臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度重上字第22號
上 訴 人 雲林縣政府
法定代理人 蘇治芬
訴訟代理人 康志遠 律師
被 上訴 人 中國青年救國團
法定代理人 黃正鵠
訴訟代理人 鄭斐文
複 代理 人 郭智宏
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國102年3月
7日臺灣雲林地方法院第一審判決（101年度重訴字第37號），提
起上訴，本院於102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：
㈠坐落雲林縣斗六市○○段○○○段000○0000地號等二筆土 地（下稱系爭二筆土地）為上訴人所有，上訴人於民國（下 同）65年10月16日以雲林縣政府雲府財產字第071291號函將 系爭二筆土地出租予被上訴人使用，並出具「縣有土地建築 使用同意書」，由被上訴人在系爭土地上建築房屋，其後數 次換約續租，迄於92年12月23日最後一次簽訂「雲林縣縣有 基地租賃契約」（下稱系爭租約），租賃期間自93年1月1日 起至95年12月31日止；系爭租約租期屆滿後，因上訴人擬利 用系爭二筆土地作為「籽公園」城鄉新風貌等相關計畫使用 ，擬不再將系爭二筆土地續租予被上訴人，詎被上訴人仍繼 續占用系爭二筆土地，上訴人遂於96年3月30日發函予被上 訴人，告知暫緩訂定系爭二筆土地之續租事宜，並依「雲林 縣公有不動產被占用處理原則」之相關規定，向被上訴人追 收使用補償金；嗣後系爭二筆土地經上訴人另規劃作為替代 役男宿舍或職務宿舍用途，上訴人遂再以函文通知被上訴人 ，請求被上訴人返還系爭二筆土地，然被上訴人仍加以拒絕 。
㈡系爭租約已於95年12月31日租期屆滿，被上訴人繼續占有使 用系爭二筆土地，已屬無權占有，而上訴人為系爭二筆土地 之所有權人，自得依民法第767條規定請求被上訴人拆除地 上建物，並返還系爭二筆土地。又系爭租約第2條第2項規定 ：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即上訴人）不 另通知。甲方（即被上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前
一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租 。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補 償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」是上 開約定已明定欲續租系爭土地應另訂契約；而上訴人對於系 爭二筆土地並未向被上訴人為同意續租之意思表示，已發生 阻止續租之效力，並排除民法第451條規定之適用；被上訴 人雖繼續使用系爭二筆土地，但不得依民法第451條規定視 為不定期限繼續租賃契約。因此，於系爭租約期間屆滿後， 被上訴人即無占有使用系爭二筆土地之合法權源。 ㈢依上，爰本於所有權所衍生之請求權法律關係，提起本件訴 訟，求為判命：被上訴人應將其所有坐落系爭二筆土地上門 牌號碼為雲林縣斗六市○○街00號之建物（面積為449平方 公尺）拆除，並將系爭二筆土地交還上訴人之判決等語（原 審為上訴人敗訴之判決，嗣上訴人聲明不服而提起上訴，並 聲明如其向原審起訴時之訴之聲明所示。
二、上訴人於本院審理之陳述除與原審判決記載相同者予以引用 外，並補以下列等語：
㈠原判決所援引之最高法院判決，與本件事實相差甚遠，且不 符最高法院判例意旨：
⒈最高法院87年度台上字第1348號判決意旨略為：「本院55年 台上字第276號判例固謂『於訂約之際訂明期滿後絕不續租 ，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力』。 惟此判例並無凡有該判例所指情形者，均無民法第451條規 定之適用之意。倘客觀情事符合民法第451條之規定，甚至 更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租 應另訂契約之約定，仍難謂無民法第451條規定之適用。」 ⒉按最高法院55年台上字第276號判例意旨，其敘明一般法律 原則，且已選為判決先例，具通案效力，自應適用全部租賃 情形。系爭租約既於訂約時已約定續約應另訂新約，並排除 適用民法451條之規定，則仍應發生阻止續約之效力。而最 高法院87年度台上字第1348號判決雖對前開判例為補充解釋 ，惟仍不能違反該判例意旨之原意及精神，則依上揭最高法 院判決之解釋，導致不論有無約定續約應另訂新約之條款， 均應適用民法第451條之結果，已使最高法院上揭判例無適 用之可能，顯有違反判例之嫌。
⒊最高法院87年度台上字第1348號判決之事實為：承租人自68 年起承租出租人所有房屋，租賃書記載：『如租用期間屆滿 後繼續租用時須雙方同意後另訂契約』，租賃契約期限，於 72年12月31日已屆滿，承租人仍繼續使用該房屋已十餘年， 出租人始對主張承租人無權占有該房屋，並請求損害賠償，
