳麗玲給付 之金額為何？
五、系爭房屋及土地買賣契約是否因原告給付遲延而經被告於10 1 年7 月10日解除部分：
㈠、經查，系爭房屋買賣契約第7 條第1 款約定：「買方應依附 件㈣『附款辦法表』中所約定之繳款條件，於接獲賣方書面 繳款通知後7 日內，以現金或即期支票自行向賣方指定之地 點或金融機構專戶如數一次繳納」，及附款辦法表則約定： 「買方應按工程進度及約定期限，配合期別如數給付現金予 賣方。…七、地下二層水箱底板完成。八、地下二層頂板施 作完成。九、地下一層頂板施作完成。十、地上壹樓頂板施 作完成。十一、地上二樓頂板完成。…二十四、取得使用執 照」等語，由其文義觀之，其約定繳納價金之期數係依施工 進度，經賣方書面通知繳款後，買方即應如數一次繳款至明



，並無約定以向建管單位申報勘驗為其條件，此行政機關勘 驗與否，應係施工進度之佐證，如未遵期申報僅屬施工單位 有無違反行政法規，尚與實際施工進度之認定無必然之關係 ，則依系爭房屋買賣契約之約定，認應以實際施工進度為各 期繳款之期限，較符兩造間之真意。
㈡、次查，被告主張上開第八期工程進度地下二層板於100 年5 月26日施作完成、第九期工程進度地下一層頂板於100 年12 月30日施作完成、第十期工程進度地上壹樓頂板則於101 年 3 月1 日施作完成等語，業據其提出申報勘驗表、施工照片 、施工進度案件明細表、澆灌混凝土圓柱試體抗壓強度試驗 報告、送貨單、出貨明細表為憑（見卷一第218-222 頁、卷 二第134-138 頁），且申報勘驗表及施工進度案件明細表等 件，確與臺北市政府都市發展局所存資料相符，業據該局函 附相關資料在卷可憑，及前述被告與廠商間工程及貨款明細 等私文書，亦係確認與其廠商間付款之重要憑證，尚無臨訟 偽製之可能，況且，臺北市政府都市發展局確曾於101 年2 月15日，以於101 年2 月1 日現場巡查，自行發覺實際已先 施工至一樓版，而未申報地下一樓版、一樓版勘驗等二項目 ，而予以罰鍰等情，有臺北市政府都市發展局101 年2 月15 日北市都建字第00000000000 號函在卷可按（見卷二第140 頁），則與上開申報勘驗表因而無申報地下二層板及地下一 層板施作之情形相符，顯見第八、九期工程進度應早於101 年2 月1 日已施作至地上一樓前即已完成，且被告於完成各 期之催繳通知時，原告亦未曾要求被告提出完工進度證明始 得通知繳款，則於被告陸續施作後，原施工情形已無從回復 ，是認被告所提出上開資料，應已足認有於各期完工期限屆 至，而為通知繳款等情，應堪認定。原告主張應以申報完工 始為各期期限屆至等語，尚難認與契約約定真意相符，即難 採信。
㈢、再查，被告分別於100 年6 月7 日、100 年12月30日、101 年3 月1 日、101 年3 月24日完成上開各期約定工程進度後 ，而通知原告應各於100 年6 月20日前、101 年1 月10日前 、10 1年3 月15日、101 年4 月3 日前繳納第八、九、十、 十一期款等語，業據其提出各期繳款通知書及回執為憑（見 卷一第88-91 頁、第97-100頁），且經本院依職權向郵局查 詢掛號郵件簽收清單在卷可按（見卷一第88-91 頁、第97-1 00頁、第158 -161頁、第164 、165 頁），惟原告並未按期 繳納前三期款項，而於第十一期款連同前積欠之第八、九、 十、十一期款通知繳納時，於101 年3 月27日一次繳納共四 期款160,000 元，有被告提出之電子郵件匯款資料為憑（見



