請求減少價金等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上字,101年度,176號
TNHV,101,上,176,20130820,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決　101年度上字第176號
上訴人即附
帶被上訴人　謝曉嘉　　住台北市○○區○○街000巷00號7樓
訴訟代理人　李家鳳律師
被上訴人即
附帶上訴人　陶淵明建設股份有限公司
　　　　　　　　　　　設嘉義市○○路○段000號1樓
法定代理人　蔡福源　　住同上
訴訟代理人　黃裕中律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國101年6月
27日臺灣嘉義地方法院第一審判決（99年度重訴字第50號）提起
上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於102年8月6日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於命附帶上訴人給付超過新臺幣玖拾陸萬肆仟柒佰肆拾玖元本息部分，該部分假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘附帶上訴駁回。
上訴人之上訴駁回。
廢棄部分第一審訴訟費用及第二審上訴部分訴訟費用，由上訴人負擔；附帶上訴部分訴訟費用，由附帶被上訴人負擔五分之一，餘由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）94年9月30日向被上訴人購 買坐落嘉義市○○段000○000地號土地所有權全部、同段 242之97、242之123-124、242之106地號土地應有部分，及 其上門牌號碼嘉義市○○路○段000號之1預售屋（下稱C1房 屋），土地價金新台幣（下同）1,238萬元，房屋價金550萬 元；復於96年11月10日購買同段242之87全部、242之97、24 2之106、242之123-124、242之138-140地號土地所有權應有 部分29分之1，及其上門牌號碼○○路○段000號之20號建物 （下稱E9房屋）所有權全部，土地暨房屋價金分別為1,690 萬元、880萬元。惟C1房屋於伊擬裝修居住時，發現有樓地 板粉塵、土壤掏空、電線過細、水管線路生鏽產生異味、未 裝設對講機及防盜設備等瑕疵；E9房屋則有樓地板粉塵，廁 所地板未作防水層等瑕疵，及該屋大門與竣工圖說不符而為 違建，地下室超挖亦與圖說不符，實已缺乏通常效用，嚴重 貶損其價值，且伊迄今仍無法裝修居住，致伊受有相當租金



及尚需支付管理費等損害。計伊受有C1房屋瑕疵價值減損1, 169,486元、相當租金損害1,730,355元；E9房屋瑕疵價值減 損1,918,561元、相當租金損害1,863,540元，暨交易價值減 損之損失。爰依民法第354、359條，暨不完全給付之法律關 係，求為判命：被上訴人應給付上訴人12,430,760元之本息 等語。
二、被上訴人則以：系爭C1、E9房屋均已交由上訴人管領，且無 不能入住情事，惟上訴人不願入住，此觀該社區房屋已有九 成住戶入住即明，系爭房屋缺失無法改善係可歸責上訴人之 事由受領遲延，上訴人請求相當租金損害，顯不符事實，原 審判命伊賠償3個月租金部分屬為訴外裁判；縱伊需賠償修 繕期間租金損失，因系爭房屋修繕至多僅費時20日，伊僅需 賠償20日租金即已足。又所謂交易價值減損，依最高法院89 年度台上字第2090號判決意旨，認其損失屬抽象，與損害賠 償係以後填補具體可計算損害之原則相悖，上訴人請求房屋 交易價值減損，不應准許等語，資為抗辯。
三、原審判命被上訴人給付上訴人1,125,414元本息。上訴人不 服原判決，就敗訴部分其中3,801,487元本息提起上訴；被 上訴人則就原判決命其給付超過279,995元本息部分，提起 附帶上訴。
㈠上訴人聲明：
⒈上訴聲明：
