房屋稅
臺北高等行政法院(行政),訴字,102年度,567號
TPBA,102,訴,567,20130905,1

臺北高等行政法院判決
102年度訴字第567號
102年8月22日辯論終結
原 告　鄭文蓉
　郭秀寶
　鍾元凱
原 告　映達連股份有限公司
代　表　人　劉政林
原 告　仲華國際股份有限公司
代　表　人　趙無逸（董事長）
原 告　林美玉
丁紹傑
　陳素甜
　王希聖
　沈秋蓉
原 告　友元投資股份有限公司
代　表　人　徐善可
原 告　賴淑惠
　莊景朝
　張美芳
　沈敏鏑
　鄭淑文
　張終林
原 告　豐澤國際股份有限公司
代　表　人　林伯翰（董事長）
原 告　安仲有限公司
代　表　人　曹寧之（董事）住同上
原 告　聯城國際股份有限公司
代　表　人　吳添丁（董事長）
原 告　玉濤投資有限公司
代　表　人　吳亦圭（董事）住同上
原 告　景漢實業股份有限公司
代　表　人　何敏（董事長）住同上
原 告　張明理
　陳新泰
　陳慧珊
　陳慧如
　陳志明
原 告　鴻信股份有限公司
代　表　人　陳素蓮（董事長）
原 告　邰如君
　阮妮蓮
　殷富資訊股份有限公司
代　表　人　周沛任（董事長）
原 告　陳燦榮
　允德股份有限公司
代　表　人　余東榮（董事長）
原 告　昶禾股份有限公司
代　表　人　高桂美
原 告　馬錦漢
　林美瑛
　百瀛有限公司
代　表　人　蘇建東（董事）住同上
原 告　黃麗萍
　吳亦明
原 告　崇越開發股份有限公司
代　表　人　王純健（董事長）
原 告　元鼎投資股份有限公司
代　表　人　許陳安瀾（董事長）
原 告　蔡正斌
　李秀鳳
原 告　朋城股份有限公司
代　表　人　王自展（董事長）
原 告　鄭睿閎
　顏瓊章
　顏睿志
原 告　旭勁企業股份有限公司
代　表　人　潘鵬仁（董事長）
原 告　科辰投資股份有限公司
代　表　人　劉克振（董事長）
原 告　卓騰電子工業股份有限公司
代　表　人　劉世輔（董事長）
原 告　王長怡
共 同
訴訟代理人　江輝雄　會計師
潘自新　會計師住同上
被 告　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　黃素津（處長）住同上
訴訟代理人　陳瑄翎
簡淑如
上列當事人間房屋稅事件，原告不服如附表所示訴願決定，提起
行政訴訟，經臺灣臺北地方法院行政訴訟庭裁定移送本院，本院
判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
壹、事實概要：
原告等51人所有臺北市○○區○○路31、33、35、37、39號 （1 樓）、同路31、33、37號2 樓至13樓、同路35、39號2 樓至12樓等計63戶房（下稱系爭房屋），坐落基地所興建之 地上13層、地下2 層4 棟63戶之建築物領有臺北市政府工務 局建築管理業務自民國95年8 月1 日起移撥臺北市政府都市 發展局核發之92年10月9 日92使字第0322號使用執照，該等 建築物之構造種類為鋼筋混凝土（RC造），被告為辦理臺北 市高級住宅清查作業，由其所屬信義分處（下稱信義分處） 及被告分別於100 年4 月6 日及101 年7 月10日派員至該等 建築物所在之臺北花園社區現場進行勘查，依高級住宅8 項 認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在建築物符合 臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱系爭現 值評定作業要點）第15點所定之高級住宅，信義分處乃依上 開規定，按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系 爭房屋之房屋構造標準單價，並核定其101 年房屋稅（詳參 附表）共計新臺幣（下同）593 萬7,228 元。原告等51人不 服，申請復查，經被告以信義分處原核定系爭房屋中地上1 、2 樓公共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用稅 率有誤，而應按住家用稅率課徵，乃各以復查決定（詳參附 表），就原告等51人所有系爭房屋分攤附屬地上1 、2 樓公 共設施面積部分，改按住家用稅率並按高級住宅加價課徵 101 年房屋稅；其餘復查駁回。原告等51人對於系爭房屋按 高級住宅加成核計房屋稅部分仍不服，提起訴願，遭經駁回 ，遂向本院提起本件行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、我國針對房屋及土地課徵財產稅係採「分離估價原則」，臺 北市高級住宅審查作業注意事項（下稱系爭審查作業注意事 項）以房地總價作為高級住宅審查標準，顯有違土地法第14 5 、150 、162 條及房屋稅條例第11條之「分離估價原則」 。