卷一第101 頁），是認被告主張原告有未依納按被告進度通 知繳款等情，確屬有據。又查，被告於收受原告一次補納款 項後，旋於次日即101 年3 月28日依原告逾期繳納之金額及 日期，依系爭房屋契約第7 條第2 款：「如買方逾期達5 日 仍未繳清或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款 部分每日萬分之5 單利計算之遲延利息，於補繳期款時一同 繳付賣方，若逾期達15日（含）時，經賣方以存證信函或其 他書面催繳7 日內仍未繳付時，即視為買方違約，賣方得不 經催告即解除契約，如賣方解除契約則依本約第20條違約之 約定辦理。但賣方同意緩期支付者，不在此限（唯如因此增 加之各項稅費、罰鍰、滯納金時、買方仍應負擔）」之約定 ，計算原告遲延繳納第八、九、十期之遲付違約金額7,400 元，被告將此違約金至及律師訴訟費36,000元一併通知原告 繳納，並經原告收受知悉，還依此於101 年3 月30日即提出 消費爭議申訴書，亦據被告提出申訴書、繳款通知、收執為 憑（見卷一第103 、104 、114 頁），是原告對於有遲延繳 付買賣價金及被告依約計付之違約金等情，知之甚詳，自難 諉為不知。
㈣、原告雖稱上開第十一期款繳款通知書上並未載明違約金之金 額，惟被告已說明於原告未繳納前無從計算應計之遲付違約 金等語，而原告既未依約自行於補繳期款時一同繳付，則被 告縱雖同意原告緩期清償，惟依上開約定仍得計算請求原告 繳付違約金（滯納金），是被告於第十一期款繳款通知書上 未載明違約金金額，並不影響對原告請求之權利，原告亦無 依此主張信賴保護之餘地，是其所辯，尚無足採。原告復稱 有依被告通知按期繳納第十二期款，並經被告開立收據，事 後計罰違約金有違誠信等語，而被告已稱於101 年3 月28日 通知繳納第十二期款，加計滯納金7,400 元及律師費36,000 元，合計83,400元，原告仍僅繳納40,000元，再於101 年5 月7 日通知繳納第十二、十三期款83,400元，原告仍僅繳納 40,000元，於101 年6 月9 日通知繳納第十三、十四期款83 ,400元，原告於101 年6 月19日只繳納40,000元等情，業據 其提出各期繳款通知及匯款為憑（見卷一第105 、106 、11 5 頁、第117-120 頁），估不論被告抵充順序適法與否（詳 後述），惟其自始無免除原告上開給付違約金之義務，原告 仍依此主張誠實信用原則等語，尚與契約約定及各期催繳載 明內容不符，實難採信。又原告主張被告於100 年間停工， 而得主張同時履行抗辯權或依系爭買賣契約第10條第1 款之 規定，以計付違約金為抵銷抗辯等語，惟查，兩造契約繳款 期限之約定係以施工進度為據，業詳如前述，則被告是否停



工而致工程延宕，亦僅係繳款期限未屆至，而被告雖不否認 曾有停工，惟已稱停工並未影響進度，且確實於第九期通知 繳款時，已就先前之停工說明係因99年3 月間開工後，因路 心樁與地籍分割線有誤差，需由都發局釐清方准再動工，於 100 年2 月17日才確認修正道路中心樁恢復動工，致非可歸 責於被告而停工11月，屬系爭房屋買賣契約書第10條第4 款 之事由，期間不列入完工期限等情，業據其提出附件說明、 都市計畫樁補設申請書、臺北市政府地政處土地開發總隊函 文在卷可參（見卷一第92-94 頁），並與前述臺北市建築管 理工程處之施工進度案件明細進度相符，是被告主張得完工 期限得扣除該期間（該後述），尚非不可採信，是原告雖主 張被告催繳期間有停工，且以此為同時履行抗辯拒繳各期價 款等語，惟被告之申報停工並不影響其全部工程，而仍依約 完工，已如前述，是原告以此為辯，而原告於起訴時更稱未 收到第八、九期之繳款通知，而非有行使各期同時履行抗辯 之意，則其於被告催告解除契約時始改依前詞為辯，更屬無 據。至於系爭買賣契約第10條第1 款固約定：「本房屋建築 工程於簽訂本約時已開工，賣方自99年1 月30日起算600 個 日曆天以內應完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，雙方並同意以領取使用執照日期為完工日期。領取使 用執照日起6 個月內交屋；公共設施及圍牆等之舖設工程於 使用執照取得日起6 個月內完成。賣方如逾期完工，每逾期 1 日，賣方應按買方依本約已繳之房屋價款依單利萬分之5 計算違約金予買方」等語，惟其下但書則以：「如有下列情 形之一或因該情形致不能如期完工時，賣方對其遲延或影響 期間不負遲延竣工之責：㈠、買方未依約按時繳清本約應付 之各期房地買賣價款，及因逾期付款應繳之滯納金，或其他 應由買方負擔之費用。