臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 102年度南消簡字第2號
原 告 江美惠
被 告 千興大樓管理委員會
法定代理人 涂景文
訴訟代理人 林誠斌
洪梅芬律師
李政儒律師
涂欣成律師
吳佩諭律師
上列當事人間侵權行為損害賠償事件，經本院於民國102年9月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張依侵權行為之法律關係請求被告給付，嗣變更 訴訟標的依據不當得利法律關係為請求，被告就此無異議為 本案之言詞辯論，應許原告訴之變更，合先敘明。二、原告主張：原告於民國88年8 月間購買由千興建設股份有限 公司（下稱千興公司）興建、門牌為臺南市○○路0段000○ 0號房屋（下稱系爭房屋），於102年4 月轉售訴外人陳愷璟 ，因被告要求結清先前積欠之管理費，否則不發給電梯晶片 卡予陳愷璟，陳愷璟因此對原告主張扣留售屋款項新臺幣（ 下同）25萬元，並將其中10萬9,270 元匯款予被告。惟被告 以此方式收取該款項並不合法，蓋：㈠被告成立後原告皆有 繳交管理費，未積欠費用，被告不能以「不發給晶片卡、不 准使用電梯」為由強迫收取費用，且電梯為住戶共同持有， 即使原告有積欠管理費，被告也不應該鎖電梯及取消出入大 樓之磁卡功能，若認原告應繳納之前之管理費，應循法律途 徑，經法院確認後執行。㈡被告成立前之管理費原告拒絕繳 納，因無主管機關核備、無大樓管理公約，且建設公司在消 保官協議書上同意2個月內成立管委會卻未成立，並盜接電 線使原告繳納高額公共電費。㈢被告另允諾提出斷水斷電證 明者，不收取管理費，系爭房屋於95年2月至96年2月及100 年10月至100年12月均無人居住。爰依不當得利法律關係請 求被告返還10萬9,270元等語，並聲明： ⑴被告應給付原告10萬9,270元，並自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請 准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於101年12月11日經臺南市政府核備成立
，之前係由大樓起造人千興公司代為管理，被告成立後與千 興公司協議，101 年11月前之管理費收款事宜由千興公司負 責，故鎖電梯之公告係千興公司所為。㈡原告主張繳納被告 之10萬9,270 元款項，實係由訴外人陳愷璟匯入，並非由原 告所繳納，原告如認為受有損害，應先舉證該款項係由其交 給陳愷璟，且原告應向陳愷璟請求返還，被告並非適格之當 事人。㈢若鈞院認本件屬兩造間糾紛，依102年2月6 日全區 管理委員會會議記錄、千興大樓管理規約及101 年11月28日 協議書內容，被告已承繼原先代為管理大樓之千興公司之權 利義務，被告自得收取原告所積欠之l0萬9,270元（即97年1 1月至101年11月間，每期2,230 元，共49期之管理費），被 告收取上開款項於法有據等語資為抗辯，爰為答辯聲明：原 告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠原告於88年8月間購買系爭房屋，於102年4 月轉售訴外人陳 愷璟，因原告尚未結清先前積欠管理費，陳愷璟因此對於原 告主張保留買賣價款25萬元，有系爭房屋建物所有權狀、管 理費收據及支票等件影本在卷可稽（見本院卷第8-10頁）。 ㈡原告積欠自97年11月起至101 年11月之管理費，共49期，每 期2,230元，共計10萬9,270元（見本院卷第55頁反面）。 ㈢訴外人陳愷璟於102年6月3日匯款支付管理費10萬9,270元予 被告，有存摺節本影本在卷可稽（見本院卷第36-37頁）。 ㈣千興公司前訴請原告給付92年8月至97年10月間積欠管理費1 4萬0,490元，經臺灣高等法院臺南分院101年度上更㈠字第6 號判決命原告如數給付確定，原告已於102年6月4 日如數給 付。
