臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第8948號
原 告 王喬德
被 告 金大鈞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國102年9月2日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○○弄○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元，及自民國一百零二年九月二日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬玖仟貳佰壹拾陸元由被告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國101年10月間與原告簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），向原告承租坐落臺北市○○路0段000 巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自101年 10月6日起至102年10月6日止，依約被告應於每月5日前繳付 租金新臺幣（下同）15,000元，被告並交付押租金15,000元 予原告。詎被告自102年2月5日起，其中2月份僅繳租金9,00 0元，短付租金6,000元，並自3月5日起未再給付租金，扣除 押租金後，被告已積欠原告租金總額達36,000元，達2個月 之租額未為給付，原告遂於102年5月18日以存證信函催告被 告限期清償租金債務，並為終止租約之意思表示，該存證信 函於同年月28日合法送達被告，惟被告仍置之不理，迄今仍 繼續占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損 害，爰依系爭租約、民法第455條、第767條規定請求被告返 還系爭房屋，及所積欠之租金36,000元，暨依民法第179條 、第184條規定請求自102年5月29日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元等語 。並聲明：(1)被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。(2)被告 應給付原告36,000元，及自102年5月29日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付15,000元。
二、被告辯稱：其自102年2月5日起，其中2月份繳9,000元租金 ，另2個月沒有繳租金，惟其於收到存證信函前於5月中有繳 租金，於102年5月28日收到存證信函後並致電原告表示願續 租及分期付款，實不知租賃契約已終止，仍於102年6月、7 月支付租金，嗣因經濟困頓而無力繳租金等語。並聲明：原
告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、查被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自101年10月6日 起至102年10月6日止，依約被告應於每月5日前繳付租金15, 000元，被告並交付押租金15,000元予原告，被告自102年2 月5日起，其中2月份僅繳租金9,000元，短付租金6,000元， 並自3月5日起未再給付租金，嗣於5月16日、6月17日、7月1 7日各繳15,000元，原告於102年5月18日以存證信函催告被 告限期清償租金債務，並為終止租約之意思表示，該存證信 函於同年月28日送達被告之事實，有房屋租賃契約書、郵局 存證信函及郵件收件回執、被告繳交租金明細、存摺存款歷 史明細查詢、催繳租金簡訊等件為證，且為兩造所不爭執， 堪信為真實。
四、原告另主張被告應返還系爭房屋，並給付積欠之租金36,000 元，及自102年5月29日起至返還房屋之日止按月給付相當於 租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辨。是 本件之爭點為：（一）原告終止系爭租約是否合法？（二） 原告上開請求是否有理由？茲分述如下：
（一）原告終止系爭租約是否合法：
1、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前 項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條 前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。再依土地法 第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款 關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設 ，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適 用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。 2、本件原告主張被告自102年2月5日起，其中2月份僅繳租金 9,000元，短付租金6,000元，並自3月5日起未再給付租金 ，扣除押租金後，被告已積欠原告租金總額達36,000元， 達2個月之租額未為給付，原告遂於102年5月18日以存證 信函催告被告限期清償租金債務，並為終止租約之意思表 示，該存證信函於同年月28日合法送達被告等語，而認系 爭租約於102年5月28日終止。惟依第440條第2項規定，租 金約定於每期開始時支付者，應於遲延給付逾2個月時， 始得終止契約；系爭租約既約定於每期開始時即每月5日 前支付，則應於102年5月28日前遲延給付逾2個月時，原
告終止系爭租約始屬合法。查被告自102年2月5日起至同 年5月27日止應繳納之租金為56,500元（2月至4月為15,00 0元×3月＝45,000元，5月5日至5月27日合計23日為11,50 0元〈15,000元÷30日×23日＝11,500元〉，共應繳56,50 0元），而被告已繳交押租金1,5000元，另於2月份繳9,00 0元、5月16日繳15,000元，已如前述，應予扣除，則被告 於原告102年5月28日終止系爭租約前，遲付租金總額為17 ,500元（56,500元－1,5000元－9,000元－15,000元＝17, 500元），未達2個月之租額，是原告於102年5月28日終止 系爭租，即非適法。
3、惟原告於102年9月2日本案言詞辯論時仍對到庭之被告主 張終止系爭租約，查被告自102年2月5日起至同年9月1日 止應繳納之租金為104,000元（2月至7月為15,000元×6月 、8月5日至9月1日合計28日為14,000元〈15,000元÷30日 ×28日＝14,000元〉，共應繳104,000元），而被告已繳 交押租金1,5000元，另於2月份繳9,000元，同年5月16日 、6月17日、7月17日各繳納15,000元，已如前述，應予扣 除，則被告於原告102年9月2日終止系爭租約前，遲付租 金總額為35,000元（104,000元－1,5000元－9,000元－15 ,000元×3＝35,000元），已達2個月之租額，是原告於10 2年9月2日終止系爭租約，即為合法。
（二）原告之請求是否有理由？
1、原告請求被告返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767條第1項前段分別定有明文。本件原告主張 被告迄今仍占有使用系爭房屋乙節，為被告所不爭執，系 爭租約既已終止，被告已失去使用收益系爭房屋之權利， 則應將系爭房屋返還予原告，被告對於系爭房屋已無合法 占有權源，原告自得請求返還之。是以，原告依民法第45 5條前段、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房 屋，為有理由，應予准許。
2、原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利部 分：
依系爭租約第3條約定「租金每月新台幣壹萬伍仟元正（ 收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納等語；又按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文；次按無權占有他人之土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人
之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金 之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照） 。本件系爭租約已於102年9月2日終止，被告至同年月9月 1月止尚積欠租金35,000元，業如前述，且系爭租約終止 後，被告仍消極不返還並繼續占有使用系爭房屋，即屬無 法律上之原因而受利益，是原告請求被告給付租金35,000 元，及自系爭租約終止即102年9月2日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付相當於租金15,000元之不當得利，即屬 有據，應予准許，逾此範圍之請求要屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規 定，請求被告應將系爭房屋返還予原告，另依系爭租約及民 法第179條規定，請求被告給付35,000元，及自102年9月2日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，為有理由， 應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 9 月 23 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 23 日
書 記 官 陳香伶
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 19,216 元
合 計 19,216 元