臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1135號
上 訴 人 王藍碧卿
訴訟代理人 江肇欽律師
複 代理 人 吳俊宏律師
張紫翔
被 上訴 人 張陳貴美
陳寶蓮
陳文龍
陳碧霞
陳素嬌
陳文慶
陳麗鳳
陳健鴻
王正雄
王正成
王正乾
王正發
王麗英
王麗玉
陳文貴
共 同
訴訟代理人 王家鋐律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國101年8
月22日臺灣新北地方法院100年度訴字第1289號第一審判決提起
上訴，本院於102年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地及給付不當得利部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於新北市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地）屬伊等之祖產，早期遭上訴人無權占用 ，並於系爭土地上興建門牌號碼新北市○○區○○路0段000 號房屋（下稱系爭房屋，占有面積及範圍如原判決附圖編號 A所示）使用。伊等對上訴人長期占用系爭土地乙事，雖曾 於82年間由被上訴人陳寶蓮、陳貴美、陳文龍及訴外人陳清 標等4人（下稱陳寶蓮等4人）向新北市○○區（原為臺北縣 ○○市）調解委員會聲請調解（下稱系爭調解），並以新北 市○○區○○○○○00○○○○○000號調解書（下稱系爭
調解書）約定上訴人應給付過去占用系爭土地之租金及未來 每年元月份應給付租金予伊等，如一期未給付，視為全部到 期。惟上訴人僅於82年調解時給付過一次租金，其後即未依 調解內容給付租金，則依系爭調解書第6條約定，該租約業 已到期而消滅，縱認兩造租賃關係未消滅，伊等本得依民法 第450條第2項規定終止。況上訴人未經渠等同意擅將系爭土 地租予第三人，被上訴人亦得依民法第443條終止租賃關係 ，該租賃關係業因伊等於100年1月18日以書狀通知而終止， 上訴人已無權占用系爭土地，依民法第455條、767條、821 條，自應將系爭房屋拆除並返還土地予全體共有人，並應依 民法第179條規定給付自本件民事調解聲請之日回溯5年相當 於租金之不當得利新臺幣（下同）81萬6,931元【計算式： 公告現值每平方公尺50,000×約40平方公尺×10%×5年×被 上訴人等之權利範圍為772/945＝816,931元（元以下四捨五 入）】，及自調解聲請狀送達翌日起至返還系爭土地之日止 ，按每月給付被上訴人1萬3,616元【計算式：公告現值每平 方公尺50,000×約40平方公尺×10%÷12×被上訴人等之權 利範圍為772/945＝13,616元】。為此，爰聲明請求判決： ㈠上訴人應將系爭土地上如原判決附圖編號A所示之系爭房 屋拆除，並將該土地返還予土地共有人全體。㈡上訴人應給 付被上訴人81萬6,931元，及自民事調解聲請狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自100年2 月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1萬3,61 6元。（原審判決上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示 編號A建物拆除，並應將該部分土地返還予被上訴人及其他 共有人；上訴人應給付被上訴人79萬8,895元，及加計自100 年1月29日起算之法定遲延利息；上訴人應自100年2月1日起 至將如原判決附圖所示編號A建物拆除且將該部分土地返還 予被上訴人及其他共有人之日止，按月給付被上訴人1萬3,6 16元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分不服， 提起上訴，被上訴人敗訴部分，則未據聲明不服，非本院審 理範圍。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造前係因逾收租金問題產生糾紛，進而由土 地所有人即陳寶蓮等4人聲請調解，兩造間就系爭土地確實 已存有租賃契約關係多年，雖系爭調解書並未記載基地租賃 字樣，惟系爭房屋早於系爭調解前即已存在於系爭土地上， 亦為被上訴人所明知，則伊承租土地之目的顯係供興建房屋 之用途與目的，兩造間就系爭土地之租賃契約（下稱系爭租 約）自屬租地建屋性質，而陳寶蓮等4人之出租行為，有得 全體共有人之同意，該租約效力及於全體共有人，被上訴人
應依土地法第103條之規定終止租約，無民法第450條規定之 適用。又伊於99年僅將系爭房屋出租予訴外人洪雅貞，並非 轉租系爭土地，被上訴人不得依民法第443條第1、2項規定 終止租約。而伊並無遲延給付租金，況依調解書第6條所約 定者，乃租金一期未付視為全部之清償期到期，並非租約到 期，兩造間就系爭土地仍有租賃關係存在，伊非無權占有。 縱認伊應給付相當租金之不當得利，均應以不超過系爭土地 申報地價年息1%為限等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第97頁反面） ㈠上訴人對於系爭房屋有事實上之處分權。
㈡系爭土地之所有權人於82年間，與上訴人、訴外人廖慶逢間 對於系爭土地之租賃契約發生爭執，所有權人中之被上訴人 陳寶蓮等4人乃向新北市○○區調解委員會聲請調解，經雙 方協議後於同年12月20日達成調解。