（一）依土地法第145 條規定：「土地及其改良物之價值，應分 別規定。」同法第150 條：「地價調查，應抽查最近二年



內土地市價或收益價格，以為查定標準地價之依據……… 」。另同法第162 條：「建築改良物價值之估計，以同樣 之改良物於估計時為重新建築需用費額為準，但應減去時 間經歷所受損耗之數額。」顯見土地法已明確規範土地及 房屋之價值認定原則，土地及其改良物基於不同估價基礎 而須分離估價，土地依「市價」予以評價，房屋則以「重 置成本」作為其價值認定。
（二）房屋稅條例第11條規定肯認「分離估價」之基本原則，明 定評定房屋標準價格時，於衡量商業交通情形及房屋之供 求概況等路段因素時，應以「房屋買賣價格減除地價」訂 定標準。我國針對土地及房屋財產稅因採分別認定計算， 故各按其「法定價值」作為課稅基礎，乘算適用稅率後， 分別課徵土地稅與房屋稅。而非若部份國家以土地及其地 上建物一併計算價值課徵財產稅。因此「分離估價原則」 勢必須於上開法律中予以明確定義，始能正確定其課稅基 礎。
（三）再依臺北市政府頒布之「系爭審查作業注意事項」認定高 級住宅之價格及面積須符合下列規範，「（1 ）每戶總價 8,000 萬元以上。（2 ）每坪單價100 萬元以上或每戶面 積80坪以上。（3 ）每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入。」。顯見被告係以房地共同價格作 為判斷是否適用高級住宅之標準，而非於分離估價下房屋 價格作為認定標準。若未釐清此一法律關係，恐形成高級 住宅之認定基準（即課稅客體）與課稅原則相左。被告現 行採房地價格混同認定之判斷基準，顯已違背前開法律所 定之「分離估價原則」。
（四）另加值型與非加值型營業稅法（下稱營業稅法）施行細則 第21條之規定，「營業人以土地及其定著物合併銷售時， 除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標 準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格 （含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」 可見營業稅法亦明確規定在採房地共同銷售情況下，應採 現值比例就總價分拆房地價值。是以「分離估價原則」於 我國現行各種稅目下為一致通用之基本租稅通則。（五）縱若被告認為「系爭審查作業注意事項」僅係釐清「課稅 客體」標準，不涉房地估價範疇。然而被告就高級住宅房 屋稅加價課徵係採「該棟房屋之標準單價按所處街路等級 調整率220%加成核計房屋構造標準單價」，顯見被告對高 級住宅加價課徵房屋稅已非按上開土地法之「重置成本」 ，抑或是房屋稅條例之「房屋買賣價格減除地價」作為其



房屋價值估價基礎，而逕以調增路段率220%參數直接乘算 ，使土地價值轉換為房屋價值，仍與前開法令之「分離估 價原則」未合。
二、「臺北花園」採地上權形式興建，原告僅有房屋所有權，卻 負擔地段增值之租稅後果，原處分顯有違「量能課稅原則」 。
（一）不動產價值為「土地」加「地上物」之價值總和，是以房 屋之價值可由房地共同價值減除土地價值所得，此可參照 房屋稅條例第11條第1 項第3 款之規定。就一般常民經驗 及供需市場觀察，影響不動產價值主要因素為其「座落位 置」。是以若採相同設計、工法及建材之建物，因其座落 位置不同，則有天壤之別的價差。以臺北市為例，相同形 式建築之建物若分別座落於「信義計畫區」及「社子地區 」，前者每坪單價可能高達百萬元以上，而後者可能每坪 單價五十萬元不到，可見「地段」對一不動產價值影響極 為重大及關鍵。易言之，不動產的主要價值即在於土地， 而土地的價值在於其座落位置。若欲就不動產執行估價， 首應判別者乃應將土地與房屋分離估價，方可確知房地不 動產價值組成要素，此即理由一中一再強調之「分離估價 原則」。
