臺灣臺東地方法院民事簡易判決 102年度東簡字第204號
原 告 郭碧珠
訴訟代理人 洪明弘
被 告 陳政漢
上列當事人間102 年度東簡字第204 號確認優先承買權事件，於
中華民國102年9月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告於本院一百零二年度司執助字第三十號強制執行事件中，就坐落台東縣關山鎮○○段○○○○○地號土地，有優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊為訴外人葉細銀之妹，兩人自幼感情深厚，葉 細銀自民國55年間，即居住於坐落台東縣關山鎮○○段0000 0 地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼台東縣關山鎮中 興24號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）。伊因見葉細 銀獨自撫養二男二女，系爭房屋又破舊不堪，遂於84年間出 資整修系爭房屋供葉細銀居住，葉細銀遂將系爭房屋轉讓與 伊，並將房屋稅納稅義務人變更為伊之名義。伊取得系爭房 屋所有權後，即向葉細銀租用系爭土地，約定租金為每年新 台幣（下同）1,000 元，最近一次訂立書面租約為99年1 月 30日，約定租賃期間自99年1 月30日起至129 年1 月30日止 （下稱系爭租約）。詎因葉細銀積欠訴外人彰化商業銀行股 份有限公司（下稱彰化銀行）借款未能清償，彰化銀行遂於 102 年2 月間向台灣士林地方法院聲請就葉細銀之財產為強 制執行，並由該院囑託鈞院就系爭土地代為執行，而由鈞院 以102 年度司執助字第30號受理在案（下稱系爭執行事件） 。嗣系爭土地於102 年8 月1 日由被告以245,700 元拍得， 惟依土地法第104 條第1 項之規定，伊為系爭土地之承租人 ，就系爭土地享有優先購買權，被告卻否認之，伊自有提起 本件訴訟確認優先購買權之必要等語。並聲明：確認原告於 系爭執行事件中，對系爭土地有優先購買權存在。二、被告則以：系爭執行事件進行中，鈞院多次通知債務人葉細 銀及原告關於系爭土地拍賣情事，然其等均未陳報有租賃契 約存在，經債權人彰化銀行查報之結果，反係葉細銀因使用 系爭房屋，每月支付2,000 元予原告。迄伊拍得系爭土地後 ，原告始主張其為系爭房屋之所有權人，且向葉細銀承租系 爭土地多年，顯係為阻礙伊取得系爭土地而為之虛偽陳述。 再被告所提系爭租約之書面契約並非本人簽章，租金亦遠低 於一般市場行情，則系爭租約是否實在，已非無疑；又系爭
租約租賃期間超過5 年卻未經公證，應屬無效。況原告自承 與葉細銀為姊妹關係，感情深厚，足見其等間並無另訂租約 之必要等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋坐落於訴外人葉細銀所有之系爭土地上，為未保存 登記建物，目前房屋稅納稅義務人為原告。
㈡葉細銀積欠彰化銀行借款未能清償，彰化銀行遂於102 年2 月間向台灣士林地方法院聲請就葉細銀之財產為強制執行， 並由該院囑託本院就系爭土地代為執行，而由本院系爭執行 事件受理在案。嗣系爭土地於102 年8 月1 日，由被告以 245,700 元拍得並繳足價金。
四、得心證之理由：
㈠按民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言 （最高法院42年台上字第1031號判例意旨可資參照）。查原 告主張就被告向本院所拍定之系爭房屋，有優先購買權存在 ，然此為被告所否認，則原告就系爭房屋優先購買權之法律 關係是否存在，顯有不明確之情事，且致原告法律上地位受 有侵害之虞，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，是 本件原告有即受確認判決之法律上利益，應可認定。 ㈡經查：
⒈原告主張系爭房屋原為訴外人葉細銀所有，於84年間其因見 葉細銀獨自撫養二男二女，系爭房屋又破舊不堪，遂於84年 間出資整修系爭房屋供葉細銀居住，葉細銀遂將系爭房屋轉 讓與其，並將房屋稅納稅義務人變更為其名義等情，業據原 告提出房屋稅繳款書及四鄰證明為證（見本院卷第18至20頁 ）。再經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查閱結果，本院 執行處命債權人彰化銀行查報系爭房屋目前使用情形，彰化 銀行回復：「經債權人詢問結果，據債務人葉細銀陳述，該 地上物原係債務人於民國83年建設，因債務問題將房屋所有 權過戶予他債權人（即現所有權人郭碧珠）」等文字，有彰 化銀行102 年3 月29日聲請狀在卷可稽，與原告所述及房屋 稅繳款書相互勾稽之結果，足認葉細銀確有將系爭房屋轉讓 與原告之事實。惟系爭房屋為未辦保存登記建物，依法不得 辦理所有權移轉登記，是原告係取得系爭房屋之事實上處分 權，應堪認定。
⒉再按民法第425 條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定 之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受 讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無 異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權 之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨 可資參照）。查系爭土地及系爭房屋原均同屬葉細銀一人所 有，嗣後葉細銀將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，則依 民法第425 條之1 之規定，推定在系爭房屋得使用期限內， 葉細銀與原告間有租賃關係。佐以原告主張其向葉細銀承租 系爭土地，有提出土地租賃契約書一份為證（見本院卷第20 頁背面）；被告雖抗辯前揭土地租賃契約書記載租賃期間長 達30年，租金則僅為每年1,000 元，均與常情有違而不足採 ，且原告及葉細銀於拍賣程序進行中均未曾陳報其等間有租 賃契約存在，況其等為姊妹至親，自無另行訂定租賃契約之 必要等語。惟被告並未能提出反證推翻原告與葉細銀間之租 賃關係，則依前揭民法第425 條之1 之規定，系爭房屋目前 既仍處於得使用之期限內，自得推定原告與葉細銀間，就系 爭房屋所坐落之系爭土地有租賃關係存在。
⒊按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，此為土地法第104 條第1 項前段所明定；此係 指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有 租賃關係存在之情形而言。依上開所述，系爭房屋之事實上 處分權人為原告，而系爭土地則為葉細銀所有，再依民法第 425 條之1 之規定，推定其等間有租賃關係，則原告主張依 土地法第104 條第1 項前段，其為系爭土地之承租人，於土 地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，即有理由，應予准 許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 25 日
台東簡易庭 法 官 盧怡秀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（95047 臺東市○○路000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 25 日
書記官 陳美鄉