⑴原判決駁回上訴人下開請求部分廢棄。
⑵上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人3,801,487元，及自 99年6月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉答辯聲明：附帶上訴駁回。
㈡被上訴人聲明
⒈答辯聲明：上訴駁回。
⒉附帶上訴聲明：
⑴原判決關於命附帶上訴人給付附帶被上訴人超過279,995元 本息，及該部分假執行、訴訟費用部分裁判均廢棄。 ⑵上廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於94年9月30日向何崇榮購買坐落嘉義市○○段000○ 000地號土地所有權全部、同段242之97、242之123、242之 124、242之106地號土地應有部分，及向被上訴人購買其地 上C1房屋（即山河院第一期建案）乙棟，約定土地價金1,23 8萬元、房屋價金550萬元，並於96年10月24日交屋。 ㈡上訴人復於96年11月10日向何崇榮買受同段242之87全部及



同段242之97、242之106、242之123-124、242之138-140地 號土地所有權應有部分29分之1，及向被上訴人買受其地上 E9房屋（即山河院第二期建案）所有權全部，約定土地價金 1,690萬元、房屋價金880萬元，已於97年2月7日交屋。 ㈢上訴人前對蔡福源、王淑真、林世昌等提出詐欺案件告訴， 經臺灣嘉義地方法院檢察署（下稱嘉義地檢署）檢察官作成 99年度偵字第8710號不起訴處分書，經上訴人聲請再議，臺 灣高等法院臺南分院檢察署亦以100年度上聲議字第40號處 分書駁回其再議。上訴人不服該處分聲請交付審判，經原審 以100年度聲判字第3號刑事裁定駁回其聲請。 上開各情，有買賣合約書、嘉義地檢署99年度偵字第8710號 不起訴處分書、臺灣高等法院臺南分院檢察署100年度上聲 議字第40號處分書、原審100年度聲判字第3號裁定書等附卷 可稽（見原審卷一第7-100、223-234頁），且為兩造所不爭 ，業經原審依職權調取前揭刑事卷全卷宗核閱無訛，均堪信 為真實。
五、兩造爭執事項：上訴人依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係 ，請求被上訴人賠償其所受之損害，是否有理由？若是，其 金額應為若干？
六、本院判斷：
㈠查系爭房屋起訴前雖先經上訴人送請台灣省土木技師公會（ 下稱土木技師公會）就是否有其所指瑕疵進行鑑定，經該公 會作成99年1月22日（99）省土技字第0459號鑑定報告書（ 即第一次鑑定，見原審卷一第101-117、147-153頁），惟並 未評估瑕疵修繕費用，經原審再囑託該公會鑑定，並至現場 會勘，兩造就有爭執部分交由鑑定人鑑定，經該公會作成10 0年5月13日（100）省土木技字第1948號第二次鑑定報告書 （下稱系爭鑑定報告）。是本院斟酌系爭鑑定報告已就修繕 復原費用評估，且該報告係經原審會同兩造、被上訴人工務 經理林世昌及鑑定人一一詳為勘驗及臚列，認應以系爭鑑定 報告意見較為可採。現兩造就系爭房屋水管接頭使用不鏽鋼 材質與契約約定相符乙節不爭執，則本院就此部分則不予論 述，僅就系爭鑑定報告其他兩造爭執瑕疵項目，及修復方式 暨金額，分述如下：
⒈一樓廁所地坪下土壤掏空部分：
⑴系爭鑑定報告認除C1房屋一樓後方廁所地坪下土壤呈掏空現 象外，其餘均無此現象，研判應係廁所位置僅周圍以鋼筋混 泥土（RC）牆或磚牆阻隔，中間回填土壤未夯實致土壤下陷 。其修繕方法為打除廁所地板混凝土，回填土壤夯實後，再 行澆置地坪混凝土，其所需修繕費用36,542元如附表一所示



（見系爭鑑定報告第3-4頁，報告外放）。
