臺灣高等法院民事判決 101年度上字第771號
上 訴 人 鄉根園社區管理委員會
法定代理人 鄭永聖
訴訟代理人 劉鈞男律師
被上訴人 林春田
訴訟代理人 陳天厚
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對中華民國101 年5
月14日臺灣士林地方法院100 年度訴字第857 號第一審判決提起
上訴，本院於民國102 年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人法定代理人原為鍾德盛，於本件第二審審理中變更為 鄭永聖，有上訴人陳報之新北市淡水區公所民國（下同） 101 年8 月20日新北淡工字第0000000000號函文影本在卷可 稽（見本院卷第70-71 頁）。茲據其具狀聲明承受訴訟（見 本院卷第68頁），核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：伊於原法院99年度司執康字第15178 號 執行事件100 年1 月11日拍賣程序，拍定取得坐落新北市○ ○區○○○段○○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地 ）之所有權，惟系爭土地為上訴人無權占有中，並在其上設 置花臺、地下深水井、發電機設備、堆肥室、雜物室、棚架 、焚化爐、籃球場、水管等設施，並種滿樹木，占有現況及 範圍如新北市淡水地政事務所以100 年5 月2 日淡土測字第 1183號收件、100 年6 月16日複丈之複丈成果圖（即原判決 附圖，下簡稱附圖）所示，共計601 平方公尺，伊於100 年 2 月14日以淡水郵局第50號存證信函通知上訴人遷讓系爭土 地上之設施，將土地返還伊，惟遭上訴人所拒。爰依民法第 821 條、第767 條前段及第179 條等規定，求為判決：㈠上 訴人應將設置於系爭土地上如附圖編號A 項至J 項所示之建 築物及設施拆除，花圃之樹木應予砍除，將土地騰空返還於 伊及全體共有人；㈡上訴人應自100 年1 月11日起至返還系 爭土地之日止按月給付伊及全體共有人新臺幣（下同）1 萬 4,023 元；㈢願提供擔保，請准宣告假執行。三、上訴人則以：鄉根園社區係於69年由三光股份有限公司（下 稱三光公司）向新北市政府申請發照興建，系爭土地上所有 公共設施包含儲藏室、發電機室、焚化爐、花圃等，三光公 司均已預先完成，三光公司同意上訴人使用系爭土地迄已逾 30年。當時系爭土地所有人為惟達電股份有限公司（更名前
為三光惟達股份有限公司，下稱惟達電公司），被上訴人嗣 後於100 年1 月11日因拍賣取得系爭土地，應知悉系爭土地 上有地下深水井、發電機設備等，其主張有損上訴人社區之 消防安全、飲用水、用電之生存權，其權利行使顯有違公共 利益及損害他人為主要目的，而有權利濫用。又上訴人為開 鑿地下水井，社區住戶每戶分擔6,000 元資金，三光惟達公 司在上訴人社區即有7 間房屋作為員工宿舍及活動中心作為 教育訓練中心使用，也分擔該費用。當時上訴人之活動中心 仍為三光惟達公司作為教育訓練中心使用，可證上訴人乃有 權使用。上訴人使用系爭土地乃完全概括承受三光公司出售 各住戶土地包含系爭土地之權利及義務。其中房屋買賣契約 書第17條即約定游泳池及籃球場不得變更用途，系爭土地上 之警衛室亦包含在使用執照內。另被上訴人於100 年1 月11 日向法院拍得系爭土地，竟於100 年4 月1 日將應有部分十 分之九出售予訴訟代理人陳天厚，於同年5 月2 日完成登記 ，被上訴人僅有土地所有權十分之一，卻請求全部土地返還 及不當得利之給付，於法不合。上訴人使用系爭土地乃承受 三光公司之權利利益，並非無法律上原因，上訴人如何致被 上訴人受有損害，亦未提出具體計算方式，其為本件請求並 無理由等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號Ａ面積196 平方公尺上之花臺；編號B 面積11平方公尺之鐵架（發電機 ）；編號C 面積6 平方公尺之混凝土空地；編號D 面積6 平 方公尺之鐵皮磚造房屋；編號E 面積13平方公尺之棚架；編 號F 面積9 平方公尺之磚造焚化爐；編號G 面積53平方公尺 之籃球場；編號H 水井；編號I 水管；編號J 面積307 平方 公尺之花圃樹木等地上物移除，並將土地騰空返還被上訴人 及全體共有人。上訴人應自100 年1 月11日起至返還土地之 日止，按月給付被上訴人及全體共有人897 元，並為准免假 執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上 訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠ 原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答 辯聲明：㈠上訴駁回。原審判決被上訴人敗訴部分，未據被 上訴人聲明不服，已告確定。
五、兩造不爭執事項：（見本院卷第92頁背面，102 年6 月21日 準備程序筆錄)
㈠系爭土地於78年7 月5 日、79年8 月15日由訴外人惟達電公 司以買賣為原因向翁娟娟、盧水田取得土地所有權。 ㈡被上訴人於100 年1 月11日經原法院99年度司執字第15178
