臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 102年度彰簡字第413號
原 告 陳秋蘭
訴訟代理人 朱浩萍律師
被 告 陳寶田
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年9月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落彰化縣花壇鄉○○○○段00○號即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○路○段000巷00弄00號房屋遷讓，並交還上開建物予原告。
被告應給付原告新台幣柒萬柒仟伍佰元，及自民國102年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民國102年7月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣5,510元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣花壇鄉○○○○段00○號即門牌號碼彰化縣花壇 鄉○○路0段000巷00弄00號建物（下稱系爭房屋）係原告經 由法務部行政執行署彰化分署拍賣而取得，並於民國96年6 月13日完成登記，由於99年1月21日點交時，系爭房屋原係 由被告之父陳永安所有（因欠綜合所得稅而受強制執行）， 因其父母年歲已高，被告請求原告租予被告，供其父母以養 天年，兩造沒有約定租期，租期在點交後即99年1月21日開 始起算，每月租金新台幣（下同）2,500元，以2個月為1期 ，從99年1月21日開始出租，於單月21日繳納租金。依據繳 租收據租金被告於99年9月21日繳付99年9月21日到同年11月 21日之租金，惟被告至99年11月21日後因其雙親均已往生等 因，而不再給付租金，至今已逾16期，原告於102年6月6日 以員林中正郵局第184號存證信函催告被告於102年6月21日 給付租金，然被告仍置之不理，原告再次於102年6月22日以 員林中正郵局第200號存證信函終止租賃契約，被告亦不返 還系爭房屋予原告，原告既已於上開存證信函為終止之聲明 ，參諸民法第440條第1、2項等規定及最高法院52年度台上 字第1289號判例意旨參照，自已發生終止契約之效力，為此 ，爰依法請求被告遷讓系爭房屋，另被告至102年6月23日止 積欠原告租金合計8萬元，爰依租金之法律關係，請求被告 給付上開金額及遲延利息；又自本件起訴狀繕本送達被告之
日，原告已終止兩造租賃契約，被告自租賃契約終止翌日起 至系爭房屋返還予原告之日止，係無法律上原因占有原告所 有系爭房屋而受有相當於租金每月2,500元之不當利益，致 原告受有損害，爰依民法第179條之規定，請求被告應自起 訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 2,500元之損害金。
㈡被告答辯之陳述：
⒈被告於本院102年8月6日調解程序中，僅爭執系爭房屋之 土地坐落持份不明確，所以不擬遷讓系爭房屋，對曾付過 數月之房租一事不爭執。案經原告申請系爭房屋坐落彰化 縣花壇鄉○○○○段000地號之土地登記謄本，土地謄本 上記載很清楚，該土地在100年經本院判決分割（99年度 訴字第894號），該判決把系爭房屋坐落的土地分給原告 ，被告的持份分到同段100地號土地。查系爭房屋坐落彰 化縣花壇鄉○○○○段000地號、地目建、面積204.29 平 方公尺土地上，所有權人為原告，權利範圍全部，係原告 所有，再核對原告起訴狀所附建物謄本，建物門牌花壇鄉 ○○路0段000巷00弄00號，建號花壇鄉○○○○段00○號 ，建物坐落○○○○段000地號，完全符合，足證系爭房 屋系坐落在原告自己之土地上，被告說持份有問題，但是 原告有全部的所有權，參諸土地法第43條之規定，自不容 被告空口徒說，被告所謂持份不明確，容乏實證。又被告 自認曾付租金數月，惟自99年11月21日起即未再給付租金 ，從而原告本諸起訴狀證物二之2封存證信函終止系爭租 約，自合乎最高法院52年度台上字第1289號判例之意旨， 請求被告遷讓系爭房屋，及給付租金8萬元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起止交還系爭房屋之日止，按月給付 2,500元之損害金，洵屬有據。
⒉系爭房屋依據原告起訴狀所附建物謄本，總面積為133平 方公尺（133平方公尺0.3025＝40.23坪），而法務部行 政執行署彰化分屬拍賣建物總面積亦為133平方公尺（即 40.23 坪），是被告主張20坪，容無所據，再系爭房屋坐 落之土地，經本院99年度訴字第894號判決分割共有物， 業將系爭房屋判決分割在原告之土地上，並經登記完畢， 另系爭房屋亦係坐落在原告分歸之土地上，此有土地登記 簿謄本可稽。又被告主張其姊陳素蓮之土地，面積68.10 平方公尺（68.10平方公尺0.3025＝20.6坪），係分歸 在原告土地之毗鄰東方，此亦有地籍圖可稽，因而被告之 主張均無所據。
