最高法院民事判決 一○二年度台上字第一八○三號
上 訴 人 神明會杜姓天上聖母
法定代理人 杜宗惠
訴訟代理人 卓忠三律師
卓品介律師
謝允正律師
被 上訴 人 趙惟芬
趙明飛
趙彗妘
北碇資源開發股份有限公司
上 一 人
法定代理人 趙惟漢
受 告知 人 板信商業銀行股份有限公司
法定代理人 劉炳輝
上列當事人間請求給付地租等事件，上訴人對於中華民國一○○
年九月二十日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第二
四六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、北碇資源開發股份有限公司連帶給付新台幣叁佰捌拾叁萬叁仟玖佰叁拾肆元及被上訴人北碇資源開發股份有限公司給付新台幣肆拾壹萬陸仟玖佰陸拾伍元本息之追加之訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件原審以：坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地原為上訴人所有（已於起訴後之民國九十九年五月五日移轉登記為訴外人賴清宮所有），訴外人趙惟漢於八十年一月一日購得該土地上尚未辦保存登記門牌為台北市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）、增建之二樓閣樓（面積二六˙四九平方公尺）及違建部分（面積一˙七六平方公尺）後，即與上訴人就系爭土地簽訂未定期限之基地租賃契約（下稱系爭租約），嗣於九十一年九月二十五日將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘（下稱趙惟芬等三人）及訴外人趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑（下稱趙嘉伶等三人），依民法第四百二十六條之一規定，系爭租約自斯時起存在於上訴人與趙惟芬等三人及趙嘉伶等三人間。系爭房屋嗣於九十二年三月六日辦理建物所有權第一次登記，趙惟芬等三人及趙嘉伶等三人應有部分各六分之一。其後趙嘉伶等三人於九十五年八月二十一日將渠等之應有部分共二分
之一移轉登記與被上訴人北碇資源開發股份有限公司（下稱北碇公司）所有，系爭租約自是日起對該公司仍繼續存在。即趙惟芬等三人自九十一年九月二十五日起、北碇公司自九十五年八月二十一日起對上訴人負有給付系爭土地租金之義務。又上訴人於九十七年三月二十四日僅函催趙惟芬、趙明飛給付自九十年起至九十七年之地租，漏未通知趙彗妘，其雖主張同年月十九日函催趙惟漢給付租金，效力及於趙彗妘云云，然未舉證趙惟漢有權為趙彗妘代受意思表示，是項主張，為無可採。至上訴人九十七年四月七日及同年七月三日函趙彗妘，只是通知欲逕行終止租約，並未定期催告支付租金。則上訴人僅對趙惟芬、趙明飛為催告之意思表示，與民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定不合，不生終止契約之效力。另北碇公司於九十五年八月二十一日始為系爭土地之承租人，於上訴人九十七年四月七日及同年七月三日函催給付租金及終止系爭租約時，尚未滿二年，自無土地法第一零三條第四款規定積欠租金達二年以上之情事，上訴人對之終止租約，亦不生終止之效力。且系爭租約係不定期限租賃契約，無民法第四百四十九條第一項關於租賃契約之期限不得逾二十年規定之適用，上訴人主張依該規定，系爭租約已因租期屆滿消滅云云，為不可採。系爭租賃關係既未消滅，趙惟芬等三人及北碇公司繼續使用系爭土地，自非無權占用。系爭土地自九十三年起每年租金為六十八萬三千五百零二元，為兩造所不爭。上訴人未訴請法院調整租金，其請求九十六年度以後依年租一百零七萬八千九百五十六元計算，自屬無據。趙惟芬等三人及北碇公司就系爭房屋既各有應有部分，自應按渠等就該房屋應有部分比例給付租金。查上訴人就九十一年至九十三年租金部分，分別於九十二年至九十四年各年之一月起即得請求給付，其固曾於九十七年三月二十四日催告趙惟芬、趙明飛給付自九十年起積欠之租金，惟未於請求後之六個月內起訴，依民法第一百二十九條第一項第一款及第一百三十條之規定，時效視為未中斷，是其至九十九年十二月三十一日始請求趙惟芬等三人給付該部分之租金，已逾民法第一百二十六條規定五年之時效期間，趙惟芬等三人業為時效抗辯，該部分之請求，自難准許。又趙惟芬等三人於九十七年八月一日已給付上訴人九十五、九十六年度租金共六十八萬三千五百零二元，北碇公司亦於同日給付上訴人九十五年八月二十一日起至九十七年八月二十日止之租金六十八萬三千五百零二元，則趙惟芬等三人尚欠上訴人九十四、九十七年度及九十八年一月一日起至同年六月二日止之租金（趙惟芬等三人於九十八年六月三日將渠等就系爭房屋應有部分移轉登記與訴外人洪錦榮），按渠等就系爭房屋應有部分均為六分之一計算，各為二十七萬五千五百八十六元。北碇公司尚欠九十七年八月二十一日起至九十九年五月