⑵被上訴人雖辯稱：依第一次鑑定報告以水泥砂漿填補，就可 達與系爭鑑定報告所採改善方法相同效果云云。然查，鑑定 人許引絃於原審證稱：「．．．二次鑑定差別在於第二次鑑 定時上訴人以掃帚直接穿入地坪底下，顯見底下有掏空，第 一次鑑定時，現況僅有打除洞底下有掏空，所以要打掉一起 填補。」「兩次鑑定回復方式所達到效用不同，因第一次鑑 定修復方式僅回填打除部分底下土壤，第二次鑑定修復是要 把整個廁所土壤掏空填補。」「第一次未確認其他位置，第 二次因為有此疑慮，所以在其他地方有鑽取（地板穿透）去 確認地坪底下有無掏空，廁所部分因為就如同前述，因可由 掃帚柄穿透，所以就沒有再鑽取，只要一般地坪掏空，水泥 灌滿就可以達到相同效果，但是能不能灌滿緊實不能確定， 所以第二次鑑定方法所用修復方式比較好。」等語（見原審 卷二第42、43頁）。依上開證述可知，兩次鑑定所採修復方 式所達到效用不同，一般地坪掏空以水泥灌滿固可達相同效 果，然因鑑定人無法確定水泥能否將地底掏空部分灌滿緊實 ，故認系爭鑑定報告修復方式較為可採，且本院斟酌鑑定人 之前曾擔任5年工地監工主任，後續亦有10多年土木技師執 業經驗，自有相當之建築經驗，其上開證述，應屬可採，是 被上訴人前開所辯，不足採取。
⒉樓地板粉塵部分：
⑴系爭鑑定報告謂系爭房屋樓地板粉塵現象，應係施作粉刷時 ，以類似大理石地坪作法將水泥混合砂平鋪於地面，再於表 面澆淋一層薄水泥漿後進行表面粉光，依工程慣例，該地坪 作法應全面以水泥砂漿平舖於地面後，再行粉光，以利後續 木地板或其他地面裝修材施作。C1房屋改善方法為將地坪粉 刷層打除後，經機器乾磨將殘留水泥砂漿刨除後，再行重新 粉刷，計如附表一所示所需修繕復原費用為462,668元（見 系爭鑑定意見第4頁）；參以鴻發工程顧問有限公司（下稱 鴻發公司）鑑定補充說明：「E9房屋樓地板粉塵現象，因被 上訴人針對地坪裝修已完成追減，追加水泥粉光金額已退還 上訴人，故地坪打除並清洗完成後，繼續施作之地坪裝修材 不屬被上訴人責任，該項費用原鑑定報告所載369,074元， 將地坪1：3水泥砂漿粉刷及水泥、砂刪除後，修復費用如附 表二所示應為92,444元。」等情，有E9房屋第一次變更追加 減明細、退款支出傳票暨退款支票、鴻發公司101年3月20日 鴻發字第0000000000號函（下稱鴻發公司補充鑑定意見函） 等附卷可按（見原審卷一第168-174頁；卷二第48、147頁） 。堪認系爭C1、E9房屋樓地板確有未依工程慣例，致樓地板



產生粉塵之瑕疵，其修復金額如附表一、二所示分別為468, 668元、92,444元。
⑵被上訴人雖辯稱：E9房屋樓地板粉塵部分瑕疵，雙方已達成 協議，且伊已履約完成，上訴人不得再要求減價。C1房屋修 繕費用過高，應為185,725元云云。然查，前揭部分瑕疵， 經鴻發公司鑑定認該瑕疵扣除兩造協議部分金額後，仍需支 出92,444元修復費用，堪認被上訴人就此部分瑕疵並未完全 修繕完畢，且被上訴人迄未能舉證證明C1房屋修繕費用應為 185,725元，其上開所辯，無可採取。
⒊水管異味部分：
⑴系爭鑑定報告謂C1房屋因抽水馬達及屋頂加壓橫壓馬達均為 故障狀態，無法正常供水，故無法得知異味狀況；E9房屋發 現水質有PVC膠合劑味道，研判應係為取得接用自來水管申 請，而施行壓力試驗臨時用水殘留，迄今尚未完成給水管線 設備消毒清潔所致。改善方式為水管異味可經由給水管線設 備消毒清潔改善，其所需修繕復原費用如附表一、二所示即 C1房屋12,100元、E9房屋15,125元（見系爭鑑定報告第4、5 頁；原審卷二第17頁）。
⑵被上訴人雖辯稱：上開水質異味係上訴人久未使用所致云云 ；然鑑定人許引絃於原審證稱：「一般新建工程完工後水管 會做清潔動作，大部分都用漂白水清洗過，再用清水清洗， 若前項清潔完之後，要是嗅覺沒有聞出味道，再續用味覺， 就是含著一口水管流出來的水來漱口，看有沒有嗆鼻的味道 ，只要都沒有味道，就認為是可以的，E9房屋開水龍頭，用 嗅覺就聞得出來，C1房屋整棟沒有水可以檢驗，因為鑑定時 馬達是壞掉的，因為施工過程都一樣，所以認定C1房屋也有 這問題，我們判斷被上訴人沒有做給水管線設備消毒清潔或 做的不徹底，需要五個工，也是依據前述經驗判斷。」「． ．．如當初有清洗完成或清洗妥當，即使三年沒用水，一般 也不會有PVC膠合劑味道，該味道可透過清洗去除。」等語 （見原審卷二第43-44頁）。依上開證述，系爭房屋水質異 味係被上訴人當初未做給水管線設備消毒清潔或做的不徹底 所致，倘當初即已清洗完成，縱系爭房屋久未用水，亦不致 有PVC膠合劑味道殘留，則被上訴人抗辯該味道係上訴人久 未使用云云，顯不足採。
