臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第八○三號
上 訴 人 美商台北勝百味有限公司臺灣分公司
法定代理人 丁○○ 住
訴訟代理人 陳恂如律師
被 上訴人 甲○○ 住台北市○○街四四三號三樓
乙○○ 住
丙○○ 住
右 三 人
訴訟代理人 呂政燁律師
右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日本
院台北簡易庭八十九年度北簡字第一０二一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）先位聲明：確認上訴人與被上訴人甲○○、乙○○間，就坐落台北市○○○
路三四六號房屋第一層樓部分有如附表所示條件之不定期租賃關係存在。
（三）備位聲明：確認上訴人與被上訴人丙○○間，就坐落台北市○○○路三四六
號房屋第一層樓部分有如附表所示條件之不定期租賃關係存在。
二、陳述：
（一）台北市○○○路三四六號房屋第一層樓，原為被上訴人丙○○所有，訴外人
英屬維爾京群島商賽百味發展有限公司臺灣分公司（以下簡稱賽百味公司）
總公司設於台北市○○○路○段四七六號，為拓展其台北市東區之業務，於
民國八十五年五月間，向被上訴人丙○○承租系爭房屋，做為其東區分營業
所。八十六年十一月間，被告丙○○將房屋所有權移轉予被上訴人甲○○、
乙○○，而訴外人賽百味公司亦於八十六年十一月間結束其在系爭房屋之東
區營業，遷回其台北市○○○路○段四七六號總公司，隨與被上訴人丙○○
及因受讓房屋而依民法第四百二十五條規定繼為出租人之被上訴人甲○○、
乙○○提前終止租賃契約，而由上訴人於八十六年十一月，向新房屋所有人
即被上訴人甲○○、乙○○承租系爭房屋，約定租金每月新台幣（下同）十
四萬五千元，並由上訴人代出租人依約無息退還原承租人即賽百味公司租賃
保證金六十萬元，作為上訴人依新租約應繳付出租人之租賃保證金，至於不
動產之租賃契約，其期限逾一年，而未以字據訂立者，依民法第四百二十二
條後段，應視為不定期限之租賃。上訴人自八十六年十一月起向被上訴人租
用系爭房屋，迄今己長達四年八個月，因雙方未立字據，應推定有不定期限
之租賃關係存在。
（二）上訴人於八十六年十月二十四日即獲准在系爭房屋設立公司登記，有經濟公
司執照為證。上訴人承租系爭房屋後，即管領使用並在系爭房屋經營潛艇堡
速食店，於八十七年一月二十日獲准在系爭房屋營業，有台北市政府營利事
業登記證及台北市國稅局核定之八十七年度營利事業所得稅結算申報核定通
知書為憑。台灣高等法院九十年度抗字第三九五號民事裁定，已認定上訴人
占有系爭房屋係為自己之利益而占有，非為原承租人之利益。
（三）上訴人承租系爭房屋後，店內設備有加改變，入口大門之上亦改掛「美商台
北勝百味有限公司臺灣分公司」之招牌，店內並懸掛合法之營業執照及經濟
部執照；至於「SUBWAY」是產品名稱，不是招牌。被上訴人既自認均於上訴
人營業時間至店內收取租金，豈不知使用房屋營業之人已更換？
（四）系爭房屋租金每月高達十五萬五千元，自八十六年十一月起，即由上訴人法
定代理人丁○○或其配偶克莉絲汀親自交付予出租人即被上訴人甲○○、乙
○○，並常由懂中文之店長冷基福幫忙，並有上訴人代扣其租金所得稅之「
各類所得扣繳稅額繳款書」及「租金所得扣繳憑單」為證，被上訴人更據出
租房屋予上訴人之名義，向稅捐機關申報租金所得，繳納所得稅。被上訴人
申報八十六年綜合所得稅時，自行填報八十六年一月至十月租金所得之給付
人即承租人為賽百味公司，八十六年十一月、十二月租金所得之給付人即承
租人為上訴人，益見上訴人自八十六年十一月起即向被上訴人承租系爭房屋
。證人張敏華證稱被上訴人丙○○不識字，不知租金所得扣繳人為上訴人等
語，不足採信。另系爭房屋所有權移轉予被上訴人甲○○、乙○○後，稅捐
機關除向被上訴人丙○○課徵租金所得稅外，並通知被上訴人甲○○、乙○
○繳納租金所得稅，故被上訴人丙○○請求上訴人協助其向稅捐機關辦理出