⒊系爭房屋原為被告之父陳永安所有，因欠綜合所得稅，經
法務部行政執行署拍賣為原告得標，點交時被告請求其父 年老，請暫容其棲身，始有租賃之因，即被告在102年8月 20日言詞辯論期日亦自認「…當初跟原告要談承租房子的 人是他（即被告），因為那棟房子拍賣之後賴安全說要買 回來，但是他沒有能力買回來，我是代表賴安全的關係去 跟拍賣的買主談…」，按原告自始至今未見過賴安全其人 ，何曾與賴安全談租賃之事，被告既自認「…當初跟原告 談要承租房子是我…」，按租賃諾成契約，原告係見其雙 親年老體衰，始而用允諾，既然租金亦是被告拿來給原告 ，則被告所主張賴安全其人與原告本件之租賃毫無關係， 容係事後編織，退步言，縱有亦係被告與賴安全之內部關 係，原告不得而知，被告稱代表賴安全來談，原告完全不 知道這回事。另被告說租金是賴安全出的，但是錢是被告 拿來的，這點原告也不知道，原告只知道來談租賃契約的 是被告本人，拿租金來的也是被告，且系爭房屋是被告父 親住的，原告自然訴請對要承租房子及繳納3期共6個月租 金的被告始為正途。末按最高法院48年度台上字第887號 、18年上字第2855號判例意旨參照，原告既已舉證如上， 並有被告自認「…當初跟原告談要承租房子是我…」，租 金亦是被告拿來給原告的，則原告認定其為本件之被告， 洵屬有據。今被告空言推諉賴安全為承租人，參諸上揭判 例，自應由被告負舉證責任。租金收據上面的字是原告丈 夫寫的，被告來繳租金的時候，原告開立收據交給被告等 情。並聲明：⑴被告應自彰化縣花壇鄉○○○段00 ○號 即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○路0段000巷00弄00號建物遷 讓，並交還上開建物予原告。⑵被告應給付原告80,000元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日止，按年息5%計算之利 息，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開建物之 日止，按月給付原告2,500元。⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋有40坪沒有增建，只拍賣陳永安所有20 坪的部分，原告父親還有20坪的土地，原告說已經跟被告父 親談好了，但是沒有談，什麼時候談的被告都不知道，被告 還有20坪土地之權利，被告從小就住在系爭房屋，原告卻叫 被告全部搬出去，要被告遷讓系爭房屋沒關係，系爭房屋是 因為賴安全的關係才被拍賣掉，賴安全因為所得稅的關係才 讓系爭房屋被拍賣；當初跟原告要談承租系爭房屋的人是被 告，因為系爭房屋拍賣之後賴安全說要買回來，但是沒有能 力買回來，被告是代表賴安全去跟原告談，是賴安全所承租 ，租金也是賴安全交給被告，被告再拿去給原告，系爭房屋
不是被告承租。被告於99年間與原告談承租系爭房屋時，被 告沒有住在系爭房屋，被告並非代表被告父親去承租，賴安 全也沒有住過系爭房屋，都是被告父母居住於系爭房屋，被 告不清楚被告父親什麼時候點交系爭房屋給原告，又沒有公 告。起訴狀後附的收據是被告去繳租金的時候，原告的丈夫 開給被告的，收據被告有拿給賴安全，被告又沒有跟原告點 交等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告 負擔。
三、本院之判斷：
㈠查訴外人陳永安原所有坐落彰化縣花壇鄉○○○○段000地 號土地應有部分6分之1，及其上同段55建號即門牌號碼彰化 縣花壇鄉○○路○段000巷00弄00號二層樓加強磚造房屋（ 總面積133平方公尺，約合40.23坪）所有權全部，於90年間 因陳永安積欠綜合所得稅款，經財政部台灣省中區國稅局向 法務部行政執行署彰化行政執行處聲請強制執行查封拍賣， 查封當時陳永安稱房屋為其自用，嗣於96年4月18日由原告 得標拍定，於96年5月9日取得不動產權利移轉證書，於同年 6 月13日原告登記取得所有權在案等情，此有原告提出之土 地及建物登記謄本為證，復經調取法務部行政執行署彰化行 政執行處90年度綜所稅執專字第59187號執行案件卷宗核閱 屬實，故原告主張系爭土地及房屋已由其拍賣取得所有權自 堪認定。
㈡又查，坐落彰化縣花壇鄉○○○○段000地號土地原為訴外 人陳勝雄、陳永安、陳富家、陳勝文、陳六華、陳賴敏等人 所共有，陳勝文及陳六華之應有部分於95年8月間經拍賣由 訴外人輝興汽車貨運有限公司（簡稱輝興公司）拍定取得， 輝興公司於同年12月間出賣予原告陳秋蘭登記取得應有部分 所有權；陳永安之應有部分則如前項所述於96年間拍賣由原 告拍定取得；陳勝雄之應有部分於96年10月由陳永安繼承取 得，嗣於99年間經彰化縣花壇鄉農會查封拍賣，由訴外人江 明輝拍定取得；陳賴敏之應有部分於99年間由陳素蓮繼承取 得；陳富家之應有部分於99年間出賣予江明輝登記取得應有 部分所有權，故上開101地號土地之共有人已變更為原告陳 秋蘭應有部分6分之3、江明輝應有部分3分之1、陳素蓮應有 部分6分之1，嗣江明輝於99年11月聲請法院判決分割系爭土 地，經本院99年度訴字第894號判決分割為花壇鄉新三家春 段101、101-1、101-2地號三筆土地，其中分割後之101地號 土地面積204.29平方公尺全部，由原告登記取得所有權等情 ，亦經調取本院99年度訴字第894號分割共有物事件卷宗核 閱無訛，故被告辯稱系爭101地號土地及其上55建號即門牌