（二）「臺北花園」因採地上權形式興建，雖房屋座落地段於臺 北市信義區內，然其座落基地係屬「國有土地」。房屋所 有權人向國有財產局按月給付地租，地上權使用期間僅為 50年，今僅剩38年不到。被告認定「臺北花園」為一高級 住宅，施以加價課徵房屋稅之處分，藉由調增房屋座落地 段之路段率以調整增加「臺北花園」課稅現值。易言之， 被告即認定高級住宅即係座落於高價地段之房屋。而原告 持有之「臺北花園」建物不同於一般私有建物及土地，土 地既屬國有財產，相關土地增值利益全歸國家享有，而其 地上建物於50年地上權期間屆滿後，原告即須放棄房屋及 土地地上權所有權利，無償收歸國有。故地上權建物隨使 用年數之增加，其建物價值隨之遞減，且越接近地上權消 滅時點，價值遞耗情形加劇。
（三）因「臺北花園」之特殊型態，不動產價值之增值利益幾可 完全歸屬於土地所有權人所享有，而非建物所有權人。被 告以調增路段率之方式增加房屋課稅現值，足見肯認此一 不動產價值增加來源皆因土地而起。被告一方面認為不動 產價值增加係因座落土地價值增加，惟實質受益者卻為國 家，另一方面卻對房屋所有權人課徵高額房屋稅捐，使未 獲利者承擔租稅負擔，此一增值利益與租稅負擔分配歸屬



不當之態樣，被告卻反稱符合「量能課稅」，言行相詭， 莫此為甚！再者，觀察101 年及102 年「臺北花園」座落 土地之公告地價，因路段率之調整已由每平方公尺99,900 元調升為127,000 元，足見被告以調升路段率核課房屋稅 及地價稅之方式，將使同一因素而雙重課徵地價稅與房屋 稅，除與「分離估價原則」未合，更有違「量能課稅」原 則。被告未查，臺北市政府於訴願決定書中又謂：「…… 又該要點第15點關於高級住宅之規定係為充分反映房屋應 有評價，促進房屋稅合理負擔，以符合量能課稅原則所為 之規定……」等云云，更見被告及臺北市政府對房屋稅條 例第11條第1 項第3 款之誤解，及對系爭案件加價課徵房 屋稅之謬誤。
三、「臺北花園」採地上權形式興建，不同於一般建物，被告以 同一評價模式一體適用，實已違反行政程序法中之「平等原 則」，且亦與行政院認定地上權建物估價模式未合。（一）84年行政院通過「國有非公用土地設定地上權實施要點」 ，對於地上權權利價值及建物時價估價有明確之規定，相 關內容茲摘錄如次：
1、地上權存續期間，執行機關得同意地上權人將地上權或地 上建物辦理抵押權設定，以地上權或地上建物供擔保之債 權額度，不得超過地上權權利價值或建物時價之七成。 2、前項地上權權利價值及建物時價，應按下列方式估算： （1）地上權權利價值：招標設定地上權者，以得標之權利 金或地上權人徵求執行機關同意設定抵押權當時國有 土地市價五成之數額，兩者中數額較高者，乘以地上 權剩餘年數占總年數之比例。專案設定地上權者，以 專案核定時之權利金或地上權人徵求執行機關同意設 定抵押權當時國有土地市價六．五成之數額，兩者中 數額較高者，乘以地上權剩餘年數占總年數之比例。 （2）建物時價：以地上權人徵求執行機關同意設定抵押權 當時，按臺灣地區銀行各類建築物估價標準表及分層 建築物估價標準加成表計算之數額，乘以地上權剩餘 年數占總年數之比例。
（二）另就「臺北花園」之建物所有權人若欲以其地上權及地上 建物共同擔保向金融機構辦理貸款，國有財產局之「抵押 權設定承諾書」中所載，以地上權及地上建物供擔保之債 權額度，不得超過「國有非公用土地設定地上權實施要點 」規定所估地上權權利價值及建物「時價」之七成。而以 「臺北花園」最近交易觀察，以臺北市○○段○○段○○○○ 號○號為例，國有財產局核定相關抵押權設定金額上限僅



為16,521,000元，若以7 成還原時價概算，該建物之地上 權權利價值及建物時價約為23,601,429元（16,521,000÷ 0.7 ），計算每坪單價約為232,458 元（以該建物75.03 加計車位坪26.5，合計101.53坪計算），何以國有財產局 認定之建物及地上權時價與被告核定之時價差異如此之大 。就臺北市政府之訴願決定書中所示，稱已向臺北市政府 地政局函詢相關市價資訊，該局回覆一戶成交總價為1億 5,300 萬元。原告所爭者乃被告是否得以單一交易樣本， 即可合理推估母體－「臺北花園」中其餘樣本之價值？