且出租人長達十餘年未為反對之意思表示，又未返還押租金 ，而仍以押租金之利息抵充租金。即訂約時雖有續約另訂契 約之約定，然租期屆滿後，承租人仍繼續使用租賃物十餘年 ，且出租人未返還押租金，在該期間又以押租金之利息抵充 租金，出租人却又主張無權占有之損害賠償，如仍得援用最 高法院55年台上字第276號判例意旨，致其顯失公平，故選 擇特別保護承租人，其乃個案考量；而本件租賃關係為上訴 人於租期屆滿後3個月即向被上訴人表示續租事宜暫緩，之 後亦數次表示不再續約及請求返還系爭土地，並非長期容忍 或久未反對被上訴人繼續使用系爭土地，且無收取租金之情 形；則本件之事實與前開最高法院判決所論及之基礎事實， 差異極大，自不得比附援引。故本件仍應援用最高法院上揭 判例，認定已發生阻止續約之效力。
⒋最高法院上揭判例之基礎事實為：「承租人向出租人承租房 屋一棟，租期至53年12月31日屆滿，出租人主張期滿前向承 租人表示不再續租，而承租人主張出租人遲至54年3月15日 始來函要求遷讓。」，最高法院認定其租賃契約書已載有： 「本契約一個年為滿期…出租人願意繼續出租，承租人同意 繼續承租時，得另訂契約」，自已發生阻止續約之效力；因 此，將最高法院上揭判例及判決之基礎事實與本件比較，應 以最高法院上揭判例之事實與本件事實較為接近（契約明定 續約應另訂新約，期滿後3個月表示不續租等）。 ㈡上訴人請求拆屋還地，並無權利濫用，且本件於價值選擇、 利益權衡下，仍應許上訴人行使權利：
⒈系爭租約之租期屆滿時，上訴人原欲規劃系爭土地作為「籽 公園」計劃內用地，嗣變更作為「替代役宿舍」用地，現則 因原職務宿舍均已老舊殘破及距縣政府甚遠，已無法作為宿 舍之用，而系爭土地位在斗六市區，距縣政府較近，附近有 公園等設施，若在系爭土地上興建職務宿舍，可使外地之公 務員願意且安心留在本地工作，讓縣府員工流動率大幅降低 ，公務得以推行順暢；故上訴人擬將系爭土地規劃為「職務 宿舍」用地。上訴人請求被上訴人拆屋還地，係有收回公用 之必要，乃符公益，未以損害他人為目的，上訴人並非權利 濫用。
⒉上訴人正當行使所有權能，且具公益目的，雖可能破壞原地 上建物之經濟利益，致被上訴人暫無處所執行業務之虞；然 依被上訴人之資力及社會影響力，尋覓其他建築物、買受或 承租土地供建築房屋，應屬易事；且上訴人將來在系爭土地 上建造職務宿舍大樓，更能發揮系爭土地之經濟效益；若僅 為保護被上訴人所有地上建物之經濟利益，而將本件解釋為
上訴人不得收回土地，將侵害所有權人之權利，且將使公務 無法推行。故在價值、利益之權衡下，上訴人之主張應屬合 理。
貳、被上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以 引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、被上訴人確實已於租期屆滿前申請續租，上訴人遲至租期屆 滿後3個月才發函告知暫緩續租，顯不能認為即時表示反對 之意思，客觀上已符合民法第451條規定。又暫緩續租，乃 「尚未確認租或不租之意思表示」，尚非客觀為反對續租之 意思表示；而兩造辦公處所距離僅約2.2公里，車程約6分鐘 ，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃不及時表示，竟 遲至租期屆滿後3個月始行表示不予續租，自不得謂無民法 第451條之適用；且上訴人於96年7月已向被上訴人收取96年 第一期（自96年1月至96年6月）之對價，理應不能將96年1 月至3月尚未告知暫緩續租時之「租金」溯及為「使用補償 金」；換言之，上訴人所收取96年1月至3月之對價仍應屬「 租金」性質。
二、民法第451條屬法定更新，不應事先排除適用；上訴人於系 爭租約第2條第2項事先排除民法第451條之適用，已違反民 法第451條法定更新之強行規定，依民法第71條規定，應屬 無效。且上訴人要求被上訴人預先拋棄此項法定權利之規定 ，亦生民法第247條之1第3款及第4款顯失公平之無效效果。 退步言之，縱可事先排除適用，依系爭條文文義觀之，其排 除適用之前提應為：「被上訴人未依規定時限辦理、申請換 約續租」，今被上訴人已依規定時限申請換約續租，自亦無 排除適用民法第451條之餘地；且上訴人對「收取被上訴人 之對價」乙節並未爭執，況本件已符合民法第451條不定期 限繼續契約之規定，兩造間仍有不定期契約關係，上訴人以 兩造間已無契約關係為由，自有違誤。
三、上訴人復主張其所製發98年1月至98年6月間之收入繳款書記 載「房地租金」係屬誤植，惟不論是否為誤植，正足以顯示 「對價即為使用補償金，更等同於租金」，確是兩造間當時 的默契與共識，否則實難以解釋為何有此誤植。四、上訴人另主張被上訴人有議約能力，系爭土地租約並無顯失 公平情事，洵有誤解；按上訴人對其自訂之「雲林縣縣有基 地租賃契約」屬定型化契約並不爭執，惟被上訴人對系爭租 約之基本內容如租金價格、租賃期間均無可置喙，決無協商 空間，所有約款必須完全依照上訴人之規定，否則即無續約 可能；就其他條文內容，更別想更動一字，因此被上訴人實 無議約能力，至為灼然；故系爭租約亦有適用民法第247條