五、本件爭點：㈠原告於90年5月4日與千興公司在消保官前達成 協議，千興公司允諾2 個月內成立管委會，嗣未成立管委會 ，亦無管理規約，又千興公司有盜接公用電，致原告繳納高 額公共電費等情是否屬實？原告依此主張得拒繳管理費是否 有理？㈡原告因被告要求結清之前積欠之管理費，否則不發 給電梯晶片卡予買家使用，而指示陳愷璟匯款支付管理費10 萬9,270 元予被告，是否成立不當得利？㈢原告主張依不當 得利法律關係請求被告給付10萬9,270元，是否有理？ ㈠查證人陳愷璟證稱：買賣房屋一定要結清管理費，當初扣下 尾款25萬元，是因原告沒有結清管理費，原告說等判決下來 ，如果原告勝訴就將25萬元還給原告，如果原告敗訴就將25 萬元給被告，後來原告說其敗訴，有到法院提存14萬多元， 因我是扣下25萬元，所以我就將剩下的金額10萬9,270 元繳 給管委會，並且將收據拿給原告，這一切都是依照買賣合約
書所作，所以我是把25萬元都結清等語，並當庭提出系爭房 屋買賣契約書，經本院當庭勘驗系爭房屋買賣契約書第15條 約定：「其他約定：本件尾款新臺幣貳拾伍萬正雙方約定賣 方欠款之管理費，暫由買方保留，待法院判決再行支付，至 民國102 年12月30日前，判決若未下來，買方可依約定將尾 款25萬繳至千興大樓管理委員會結清欠款，賣方不得異議。 如賣方勝訴，買方依約定繳付尾款25萬元，於7 日內付清， 若已繳至管委會25萬，賣方自行向管委會追討，買方概不負 責。」（見本院卷第56頁正面），堪認陳愷璟給付10萬9,27 0元予被告，係受原告指示結清自97年11月起至101年11月原 告所積欠之管理費10萬9,270 元。按於指示給付關係中，被 指示人係為履行其與指示人間之約定，始向領取人給付，被 指示人對於領取人原無給付之目的存在，其間自無從成立不 當得利之法律關係。苟領取人與指示人間之法律關係不存在 （或不成立、無效或被撤銷、解除），僅指示人得向第三人 請求返還其無法律上原因所受之利益。本件陳愷璟給付10萬 9,270 元予被告，既係受原告指示所為給付，被告受領前開 給付是否成立不當得利，應以其與原告間之法律關係為斷。 ㈡次查，原告與千興公司間請求給付管理費事件，經法院審理 結果以原告前與千興公司簽訂不動產房屋土地買賣合約書， 特別約定甲方（原告）同意自交屋之日起依每坪50元計算， 分別繳交管理費予乙方（千興公司）統籌支應，直至大樓管 理委員會成立止，原告有依此買賣契約之特別約定，按月給 付管理費予千興公司之義務，另原告抗辯拒絕給付管理費， 無正當理由，故判命原告給付92年8 月至97年10月間積欠管 理費14萬0,490 元予千興公司確定，有臺灣高等法院臺南分 院101年度上更㈠字第6號判決暨確定證明書在卷可稽（見本 院卷第78-90 頁）。依此堪認原告至千興大樓管理委員會成 立前，有依此買賣契約之特別約定，按月給付管理費予千興 公司之義務。被告管委會於101 年11月28日與千興公司簽立 協議書，就管委會成立前（101 年11月前）住戶欠繳管理費 ，由千興公司負責追討欠款，統一入帳至管委會帳戶，被告 管委會101年11月21日公告亦載明101年11月（含）以前之管 理費，由千興公司負責清查、收繳、查催，並移轉新成立之 管委會接管，有協議書及公告在卷可參（見本院卷第41、63 頁），堪認被告就原告尚負欠千興公司管理費之債權，有代 為收取權利，而為有受領權人，於被告受領後，直接對於千 興公司發生清償效力。
㈢原告固以其於90年5月4日與千興公司在消保官前達成協議， 千興公司允諾2 個月內成立管委會，嗣未成立管委會，亦無
管理規約，又千興公司有盜接公用電，致原告繳納高額公共 電費，被告以原告未付管理費，而不交付電梯晶片卡，迫使 原告給付管理費，為不合法，因此被告受領給付為不當得利 云云，經查：
1.原告主張原告於90年5月4日與千興公司在消保官前達成協議 ，千興公司允諾2 個月內成立管委會，嗣未成立管委會，亦 無管理規約，業據其提出臺南市政府消費者保護官申訴案件 處理書附卷可稽（見本院卷第13頁），惟千興公司為此2 個 月內成立管委會之允諾，尚與原告依前開買賣契約之特別約 定，應按月給付管理費予千興公司無涉，原告不因此免除其 應給付管理費予千興公司之義務。又公寓大廈管理條例第3 條第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同 利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同 遵守事項。」，可知規約之訂立，應由區分所有權人會議決 議，管理規約之有無，亦與原告依前開買賣契約之特別約定 ，應按月給付管理費予千興公司無關，原告亦不得以此主張 得不給付管理費予千興公司。