臺灣基隆地方法院民事裁定 102年度事聲字第18號
異 議 人 胡家僎
上列聲明異議人就本院民事執行處101年度司執字第20542號強制
執行事件司法事務官於民國102年5月22日所為裁定，提出異議，
本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定 ，強制執行法第30條之1定有明文。又按當事人對於司法事 務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變 期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項 異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應 送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適 當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟 法第240條之4第1至3項亦有明定。本件異議人對於本院司法 事務官准許第三人應買本件執行標的之處分聲明異議，經司 法事務官於民國(下同)102年5月22日裁定駁回異議，該裁定 於102年6月10日送達異議人，異議人於同年月11日提出異議 ，未逾法定異議期間，合先敘明。
二、異議意旨略以：
(一)應買人廖啟宏以3,115,000元買受異議人所有如附表所示之 不動產(下稱系爭不動產) ，異議人於102年5月3日就該處分 聲明異議，本院司法事務官於同年月22日以國內房地產景氣 低迷，不動產價格無大幅波動為由，駁回異議人之異議。惟 依媒體報導金山萬里地區，自101年起已列為新北市政府重 點旅遊推廣區，自99年7月16日磺清路完工通車後，除可紓 解中山路、金包里街一帶交通壅塞情形外，預期對當地區域 房價應有正面效益。核四停建若公投過關，政府勢必尋找替 代能源，而萬里區長賴俊達曾於媒體上表示，萬里區目前位 於地熱區有兩件地熱發電開發案，二月底已送件至新北市水 利局審核。且冬天來臨，許多民眾享受泡湯趣，金山、萬里 溫泉會館林立，新北市政府趁勢推出溫泉祭，感蟹萬里2012 新北螃蟹季活動於萬里野柳漁港舉行，成功打響萬里蟹的自 創品牌，更吸引旅遊熱潮。是以萬里蟹及萬里溫泉會館已使 萬里成為觀光聖地，再加上萬里區為安全能源替代核能之地 熱開發重點區，以及大陸觀光客來台觀光及購買渡假屋必經 之地，更使金山萬里地區房價大幅上漲，交易量少是屋主惜 售。如由異議人自行出賣系爭不動產，已有三、四位出價均 已超過630萬，若非一直處於拍賣狀態，早已成交。況有裝
潢之觀海景觀渡假屋，確非一般物產可比擬，應買價格3,11 5,000元確實過低，將使異議人失去不動產外，仍需背負龐 大債務，以異議人65歲高齡，既無法找工作亦無收入，異議 人所有其餘不動產均已遭拍賣，若系爭不動產拍賣價格過低 ，異議人將無法面對龐大債務。
(二)本院司法事務官駁回理由雖謂系爭不動產座落地點交通不便 ，惟旅遊區或渡假勝地何來交通問題之說，有意購買渡假屋 之買主通常皆有自有車輛，何況系爭不動產坐落地點之下方 路旁就有國光號客運及淡水客運之站牌，每半小時均有客運 班車可供搭乘，何來交通不便問題？再者，該地區房仲業者 最近所推出之中古屋價格，如信義房屋推出之萬里區翡翠路 翡翠灣渡假臻品僅15.85坪，總價320萬元，每坪價格20.18 萬元，有巢氏房屋推出之三普景觀溫馨屋15.97坪，總價250 萬元，每坪價格15.65萬元，皆為無裝潢之空屋，價格已達 每坪15萬至20萬元，其他有如翡翠灣翡翠觀海透天別墅70.1 4坪，總價850萬元，每坪價格12.14萬元，金山區中正路109 .42坪，總價3,780萬元，每坪價格34.55萬元，亦為大樓空 屋並無任何裝潢，無裝潢空屋僅憑觀海風景區即可賣每坪12 萬至34萬元。即使與系爭不動產相同之喜凱亞建案5樓71.3 坪空屋賣價亦達838萬元，至少每坪有11.75萬元，而系爭不 動產總坪數41.15坪，其中又有異議人花費250萬元所設之裝 潢，而應買價格僅3,115,000元，每坪價格僅7.56萬元，未 達市價之一半。綜上，異議人對於應買人所應買之價格，認 為過低，為維護異議人之權益，爰提出異議，求重新鑑價拍 賣等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額。執行法院定底價時，應詢問債 權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此 限。強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別 定有明文。