⑶被上訴人復辯稱：鑑定人未說明修復所需工期之依據云云， 然鑑定人既係依其工地監工經驗判斷，實難謂其關於修復工 期之判斷毫無任何依據，被上訴人空言指摘，亦非有據。 ⒋電線及品牌規格與弱電保全系統部分：
⑴系爭鑑定報告謂C1及E9房屋除廚房均設有一處專用插座迴路



外，其餘插座則為並聯設置，與合約建材設備內容廚具及電 器設備說明預留冰箱、電鍋、逆滲透濾水器及絞碎機等專用 插座數量不符，依屋內線路裝置規則第106條第1項第3款之 規定，至少應符合上開電器等四處專用插座，避免日後產生 用電量大於設計量而產生電線走火等危害，屬不安全；又C 1及E9房屋現場線材廠牌為『大山』，與建材設備內容及房 屋買賣合約（即C1房屋部分），應採用太平洋、華新等正字 標記線材不符，接地線未依屋內線路裝置規則第24條、第29 條接地系統施工方式，完整接至室內開關箱接地端子，屬不 安全。弱電部分，因被上訴人未提供機電設備送審核准圖說 ，故僅依售屋廣告為依據，廣告中載明各戶客廳、主臥室配 置數位式彩色影像對講主機，提供影像對講介面，連結大門 及守衛室；社區圍牆採用最新數位監視錄影系統，住戶可經 由頻道監看社區攝影機畫面，因無ADSL寬頻網路設備，故僅 測試數位影像對講系統，至守衛室測試後，於屋內實地測試 影像對講結果，C1房屋聲音及影像畫質雖有雜訊，但依稀可 分辨影像及視訊內容，E9房屋則無聲音及影像。前開瑕疵修 復方式為將現有線路抽掉，並重新配置符合契約廠牌線材， 依屋內線路裝置規則第24條、第29條規定接至分電箱接地端 子，避免產生漏電危害，並依該規則第103條、第106條規定 新增專用插座迴路，則屋內配線修繕所需費用為C1房屋48,4 00元、E9房屋60,500元，另弱電保全系統修復費用則為C1房 屋18,150元、E9房屋30,250元，詳如附表一、二所示（見系 爭鑑定意見第5-6頁；原審卷二第146頁）。 ⑵準此，C1房屋屋內電線及品牌規格部分確有未依屋內線路裝 置規則施工之瑕疵；又E9房屋買賣契約雖未約定建材設備規 格，又大山品牌電線線徑基本上雖符合安全規定，然依目前 用電申請規定，須事先提出電力設備設計圖送審，且依審核 通過之電力設備圖說施工（見系爭鑑定報告第5頁）。查C1 、E9房屋分別為山河院第一、二期建案興建之房屋，關於屋 內電線及品牌規格與弱電保全系統設備，衡情應採相同規格 ，以便利施工暨降低成本，此觀前揭報告C1及Ｅ9房屋除廚 房均設有一處專用插座迴路外，其餘插座則為並聯設置之設 計即明，被上訴人迄未能提出送審電力設備設計圖證明上開 設備規格為何，本院認C1、E9房屋約定之設備規格應屬相同 ，較符合建築常規。是系爭房屋使用大山品牌電線之線徑基 本上雖符合安全規定，然被上訴人既未依約施作，亦難謂已 依債之本旨為給付，況被上訴人於第二次鑑定會勘時未提出 機電設備送審核准圖說供鑑定人審酌，被上訴人抗辯C1、E9 房屋更換電線費用應以3萬元計算云云，顯不足採。



⑶被上訴人復抗辯E9房屋只需於廚房專用插座迴路增加一接地 電線，即符合契約約定之現況點交云云，然此修繕方式非鑑 定人所認定修繕方法，且屋內除廚房專用插座外，各層浴室 、陽台洗衣機等插座亦需接地等語，有鴻發公司102年3月8 日（102）鴻字第000000000號函在卷可佐（見本院卷第124 頁）。是依前開函覆，上開修繕方法既非鑑定人所提出，況 E9房屋除廚房外，尚有各層浴室、陽台洗衣機等各個插座亦 需接地，則被上訴人主張僅廚房需增加一接地線即已足云云 ，自非有據。另弱電保全系統亦有前開所指之瑕疵，亦難謂 被上訴人已依債之本旨為給付，則上訴人請求此部分之修復 費用，尚非無據。
⒌Ｅ9廁所地板防水層部分：