四日止之租金，按其就系爭房屋應有部分為二分之一計算為五十八萬二千三百八十一元。綜上，上訴人依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除系爭房屋、增建之二樓閣樓及違建部分，及依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人自九十七年四月八日起至返還系爭土地之日止，連帶給付相當於租金之不當得利，洵非正當，不應准許；其依租賃關係請求被上訴人連帶給付九十一年一月一日起至九十八年六月二日止之租金六百零二萬七千六百六十元（即按各年申報地價百分之五計算，九十一、九十二年各六十八萬三千四百八十四元，九十三至九十五年度各六十八萬三千五百零二元，九十六、九十七年各一百零七萬八千九百五十六元，九十八年一月一日至同年六月二日為四十五萬二千二百七十四元）及其利息，北碇公司給付九十八年六月三日起至九十九年五月四日止之租金九十九萬九千三百四十六元及其利息，於請求趙惟芬等三人各應給付九十四、九十七年度及九十八年一月一日起至同年六月二日止之租金二十七萬五千五百八十六元本息，及北碇公司給付九十七年八月二十一日起至九十九年五月四日止之租金五十八萬二千三百八十一元本息部分，為有理由，逾此範圍，為無理由。爰就拆屋還地及不當得利部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，就上訴人追加請求給付租金部分，命趙惟芬等三人各應給付二十七萬五千五百八十六元本息，及北碇公司給付五十八萬二千三百八十一元本息，並駁回上訴人其餘追加之訴。上訴人就敗訴部分（即被上訴人連帶給付九十一年一月一日起至九十八年六月二日止之租金五百二十萬零九百零二元本息、北碇公司給付九十八年六月三日起至九十九年五月四日之租金四十一萬六千九百六十五元部分），提起第三審上訴。關於廢棄發回部分：
查民法第一百四十四條第一項規定，時效完成後，債務人得拒絕給付，是消滅時效完成之效力，僅發生拒絕給付之抗辯權，並非使請求權當然消滅，債務人若不行使其抗辯權，法院仍不得審酌。趙惟芬等三人於事實審僅抗辯上訴人就九十一年及九十二年之租金債權已罹於時效消滅云云（見原審卷㈢第一一六頁），原審謂上訴人就九十三年之租金債權亦已罹五年時效，進而認其不得請求該年度之租金，已有可議。次查租地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十六條之一定有明文。則房屋受讓人依該規定所承繼者係原基地租賃契約，故倘原承租人為一人，而房屋由數人受讓，雖依租金給付之性質非不可分，惟除出租人另與該數人訂有個別契約或有其他約定外，其給付應解為依當事人之意思為不可分，依民法第二百九十二條規定，應準用關於連帶債務之規定。上訴人與趙惟漢就系爭土地立有系爭租約，其後趙惟芬等三人
自九十一年九月二十五日起受讓系爭房屋應有部分六分之一，北碇公司自九十五年八月二十一日起受讓該屋應有部分二分之一，依民法第四百二十六條之一規定，系爭租約對被上訴人仍繼續存在，為原審確定之事實。果爾，系爭租約原為單一契約，倘上訴人於系爭房屋移轉與趙惟芬等三人及北碇公司後，並未與渠等就系爭土地簽訂個別契約或另有約定，渠等就租金之給付，即應負連帶責任。原審就被上訴人於受讓系爭房屋後，與上訴人間就租金之給付是否另有約定及約定之內容如何，俱未查明，遽依被上訴人就系爭房屋應有部分之比例計算渠等應付之租金，亦有未合。再者，上訴人主張伊與趙惟漢簽訂系爭租約，約定租金以每年度土地申報地價百分之五計算等語（見一審卷㈠第二五八頁、卷㈡第九、一五一頁），倘非虛妄，租金應隨申報地價之變動而調整。上訴人請求被上訴人應按各年度申報地價百分之五給付租金，似非全然無據。原審就上訴人上開主張是否可採，並未調查審認，遽以上訴人未訴請法院調整租金，而認九十六年以後之租金仍應按之前之年租金六十八萬三千五百零二元計算，並嫌速斷。上訴論旨，就其請求被上訴人再連帶給付三百八十三萬三千九百三十四元租金（即請求自九十三年一月一日起至九十八年六月二日止之租金四百六十六萬零六百九十二元，扣除已判決確定之八十二萬六千七百五十八元）及北碇公司再給付四十一萬六千九百六十五元租金（即請求自九十八年六月三日起至九十九年五月四日止之租金九十九萬九千三百四十六元，扣除已判決確定之五十八萬二千三百八十一元）本息之追加之訴部分，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，北碇公司於九十五年八月二十一日始為系爭土地之承租人，上訴人請求其連帶給付該日之前之租金，依據為何？案經發回，宜請闡明。
關於其他上訴駁回部分：
上訴人請求被上訴人拆屋還地及連帶給付不當得利（九十七年四月八日起至返還系爭土地之日止）部分，原審維持第一審所為其敗訴之判決，請求被上訴人連帶給付九十一至九十二年度租金共一百三十六萬六千九百六十八元部分，原審駁回其追加之訴，認事用法，均無不合。上訴意旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○二 年 九 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 十 月 七 日
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