…㈣因政府法令變更或其他非可歸責 於賣方之事由發生時，其影響期間不予列為完工期限」等語 ，足見該條款約定係指被告履行交付房屋義務時始有逾期計 罰之約定，而被告既已說明施工期間有上開非可歸責之事由 而停工11個月，且此亦經臺北市建築管理工程處准予展延施 工期間，變更竣工日期為102 年1 月15日，有前述施工進度 案件明細進度、勘驗紀錄表可按，而堪認定，則縱被告迄今 仍未完工，而有遲延，惟於被告通知原告繳納各期價款時， 並無遲延完工之情形，而原告確實有未依約按時繳清應付之 第八、九、十期款之情形，均如前所述，則被告計罰違約金 時，原告並無得請求被告給付之違約金，更遑論竟於起訴時 始為計算並予以抵銷，自無得使被告原依法得計罰原告欠繳 違約金並行使其權利之效果，溯及消滅之可能，是原告前開



主張，均屬無據，且與法不合，而難採信。
㈤、按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人 所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時， 指定其應抵充之債務；又按清償人不為前條之指定者，依左 列之規定，定其應抵充之債務：「一、債務已屆清償期者， 儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債 務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償 而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務， 儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其 一部」，及按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利 息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同，民法第 321 、322 、323 條分別定有明文規定。是被告計罰原告上 開違約金，固屬有據，然被告就自行支出之律師訴訟費36,0 00元之事實，雖提出律師事務所函文及收據為憑（見卷一第 200-202 頁），惟就得請求原告負擔之依據則未為說明，而 遍觀系爭房屋及土地買賣契約，均無此項目支出及應由原告 負擔之約定，是於原告同意支付此筆費用前，自非屬原告之 債務，是被告以此向原告催告繳納，自不生催告之效力。至 於7,400 元違約金部分，依系爭房屋買賣契約第7 條第2 款 約定之性質，自屬違約金性質，不因其約定文字以遲延利息 或滯納金而更易其性質，揆諸前揭法定抵充順序之規定，原 告有抵充順序指定權，於原告未指定抵充順序時，又未能區 分儘先抵充順序時，於本件自應先抵充原本，再充違約金， 而無先抵充之費用或利息之餘地。被告主張於原告繳納第十 二期款40,000元時，先行上開抵付違約金及律師費，再於10 1 年4 月27日以律師函通知仍欠進度款43,400元，於101 年 5 月7 日通知繳納第十二、十三期款83,400元，原告仍僅繳 納40,000元，被告於101 年6 月9 日通知繳納第十三、十四 期款83,400元，原告於101 年6 月19日只繳納40,000元，被 告遂於101 年6 月25日通知原告如再不如數繳納，將構成違 約，並於101 年7 月10日以存證信函通知原告違約而解除契 約等情，業據其提出相關繳款通知、匯款及催告函文為憑（ 第105 、106 、114 -125頁、第127 、128 頁），而依其10 1 年4 月27日律師函文記載：「…⒈台端前於101 年4 月24 日向本公司繳付第12期購屋價金40,000元，本公司依照民法 第32 1條規定抵扣順序：㈠、抵付費用（法律作業）36,000 元；㈡、抵付遲延利息7,400 元；㈢餘額抵付價金元。台端 尚欠應付價金殘額43,400元。⒉惠請台端配合於文到5 日內 一次繳足上開價金殘額，以符契約本旨。逾期則仍依照違約 程序辦理…」，原告於101 年6 月9 日繳納第十三期款後，