⑴系爭鑑定報告謂Ｅ9全棟廁所地板防水層僅施作地板與牆交 接處呈Ｌ型施作，地板未全面施作防水，竣工圖說及合約書 均未載明浴室防水施作方式，依一般工程施工慣例，浴室防 水施作範圍為地坪全面施作，上捲牆面30公分，淋浴間及浴 缸四周牆面及上捲100公分，故現場浴室防水施作方法，並 不符合一般施工慣例。改善方法為打除浴室地磚及局部牆壁 磁磚，施作防水層後再行舖設牆壁及地磚，其改善所需費用 如附表二所示計144,777元。
⑵又鑑定人許引絃於原審證稱：「一般施工方式是會在浴廁底 部上捲至牆面一併施作，現場實際施作方式僅做靠近牆面底 部及牆面部分防水，如此防水效果堪慮，至於防水材的選用 ，民間材質種類繁多，大致上有PU、黑膠、彈性水泥等材料 ，現場目視屬彈性水泥，價錢較低，合約未載明材料種類， 故鑑定時會依品質較好材料估算，建議使用材料也是一般所 使用。」等語（見原審卷二第46頁），另浴廁防水單價1,50 0元/㎡為PU防水單價，係比照99年3月臺灣省土木技師公會 鑑定手冊「屋頂防水處理PU」（見原審卷二第17、18頁）。 ⑶依前開鑑定意見暨鑑定人證述，E9房屋廁所地板有未依一般 施工方式施作之瑕疵。被上訴人雖抗辯上開瑕疵係上訴人進 行裝修工程所破壞，不應列入瑕疵云云；然前揭鑑定報告係 指摘被上訴人僅施作靠近牆面底部及牆面部分的防水，又土 木技師公會辦理房屋瑕疵修復估算鑑定，大部分均以該公會 鑑定手冊單價或以一般小型工程單價估算，少以建設公司下 包商估列之單價為依據（見原審卷二第18頁），且鑑定人建 議使用防水材料亦屬一般所使用，業如前述，則本院認系爭 鑑定報告關於防水材料以每平方公尺1,500元計算，認尚稱 合理，被上訴人辯稱應依彈性水泥每平方公尺300元計算云 云，無足採取。




⒍E9房屋變更使用部分：
⑴系爭鑑定報告雖謂：「．．．地下室前方竣工圖為回填區， 現況超挖改為視聽室及傭人房，現況與竣工圖不相符，地下 室後方康樂室及機房竣工圖為牆壁，現況改為開窗及落地門 ，現況與竣工圖不相符，一樓大門處，竣工圖為通道且無牆 壁，現況為大門及牆壁，與竣工圖不相符」等語（見系爭鑑 定報告第6-7頁）。
⑵依前揭鑑定報告，E9房屋變更使用部分雖有與竣工圖不符之 瑕疵，惟查，王淑真（即被上訴人銷售部經理）於被訴詐欺 案件偵查中供稱：「上訴人案子是由伊接洽，C1是預售屋， 出售時伊有提供料參表，實際施作時有做建材的提升，上訴 人都知道，施作過程上訴人一再追減，公司也都配合完成， Ｅ9上訴人是買成屋，成屋是現況交屋，合約書也有就該屋 尚未完成部分做標註，E9和室是上訴人買時就存在，屬合法 室內空間並非違建，E9地下室增建伊有明白告知，上訴人也 同意覺得這樣空間比較好用，．．．C1房屋96年10月24日交 屋當天，上訴人在工地看了C1、E9及其他成屋，問得很詳細 ，包括未做建材、建坪、地坪、管理費用、社區規約等，因 為C1房屋已經交屋，上訴人也取得C1房屋權狀，其就拿著權 狀問跟E9房屋不一樣持分地坪的地方，伊都詳為說明，上訴 人覺得沒問題才買的。」等語；蔡福源（即被上訴人法定代 理人）亦供述：「E9一樓和室確為合法室內空間，並非違建 ，僅只是在登記當時以停車空間為名，確有合法保存登記， 就E9其餘增建部分，其就成屋銷售均一再向員工指示要跟客 戶說明。」等語。林世昌亦供稱：王淑真出售E9房屋當時確 有向上訴人說明何部分屬增建，伊有在場聽聞等語。 ⑶又證人綦美松（即系爭山河院第二期建案承購戶）亦證述： 「伊看屋時是王經理（即王淑真）接洽，當決定要買時，王 經理說地下室原來是空的，他們違規作為視聽室，．．．伊 因屋簷重疊問題打電話給陳淑芬，陳淑芬告知不止該部分， 但詳細情形並未告訴伊，後來伊有告訴上訴人他買的房子有 違建。」；陳淑芬（即系爭山河院第二期建案E8房屋承購戶 ）亦證稱：「被上訴人告訴伊說地下室的視聽室是多做送給 承購戶使用，訂約時被上訴人說多出來的坪數就是視聽室， 伊有在99年間告訴上訴人所買的房屋有違建情形。」等語（ 見本院卷第170-170頁反面）。