且 觀諸臺北市房屋稅徵收自治條例、「系爭審查作業注意事 項」及系爭作業要點均未明訂採地上權興建之建物是否適 用一般建物之估價原則，亦未明訂在交易樣本極少之情況 下是否得以此推定母體其他樣本之價值，而復查決定書與 訴願決定書中亦未說明全棟建物之70% 戶數符合價格標準 之衡量依據。被告不積極明確推動立法，抑或公告評價方 法，僅依單一交易案例即自行比附援引，反而不採上級機 關行政院之評價原則，戕害行政程序法之「平等原則」及 租稅法定原則甚深。況「臺北花園」之開發模式係為配合 國有土地開發政策，借以遏止不動產炒作歪風。原告打破 國人財產永續私有之傳統觀念，配合國家土地及住宅發展 政策，最終卻遭被告施以加價課徵房屋稅之租稅懲罰。四、被告認定「臺北花園」每戶房屋總價達8,000 萬以上，亦與 不動產估價師之合理估價結果未合。
（一）被告為說明為何「臺北花園」房屋總價是否合於高級住宅 之要件，於復查決定理由五中謂：「系爭注意事項……； 至市○○○○○○○○路段或鄰近區域之高級住宅市場行 情。」等云云。然原告首欲質疑者乃被告所採用之「相同 路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」是否亦為地上權形 式興建者？次再質疑者乃被告所比較之個案市場行情能否 排除建物獨特性，而一體適用於「臺北花園」？末再質疑 者乃被告所援引之市場行情是否為可隨時合理出售之「市 場價值」？上揭種種疑問，復查決定與訴願決定皆未予記 載，合先敘明。
（二）房屋稅為財產稅之一種，而財產稅其計算稅額之方式，係 按照財產價值乘算適用稅率後得出應納稅額。也就是說財 產稅是屬從價稅，既然係屬從價課徵，當然課稅時必須先 確定其財產價值，始能於「量能課稅」原則下，依其負擔 能力課徵稅捐。而房屋因為每戶建造所採用之建材、設計 、施工方法、使用狀況、權利狀況及使用壽命不同，其價 值認定多有不同。被告認定「臺北花園」價格合於高級住



宅要件之理由，僅係「參考相同路段或鄰近區域之高級住 宅市場行情」，足見未考慮「建物獨特性」之價格影響因 素。且市場若僅有少數交易，其採樣成交價格是否足以勘 認為代表全部市場之真正公平價值不無疑問。依「公平價 值」乃買賣雙方對於交易的各事項有充分的認知共識，並 達成交之意願所定的價格，故而排除少數或非理性交易， 或隱含其他目的之交易，且評估樣本數量應足夠，始足堪 之，此為會計學上或一般經驗上所確立之通則。（三）是以為排除前揭疑慮，原告委託臺灣大華不動產估價師聯 合事務所就「臺北花園」中之一戶（松勇路39號11樓）進 行鑑價，該估價報告書內之「評估價值結論」略謂，「… ……本報告估價目的為買賣時之不動產價值參考，價格種 類為正常價格。………評估勘估標的於現在不動產條件下 合理價值。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因 素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依 最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採比較 法及收益法等二種估價方法進行價值評估，評估結果如下 ：（一）評估勘估標的總價：79,992,374元；（二）評估 勘估標的建坪單價726,137 元/ 坪。……」等云云。另該 鑑價報告書第67頁中亦謂，「……但本案土地屬地上權權 利價值，故本所估價師參考世界各國地上權建物價值之估 價方式，並考量近年地上權權利價值標售多為流標之情形 ，地上權模式仍較難為國人不動產置產行為所接受，故標 的地上權之權利價值以正常房地結合體土地價格之六成計 算……另因本案標的之地上權權利存續期間為50年，現時 已過12.3年，故標的之地上權權利價值依定額法減損24.6 % ……」揆諸前開不動產估價報告之鑑價基礎及衡酌地上 權興建模式，除已權衡地上權建物之市場流通性外，並就 地上權存續期間影響範圍一併考慮，且就該不動產估定價 值觀察，評估標的亦未超逾「系爭審查作業注意事項」每 戶8,000 萬元，抑或每坪80萬元之水準。被告除未指明其 估價理論基礎，亦僅以一般建案（非採地上權興建形式） 之比較價格，抑或是「臺北花園」中單一個案成交紀錄作 為價格認定基礎，忽略地上權開發之特殊性，依此判斷「 臺北花園」全部房屋每戶均已達到高級住宅之標準，對於 價格之判斷流於武斷專擅，導致人民對於其未來租稅負擔 無所預期，此一粗糙稽徵手段，原告實難甘服。而訴願決 定未予糾正，竟復於訴願決定書中稱：「……再查臺北花 園社區管理委員會委託臺灣大華不動產估價師連合事務所 勘估該社區本市松勇路39號11樓房屋之估價報告第64頁（