之1規定「按其情形顯失公平者，該部分約定無效」之餘地 。
五、系爭土地目前仍經原審法院查封中，上訴人迭經提出異議、 抗告、再抗告，均經原法院、鈞院及最高法院駁回，駁回理 由為：「系爭土地仍應認為為非公用財產，相對人仍得對之 為強制執行。」因此，系爭土地既已被查封，上訴人實無訴 訟之實益。
六、上訴人收回土地之理由一再變更，所稱理由均非事實且違法 ：
㈠上訴人先主張系爭二筆土地已納入「籽公園」開發計畫欲加 收回等語。惟依「籽公園開發計畫書」第9頁之「本案規劃 以閒置之公有建築再利用、開發空間改造為目標，並無涉及 私人建物及土地部分故無執行之困難」；另第35、37、38、 41等4頁，均可證明未將系爭土地納入開發計畫中。況上訴 人所屬財政處亦坦承：「惟籽公園規劃案並未含蓋該區(系 爭二筆土地)」，因此上訴人以此理由主張拆屋還地與事實 不符，應實屬民法第148條第1項之權利濫用。 ㈡上訴人又主張系爭二筆土地欲作為「替代役宿舍」用地等語 。惟上訴人所屬財政處亦坦承：「替代役將於幾年內停止辦 理，其理由恐無法說明推行公務所需」，則上訴人所主張系 爭二筆土地欲作為「替代役宿舍」用地之理由，不足採。 ㈢上訴人另主張系爭二筆土地變更為公用財產，作為「職務宿 舍」等語。按「非公用財產之土地，如作為宿舍用途，不得 撥供各級政府機關為公務用或公共用」，雲林縣縣有財產管 理自治條例第24條定有明文。因此上訴人擅自將非公用土地 撥供職務宿舍用途，有違法令。次按上訴人所屬財政處簽呈 經縣長批示：「本案俟財政處排除地上物之占有後，依程序 始由本處（行政處）規劃職務宿舍之用途及後續處理程序」 。惟本件尚無「已排除地上物佔有」之事實。因此上訴人將 非公用土地變更為公用土地應有違縣長批示。
七、又被上訴人係依法向內政部設立登記之公益性社團法人，透 過營運以行義，每年均盡心盡力辦理多項公益、教育、服務 活動與急難救助（101年度辦理公益、教育、服務活動1,693 件，參與及受益人次計411,008人次，使用經費達新台幣﹝ 下同﹞74,731,421元），並無多餘經費另覓處所，今上訴人 既同意被上訴人租地建屋，卻捨其他宿舍不用，執意要求被 上訴人拆屋還地，其無視被上訴人之尊嚴、財產及權利而得 任意宰割，不但陷被上訴人於窘境，造成被上訴人重大損失 ，且讓被上訴人所屬員工及其家庭流離失所，無所依怙，應 不符公益，因此，上訴人所謂符合公益之主張，顯有錯誤且
有濫用權力之虞。從而，被上訴人即有信賴之基礎，且值得 保護，而得適用信賴保護原則。
叁、兩造不爭執之事實：
一、坐落雲林縣斗六市○○段○○○段000○0000地號土地為上 訴人所有。
二、坐落系爭二筆土地上之雲林縣斗六市○○段○○○段0000○ 號即門牌號碼為雲林縣斗六市○○街00號之建物（下稱系爭 建物）為被上訴人所有。
三、上訴人於65年間出具縣有土地建築使用同意書予被上訴人， 由被上訴人在系爭二筆土地上建築系爭建物，其後兩造數次 簽訂租賃契約，於92年12月23日最後一次簽訂雲林縣有基地 租賃契約，約定租賃期間自93年1月1日起至95年12月31日止 ，每月租金為5,719元。
四、系爭租約屆期後，被上訴人於租期屆滿前一個月有向上訴人 表示申請換約續租，而上訴人於96年3月30日以府財產字第 0000000000號函通知被上訴人，表示本件續租系爭土地之事 宜暫緩訂定。
五、系爭租約屆期後，上訴人仍按期收取對價（上訴人認為係收 取無權占用土地之不當得利），且被上訴人仍繼續使用系爭 建物中。
肆、兩造爭執之事項：
一、上訴人以系爭租約已屆期，且無民法第451條之適用，請求 被上訴人拆除系爭建物，並將系爭二筆土地交還予上訴人， 於法是否有據？
二、若於法有據，則被上訴人抗辯上訴人請求拆屋還地屬權利濫 用，是否有理由？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。但 法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴 訟法第277條定有明文；而按民事訴訟如係由原告（即上訴 人）主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告（即被上訴人） 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求。又原告對於自己主張之事實（即起訴事實 ）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出 新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負 證明之責，此乃舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第 0917號、18年上字第2855號判例及同院72年度台上字第1036 號、74年度台上字第2143號判決參照）。次按主張法律關係 存在之當事人，固僅須就該法律關係發生所須具備之特別要