⑷另買賣合約書第12、13條約定，E9房屋買賣標的物標示門牌 號碼嘉義市○○路○段000○00號，面積詳謄本所載所有權 全部；房屋以現況點交，其餘本戶平面圖上所標示未完成部 分賣方（即被上訴人）須於通知交屋前全部完成等情，有山



河院房屋買賣合約書及平面圖、同意書及切結書影本等附卷 可證（見原審卷一第79-100頁）；又參以地下室及一樓平面 圖業已標明「傭人房」、「視聽室」、「和室」及有載明「 未作」、「未貼」，並註明以上修改22處，亦經上訴人簽名 確認在案（見原審卷一第99頁）；再上訴人除系爭房屋外， 名下尚有多棟房屋及土地等情，亦有稅務電子閘門財產所得 調件明細表附卷足佐（見原審卷二第64-68頁）。 ⑸依王淑真、蔡福源上開陳述暨E9房屋平面圖之標示，關於E9 房屋變更使用部分，王淑真有明確告知，且經上訴人同意， 蔡福源亦教育銷售人員要向客戶說明此一情形，且上開平面 圖亦經上訴人簽名確認，核與綦美松、陳淑芬上開證述伊等 經王淑真告知山河院第二期建案房屋有變更使用情形相符， 雖王淑真、蔡福源為被上訴人主管及法定代理人，其等前開 供述應堪予信採，況伊等亦將此情形告知上訴人。且系爭C1 、E9房屋格局相類似，上訴人於購買前，兩造會同勘查現況 乃屬常情，況上訴人除系爭房屋外，名下尚有多棟房屋及土 地，顯見其非首次購買屋，亦非欠缺一般社會經驗之人，其 對E9房屋前揭現況應已知悉甚明，且房屋買賣合約第13條明 定房屋係以現況點交，上訴人既已完成交屋，顯然合意受領 E9房屋（含各該增改建部分），則被上訴人就此部分既已依 約定之債務本旨履行，並無債務不履行之情事，則上訴人主 張被上訴人就此部分應負瑕疵擔保或不完全給付之責任云云 ，顯非有據。
⒎按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第 227條定有明文。次按債務不履行之債務人之所以應負損害 賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證 明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即 得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生 為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如 未能舉證證明，即不能免責。」再按「出賣人應負不完全給 付之債務不履行責任者，買受人得適用民法第226條第2項規 定請求損害賠償，或給付遲延之法則，請求補正或賠償損害 ，並有民法第264條規定之適用」最高法院著有97年度台上 字第1000號、87年度台上字第557號判決可資參照。 ⒏準此，系爭房屋既各存有上述瑕疵（除E9房屋變更使用部分 外），已如前述，被上訴人復未能證明該瑕疵之發生不可歸 責於伊，依前揭說明，自不能免其賠償之責。是上訴人請求 被上訴人給付修繕費用，洵屬有據。經計算後C1房屋修繕費



用為577,860元（計算式：36,542 +462,668+12,100+48,400 +18,150=577,860）、E9房屋則為343,096元（計算式：92,4 44+15,125+60,500+30,250+144,777=343,096），共92,0956 元（計算式：577,860＋343,096＝920,956），詳如附表一 、二所示。
㈡上訴人因系爭房屋修繕期間無法居住使用，計分別受有C1房 屋30日、E9房屋為10日，相當於租金之損害： ⑴上訴人主張系爭房屋因有前開瑕疵，致伊無法居住，C1房屋 自96年10月24日起，E9房屋自97年2月7日起，均至99年6月9 日起訴之日止，分別受有1,006,752元、1,023,120元，相當 於租金所失利益等損害。被上訴人則辯稱房屋交屋後即由其 管領，且仍有多次追加減工程，全區住戶除部分外均已入住 ，上訴人未入住且拒不接受伊改善，均非可歸責伊之事由， 且C1房屋修繕工期為20日、E9房屋則為10日。