臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第498號
原 告 陳侑蘭
被 告 林阿松
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國102年9月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文，依同法第 436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。查本件原告起訴聲 明原請求：被告應返還民國101年3月間出售坐落臺中市○區 ○○○○段00○00地號土地被鄰居大樓佔用面積部分之價金 及原告於101年多繳之地價稅，並負擔鑑測費用。迭經變更 ，嗣於102年9月12日具狀變更聲明為：被告應為隱瞞土地短 少事實負責，必須負擔一半法院鑑測費用、賠償原告精神損 失及後續之拆屋還地訴訟費用共計新臺幣（下同）10萬2000 元。核屬請求之基礎事實同一，且此部份聲明之變更，應無 礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告於101年3月間以321萬元向被告購得門牌號 碼臺中市○區○○路000巷00號房屋及土地，合約中並無約 定以登記面積為準，而原告於101年4月2日申請臺中市中山 地政事務所進行土地複丈，發現建物面寬短少，相鄰之坐落 臺中市○區○○○○段00○00地號土地上大樓（84年3月新 建，門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號）越界，而上 開25號房屋為50年建物，原屋主曾經重砌部分磚牆，自此新 舊牆混雜，被告應返還價差及衍生之費用，為此主要依民法 第179條規定，請求被告返還房地被鄰居大樓佔用約8、9坪 ，按兩造簽約時公告地價計算，合計約10萬元價金差額。又 被告於101年2月10日買賣房屋簽約當日以不實地址工學北路 61號18樓之1（被告戶籍地址為工學路59巷13號12樓之2）與 原告簽約，且隱匿與26號房屋共用自來水及抽水機，並由25 號房屋供電，及以隔版遮蓋被佔用牆壁等情，負有故意隱瞞 實情之責任，次依民法第184條第1項前段規定，主張人格權 遭侵害，被告應賠償原告之精神損失及後續拆屋還地訴訟費
用合計10萬2000元等語。並聲明被告應給付原告10萬2000元 。
二、被告則以：被告在那裡住那麼久，沒有鑑界，不知有佔用， 如有佔用，也是隔壁佔用的問題，至於抽水機是否由被告所 出售不動產供電，被告並不知情。且被告於94年間購得上開 房屋情形，與被告賣給原告的範圍一致，當初賣房屋給原告 ，坪數多少原告都很清楚，該房屋現況原告比被告還清楚， 至於被告將戶籍遷移至售屋地址，係為省下第一次售屋的稅 等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。 復按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請 求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上 之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付 而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之 目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉 證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最 高法院99年度臺上字第2019號判決意旨參照）。又按依民 法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因 故意、過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性 、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立， 且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成 立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作 為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為 前提。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般 正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法 性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼 顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100年 度臺上字第328號判決意旨參照）。
（二）經查：
1.兩造於101年2月10日經由信義房屋仲介股份有限公司仲介 而簽訂不動產買賣契約書，約定由被告將坐落臺中市○區 ○○○○段00○00地號、面積75平方公尺土地，及其上建 號121號即門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號1層建物
、主建物面積50.51平方公尺（下稱系爭房地）出售予原 告，買賣價金為321萬元，且系爭房地已於101年3月13日 移轉登記為原告所有等情，有原告所提出不動產買賣契約 書、土地及建物所有權狀等影本各1份附卷可稽，並為被 告所不爭執，自堪信為真實。
2.門牌號碼臺中市○區○○路000巷00○00號建物係5層樓公 寓，與系爭25號房屋之南側完全相鄰，毫無間隔，原告所 稱佔用之位置為緊鄰系爭25號房屋之南側牆面，該牆面為 系爭25號房屋之室內牆等情，業經本院於102年8月23日會 同兩造至系爭房地現場勘驗明確，並有勘驗筆錄、現場圖 及現場照片在卷可稽。