號民事執行事件，拍賣取得系爭土地所有權，於100 年4 月 1 日出售應有部分十分之九予訴訟代理人陳天厚。 ㈢系爭土地以及其上如附圖所示之編號A 至G （共294 平方公 尺）以及未標示面積之水管、水井、花圃樹木等地上物，合 計601 平方公尺，均為上訴人管領使用。
㈣系爭土地自99年起至101 年止之申報地價均為每平方公尺 448 元。
㈤系爭土地上及地上物，乃惟達電公司之關係企業三光公司於 69年間取得建築執照興建出售社區建物時，無償提供上訴人 所屬之社區使用，但未登記所有權予上訴人或其社區住戶。 嗣後，深水井、發電機則為上訴人經住戶同意集資重新興建 購買者。
㈥原法院99年度司執字第15178 號民事執行事件，關於系爭土 地之拍賣公告係載明「經陳報為空地、林地，惟現在實際情 形如何，請應買人自行查明注意所有權」。
以上事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、拍賣資訊 列印畫面、土地異動索引、使用執照、人工手抄謄本、系爭 拍賣公告、建造執照、照片及買賣合約書等在卷可考（見原 審調卷第7 頁、第21-26 頁、第29-31 頁、第56頁，訴卷第 83- 84頁、第98-110頁、第124-128 頁、第171 頁、第182 頁、第201-202 頁），自堪信為真實。
六、兩造爭執事項：（見本院同上筆錄）
㈠上訴人經惟達電公司、三光公司同意使用系爭土地及地上物 ，被上訴人是否因而受拘束？
㈡被上訴人於拍賣前是否明知前揭同意使用之狀態？ ㈢被上訴人起訴後將應有部分十分之九出售予訴訟代理人陳天 厚，是否仍得請求返還全部土地及不當得利？所為請求是否 有違反民法第148 條之規定。
七、經查：
㈠依系爭土地之異動索引（士簡調卷第21頁）所載，被上訴人 之前手係惟達電公司，並非三光建設或三光惟達公司；又據 新北市政府工務局於100 年10月13日函檢送之建造執照、使 用執照存根所載之建築地點，並未包含系爭土地，申請建造 當時亦未提出土地使用同意書（見原審訴字卷第130 、132- 134 、136 頁），足見惟達電公司是否有同意提供三光建設 或上訴人使用，要非無疑。雖上訴人提出三光建設出售上訴 人鄉根園社區之廣告文宣、買賣契約等資料為證（見原審調 字卷第19-20 頁、訴字卷第65-69 頁），惟按不動產之買受 人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移 轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定
之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有 ，買受人對於次買受人不得主張無權占有。然不動產所有權 為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人 於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受 人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買 賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之 拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得 對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有 物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。而買賣契約僅 有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重 買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買 受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權 請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間 之買賣關係，對抗後買受人（最高法院98年度台上字第2483 號裁判、83年台上字第3243號判例要旨參照）。可知，縱不 動產之買受人與出賣人有簽立買賣契約及移轉占有，但未為 所有權移轉登記，買受人僅得憑此對抗直接出賣人，無從對 抗後受讓不動產之所有權人。準此，本件縱然上訴人社區住 戶向三光建設購買鄉根園時，買賣範圍包含坐落系爭土地上 如附圖所示A 項至J 項之地上物，並為從來之使用，但因被 上訴人乃系爭土地之所有權人，姑不論上訴人係以社區住戶 與三光建設間之買賣契約及移轉占有之法律關係，均無法對 抗所有權人即被上訴人，而屬無權占有甚明。至於上訴人另 提出以三光惟達公司繳納上訴人社區鑿井費用之收據（原審 訴字卷第20至21頁），亦僅能證明三光建設知悉或同意上訴 人在系爭土地上鑿井，無從對抗所有權人之對世權。 ㈡次按「債之關係，僅存於特定之債權人與債務人之間，除法 律另有規定外，並無拘束第三人之效力。