經查： ①原審去函鴻發公司有關系爭房屋交屋時房屋結構是否安全情 形，經該公司函覆稱：「依土木技師公會第一次鑑定報告書 「鑑定結論與建議」所述，系爭房屋現況應能符合原設計安 全之要求，若依鑑定（第一次鑑定於98年12月2日）當時狀 況，存在地板水泥粉光瑕疵，致後續工程無法繼續施作，在 地坪未完成前實無法居住，且此部分係被上訴人施作之追加 工程，應由被上訴人負責修復完成後，上訴人方可進行其他 後續自行施工之地坪工程（如鋪設木地板地磚），俟地坪工 程完成後，始可進住。」等情，有鴻發公司101年5月17日鴻 發字第0000000000號函附卷可憑（見原審卷二第320頁）。 是依前開函覆，系爭房屋於交屋時尚存有地板水泥粉光之瑕 疵，致使後續工程無法繼續施作，須待此部分瑕疵修復後， 始可供居住。
②惟兩造就系爭房屋在交屋後，仍有修繕或追加減工程等情， 已據證人王淑真到庭證述：「因交屋後還有一些要維修，交 屋時就把資料及鑰匙全部給客戶，經客戶同意後會留一把給 工務單位做維修，陸續有施作，最後客戶要進去做裝修時， 上訴人有意見，要求取回工務單位鑰匙，當時約為98年，上 訴人已經進去裝潢之後，這是交屋後上訴人請人設置冷氣及 管路（E9房屋），C1房屋也是同時做裝潢，像E9房屋已經有 搬一、二樣像櫃子的傢俱，C1房屋還沒有搬傢俱進去。」等 語；證人林世昌亦證稱：「山河院住宅工程客戶變更追加減 計算工程於是兩造確認前後均有施作，有些是在交屋前，有 些是客戶保留在交屋後施作。」「C1房屋伊記得較清楚，交 屋後施作的就是木料（比如說木門、木地板、天花板）的保 留，E9房屋客戶也有保留一些木門、木料的部分沒有施作。



」「前揭計算表上追加減部分，有的在製表時已經完成，有 的未完成，木地板的部分尚未完成。」「木地板是客戶保留 ，有計算但沒有列在計算表上面，這部分就是因為沒有客戶 保留，所以沒有這個項目，木地板部分因為也有在追加減計 算表內。」、「98年1月21日之追加減計算表是因有客戶保 留，所以才有做追加減。」等語（見原審卷二第353-355頁 ），有前揭追加減工程計算表、收入傳票附卷可稽（見原審 卷二第274-300頁）。是依前開證述暨追加減工程計算表， 堪認系爭房屋交屋後，兩造間仍有追加減或上訴人保留之工 程仍持續進行。從而，系爭房屋交屋後，上訴人亦難隨即進 入居住使用，就此部分顯難歸責於被上訴人。
③又系爭鑑定報告所附環球不動產估價師事務所之估價報告書 雖謂：該事務所評估因工程瑕疵結果導致所有權人已進行裝 潢工程須停工另行施工修繕期間，經市場調查於一般正常情 形一般預估約為3個月，故以3個月核算，勘估標的C1房屋於 停工期間其租金損失推算，依市場租金行情評估本勘估標的 C1房屋過程得知月租金（不合停車位租金）為每坪每月250 元，故勘估標的C1房屋3個月租金損失金額為94,838元（計 算式：250×126.45×3＝94,838）；E9房屋3個月租金損失 金額為109,620元（計算式：250×146.16×3＝109,620，見 系爭鑑定報告附件十㈠第21頁、附件十㈡第21頁）。 ④然經本院去函鴻發公司有關系爭房屋前開瑕疵修復施工天數 ，暨可否同時進場施作情形，經該公司函覆稱系爭房屋瑕疵 可同時進場施作，其中C1、E9房屋所需工期均為30日，有該 公司102年3月8日（102）鴻字第000000000號函在卷足憑（ 見本院卷第123、124頁）。是系爭鑑定報告雖評估系爭C1、 E9房屋計均有3個月租金損失，然該估價報告就前開各項瑕 疵能否同時進場施作未將之列入評估，則本院認應以上開鴻 發公司函覆之修繕天數較為可採；惟E9房屋變更使用部分本 院既認被上訴人已依約給付，業如前述，則此部分修繕工期 （即E9房屋與竣工圖不符部分恢復原狀）30日即不予列入（ 見本院卷第124頁），從而，應認C1房屋修繕所需工期為30 日、E9房屋則為10日較為可採。至逾此範圍部分，上訴人既 未能舉證證明前揭瑕疵修繕完畢後，仍有無法供居住使用之 情形；況上訴人於偵查中亦自承其係因母親想回嘉義住，系 爭房屋很適合母親居住，因此購買等語，此有前揭不起訴處 分書可憑（見原審卷一第225頁正反面），自難認其受有何 其他租金之損害。