件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他 造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）；惟 負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確 實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人 ，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法 則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖 法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證， 使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該 事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任 （最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。二、上訴人以系爭租約已屆期，且無民法第451條之適用，請求 被上訴人拆除系爭建物，並將系爭二筆土地交還予上訴人， 於法是否有據？
㈠本件上訴人主張系爭二筆土地為上訴人所有，上訴人於65年 10月16日以雲林縣政府雲府財產字第071291號函將系爭二筆 土地出租與被上訴人使用，並出具縣有土地建築使用同意書 予被上訴人，由被上訴人在系爭二筆土地上建築系爭建物， 其後兩造數次簽訂基地租賃契約，而於92年12月23日最後一 次簽訂系爭租約，租賃期間自93年1月1日起至95年12月31日 止之事實，業據上訴人提出土地登記第二類謄本、縣有土地 建築使用同意書、雲林縣政府建設局使用執照、建築改良物 所有權狀、雲林縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及雲林縣縣有 基地租賃契約等在卷可憑（見原審卷第9至17頁)；又系爭土 地經原審囑託雲林縣斗六地政事務所勘測結果，系爭建物占 用系爭土地之面積為449平方公尺，有雲林縣斗六地政事務 所101年10月2日斗地四字第0000000000號函檢送101年9月5 日之土地複丈成果圖附卷足稽（見原審卷第56至57頁），並 為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡上訴人另主張兩造間之系爭租約期間屆滿後，因上訴人擬將 系爭二筆土地收回自用，故不再將系爭二筆土地續租予被上 訴人，被上訴人仍繼續占有使用系爭二筆土地，屬無權占有 等語，惟為被上訴人所堅決否認，並以前揭情詞置辯。經查 ：
⑴兩造於92年12月23日簽訂雲林縣縣有基地租賃契約時已約 定「承租人：中國青年救國團直屬台灣省雲林縣團務指導 委員會。出租機關：雲林縣政府。雙方同意訂定縣有基地 租賃契約如下：一、租賃基地之標示：斗六市○○段○○ ○段000○0000地號土地…。二、租賃期間：自93年1月1 日起至95年12月31日止。租期賃屆滿時，租賃關係即行消 滅，乙方（即上訴人）不另通知，甲方（即被上訴人）如
有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租 ，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用 ，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第 451條之適用及其他異議。…」，有雲林縣縣有基地租賃 契約1份在卷可按（見原審卷第17頁）；是本件兩造最後 一次簽訂之租賃契約期間係自93年1月1日起至95年12月31 日止，應堪認定。
⑵被上訴人於兩造租期屆滿前，曾經向上訴人請求換約續租 ，而上訴人曾於96年3月30日以府財產字第000 0000000號 函函覆被上訴人謂「為配合本府目前正推動之『籽（種子 ）公園』城鄉新風貌等相關計畫及後續相關工作之進行， 貴會有關續租本府經管坐落斗六市○○段○○○段000○0 000號二筆縣有土地事宜暫緩訂定」等語，已為兩造所不 爭執，並有雲林縣政府函文1紙在卷可稽（見原審卷第18 頁）；據此，堪認被上訴人於系爭租約之租期屆滿前，確 曾向上訴人申請換約續租，上訴人因擬將系爭二筆土地規 劃為「籽（種子）公園」計畫，遂於96年3月30日以上開 函文通知被上訴人暫緩訂定續租事宜。