五）勘估標的正常房地結合體價格之決定記載略以：『經 上開房地結合體不含車位價格為158,425,500 元，車為價 格為7,000,000 元。故總價為158,425,500 元+7,000,000 元＝165,425,500 元。』是訴願人主張房屋之每戶總價應 土地與建物分離估價云云，純屬其個人主觀之見解，不足 採據。……」等云云。然上開不動產估價師之鑑價報告節 錄文中已明確指明係在「正常房地結合體」下之估價，但 因估價標的是採地上權形式興建，故於該鑑價報告第67頁 （七）再就地上權建物之特定價格計算，訴願決定任意裂 解分割解釋上開不動產估價師之報告，實屬荒謬。五、「臺北花園」採地上權興建模式，建物所有權人之使用權利 有其契約年限，被告計算折舊與課稅現值時，漏未斟酌此一 地上權特殊型態之事實。
（一）依臺北市房屋稅徵收自治條例有關房屋課稅現值之規定： 「房屋現值＝核定單價×（1 －折舊率×經歷年數）×房 屋街路等級調整率×房屋面積」。另參照臺北市政府頒布 之「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」有關鋼筋混泥土造 建物之規定，每年折舊率為1 ％，最高折舊年數為60年， 殘值40% 。揆諸上開規定，計算公式僅能適用於建物及土 地皆屬完全私有之情況下，因所有權人享有該不動產最終 使用或處分收益，自可依不動產法定耐用壽命下，就其價 值折舊計算現值，課徵房屋稅。
（二）然而，原告持有之「臺北花園」建物不同於一般私有建物 及土地。「臺北花園」之建物於50年地上權期間屆滿後， 即須無償收歸國有。故房屋所有權人並無法享有該建物最 長之自然耐用壽命，而僅有約定之地上權使用期間。因此 ，隨建物使用年數之增加，其建物價值隨之遞減，且越接 近地上權消滅時點，價值遞耗情形加劇。而「臺北花園」 地上權使用期限僅至139 年4 月19日，約剩餘38年，地上 權屆滿之日，地上建物無償收歸國有。綜觀臺灣不動產市 場，已鮮有人士欲購買此一使用期限極短、到期無償拋棄 建物權利之不動產。
（三）被告於核定「臺北花園」之房屋稅時，竟與一般私有完整 權利之土地建物一體適用上開計算公式，而未辨明地上權 興建之建物使用價值僅能於約定使用期限內加速攤折完畢 。此舉於每年度計算房屋課稅現值時，無異過分高估所有 權人於地上權剩餘租賃期間下所享有之財產價值，增添地 上權建物所有權人房屋稅負擔，實有未當之處。且地上權 開發模式有日漸增多之趨勢，臺北市政府頒布房屋折舊率 及耐用年數表時，並無考慮此一特殊開發模式，逕以地上



權建物之法定耐用年限攤計折舊，甚至預留40% 之殘值， 而未加衡量地上權之使用期限及期滿無償移轉之現實，形 同加稅懲罰地上權建物之所有權人。退步言，被告縱然得 就「臺北花園」加價課徵房屋稅（原告在此予以否認）， 於其計算課稅現值時，除衡量房屋價值隨自然折舊外，亦 應再就自然折舊後之價值於地上權使用期間內攤折，始能 計算出地上權建物所有權人所能享有之價值，而依此計算 房屋稅，方始符合公平原則。然訴願決定就此一謬誤未予 糾正及說明，實有未當。
六、被告認定「臺北花園」屬高級住宅純屬其主觀判斷，有違「 租稅法定主義」及「法律保留原則」。
（一）綜觀被告所定十大高級住宅要件，及復查決定書中對於本 件符合十大高級住宅要件之陳述，無非僅屬被告本身對高 級住宅之主觀概念。揆諸房屋稅條例第11條第1 項之法律 條文，亦未就高級住宅之認定標準予以明確定義，或明確 授權主管機關於一般住宅外，另定高級住宅之裁量判斷， 而獨立於一般住宅外的特殊課稅樣態。