仍於101 年6 月25日函文為相同抵付順序之記載，於101 年 7 月10日則以存證信函通知：「…台端於本工程施工中應繳 納之期款，未按時繳納因前經本公司及委任林憲同律師作業 費43,400元整，至今仍未繳納，本公司以購屋價金抵扣不足 『應付價金殘額』部分，貴客戶尚欠應付價金殘額，請於函 到7 日內匯款至日盛銀行繳款專戶或至本公司繳納，否則本 公司依房屋預定買賣契約第20條違約處理，特此通知」，並 於101 年7 月21日以威丞字第0000000 號函：「主旨：關於 經本公司數次郵寄通知須繳清滯納金及律師作業費，否則視 同違約一事。…說明：台端經本公司已數次郵寄存證信函及 催告繳款通知須繳清滯納金7,400 元及律師作業費36,000元 合計為43,400元才不致造成違約，未料，台端均不予理會及 繳款，今再次通知台端請於7 月28日上午10時至11時親至本 公司當面洽商繳納，如屆時未到，則視同放棄。本公司將依 預定買賣契約第10條第1 款違約處理，逕行解約」等語，是 認被告前開所主張之抵充順序與法條所定之法定抵充順序並 不相合，其中律師作業費更非得催告履行之債務，自不生被 告所主張抵充順序之債務消滅之效果，且被告嗣後之催告仍 係以原告未繳違約金及律師作業費為由為其逾期解約之通知 ，其中律師作業費並不生催告解約之效力，而違約金部分， 如依前條系爭買賣契約第7 條第2 款約定文義觀之，僅各期 繳款逾期經催告後始得解除契約，各期違約金經催告逾期繳 納，尚無得據為解除契約之依據，是被告以其因抵充違約金 及律師費用後，原告遲繳第十二、十三期價款為由，經催告 仍不繳納後逕行解除契約，除與被告催告內容不符外，更與 法無據，是被告於101 年7 月28日解除契約並不合法，則系 爭房屋及土地買賣契約並未經被告合法解除，而仍屬有效。六、原告起訴解除系爭房屋及土地之買賣契約是否合法部分：㈠、按當事人之一方依民法第254 條規定解除契約，須他方當事 人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行 時，始得為之，此觀該法條之規定自明。經查，系爭買賣契 約第20條第1 款約定：「若賣方有要求增加價款、違約不賣 或於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事， 買方得主張解除本契約及本契約有連帶關係之契約」等語， 並無就解除權之行使，有約定得不經催告即得行使，則買方 得向被告請求履約之期限，雖於系爭買賣契約第10條第1 款 約定：「本房屋建築工程於簽訂本約時已開工，賣方自99年 1 月30日起算600 個日曆天以內應完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，雙方並同意以領取使用執照日期 為完工日期。領取使用執照日起6 個月內交屋；公共設施及



圍牆等之舖設工程於使用執照取得日起6 個月內完成」等語 ，惟仍應於期限屆至或有該當約定解除權行使事由發生時， 經定相當期限催告履行而不履行時，始得解除。㈡、原告固主張係依系爭買賣契約第20條第1 款被告有故意不賣 之違約情事，而以起訴狀繕本送達為對被告共同解除系爭房 屋及土地買賣契約之意思表示等語，除以前述被告所提出各 期催告通知、解除契約函文為據外，尚另行引用被告所提出 原告所函覆相關文件為憑（見卷一第126 、129 頁），惟查 ，被告既係認原告有未按期繳納各期價款，而依序為上開通 知及催告文件，業如前所述，而原告確實未理會被告之通知 而不願如數繳納，被告因而認定原告未依約繳納，而得依約 請求解除，顯然可由被告之相關函文中知其認定之依據，是 其主觀上認定其已解除契約並無違誤，而不再負有移轉系爭 房地所有權予原告之義務，雖此解除契約嗣後經法院認定與 法有違，始不生解除契約之效力，亦如前所述，惟實與被告 故意不出賣系爭房地予原告有間，原告僅以被告違法解除契 約即該當故意不賣等情，實屬無據。