⑶按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451條定有明文。次按「民法第451條所謂出租人不 即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能 表示意思時，而不表示者而言。本件上訴人之辦公處所， 與被上訴人之營業所，設在同一街道，且據其在原審提出 之房屋使用情形說明圖，復載明有管理員住在系爭房屋之 樓上，則被上訴人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用，揆 之一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思， 乃不及時表示，而竟遲至租期屆滿一個月以後始行表示， 自不得謂無上開法條之適用」（最高法院42年台上字第12 2號判例參照）。經查，兩造間之基地租賃契約關係源自 65年間，最近一次之基地租賃契約於95年12月31日租賃期 限屆滿，被上訴人於租賃期限屆滿後仍繼續使用租賃物即 系爭二筆土地，並依系爭租約所約定時期給付使用土地之 對價，上訴人遲至96年3月30日即租期屆滿後3個月始以函 文通知被上訴人暫緩訂定租約，揆諸前揭判例意旨，自難 認上訴人已依一般交易觀念，於相當時期內為反對之意思 表示。況被上訴人於兩造就系爭二筆土地所訂之租賃契約 期限於95年12月31日屆滿後，仍繼續管理使用、收益，迄 今已6年餘，期間上訴人除於96年3月30日以函文通知被上 訴人續租事宜暫緩訂定外，仍持續收取被上訴人所給付之
使用系爭二筆土地之對價，有被上訴人繳納96年1月1日至 101年6月30日繳納租金之收據即單據粘貼單、存款憑條、 匯款單附卷可稽（見原審卷第131至152頁），且為兩造所 不爭執；則依民法第451條規定，應視為兩造已以不定期 限繼續契約。
⑷再參酌最高法院判決意旨：「本院55年台上字276號判例 固謂於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約 者，仍難謂不發生阻止續租之效力」；惟此判例並無凡有 該判例所指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。 倘客觀情事符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租 人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約 之約定，仍難謂無民法第45 1條規定之適用」(最高法院 87年度台上字第1348號判決參照）。本件上訴人係依系爭 租約第2條約定：被上訴人如有意續租，應於租期屆滿前1 個月，向上訴人申請換約續租，逾期未換約，視為無意續 租等語，主張本件無民法第451條規定之適用；然經本院 詳閱系爭租約之內容，兩造間之基地租賃乃係出租人同意 將系爭二筆土地提供予承租人建築房屋使用，即以建築及 使用房屋作為承租系爭二筆土地之目的，衡情非有相當之 期限不能達成，則兩造於原訂租期屆滿後，解釋上應以雙 方原則上同意繼續租賃契約為合理，並符契約之目的；此 由上訴人自65年間出具縣有土地建築使用同意書予被上訴 人後，系爭二筆土地即陸續由被上訴人向上訴人不斷請求 換約續租承租使用迄今，而有雲林縣縣有土地建築使用同 意書附卷足稽（見原審卷第13頁），即能理解。是系爭租 約第2條約定之文義，僅係兩造於租賃期限屆滿後得協商 再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法第45 1條之適用。況被上訴人確實已於兩造租期屆滿前向上訴 人申請續租，而上訴人遲遲未表示同意與否，遲至兩造間 之租期屆滿後3個月始於96年3月30日以信函通知被上訴人 表示暫緩續租事宜，客觀上已符合民法第451條規定，應 視為以不定期限繼續契約；則參諸「出租人於期限屆滿後 ，經過1個月始以拒絕收受此1月之租金，為反對續租之表 示，不能認為即時表示反對之意思。」（最高法院41年7 月9日第1次民事庭庭長會議決議㈡參照）。又民法第451 條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念 ，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，而兩造之辦 公處所既相距甚近，為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃 期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上 訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟不立即表示反對
，遲至三月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事 由相當（最高法院42年台上字第122號判例參照）以察， 本件出租人即上訴人於期限屆滿前、屆滿時均未為反對續 租之意思表示，遲至屆滿3個月後才發函通知「暫緩」訂 定租約，所謂暫緩應係指暫時延緩之意，即上訴人當時尚 未確定是否續租之意思表示，客觀上仍非屬「反對續租」 之意思表示。則上訴人主張兩造間並無不定期租賃關係云 云，尚屬無據。