（二）司法院釋字第443 號解釋理由書所釋，就對於受規範事務 的規範密度之高低，建構四個「層級化法律保留」。再依 司法院釋字第700 號之解釋理由，認為「憲法第19條規定 ，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐 之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租 稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率等租稅 構成要件，以法律定之。惟法律之規定不能鉅細靡遺，有 關課稅之技術性及細節性事項，尚非不得以行政命令為必 要之釋示。故主管機關本於法定職權就相關規定為闡釋， 如其解釋符合各該法律之立法目的、租稅之經濟意義及實 質課稅之公平原則，即與租稅法律主義尚無牴觸」（另司 法院大法官釋字第420 號、第460 號、第496 號、第519 號、第597 號、第625 號亦有相同解釋可資參照）。（三）揆諸前開大法官解釋之意旨，認為涉及租稅主體、租稅客 體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率等租稅構成 要件，應為絕對法律保留。惟被告於復查決定書之理由七 中謂：「……依房屋稅條例第5 條規定，房屋稅稅基已明 定為房屋現值，惟房屋現值之計算係屬細節性、技術性， 是該條例第11條授權由不動產評價委員會予以評定，並經 本市訂定系爭現值評定作業要點以茲遵循。……惟稅基之 計算如屬細節性、技術性質者，自得授權主管機關自行訂 定。依此，本府100 年1 月24日公告修訂係爭要點第15點 規定，逐棟認定具有八項標準，為高級住宅，其房屋構造



標準單價按該棟房屋座落地點之街路等級調整率加成核計 ，於法有據……」等云云。被告於復查決定書中已自承本 事件已事涉「稅基」之計算，而所謂「稅基」於前揭大法 官解釋文中即指明係屬絕對法律保留事項，故何來有稅基 屬執行細節性或技術性者，而可由主管機關以行政命令發 布之空間。易言之，本事件若如被告所云僅涉計算問題， 而非稅基認定問題，則被告何須再造「高級住宅」乙詞， 以區別「一般住宅」，並對外宣稱「加價」課徵房屋稅。 今被告以主觀概念且未經法律授權，創設「高級住宅」認 定要件，再片面認定「臺北花園」建物為高級住宅，施以 加價課徵房屋稅，已涉及租稅客體之選擇與稅基計算模式 之裁量，實為租稅構成要件之重大變更，顯已違反「租稅 法律主義」及「法律保留原則」。退步言，若被告認為本 事件確屬稅基計算之細節性或技術性問題，試問與被告就 與「臺北花園」所處相同路段之所有房屋是否亦按220%路 段等級率加成核計房屋構造標準單價？苟若如此，被告方 得據此主張。然訴願決定就此一謬誤未予糾正，實有不當 。
七、「系爭審查作業注意事項」有違「明確原則」。（一）依房屋稅條例第11條第1 項之規定：「房屋標準價格，由 不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、 縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區 分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三 、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況 ，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂 定標準。」是以房屋稅課稅現值之判定，須參照房屋稅條 例所定之授權範圍及課稅要件予以評定。易言之，房屋現 值之核定乃受房屋稅條例所拘束，不得由被告任意擴張解 釋法條適用之範圍，及恣意變更課稅基礎。
（二）被告採用之十大高級住宅要件中如「保全嚴密」、「管理 周全」實屬一般消費型支出，實無法增添房屋之使用價值 ，且可能因住戶或管理委員會之決議，而有裁撤保全及相 關管理措施之可能，故一般市場並未將其視為市場價格指 標之主要考量因素。且何謂「保全嚴密」及「管理周全」 被告亦未明定其判定標準，淪為被告之主觀判斷及裁量。 而何謂「外觀豪華」、「地段絕佳」或「景觀甚好」？中 西式古典建築、日式簡約、巴洛克風格、羅馬柱、江南庭 院等各型建築各有千秋，然何者為「外觀豪華」？山川或 濱海、都會或鄉村、鬧區或郊區等各類地段或風光亦各有 其愛好者，然何者為「地段絕佳」及「景觀甚好」？被告



以「外觀豪華」、「地段絕佳」及「景觀甚好」之主觀概 念判斷是否為高級住宅，而未將其認定標準公告大眾周知 ，實已傷害人民權益。再者，被告於復查決定書之理由四 中謂：「（二）外觀豪華：本案外牆以天然石材，花崗岩 打造……（三）地段絕佳：系爭房屋座落於松勇路，鄰近 臺北101 商圈，亦鄰近信義威秀影城……（四）景觀甚好 ：建築視野開闊，採光良好……」等云云，更見被告本身 對高級住宅之主觀概念。