3.原告所提出臺中市中山地政事務所土地複丈定期通知書固 然記載曾於101年4月2日對系爭98之20地號土地鑑定界址 。惟經本院囑託臺中市中山地政事務所派員於102年8月23 日至系爭房地現場實施測量結過，系爭25號房屋坐落系爭 98之20地號土地面積為75平方公尺，南側地上建物並無坐 落在系爭98之20地號土地上乙節，有臺中市中山地政事務 所於102年9月2日以中山地所二字第0000000000號函檢送 土地複丈成果圖附卷可佐，足見系爭25號房屋之南側相鄰 前揭22、23號房屋並未佔用系爭98之20地號土地。 4.依兩造所簽訂上開不動產買賣契約書記載約定條款，其中 第1條約定：本買賣標的物含已增建（外推）之違章建築 物，區域位置如下：頂樓、防火巷等語，及第2條約定： 買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況等語 ，以及第17條第10、11款約定：雙方約定現況交屋；本案 因建築年代較久，致目前無相關資料供判斷本案建物與鄰 地之建物是否同屬一建造執照共同開發建築，未來是否須 與鄰地併同開發或相關重建、改建之相關問題，應徵詢建 築師意見，另其防火巷加蓋、頂樓加蓋之增建物為未經合 法建管程序之使用範圍，係屬違建，雙方合意不辦理鑑界 ，依現址點交，日後不為主張等語（參見上開原告所提不 動產買賣契約書第2、7頁），足見原告於簽約前已親至系 爭房地檢視現況，且兩造簽訂上開不動產買賣契約書時， 約定買賣標的物包含已增建之頂樓、防火巷，並非以登記 之單位面積計算買賣價金，及因系爭25號房屋老舊，兩造 合意依現址現況交屋，不辦理鑑界。
5.綜上，足認原告於簽約前已親至系爭房地檢視現況，且兩 造簽訂上開不動產買賣契約書時，約定買賣標的物包含已 增建之頂樓、防火巷，並非以登記之單位面積計算買賣價 金，及因系爭25號房屋老舊，兩造合意依現址現況交屋，
不辦理鑑界，而被告依現址現況交付系爭土地，並收受買 賣價金321萬元，並無不當得利可言。則原告主張相鄰門 牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號房屋越界佔用系爭 98之20地號土地，被告應返還價差及衍生之費用等情，尚 非可採。至原告請求傳訊證人即上開23號房屋住戶楊寶明 ，用以證明大樓房地建後不當增加乙節，已無調查之必要 ，附此敘明。
（三）復查，依原告所提出產權調查表已明載：系爭房地於94年 12月23日以買賣為原因移轉登記於被告名下，系爭25號房 屋係1樓磚造建物，其建物總面積共計50.51平方公尺，及 其基地總面積共計75平方公尺；本案因建築年代較久，致 目前無相關資料供判斷本案建物與鄰地之建物是否同屬一 建造執照共同開發建築，未來是否須與鄰地併同開發或相 關重建、改建之相關問題，應徵詢建築師意見，另其防火 巷加蓋、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序之使用範 圍，係屬違建，買方若欲確認土地界址，建議買方可於過 戶前辦理土地鑑界，若因故無法辦理鑑界，或鑑界後發現 越界建築或登記坪數增減之問題，買賣雙方須事先於合約 中明定合約後續履行方式等語，有原告所提產權調查表影 本1份附卷可參，足見被告於94年12月23日取得系爭房地 所有權之際，當時系爭房地之登記狀況與兩造所簽訂上開 不動產買賣契約書記載內容相符，亦與被告辯稱其於94年 間購得系爭房屋情形，與其出售與原告之範圍一致等語， 互核一致，且原告於簽約前已親至系爭房地檢視現況，並 因系爭房屋老舊，兩造合意於上開不動產買賣契約書載明 依現址現況交屋，不辦理鑑界等情已如前述，尚難認被告 於簽訂上開不動產買賣契約書時，有何故意隱瞞系爭房地 現況之情形。至原告主張被告以隔版遮蓋被佔用牆壁乙節 ，已為被告所否認，原告復未就此舉證以實其說，自難信 為真實。
（四）再查，原告所提上開101年2月10日不動產買賣契約書記載 被告戶籍地址為「臺中市○區○○里00鄰○○○路00號18 樓之1」乙節，固與原告所提被告戶籍謄本記載：原住臺 中路376巷25號，於101年5月4日住址變更為臺中市○區○ ○里00 鄰○○路00巷00號12樓之2等情，有所不符，惟原 告於簽約前已親至系爭房地檢視現況，且兩造簽訂上開不 動產買賣契約書時，約定買賣標的物房包含已增建之頂樓 、防火巷，並非以登記之單位面積計算買賣價金，及因系 爭房屋老舊，兩造合意依現址現況交屋，不辦理鑑界等情 已如前述，足見被告依現址現況交付系爭土地，已符合上
開不動產買賣契約書約定內容，尚難認上開不動產買賣契 約書記載被告戶籍地址與戶籍謄本記載內容不符乙節，有 何侵害原告權利之情形。
（五）又查，原告主張被告於101年2月10日買賣房屋簽約當日， 隱匿與26號建物共用自來水及抽水機，並由25號建物供電 等情，已為被告所否認，原告復未就此舉證以實其說，自 難信為真實。至原告請求傳訊證人楊寶明，用以證明26號 房屋鄰居在楊家挖洞，想免費抽取原告家中自來水使用乙 節，核與原告主張上情無涉，顯無調查之必要，附此敘明 。
（六）綜上以析，原告主張系爭建物之基地遭他人占用，爰依不 當得利之法律關係，請求被告返還房地被鄰居大樓佔用約 8、9坪，按兩造簽約時公告地價計算，合計約10萬元價金 差額，及主張被告於101年2月10日買賣房屋簽約當日以不 實地址與原告簽約，且隱匿與26號建物共用自來水及抽水 機，並由25號建物供電，及以隔版遮蓋被佔用牆壁等情， 負有故意隱瞞實情之責任，侵害其人格權，爰依民法第 184條第1項前段規定，請求被告應賠償原告之精神損失及 後續拆屋還地訴訟費用合計10萬2000元等語，為無理由， 應予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
書記官
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