再原告主張千興公司有盜接公 用電，致原告繳納高額公共電費等情，業據其提出協議書記 載：「…確認住戶區用電自起造完成後至102年1月27日止， 被前棟商辦區1F（湯姆熊、聯邦銀行）、3F（富邦人壽）誤 用公共用電，相關的賠償問題由千興建設股份有限公司（負 責人：葉董事長碩堂進行催討，若商辦區有異議造成催討不 成，將由千興建設股份有限公司負責人葉董事長碩堂負責向 辦公區使用戶追討，…」（見本院卷第14頁），被告則稱： 此由各住戶自己提告，千興公司允諾幫忙追討，被告並由應 給付千興公司之代墊費用337萬5,000元，先扣下部分，僅支 付250 萬元等語。依上協議書僅可認定有訴外人湯姆熊等商 家有誤用公共用電造成原告等住戶區受損，尚難證明係千興 公司盜接公用電。縱千興公司有盜接公用電，致原告繳納高 額公共電費之事實，亦僅係千興公司對於原告應負損害賠償 之義務，此與本件原告有依買賣契約之特別約定，按月給付 管理費予千興公司之義務，並非本於同一之雙務契約而發生 ，亦非立於互為對待給付之關係，並不發生同時履行之抗辯 ，原告不得據之為得不付管理費之理由。
2.千興公司確有於101年11月23日以催繳公告載明101年11月底 前未繳清應繳管理費者，將管制電梯使用，不核發電梯門禁 卡，有該催繳公告在卷可佐（見本院卷第42頁）。原告係因 被告要求結清管理費，否則不發給電梯晶片卡予買家使用， 故同意由買家陳愷璟扣留尾款25萬元等情，業據即代書楊金 治證述確實，並有原告、陳愷璟共同簽名，由楊金治見證之
支票註記可佐（見本院卷第9 頁）。依此可知原告指示陳愷 璟給付10萬9,270元予被告以結清自97年11月起至101年11月 積欠之管理費，其主觀考量確因被告要求結清管理費，否則 不發給電梯晶片卡予買家使用。惟關於電梯門禁卡之發給使 用，核屬公寓大廈共用部分之管理事項，依原告前與千興公 司簽訂不動產房屋土地買賣合約書，特別約定甲方（原告） 同意自交屋之日起依每坪50元計算，分別繳交管理費予乙方 （千興公司）統籌支應，直至大樓管理委員會成立止，原告 有依此約定，按月給付管理費予千興公司之義務，千興公司 亦有依此約定，按月善盡其管理千興大樓之義務。千興公司 既係以101 年11月底前未繳清應繳管理費者，於將來管制電 梯使用，不核發電梯門禁卡，顯然與其已為97年11月起至10 1年11月之管理千興大樓行為無涉，千興公司既已依約履行9 7年11月起至101年11月之管理千興大樓行為，原告即應依約 給付千興公司上開期間之管理費。又被告管委會於101年12 月11日經臺南市政府核備成立，依公寓大廈管理條例第3 條 第9款、第10條第2項、第37條規定，被告應依公寓大廈管理 條例規定、規約或區分所有權人會議決議執行千興大樓之管 理，千興公司已無管理千興大樓權能，應係被告始有管理千 興大樓權能。又關於住戶積欠管理費，是否得予以管制電梯 使用，不核發電梯門禁卡，應屬違反義務之處理方式，依公 寓大廈管理條例第23條第2項第4款規定，非經載明於規約不 生效力。原告若認被告執行千興大樓之管理有違法之處，僅 得於區分所有權人會議時提出或修改規約，或另循法律程序 救濟，惟此不得對抗千興公司，仍不得執為拒繳前揭負欠千 興公司管理費之理由。至原告主張被告以前揭所為收取管理 費不法，或應由法院確認後執行云云，惟原告既然對於千興 公司負有繳納管理費之債務，被告就此千興公司之債權為有 受領權人，千興公司或被告要求原告清償之手段若有違法， 應視其違法程度另以法律途徑救濟，允不影響被告受領原告 之給付，為有法律上原因。又法律並無規定債權人受領債務 人之給付，應先經法院確認後執行，原告此節主張，自屬無 據。
六、綜上所述，原告負有繳納前揭97年11月起至101 年11月之管 理費共計10萬9,270 元之義務，被告受領前開管理費非無法 律上之原因。從而，原告依不當得利法律關係請求被告給付 10萬9,270 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年 息百分5 計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲 請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 26 日
書記官 蔡雅惠
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