（三）司法院解釋已就對於受規範事務的規範密度之高低，建構 四個「層級化法律保留」。且認為涉及租稅主體、租稅客 體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率等租稅構成 要件，應為絕對法律保留。而「系爭審查作業注意事項」 所列各項符合判斷高級住宅之要件，如「獨棟建築」、「 外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每戶層少 」、「戶戶車位」、「保全嚴密」及「管理周全」，應已 涉及「課稅客體」之認定，而非執行法律之細節性、技術 性次要事項，依照大法官之解釋，涉及「課稅客體」事項 應屬「絕對法律保留」。而被告對本件之處分及復查決定 書援引之理由卻僅依據臺北市不動產評價委員會的決議， 顯已逾越上揭之「法律保留原則」及「租稅法定主義」。 退步言，縱若被告認為高級住宅之判斷確屬「執行法律之 細節性、技術性次要事項」（原告在此予以否認），亦應 詳細公告相關認定標準，而非以「三十二字箴言」之不確 定法律概念，即要求人民能夠充分理解超過母法條文文義 射程外之行政規則，顯有違行政程序法第5 條之「明確原 則」，人民為其行為之前恐失所依據等情。並聲明求為判 決撤銷訴願決定及原處分（含復查決定）不利於原告部分 。
參、被告則以：
一、為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○ 路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房 屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第 11條規定，於100 年常會決議修訂「臺北市房屋標準價格及 房屋現值評定作業要點」，並經臺北市政府於100 年1 月24 日以府財稅字第10030212100 號公告自100 年7 月1 日起實 施。依系爭現值評定作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝 土以上構造等級，經逐棟認定具有（一）獨棟建築（二）外 觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六 ）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全等8 項標準者為 高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路



等級調整率加成核計，並訂定「臺北市高級住宅審查作業注 意事項」。依該注意事項規定，除統一系爭現值評定作業要 點有關高級住宅8 項標準之定義外，並就價格及面積規範要 件如下：（一）每戶總價8,000 萬元以上。（二）每坪單價 100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟房屋符合上 述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。亦即符合前開8 項標準之高級住宅，需同時符合系爭注意事項有關價格或面 積之要件者，始予加價課徵房屋稅。此有臺北市政府100 年 1 月24日府財稅字第10030212100 號公告、臺北市不動產評 價委員會100 年常會紀錄、101 年臨時會紀錄、臺北市○○ 街路等級調整率評定表、系爭審查作業注意事項等資料附卷 可稽。被告為認定系爭社區是否為高級住宅，經派員現場勘 查並逐項審核結果，審認已具備前開高級住宅8 項標準。二、依系爭審查注意事項第3 點規定有關價格及面積之認定，面 積部分係以地政機關登記之建物總面積為準；至市○○○○ ○○○○路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。經依卷附地 籍登記資料記載（建物門牌綜合資訊），系爭社區各戶建物 總面積（含主建物、公共設施及停車場面積）為105.71坪至 228.39坪，均大於80坪。關於市場價格部分，參採臺北市政 府地政局於101 年5 月29日以北市地價字第10131444700 號