租人及承租人變更，上訴人負責人丁○○即請會計師許麗足辦理。證人許麗
足證稱其問被上訴人丙○○是否前後二家承租人之租金給付均要辦理租金所
得人變更，被上訴人丙○○告以都要辦理，嗣分二件辦妥，有核准通知書為
證。
（五）被上訴人稱其與賽百味公司於八十五年五月二十日訂立之租約第三條規定，
自八十七年五月二十日起調租金為十五萬五千元，與上訴人之租金不同。兩
造間之租金約定為：八十六年十一月至八十七年五月，每月十四萬五千元，
八十七年六月至八十八年三月，每月十五萬元，八十八年四月至八十九年五
月，每月十五萬五千元。
（六）上訴人原未訂書面租約，係因被上訴人說中國人最守信用，不定也可以；八
十九年初，被上訴人提議訂立定期之公證租約，並謂如不答應，其可以收回
自用為由，收回系爭房屋，上訴人初亦同意，詎被上訴人於公證處要求提高
租金，上訴人不同意，而未辦理公證，然此不影響已成立之不定期租賃。
（七）被上訴人否認與上訴人之租賃關係，不願收取八十九年五月二十一日起之租
金，被上訴人丙○○並以其與賽百味公司之公證租約為執行名義，聲請法院
強制執行該公司遷讓房屋及給付違約金，被上訴人不但在該強制執行事件中
具狀主張本件房屋被上訴人並未出租與上訴人，而且主張強制執行名義及於
上訴人，更在本件審理時主張上訴人占用系爭房屋系屬「無權占有」，以致
上訴人就系爭房屋有租賃關係之法律上地位陷於不安之狀態，有請求確認有
不定期租賃關係存在之法律上利益。未按被上訴人丙○○係被上訴人甲○○
、乙○○之父，本件部分租賃事宜係由被上訴人丙○○代為處理，租金亦由
其代收，為恐其主張為出租人，為週全計，提出預備聲明等語。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出八十七年度營利事業得稅結算申報核
定通知書影本、照片四張、八十八年綜合所得稅結算申報書影本、台灣高等法
院九十年度抗字第三九五號民事裁定影本、本院八十九年度執字第一三０一七
號民事裁定影本、收據影本及其譯文、通知書影本、租金收據影本、統一發票
影本、存證信函及信封影本、匯票影本、廣告為證，並請求訊問證人麥偉傑、
冷基福、克莉絲汀、許麗足。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）被上訴人不知上訴人代被上訴人退押租金予訴外人賽百味公司之事，對上訴
人使用系爭房屋不爭執，其可能為無權占有，被上訴人與訴外人賽百味公司
並未終止租約，被上訴人不知上訴人與訴外人私下轉換之事。上訴人未證明
兩造間有租賃之意思合致，被上訴人否認與上訴人有租賃關係。被上訴人與
訴外人藍阿龍從八十年四月到八十四年四月就系爭房屋之租賃，每年都訂公
證契約，可見被上訴人對租賃契約很謹慎。
（二）因賽百味公司四年租約將屆期，兩造曾於八十九年五月二十五日至本院公證
租約，若不定期租約對上訴人有利，上訴人不會同意要定期的公證租約。但
當時證件不齊，不能辦理，第二天上訴人即反悔。
（三）被上訴人丙○○均至系爭房屋收取租金，均是現金，現場設備招牌一直相同
，招牌均為「SUBWAY」；上訴人與賽百味公司之負責人係兄弟，不知他們換
來換去。上訴人所稱之招牌、執照隨時可掛。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出公證書、台灣高等法院九十年度抗字
第三九五號民事裁定影本、本院八十九年度執字第一三０一七號民事裁定影本
為證，並請求訊問證人張敏華。
理 由
一、上訴人主張：訴外人賽百味公司於八十五年五月間，向被上訴人丙○○承租系爭
房屋營業，八十六年十一月間，被告丙○○將房屋所有權移轉予被上訴人甲○○
、乙○○等情，有卷附公證書及所附房屋租賃契約可參，並為被上訴人所同認，
可信為真實。
二、惟上訴人主張：賽百味公司於八十六年十一月間與被上訴人終止租賃契約，而由
上訴人於八十六年十一月向被上訴人甲○○、乙○○承租系爭房屋，約定租金每
月十四萬五千元，並由上訴人代出租人依約退還賽百味公公租賃保證金六十萬元