㈢系爭調解中之聲請人即陳寶蓮等4人得全體共有人之同意， 將系爭土地出租予上訴人及廖慶逢。
㈣上訴人曾於99年6月至100年4月間將系爭房屋出租予訴外人 洪雅貞。
四、被上訴人主張：系爭租約為未定期租賃，伊已於100年1月18 日依民法第820條第1項規定以收回自用為由，並以民事聲請 調解狀通知終止租賃關係云云，惟上訴人辯稱：系爭租約為 租地建屋契約，無民法第450條第2項規定得隨時終止租約之 適用等語。經查：
㈠被上訴人主張系爭土地為伊等及其他共有人所共有，坐落於 系爭土地上如原判決附圖所示編號A、面積39.16平方公尺而 未辦理所有權第1次之系爭房屋，係上訴人所有，為RC結構 ，上訴人對該建物有事實上之處分權等事實，業據提出土地 登記第二類謄本為證（見原審卷第8至13頁），復經原審及 本院履勘現場屬實，並經原審囑託新北市板橋地政事務所派 員會同履勘並測量，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、勘驗 程序筆錄、現場照片附卷可稽（見原審卷第55、56、58頁； 本院卷第73至76頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷第14 3頁），堪信為真實。
㈡系爭土地之所有權人於82年間，與上訴人、訴外人廖慶逢間 對於系爭土地之租賃契約發生爭執，所有權人中之陳寶蓮等 4人乃向新北市○○區調解委員會聲請調解，並已得全體共 有人之同意，於82年12月20日與上訴人、廖慶逢達成調解， 將系爭土地出租予上訴人及廖慶逢，業如前述。其次，依系
爭調解書記載：「右當事人間土地租賃事件，於民國82年12 月20日在調解會辦公室，經本會調解成立，內容如左：緣聲 請人所有座（應為「坐」字之誤）落於○○市○○段○○○ 段0000○00000○00000○○○地號，出租對造人使用因逾收 租金致生糾紛，經双方協調同意和解其內容如后」（見原審 卷第92頁；本院卷第42頁），足見陳寶蓮等4人於聲請系爭 調解前，因與上訴人、訴外人廖慶逢間就系爭土地之租賃契 約發生出租人逾收租金之爭執，始聲請系爭調解。且參諸證 人即曾任新北巿○○區公所調解會秘書蔡秉宏（原名蔡政章 ）證稱：「此份調解書當時我在公所擔任調解會秘書，當時 出席人員應按照調解書上所記載人員出席。本件是由調解委 員劉添福擔任調解」「從調解書內容是承租人欠租而聲請調 解」等語（見本院卷第170頁反面），足見陳寶蓮等4人於聲 請調解前，與上訴人間已存在系爭土地租賃契約關係。而系 爭房屋於56年10月即已按裝電錶供電，嗣於64年8月間有共 同生活戶之戶籍設立，上訴人之婆婆黃過、夫王宗欽亦曾設 籍其內等情，有台灣電力公司台北南區營業處書函、戶籍謄 本附卷可稽（見本院卷第58、59頁）。且依證人林黃蕊於本 院證稱：「(您自何起居住在○○區○○路○段000號？) 住 很久，約50年」「(您是否認識黃過與廖慶逢？自何時起認 識？) 我認識。我原為○○鎮的人，搬去○○居住，才認識 黃過及廖慶逢，廖慶逢住在我對街」「(黃過與廖慶逢關係 為何？) 黃過是廖慶逢的小三，同居在對面，黃過住在面臨 ○○路作小生意，元配住在靠裡面」「(他們二人是共同居 住在何處？)居住在我對面，旁邊是學校」「(門牌號碼是否 是新北市○○區○○路○段000號？) 是的」「(另一間門牌 號碼新北市○○區○○路○段000號的房屋是否也是廖慶逢 所興建？) 是的，是廖慶逢蓋的，供黃過與阿卿（手指上訴 人）等人居住，這間房屋也是蓋很久了，我不記得蓋的時間 」「(上述二間房屋是何時興建的？)是不同時間蓋的，先蓋 000號後，再蓋000號房屋。黃過與廖慶逢過世後，是由上訴 人在居住，廖慶逢給黃過，黃過死後，就給她媳婦阿卿（上 訴人）」「(後來000號房屋是否都是由上訴人王藍碧卿在使 用？)是的」「(000號房屋興建後距今時間多久？000號房屋 是否廖慶逢生前就送給上訴人阿卿？) 距今約30、40年以上 。是的」「(000號房屋為何會由從後面興建到前面，面臨○ ○路？如何得知廖慶逢在生前就將000號房屋送給阿卿？)在 後面都是小間房屋，因為要做生意，所以往臨○○路0段興 建。剛好我遇到廖慶逢與黃過及阿卿在談000號房屋送給阿 卿」等語（見本院卷第98頁至第99頁反面），兼以陳寶蓮等
4人與廖慶逢、上訴人成立調解之內容：「一、對造（即廖 慶逢、上訴人）願放棄追索多付之租金。二、對造人願自七 十九年起依目前使用實際坪數（內容範圍為壹佰參拾壹平方 公尺）來給付租金…四、租金給付：⑴除民七十九年元月份 起至八十二年十二月三十一日止計租金為新台幣壹拾肆萬玖 仟元於民83年4月30日前給付完畢。⑵另八十三年起租金每 年元月份給付由聲請人（即被上訴人陳寶蓮等4人）向對造 人（即廖慶逢、上訴人）收取」（見原審卷第92頁；本院卷 第42 頁），是陳寶蓮等4人與上訴人、廖慶逢已就租金計算 及給付方式達成調解，而租金係以承租人實際使用系爭土地 之面積計算，足見系爭房屋在陳寶蓮等4人聲請系爭調解前 即已存在於系爭土地上。