系爭土地原所有人 即被上訴人之母縱曾同意被上訴人使用系爭土地，惟是項同 意，僅於被上訴人與母親間發生債權債務關係而已，其效力 並不及於嗣後受讓系爭土地之上訴人」（最高法院87年台上 字第297 號判決要旨參照），又按「使用借貸，非如租賃之 有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地， 概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前 手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上 訴人有使用該房地之權利。」（最高法院59年台上字第2490 號判例要旨參照）。本件上訴人雖又辯稱三光建設、惟達電 公司均同意其占有使用系爭土地云云，然縱有該使用借貸契 約存在，依前揭說明，該契約效力僅拘束上訴人與三光建設 或惟達電公司間，並不及於嗣後買受系爭土地之被上訴人，
是縱認上訴人此部分抗辯之事實為真，亦無解於上訴人無權 占有系爭土地之責任。
㈢上訴人復抗辯被上訴人拍賣取得時業已明知系爭土地上有附 圖所示之地上物，行使所有權之排他權，損害上訴人之消防 安全、飲用水及用電之生存權，有權利濫用之情云云。然按 權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權 利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所 受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之 利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得 權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國 家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人 為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵（最高法院83年台 上字第2348號裁判要旨參照）。查被上訴人參與系爭土地拍 賣投標之初，原法院執行處之拍賣公告係記載「經陳報為空 地、林地，惟現在實際情形如何，請應買人自行查明注意所 有權」（見原審訴字卷第109 頁），又依系爭土地之現場照 片（見原審調字卷第25頁），外觀僅可知遍植花木，內部使 用情形為何，因為花木所遮掩，實非外人可得全然窺知，而 上訴人迄未提出被上訴人於拍賣之初業已明知系爭土地使用 情形或嗣後行使權利將導致上訴人損益重大損害之事證，再 參照附圖所示地上物，其中編號A 花臺、編號C 混凝土空地 、編號E 棚架、編號G 籃球場、編號J 花圃樹木等均非供一 般人平時生活所需之必要元素，編號B 之發電機非附著土地 之定著物，編號I 水管則屬消防水管，有上訴人提出之廣告 文宣及現場照片、買賣合約書及勘驗筆錄（見原審調字卷第 19、29-31 、41頁），均係供緊急狀況所用，並非供上訴人 住戶平時生活所必須之設備，一旦遷移，仍可尋覓適當處所 再為設置已足，編號D 鐵皮磚造房屋則為雜物室、編號F 為 磚造焚化爐，有前揭勘驗筆錄可憑，亦僅供上訴人堆放雜物 或焚燒垃圾廢棄物等，即便移除亦不影響上訴人住戶之平時 生活，至於編號H 深水井固係供應上訴人給水之水源，有前 揭現場照片、勘驗筆錄可稽（見原審調字卷第26、41頁）， 但斟酌上訴人提出之鑿井工程承包合約（見原審調字卷第27 -28 頁），上訴人係於85年間重新挖鑿舊井套修，可徵應係 三光建設出售時業已設置，然遍觀三光建設申請之建築執照 、使用執照之建築地點，均不包含系爭土地，已見前述，前 揭深水井更查無任何水權申請資料或領有雜項執照，堪信前 揭深水井之設置應屬未經合法申請或許可之設置物，而前揭 重新挖鑿深水警工程總價為13萬元，倘上訴人確有設置深水 井供給水源之必要，重新挖鑿支出費用非鉅，因此，上訴人
既無權占有系爭土地，前揭深水井亦非合法設置之地上物， 且移除重置費用亦非甚鉅，則權衡兩造利益損失間，難謂上 訴人將受重大損失，被上訴人行使所有權之排他權，即難認 係以損害他人為主要目的，而前開地上物多屬非供上訴人住 戶平時生活所必須之設備，移除重新設置亦不至令上訴人蒙 受重大損失，準此，兩相衡量，自難認被上訴人有何權利濫 用之情事。上訴人指稱被上訴人行使物上請求權為權利濫用 云云，尚非可取。