號碼彰化縣花壇鄉○○路○段000巷00弄00號房屋，僅被拍 賣20坪，渠等尚有20坪所有權利云云，顯屬無稽。 ㈢另查，原告主張其於拍定取得系爭土地及房屋所有權後，於 98年12月聲請不動產點交，嗣由被告出面陳稱欲承租系爭房 屋，租金每月2,500元，每兩個月繳一次租金，未約定租賃 期限，法務部行政執行署彰化行政執行處於99年1月21日將 系爭不動產交付原告接管，被告並自該時起承租系爭房屋， 被告僅繳租至99年11月21日，原告於102年6月6日寄發存證 信函催告被告於文到2星期內繳納租金，被告未繳付，原告 於102年6月22日寄發存證信函終止租約等情，此有法務部行 政執行署彰化行政執行處90年度綜所稅執專字第59187號執 行案件99年1月21日執行筆錄及不動產拍定交付接管切結書 可考，亦有原告提出之存證信函附卷可按，惟被告辯稱：房 屋是其父陳永安及母在居住使用，房屋是因其舅舅賴安全之 關係才被拍賣，賴安全沒有能力將房屋買回，當時係伊出面 與原告洽談承租事宜，租金亦是伊交付給原告無訛，惟伊係 代表訴外人賴安全與原告成立租約，租金是賴安全交付給伊 ，其再交給原告，承租人是賴安全，不是被告，伊並非代表 陳永安與原告洽談租約，且房屋並未點交給原告云云，原告 則否認被告係代表賴安全與其成立租約，賴安全並非承租人 等語。經查，系爭房屋已由行政執行處於99年1月21日點交 予原告，此有上開執行筆錄及不動產拍定交付接管切結書可 資為證，又出面與原告洽談租賃事宜及交付租金者均為被告 ，而系爭房屋原所有人及實際居住者為陳永安，並非訴外人 賴安全，有必要繼續居住於該處者為被告之父母，因此被告 如係代理他人與原告訂立承租契約，亦係代理其父母始符常 情，被告既稱其並非代表其父母與原告成立租約，其又無法 提出任何證據以證明訴外人賴安全有授與代理權予被告，與 原告訂立租賃契約，被告所辯自屬無據，仍應以原告主張係 被告與原告成立系爭房屋之租賃契約，為屬可採。 ㈣按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第 2項前段分別定有明文。本件原告於102年6月6日以存證信函 定相當期限催告被告給付租金，且被告遲付之租金已達二個 月以上之租額，是原告同年月22日以存證信函通知被告終止 租賃契約之意思表示，於法有據，故被告自該時起已無任何 法律上之理由得占用系爭房屋，原告請求被告返還系爭房屋 ，為有理由；又原告主張被告繳租至99年11月21日，此有租
金收據附卷可參，則被告應係積欠99年12月起至102年6月止 之租金，每月2500元，合計為77,500元，是原告依據租賃契 約請求被告給付租金77,500元及遲延利息，於法有據，逾此 部分之請求則無理由。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。查無權占有他人房屋， 係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額 為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益，故原告主張 被告於租賃契約終止後，自本件起訴狀繕本送達被告之翌日 （即102年7月30日）起繼續占有租賃物時即獲有相當於租金 之不當利益，並致原告受有損害，自屬可採，則原告請求被 告自102年7月30日起至交還房屋之日止，應按月給付相當於 租金之不當利益2,500元予原告，亦屬有據。 ㈥綜上所述，原告已合法終止兩造間之租賃契約，被告已無法 律上理由得繼續占用系爭房屋，故原告請求被告自坐落彰化 縣花壇鄉○○○○段00○號即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○路 ○段000巷00弄00號房屋遷讓，並交還上開建物予原告，及 應給付原告租金77,500元及自起訴狀繕本送達被告翌日起（ 即102年7月30日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，暨應自102年7月30日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利損害金2,500元，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝 訴部分應依職權宣告假執行；又原告其餘之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 22 日
書記官 吳政峯
, 台灣公司情報網