另參以系爭房屋坐落之系爭土地位 於○○區○○路0段主要幹道上，道路可通往新北巿○○區 及○○區，左側為○○國小，右側為早餐店，附近商店林立 等情，業經本院履勘現場明確，有勘驗程序筆錄附卷可稽（ 見本院卷第73頁），其位置並非偏僻難以發現，且調解書上 之聲請人即陳寶蓮、張陳貴美及陳文龍均住居於新北巿○○ 區，倘謂上訴人或其前手事先未徵得陳寶蓮等4人之系爭土 地共有人之同意，亦無正當使用權源，竟逕自於其上建造系 爭房屋供己使用數十年，而系爭土地之共有人始終不知系爭 房屋存在或無反對意見，顯與經驗法則悖違。且按「土地法 有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋 基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利 益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而 租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始 租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」最 高法院74年台上字第2562號判例可資參照。是不論係先租後 建或先建後租，均無礙於租地建屋契約關係之成立，且於先 建後租之情形，尚不以事先存在之租賃契約關係為前提，亦 即，在無租賃契約之情形下先建築房屋，之後再成立租賃契 約，仍可成立基地租賃契約關係，故本件無論上訴人或其前 手係於系爭房屋建造完成前或後，向當時土地所有人租用該 基地，均無礙於本件租地建屋契約之有效成立，至為明灼。 由此可知，上訴人所承租之系爭土地屬於「建築房屋之基地 」，本件租賃於性質為租地建屋之契約。
㈢按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正 前民法第八百二十條第一項定有明文。共有土地之出租為管 理行為之一種，自有該條規定之適用。如共有人中之一人經 他共有人之同意，將共有物之全部或一部出租他人，對於他 共有人則生效力。系爭調解事件，雖列有陳寶蓮、張陳貴美
（系爭調解書載為陳貴美）、陳文龍為調解聲請人，惟系爭 土地之其他共有人同意調解之內容，將系爭土地出租予上訴 人及訴外人廖慶逢，業如前述，故系爭土地共有人陳寶蓮等 4人，與上訴人依系爭調解書成立租賃契約所為出租行為， 係經其他系爭土地共有人之同意，系爭租約之效力對於其他 土地共有人亦生效力，仍拘束其他未參與調解之系爭土地共 有人，殆無疑義。
㈣上訴人以不定期限向陳寶蓮等4人承租系爭土地，依上開說 明，係以系爭房屋占有使用系爭土地為目的，是其所承租之 系爭土地顯屬建築系爭房屋之基地，自有土地法第103條之 適用。被上訴人主張系爭租約得依民法第450條第2項規定隨 時終止等語，自不可採。是其於100年1月18日以民事聲請調 解狀以收回自用為其事由而為終止系爭租約之意思表示〈見 臺灣新北地方法院(下稱新北地院)100年度板調字第10號卷 宗〉，自不生終止之效力。
五、被上訴人主張：上訴人僅於82年調解時給付過一次租金後， 未曾依系爭調解內容給付租金，則依系爭調解書第6條約定 ，該租約業已到期而消滅云云，惟經上訴人否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠按「所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而 言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所 收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。」最高法 院68年台上字第1280號判例可資參照。是依租賃契約，應由 出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租 者，則構成出租人受領遲延，尚不能謂為承租人欠租。系爭 調解書既已約定：「四、租金給付…⑵另八十三年起租金每 年元月份給付由聲請人向對造人收」(見本院卷第42頁)，則 本件租金應由出租人陳寶蓮等4人至訴外人廖慶逢、上訴人 等承租人之住所收取，為往取債務。是上訴人、廖慶逢是否 負給付遲延責任，應以出租人陳寶蓮等4人於清償期屆滿後 有無前往上訴人、廖慶逢之住所收取經拒絕清償為斷。 ㈡觀諸上訴人持有之系爭調解書，「出席調解委員或協同調解 人」欄下方記載「茲收到給付租金支票二張⒈板信合作社00 000000壹拾肆（無「萬」字，應係漏載）玖仟元正83.4.31 ⒉板信合作社000000000號肆萬陸仟伍佰元正83.8.31簽收人 陳寶蓮」（見本院卷第42頁），被上訴人陳寶蓮對於簽收 上開2紙支票，雖稱記不得，惟自認簽名為其所為（見本院 卷第127頁），足見其曾收受上開2紙支票。且上開2紙支票 係經上訴人於板信商業銀行股份有限公司0000-000-0000000 號支票存款帳戶，分別於83年4月30日及83年8月13日兌付，
亦有上開銀行102年4月24日板信集中字第0000000000號函附 卷可稽（見本院卷第141頁），可知上訴人與訴外人廖慶逢 於成立調解後於83年4月31日依調解結果給付79年1月至82年 12月31日止之租金14萬9,000元，另於同年8月31日給付另一 筆4萬6,500元之租金。