㈣上訴人另抗辯系爭土地係屬既成道路云云。然查，新北市政 府工務局100 年10月13日函覆原審，固稱以套繪當初申請建 照執照內資料所附地籍套繪圖顯示系爭土地為現有道路範圍 （見原審訴字卷第129 頁），惟經原審函詢結果系爭土地均 未編列巷道，此有新北市淡水區戶政事務所、新北市淡水地 政事務所及新北市淡水區公所函在卷可稽（見原審訴字卷第 151 、152 、155 頁），且依上訴人所述之使用情況以及原 審囑託新北市淡水地政事務所複丈結果，系爭土地亦非作為 道路使用。可見上訴人此部分所辯，並非有據，自難採取。 ㈤綜上，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，侵害被上訴 人之系爭所有權等情，堪認屬實。而所有人對於無權占有其 所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除 去之，民法第767 條第1 項定有明文。準此，被上訴人請求 被上訴人將無權占有系爭土地所設置之地上、地下工作物及 竹木等物除去，騰空返還系爭土地，即屬有據。 ㈥第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；如依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還 其價額，民法第179 條、第181 條但書定有明文。而上訴人 使用系爭土地，依社會通念，其所受利益相當於使用土地之 對價即租金，則被上訴人依上述規定，請求上訴人返還相當 於租金之不當得利，亦屬有據。又租用基地建築房屋，其租 金以不超過土地申報總價額年息10% 為限，土地法第105 條 、第97條規定甚明。此所謂年息10% 為限，乃指土地租金之 最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額 年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使 用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土 地法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地 法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條 規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報 地價，平均地權條例第16條亦有明文規定，因此，被上訴人 主張以系爭土地100 年度之公告現值每平方公尺2,800 元計
算相當於租金之不當得利，尚非可取，應以系爭土地100 年 度申報地價每平方公尺448 元計算（見原審訴字卷第182 頁 土地登記謄本），始屬適當。而上訴人無權占用系爭土地全 部，作為如附圖標示Ａ項至J 項等地上物使用，並非作為居 住之建築本體或營業使用，僅供社區住戶使用；又系爭土地 係坐落新北市淡水區之山坡地保育區內，毗鄰上訴人社區， 生活機能普通，99年至100 年度之申報地價僅為每平方公尺 448 元等情，亦有現場照片及原審勘驗筆錄、土地登記謄本 在卷可徵（見原審調字卷第25-26 、29、40-41 頁、訴字卷 第182 頁），審酌上情及系爭土地之位置、工商業繁榮程度 ，上訴人利用系爭土地之使用情形及所受利益等因素，堪認 上訴人應返還之不當得利數額，以系爭土地100 年度申報地 價年息4%計算為適當。準此，上訴人自100 年1 月11日起按 月應返還之數額應為897 元（計算式：448[申報地價] × 601[占用面積] ×4%÷12[ 月] ＝897 ，小數點下四捨五入 ）。雖上訴人抗辯被上訴人已將系爭土地所有權應有部分十 分之九移轉予訴訟代理人陳天厚，即不得請求返還全部土地 及按全部土地計算之不當得利云云。惟訴訟繫屬中為訴訟標 的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟 法第254 條第1 項前段定有明文，被上訴人於本件起訴之初 即係行使系爭土地之全部所有權，雖於本件起訴後，將系爭 土地應有部分十分之九讓與第三人，惟對其在本件訴訟實施 訴訟之權能並無影響，被上訴人仍得以全部土地之權利為訴 訟上之主張，何況各共有人對於第三人得就共有物之全部為 本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全 體之利益為之，民法第821 條亦有明定，而被上訴人於本件 所為之各項聲明，亦係為全體共有人利益所為，符合上開民 法821 條之規定，是上訴人指稱被上訴人不得請求返還全部 土地或按全部土地所有權計算不當得利云云，並無可取。八、綜上所述，被上訴人依民法第821 條、第767 條第1 項、第 179 條之規定，請求判命上訴人將坐落系爭土地上如附圖編 號A 項至J 項之地上物移除，並將土地騰空返還與被上訴人 及共有人；及命上訴人自100 年1 月11日至返還土地之日止 ，按月給付被上訴人及共有人897 元部分，為有理由，應予 准許。原審就此部分判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行 之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要 ，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
民事第十九庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 李媛媛
法 官 黃明發
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 19 日
書記官 顧哲瑜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網