㈢、再查，被告於訴訟期間仍多次表示現已竣工，且尚未將原告 所購買系爭房地轉售等語，並提出使用執照申請書為憑（見 卷一第196 之1 、197 頁），反係原告表明已無購買意願， 而僅請求解除契約，亦徵被告並無故意不賣，亦尚不生給付 不能之情形。況且，前述原告於被告催告解約時所函覆被告 之內容為：「…發現工程停滯，並且多次打電話至貴公司詢 問皆無人接聽，因此本人就停止匯款，也從此沒有接到貴公 司之任何訊息或催繳通知。一直到今年3 月才又收到貴公司 寄來的信件，並接到貴公司指派人員打來的催繳電話，並且 已經於所提之期限內，把當時剩下的第八、九、十期金額一 併匯入指定帳戶。對於現今所要求繳納之金額，有關於違約 金部分；此建案已比原定之完工日期落後甚多，理應是貴公 司賠償本人違約金才對，因此，不會針對此部分補繳；至於 律師方面，本人從來沒有收到過正式的律師信函，也從來沒 有開過庭，也沒有明顯違反契約，不給付相關工程款項，因 此本人認為沒有要負責此法律費用之需要。倘若貴公司片面 終止合約買賣，本人將按照土地預定買賣契約第10條第1 項 所列之違約不賣部分，要求主張解約，退還本人已繳款項， 並賠償相關損失」等語，足見原告前均僅就被告解除契約是 否合法為爭執，而縱原告主觀上認移轉系爭房地所有權之期 限早已屆至，然其亦從來未曾向被告為定期催告履約之意思 表示至明，甚至事後已依通知陸續繳納各期款項，起訴後更 未曾向被告請求履行系爭房地所有權移轉，是原告主張曾對



被告為催告及被告有其他違約不賣之事實，要與前情不符， 且無法舉證以實其說，實難採信。
㈣、復查，被告既已說明施工期間有非可歸責之事由而停工11個 月，並經變更竣工日期為102 年1 月15日，並依此進度始通 知原告繳款，業如前所述，原告亦不否認被告催繳第十二期 至十四期款有按實際施工及申報完工期間等情，而被告並於 102 年1 月8 日申請使用執照，迄今尚未取得使用執照，業 如前述，不論被告施工品質如何，惟原告既未主張被告有何 瑕疵而據以解除契約，亦未曾於期限屆至催告被告履行而給 付遲延或給付不能，經本院闡明縱被告解除契約不合法，何 以原告得以解除契約後，原告迄至言詞辯論終結止，仍僅主 張被告有系爭買賣契約第20條第1 款約定之違約不賣情事， 而以起訴狀送達為解除之意思表示，惟查，原告於本件101 年8 月27日起訴時，系爭房地尚未屆竣工日期，則依系爭房 屋買賣契約第10條之規定，期限尚未屆至，有起訴狀上本院 收文戳章可憑（見卷一第6 頁），且被告更表示雖已竣工僅 待水電等公用設施裝設後即可取得使用執照等語，亦無因預 見無法履約而違約不賣之情形，原告空言執此認被告故意違 約不賣，而以起訴狀送達被告所為解除契約之意思表示，於 法無據，而難認已生合法解除契約之效力。
七、綜上所述，本件原告無法證明被告有不賣之故意，是其以被 告有故意違約不賣所為之契約解除，並不合法；從而，原告 請求依系爭買賣契約第20條約定，被告應於原告解除契約後 ，退還已收買賣價金及賠償房屋所收價款百分之30金額及土 地已收款同額之違約金，自屬無據。從而，原告基於買賣契 約第20條第1 款之約定，請求被告威丞公司給付原告507,00 0 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；被告陳麗玲給付伊1,920,000 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請應併予駁回。至於兩造其餘實體主張及抗辯，經 審酌結果，均與本件判決無影響，爰不一一論述，併予敘明 。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 2 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不



命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 2 日
書記官 彭品嘉