⑤被上訴人雖抗辯上訴人未請求瑕疵修繕期間之租金損失，此 部分屬訴外裁判云云；然查，上訴人係請求自系爭房屋交屋



之日起至起訴之日止該段期間之租金損失，自包括瑕疵修繕 期間之租金損失在內，被上訴人辯稱原審此部分之判決屬訴 外裁判云云，顯不足採。被上訴人另辯稱C1房屋地板粉塵瑕 疵應以每日二工打除估算，施工天數以20日為適當，較符合 一般短期修繕模式云云；然該鑑定報告係就地板粉塵修繕工 程各工期綜合評估，縱以每日一打除工計算，亦難謂有不符 短期修繕模式之情，被上訴人執此抗辯，洵不可採。 ⑥上訴人辯稱C1、E9房屋於交屋時均尚未建築完成，係配合被 上訴人資金需要，故先辦理形式上交屋，被上訴人迄至97年 10月及98年間始返還鑰匙，並將占用期間使用電費返還云云 ，並提出被上訴人支出傳票為證（見本院卷第79頁）；被上 訴人則主張當時山河院第一期建案施作中庭工程有使用C1房 屋電力，故支付上訴人扣除基本費後之電費。惟倘前開期間 系爭房屋仍由被上訴人占用，水電費用應全部由被上訴人負 擔為是，惟上開支出傳票被上訴人扣除基本費後，僅補貼使 用部分電力，衡與常情有違，是上訴人主張系爭房屋交屋後 仍由被上訴人占有云云，洵不足採。又上訴人抗辯屋內室內 配線與地板粉塵工程不能同時進行，否則會電線走火云云； 然未見其舉證以實其說，其主張亦難遽採。
⑵基上，系爭C1、E9房屋修繕期間分別為30日、10日，業如前 述，依上開C1房市場租金行情每坪每月250元計算，則C1房 屋租金損失為（計算式：250×126.45×＝31,613，元以下 四捨五入）；E9房屋則為12,180元，共43,793元（計算式： 250×146.16×1/3＝12,180）。 ㈢系爭建物並未因前揭瑕疵，而受有交易價值減損之損失： ⒈按所謂建物效益價值損失部分，係指縱使修繕完畢，對於建 物市場價值仍會造成一定程度之影響，使購買者因受損不願 以正常市場價值購買，造成價值減損及居住者居住之心理壓 力而言，核屬抽象，與我國現行損害賠償以具體可計算者為 限之原則不符，上訴人自不得請求此部分之賠償（最高法院 89年度台上字第2090號判決意旨可資參照）。 ⒉依系爭鑑定報告暨鴻發公司補充鑑定意見函，系爭C1、E9房 屋扣除瑕疵修復費用後，各受有591,626元、1,179,989元之 價值減損之損失（見原審卷二第146-187頁）。然其係以本 勘估標的因工程瑕疵結果造成之不動產市場價格之風險管理 成本等為推估，已嫌抽象而欠缺具體數據；其復認不動產價 格因工程瑕疵存在結果所造成之折價情形，而須作適當之降 價幅度以完成交易，並以本勘估標的C1房屋因工程瑕疵、E9 房屋因工程瑕疵及一樓局部與竣工圖不符，因而產生購屋者 購屋者承買意願降低，致形成正常價格無法達成，而須作適



當之降價幅度以完成交易為據等語。然前揭估價關於系爭房 屋減損價值損失部分，核與前開最高法院意旨相違；況被上 訴人於原審曾表示同意上訴人解除契約，然經上訴人拒絕， 並表達可以自行出賣等情，業為兩造所自陳（見原審卷一第 257、263頁），則系爭房屋是否確有減損價值，上訴人願自 承所謂自行出賣受損之風險，已非無疑。又系爭房屋雖有前 揭瑕疵，然係供上訴人自用並無影響居住安全，而修繕期間 被上訴人仍需給付該段期間租金之損害，已如前述，則修繕 復原後，系爭房屋已達可居住使用程度，則系爭房屋是否確 有減損價值，亦非無疑。再系爭房屋既經修繕完成後，是否 有價值增減之鑑定，而該鑑定仍有係以市場心理面造成些微 差距為斷，實難據此以憑認確有適當降價之必要性。 ⒊次查，就該估價師事務所認E9房屋因一樓局部與竣工圖不符 ，而須適當降價乙節。惟被上訴人就此部分既已依約定之債 務本旨履行，並無債務不履行之情事，上訴人主張被上訴人 應負瑕疵擔保或不完全給付責任，顯非有據，業如前述，則 前揭估價報告就此部分之推估，即屬無據。基上，上訴人主 張系爭房屋因前揭瑕疵其價值有所減值云云，乃不足採。 ㈣準此，上訴人計各受有房屋修繕費用920,956元、相當租金 損害43,793元，共計964,749元之損害。