是鑑定人估定之價額，以及債權人與債務人所表 示之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價額之參考，而不受 其拘束，且核定價額應如何認為相當，原屬執行法院職權裁 量之範圍，執行法院所核定最低底價，僅限制投標人出價不 得低於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果 值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無 損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指 摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第 13號、100年度台抗字第263號民事裁判意旨參照）。次按第 二次減價拍賣而未拍定不動產，債權人不願承受或依法不得 承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公
告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣 條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見 後，許其買受，強制執行法第95條第1項定有明文。又依上 開規定，於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買或承 受之表示時，如不動產之價格已上漲，且債權人或債務人表 示反對，執行法院應不准應買或承受，此為辦理強制執行事 件應行注意事項第54條第1項所明定。基此，強制執行法第 95條第1項就執行法院於公告期間有人應買時，既明定執行 法院「得於」而非「應於」詢問債權人及債務人之意見後許 其買受，足見債權人及債務人所表示之意見，僅供為法院參 酌，並無拘束法院之效力；惟於不動產之價格確有上漲之客 觀情事存在，且債權人或債務人表示反對時，執行法院本於 裁量職權，應不允應買人買受，始屬妥適。
四、經查：
(一)本件債權人富邦資產管理股份有限公司(下稱富邦資產公司) 於100年8月12日聲請本院以100年度司執字第169241號強制 執行事件，就異議人所有之系爭不動產強制執行，經本院民 事執行處囑託台住不動產估價師事務所鑑價，台住不動產估 價師事務所估價師於100年12月1日進行估價，並衡酌系爭不 動產主要用途為住家，建物已使用11.5年，基本建材狀況一 般，裝潢狀況一般，該區域位置屬鄉村，系爭不動產附近道 路規劃與路況可，交通運輸便利性普通，不動產市場交易情 況平淡，不動產發展型態以住宅為主，附近土地開發利用速 度平穩等現狀，綜合本區不動產市場及供需情況，並參考大 環境經濟發展及購買力變動情形，不動產價位及交易市況略 為平穩，未來發展趨向住宅化等情，認系爭不動產之鑑定價 格為4,204,000元之事實，有100年12月11日台住不動產估價 師事務所製作之不動產鑑定報告書附於本院100年度司執字 第16241號卷可稽，並經本院依職權調閱上開卷宗核閱屬實 ，上開鑑定價格顯係經估價師對於系爭不動產整體客觀條件 為評估後所定，而足供本件決定系爭不動產價格之參考。(二)本院民事執行處於系爭不動產強制執行程序中以上開鑑定價 格逕加價約20％，以5,060,000元為第一次拍賣底價，並訂 於101年2月8日行第一次拍賣，該次拍賣無人投標；經減價 15％，以4,302,000元為第二次拍賣底價，並訂於101年2月 29日行第二次拍賣，該次拍賣亦無人投標；本院民事執行處 又減價15％，以3,658,000元為第三次拍賣底價並訂於101 年3月21日行第三次拍賣，亦因無人前來投標，遂於101年7 月4日以3,111,000元為特別變賣程序之減價拍賣底價，仍無 人前來投標，故視為撤回執行終結。嗣債權人富邦資產公司
於101年9月5日再聲請本院民事執行處以101年度司執字第 20542號事件就系爭不動產再為強制執行，並聲請以上開執 行程序第三次拍賣底價3,658,000元為第一次拍賣底價，經 本院民事執行處以該價格逕加價至4,310,000元為第一次拍 賣底價，並訂於102年2月27日行第一次拍賣，該次拍賣無人 投標；嗣經減價15％，以3, 664,000元為第二次拍賣底價， 並訂於102年3月20日行第二次拍賣，該次拍賣亦無人投標； 本院民事執行處又減價15％，以3,115,000元為第三次拍賣 底價並訂於102年4月10日行第三次拍賣，亦因無人前來投標 ，本院民事執行處乃於102年4月10日公告應買人得自該日起 3個月內以公告所在條件應買系爭不動產，進行特別變賣程 序，嗣經第三人廖啟宏於102年4月19日具狀聲明應買等情， 有民事強制執行聲請狀、土地登記謄本、不動產估價報告書 、拍賣公告、登載公告之新聞紙、拍賣筆錄及民事特別拍賣 應買聲請狀存於前開案卷可稽。系爭不動產歷經二輪共七次 拍賣，拍賣底價自5,060,000元逐次遞減至3,115,000元，惟 均因無人應買而流標，足見上開拍賣底價對於潛在買受人而 言仍屬過高。