⑸又系爭租約第2條第2項雖規定：「租期屆滿時，租賃關係 即行消滅，乙方（即上訴人）不另通知。甲方（即被上訴 人）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換 約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍 為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張 民法第451條之適用及其他異議」等語（見原審卷第17頁） ；惟按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定 之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部 分約定無效：三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者、四、其他於他方當事人有重大不利益者」，民法第 247條之1第3、4款定有明文。又按定型化契約應受衡平原 則限制，係指締約之一方之契約條款已事先擬定，他方僅 能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應 適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」 ，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約 之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平 原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院96年度台上字 第1246號判決參照)；本件上訴人於系爭租約第2條第2項 事先排除民法第451條之適用，已違反民法第451條之規定 ，且上訴人要求被上訴人預先拋棄此項法定權利之規定， 經核有民法第247條之1第3款、4款顯失公平之規定，該部 分約定應屬無效。
⑹又按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其 目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明 定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解 為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院85年度 台上字第790號判決參照）。經查，兩造就系爭二筆土地 之租賃為租用基地建築房屋之契約，以承租人有特定之房 屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限之基地租賃，依契 約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特 定房屋不堪使用時始消滅。而依土地法第103條：「租用 建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使 用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租 金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人 違反租賃契約時。」規定，本件上訴人並無土地法第103 條規定各款所定情形，自不得片面主張終止兩造間之基地 租賃契約，請求被上訴人拆屋還地。另按「土地法為民法 之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地 法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；參酌上 揭最高法院判決以觀，本件被上訴人租用基地建築房屋契 約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，依契 約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特 定房屋不堪使用時消滅。是本件兩造間既確有不定期基地 租賃關係，則其租賃關係應至該特定房屋不堪使用時始消 滅，因此本件無土地法第103條第1款「契約年限屆滿」所 定之情形。又查被上訴人並未以基地供違反法令之使用， 亦未轉租基地於他人，更未積欠租金或違反租賃契約，因 此本件亦無土地法第103條所定基地得收回之情形。