㈢被上訴人雖主張陳寶蓮等4人曾前往上訴人住處收取租金， 均遭拒絕云云（見本院卷第127、149頁），惟經上訴人所否 認，被上訴人復未舉證以實其說，是其等並未往取，上訴人 仍不負給付遲延責任。上訴人縱未證明其於83年8月31日以 後有給付租金之情事，惟按建築房屋基地之出租人，以承租 人積欠租金金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依 民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金， 必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂 一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租 賃契約。最高法院68年台上字第777號判例可參。本件被上 訴人並未證明已踐行定期催告程序，是其等逕行終止租約， 自不生租約終止之效力。
㈣按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意 ，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以當 時之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失真意。本件上訴人雖主 張：依系爭調解書第6條之約定，租約業已到期云云，惟系 爭調解書第6條約定：「以上租金之給付，若有一期未給付 視同全部到期」，依其文義，「全部到期」者係指「以上租 金給付」而言，故此約款係謂分期給付之租金，若有一期未 付時，應視為清償期全部屆至。且租金之給付義務，與租期 屆滿與否無涉，如有效果上關連，當事人自應於該約款載明 「視同租約到期（或租期屆滿）」，是上開約款所謂「視同 全部到期」非可解為「租約到期」，故被上訴人主張租約業 已到期而消滅云云，要無可取。
六、被上訴人雖另主張：上訴人未經伊等同意即擅自將系爭土地 出租予第三人，伊得依民法第443條終止系爭租賃關係云云 ，而上訴人亦自認其曾於99年6月至100年4月間將系爭房屋 出租予訴外人洪雅貞，惟按「房屋所有人與基地所有人間就 基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人 將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使 用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止 基地租約之原因。」最高法院著有79年台上字第2678號判例 可參。蓋房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得
行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係 ，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其 房屋供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之 行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基 地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。本件上訴人於 90年6月10日與訴外人洪雅貞簽訂房屋租賃契約書（見原審 卷第90、91頁），依該契約第1條約定，上訴人僅係將系爭 房屋出租與承租人洪雅貞，並非轉租系爭土地，且兩造間復 無任何特別反對之約定，依上開說明，上訴人之出租行為與 單純之基地轉租尚屬有別，自不構成終止基地租約之原因。 況被上訴人於100年1月18日以民事聲請調解狀書狀係以收回 自用為由而為終止系爭租約之意思表示，非以上訴人違法轉 租為其事由，業經本院調取新北地院100年度板調字第10號 卷宗核閱無誤。故被上訴人以上訴人之出租行為違反民法第 443條之轉租規定，主張終止系爭租賃契約，應無可採。七、綜上所述，上訴人與陳寶蓮等4人間之系爭租賃契約關係並 未因終止而消滅，且效力及於系爭土地全體共有人，則上訴 人所有之系爭房屋占有系爭土地即有合法權源，非無權占有 ，故被上訴人依民法第455條、767條、821條規定，請求上 訴人將系爭房屋拆除並返還土地予被上訴人及其他共有人， 為無理由，不應准許。上訴人占有使用系爭土地既有法律上 之原因，被上訴人另依民法第179條規定，請求上訴人給付 自95年2月1日起至100年1月31日止所受相當於租金之利益79 萬8,895元本息，及自100年2月1日起至返還土地之日止按月 給付1萬3,616元，亦屬無據，不應准許。原審就此部分為上 訴人敗訴判決，並酌定相當擔保金額為假執行之宣告，即有 未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為 有理由，應由本院改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 20 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 蕭胤瑮
法 官 徐福晋
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
書記官 秦湘羽
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網