(三)異議人雖稱系爭不動產之應買價格3,115,000元與市價相去 甚遠，並提出媒體報導、房屋仲介公司開價而主張系爭不動 產現市場價值高於6,300,000元云云。惟經本院民事執行處 囑託台住不動產估價師事務所鑑價，鑑定價格僅為4,204,00 0元，且本院民事執行處所定第一次拍賣底價，乃以該價格 逕加價約20％，即5,060,000元。嗣後之歷次拍賣又將底價 分別減少15％，若本件土地確有異議人主張之市場價值，則 在法院進行公開拍賣程序時，必能順利經拍定，而不致經過 多次減價，仍均無人投標，異議人主張系爭不動產之應買價 格過低，顯非可採。此外，異議人所提媒體報導係就該地區 替代能源、觀光介紹，內容並非分析該地房價，而房屋仲介 公司開價，衡諸常情，通常高於市價，不能逕為認定不動產 市價之依據，是異議人主張系爭不動產應買價格過低、公告 應買期間系爭不動產價格確有上漲云云，亦不足採。五、綜上所述，系爭不動產之公告應買價格係經二輪拍賣程序、 七次減價拍賣而來，而異議人所提之事證並無從證明該應買 價格低於當地市價，及公告應買期間系爭不動產價格有上漲 情事；況查，本件應買人已於102年7月25日撤回應買之事實 ，亦經本院依職權調取上開執行事件卷宗核閱屬實，是前揭 應買價格已不致對異議人造成任何損害，從而，承辦司法事 務官准予應買人依原拍賣條件買受，於法要無不合。原裁定 並無違誤，異議人猶執陳詞提起本件異議，洵無理由，應予
駁回。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 10 月 4 日
書記官 陳崇容
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│附表：102年度事聲字第18號 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 範 圍 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 小 段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │
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│1 │新北市│萬里區 │中萬里加投 │龜吼 │317-88 │建│9,960 │50/10000 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────────┤ │
│ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │ │ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ 材料及用途 │ 範圍 │
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│1 │2240 │新北市萬里區中│14層樓│第7 層：41.57 │陽台：8.85 │ 全部 │
│ │ │萬里加投段龜吼│鋼筋混│合 計：41.57 │ │ │
│ │ │小段317-88地號│凝土造│ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │
│ │ │新北市萬里區新│ │ │ │ │
│ │ │墾丁路26號7樓 │ │ │ │ │
│ │ │之2 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│ │ 備 考 │含共同使用部分：2424建號之應有部分10000分之32、2426建號之應有部分10000分之97│
│ │ │、2429建號之應有部分100000分之90。 │
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│2 │2252 │新北市萬里區中│14層樓│第7 層：34.78 │陽台：4.56 │ 全部 │
│ │ │萬里加投段龜吼│鋼筋混│合 計：34.78 │ │ │
│ │ │小段317-88地號│凝土造│ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │
│ │ │新北市萬里區新│ │ │ │ │
│ │ │墾丁路26號7樓 │ │ │ │ │
│ │ │之3 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│ │ 備 考 │含共同使用部分：2424建號之應有部分10000分之27、2426建號之應有部分10000分之82│
│ │ │、2429建號之持分100000分之90。 │
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