，做為上訴人應繳付被上訴人之租賃保證金，因未立字據，視為不定期限之租賃
等語，為被上訴人所否認，並辯稱：被上訴人與訴外人賽百味公司並未終止租約
，兩造間並無有租賃之意思合致，上訴人係無權占有系爭房屋，被上訴人出租系
爭房屋均訂立公證契約等語。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條定有明文。上訴人主張：其係於賽百味公司與被上訴人終止租賃契約後，
另與被上訴人訂立租賃契約等情，被上訴人既予否認，依舉證責任分配法則，自
應由上訴人就該有利於己之積極事實，負舉證責任。
四、經查，上訴人雖主張：賽百味公司於八十六年十一月間與被上訴人終止租賃契約
，上訴人代出租人退還租賃保證金六十萬元予賽百味公司等語，然而：
（一）按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者
，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」「前項終止契
約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付
之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應
至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第四百五十三條、第四百五
十條第三項定有明文。
（二）上訴人主張：賽百味公司已於八十六年十一月與被上訴人終止租約等語，為出
租人即被上訴人否認，上訴人對於賽百味公司是否已依前開規定通知被上訴人
，又未舉證，已難認其主張為真正；另上訴人雖主張其於八十六年十一月間代
出租人返還租賃保證金六十萬元予賽百味公司，然未據提出當時之清償證明，
卻僅提出賽百味公司於九十年五月十五日出具之收據為證，衡諸常情，法人之
支出及收入，理應有信度較高之帳目憑據，上訴人以相隔四年之收據為證，自
難採信。
（三）參諸上訴人陳稱：被上訴人不願收取八十九年五月二十一日起之租金，被上訴
人丙○○並以其與賽百味公司之公證租約為執行名義，聲請法院對賽百味公司
強制執行遷讓房屋及給付違約金等語，及卷附被上訴人丙○○與賽百味公司間
經公證之房屋租賃契約，其租賃期限係至八十九年五月十九日為止等情，可見
被上訴人丙○○於八十九年五月十九日以前收取租金之依據，確係其與賽百味
公司間經公證之房屋租賃契約，故於租賃期限屆滿後，不再收取租金，且請求
賽百味公司遷讓房屋。從而難認賽百味公司已於八十六年十一月與被上訴人終
止租約。
五、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之
契約，民法第四百二十一條第一項定有明文；且契約須當事人互相表示意思一致
始能成立，為同法第一百五十三條第一項所明定。上訴人雖主張：其於八十六年
十一月向被上訴人甲○○、乙○○承租系爭房屋，未立字據，約定租金每月十四
萬五千元，並以上訴人代出租人退還賽百味公司之租賃保證金六十萬元，做為上
訴人給付被上訴人之租賃保證金等語，然而：
（一）上訴人舉其於八十六年十月二十四日獲准登記在系爭房屋設立公司，及於八十
七年一月二十日獲准登記在系爭房屋設立營利事業等情為證。惟姑不論公司登
記之營業處所與該公司基於何種私法關係使用該處所，原屬二事，並無必然關
係；縱然公司登記得為系爭租賃關係存在之佐證，但上訴人既主張：賽百味公
司於八十六年十一月間結束在系爭房屋之營業，終止租賃契約，上訴人自八十
六年十一月起承租系爭房屋等語，則何以被上訴人於八十六年十月二十四日即
在系爭房屋設立公司？故上訴人之主張難予採信。
（二）上訴人舉系爭房屋租金自八十六年十一月起，即由上訴人法定代理人丁○○或
其配偶克莉絲汀親自交付予被上訴人，上訴人並代扣租金所得稅，製作「各類
所得扣繳稅額繳款書」、「租金所得扣繳憑單」交予被上訴人，被上訴人即據