再者 ，系爭建築改良物所有權狀載明建築完成日期為66年9月 30日，距今35年餘，主要建築材料為「加強磚造」(見本 院卷第177頁），又本院於102年6月24日至現場勘驗結果 ，系爭土地上之建物為加強磚造三層樓房，依勘驗所拍攝 之現場照片，顯示建物外觀與內部維護情形良好，且多年 來歷經數次強震，牆壁均無裂痕，外牆磁磚無一脫落，並 未達不堪使用之程度，有本院102年6月24日勘驗筆錄、現 場略圖及相片15張附卷足憑(見本院卷第73至78頁)；又依 不動產估價技術規則第65條規定：「建物折舊額計算應以 經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算，經濟 耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之 年數。物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構 脆弱而不堪使用所經歷之年數。建物之經歷年數大於其經 濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數」；本件系爭建 物之「不堪使用」應係指物理耐用年數而言。再者，依雲 林縣各類房屋耐用年數暨折舊率標準表以觀，加強磚造折 舊之耐用年數為52年，另依該表備註1.：建築年數已達最 高耐用年數，不再計算折舊；但仍應按殘值核課。所稱「 已達最高耐用年數，不再計算折舊；但仍應按殘值核課房 屋稅者」。應解釋為已達最高耐用年數之房屋，仍有殘值 ，仍可使用，尚非不堪使用之意，並經雲林縣政府99年12 月30日府稅房字第0000000000號令發布（見本院卷第178 頁）；而本件系爭建物之耐用年限應係指須至遇有焚燬、
坍塌、拆除至不堪居住程度者始足當之。
⑺上訴人雖主張收取使用補償金，並非容忍被上訴人繼續使 用系爭土地而收取對價，因其非向被上訴人收取租金等語 ，惟按：
①上訴人於系爭租約之租期屆滿2年後製發系爭二筆土地 之98年第一期（自98年1月至98年6月）收入繳款書，其 收入款目載明為「房地租金」，並非「使用補償金」， 單據黏貼單之「用途說明」亦均載明為「租金」(見本 院卷第62至63頁)。嗣後雖於「用途說明」改為「使用 補償金」(見本院卷第131至140頁)，然仍屬於收取租金 之事實，惟上訴人既有收取租金之對價，因此上訴人除 於租期屆滿3個月後通知被上訴人續租事宜暫緩訂定外 ，仍持續收取被上訴人所給付使用系爭二筆土地之「對 價」，仍屬收取租金之事實。
②又按「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定 之名稱如何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解 結果，按月應給付被上訴人稻谷150台斤，不得謂非使 用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質」 （最高法院46年台上字第519號判例參照）。次按「使 用借貸絕對應為無償，如係有償，不論其名稱（補償、 補貼、或其他）如何，以及契約所用之文字（借貸、貸 與、或其他）如何，均不得謂非租賃。若因該契約涉訟 時，應適用關於租賃之規定以為判斷」（最高法院52年 度台上字第2739號判決參照）。
③依上，上訴人迄今仍按期收取之「有償對價」，不論其 名稱（補償金、補貼金或其他）如何，及原契約所用之 文字如何，揆諸前揭說明，均不得謂非租賃。從而兩造 間至今仍存有不定期基地租賃關係，則上訴人主張其非 向被上訴人收取租金等語，仍不能為其利之證明。 ⑻上訴人雖又主張其已將系爭二筆土地規劃作為籽公園計畫 範圍，後因故變更規劃作為替代役男宿舍，後再因系爭土 地移交上訴人行政處管理後，再變更規劃作為職務宿舍， 尚非恣意收回等語。惟按：
①上訴人先主張系爭二筆土地已納入「籽公園」開發計畫 欲收回系爭二筆土地等語。查「籽公園開發計畫書」載 明「本案規劃以閒置之公有建築再利用、開發空間改造 為目標，並無涉及私人建物及土地部分故無執行之困難 」(見本院卷第158頁)；況上訴人所屬財政處於簽呈亦 載明：「惟籽公園規劃案並未含蓋該區(系爭二筆土地) 」(見本院卷第166頁)，由此足證「籽公園開發計畫」
未將系爭土地納入開發計畫中，並有「籽公園」計畫書 附卷足稽（見本院卷第157至162頁），因此上訴人以此 理由主張拆屋還地與事實不符，不足採信。
②上訴人又主張系爭二筆土地欲作為「替代役宿舍」用地 等語。惟上訴人所屬財政處亦載明：「替代役將於幾年 內停止辦理，其理由恐無法說明推行公務所必需」(見 本院卷第166頁)，則上訴人主張系爭二筆土地欲作為「 替代役宿舍」用地之理由亦無法舉證以明其說，仍不足 採信。
③上訴人再主張系爭二筆土地變更為公用財產，作為「職 務宿舍」等語。按「非公用財產之土地，如作為宿舍用 途，不得撥供各級政府機關為公務用或公共用」，雲林 縣縣有財產管理自治條例第24條定有明文。因此上訴人 擅自將非公用土地撥供職務宿舍用途，恐有違法令之虞 。次查上訴人所屬財政處簽呈經縣長批示：「本案俟財 政處排除地上物之占有後，依程序始由本處（行政處） 規劃職務宿舍之用途及後續處理程序」(見本院卷第167 頁)。惟上訴人在本件尚未排除地上物占有前，即將系 爭土地變更為公用財產，移交行政處作為職務宿舍用途 ，不但有違縣長批示，且違反雲林縣縣有財產管理自治