以申報租金所得，繳納所得稅等情為證。惟租賃關係存續中，租金縱由承租人
以外之人為給付，亦不能因此認定租賃關係已變更存在於出租人與租金給付者
之間；另租賃關係存續中，承租人縱不自行使用租賃房屋，而由他人使用，亦
不致使租賃關係變更存在於出租人與使用者之間。故賽百味公司與被上訴人間
之租賃契約既不能證明已終止，則在該租賃關係存續中，上訴人縱係實際交付
租金者，且係實際使用系爭房屋者，均不能因此認定其係系爭房屋之承租人。
況且，上訴人所述其與賽百味公司及被上訴人就租金分別有扣繳及申報所得稅
等情，核屬行政法上義務之範疇，而承租人究以何種名義扣繳租金所得稅，並
非租賃契約成立之要件，故租金所得稅扣繳或申報情形，均難採為判斷私法上
租賃關係之依據。是以，證人許麗足雖結證稱：曾代被上訴人丙○○向國稅局
辦理租金所得人變更，並問被上訴人丙○○是否前後二個承租人賽百味公司及
上訴人部分均要變更，被上訴人丙○○稱是等語，然亦結證稱：不清楚上訴人
、賽百味公司與被上訴人丙○○間之租約關係等語，可知證人許麗足雖由扣繳
資料得知系爭房屋租金所得稅之扣繳情形，然亦不能由扣繳資料得知被上訴人
與上訴人或賽百味公司於私法上之租賃關係。
（三）再參諸上訴人陳稱：被上訴人均於上訴人營業時間至店內收取租金等語，及上
訴人提出八十六年十一月三十日統一發票，陳稱：賽百味公司將店中部分生財
器具、店面裝潢賣給上訴人等語，及上訴人於原審八十九年九月二十二日言詞
辯論時陳稱：原告與訴外人速食店之設備一樣，員工常更換等語，及上訴人對
於被上訴人主張速食店所懸看板「SUBWAY」均未改變與該看板之照片均不爭執
，以及上訴人英文名稱為「SUBWAY TAIREI I LIMITED LIABILITY COMPANY 」
，賽百味公司英文名稱為「SUBWAY DEVELOPMENT ASIA LIMITED」，均以「
SUBWAY」為其名稱之特取部分等情，可知被上訴人始終係至其所出租、設備裝
潢相同、看板均為「SUBWAY」而由名為「SUBWAY」之公司所經營之速食店，向
店內人員收取租金，則被上訴人辯稱：其不知上訴人與賽百味公司私下轉換等
語，即堪採信。上訴人徒以其交付予被上訴人之「各類所得扣繳稅額繳款書」
及「租金所得扣繳憑單」所載之扣繳單位為上訴人、店內設備有加改變、大門
上貼有上訴人名稱之字樣、店內懸掛營業執照及公司執照等細節，主張被上訴
人應知使用房屋營業之人已更換等語，難認符合經驗法則；上訴人甚至以「被
上訴人應知使用房屋營業之人已更換」為由，進而主張被上訴人與上訴人間已
成立租賃契約，益難認有據。
六、從而，原判決以上訴人未舉證證明兩造間就系爭房屋存有租賃契約，其請求確認
上訴人與被上訴人甲○○、乙○○間，就坐落台北市○○○路三四六號房屋第一
層樓部分有如附表所示條件之不定期租賃關係存在，備位請求確認上訴人與被上
訴人丙○○間，就坐落台北市○○○路三四六號房屋第一層樓部分有如附表所示
條件之不定期租賃關係存在，均無理由，應予駁回，即無不合。上訴人仍執前詞
提起上訴，並無理由，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘
明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日 民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓 法官 曾部倫 法官 林玲玉右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日 法院書記官 呂烱昆~F0
~T48
附表：
租賃標的：台北市○○○路三四六號第一層樓及公共使用部分租 期：不定期。
租 金：每月新台幣十五萬五千元。
押 租 金：已付新台幣六十萬元，租約終止，承租人遷讓房屋時，由出租人無息退還 承租人。
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