臺灣雲林地方法院民事判決 102年度訴字第223號
原 告 蘇火同
訴訟代理人 林再輝律師
被 告 陳國振
訴訟代理人 陳嘉吉
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國102年7
月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落雲林縣口湖鄉○○段○000 ○0 號土地（下稱系爭土地 ）及其上同段第35號建物（下稱第35號建物）、第36號建物 及第577 號建物（下合稱系爭建物），系爭土地為訴外人即 其父蘇明崑於民國71年9 月27日因分割取得所有權，第35號 建物及系爭建物亦為蘇明崑出資興建而為其所有，因蘇明崑 經商，聽從祖父蘇世榮之建議，蘇明崑將第35號建物登記在 自己名下，第36號建物則先借名登記在訴外人即兄弟蘇明標 名下，其後又改借名登記於訴外人即兄弟蘇明欽名下，第36 號建物於85年2 月8 日設定抵押權與台灣中小企業銀行股份 有限公司（下稱台灣中小企銀），89年5 月16日蘇明崑復將 第36號建物移轉所有權登記與其子蘇全福，嗣蘇明崑之債權 人向法院聲請拍賣系爭土地，原告於91年7 月11日經由法院 拍賣程序取得系爭土地所有權，今債權人中泰資產管理有限 公司（下稱中泰資產）受讓原由台灣中小企銀對第36號建物 所取得本院91年度拍字第17號拍賣抵押物裁定之執行名義， 再向本院聲請拍賣系爭建物，經本院以101 年度司執字第73 09號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行在案 ，分別於102 年1 月30日及102 年4 月15日為被告所拍定及 登記。因系爭土地與系爭建物實際上原皆屬蘇明崑所有，先 後移轉與原告與蘇全福，依民法第425 條之1 規定，其與蘇 全福間成立法定租賃關係，從而原告得依土地法第104 條第 1 項規定，於系爭建物出賣時行使優先承買權，且強制執行 法上之拍賣為買賣之一種，亦應有上開規定之適用，詎系爭 執行事件進行中，執行法院未通知原告行使優先承買權，程 序顯有瑕疵，現系爭房屋雖已移轉所有權與被告，惟優先承 買權為一相對物權，原告自得依強制執行法第15條及土地法 第104 條之規定主張優先承買權。
㈡退萬步言，如認系爭土地及系爭建物原非均屬蘇明崑所有，
然系爭建物前所有人蘇明標於72年間既提供系爭建物與第一 商業銀行股份有限公司（下稱第一商銀）設定抵押權以擔保 蘇明崑之借款債務，可見當時系爭土地所有人蘇明崑同意系 爭建物使用系爭土地，嗣89年5 月間系爭建物移轉所有權與 蘇全福，系爭土地於91年間由原告以拍賣為原因取得所有權 ，依最高法院93年度台上字第1328號及98年度台上字第1339 號判決意旨，渠等間可類推適用民法第425 條之1 規定，主 張存有法定租賃關係，從而於系爭建物拍賣時，原告亦得依 土地法第104 條行使優先承買權。
㈢再退萬步言，縱認原告與蘇全福間無法定租賃關係存在，渠 等間仍成立意定租賃關係，原告於91年間借款標得系爭土地 後，為清償借款曾向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土銀 ）貸款新台幣（下同）369 萬8,184 元，並與蘇全福約定， 由蘇全福每個月給付不定額之金錢給原告作為系爭建物永久 使用系爭土地之代價，至原告清償貸款完畢止，蘇全福自91 年9 月起至99年7 月止，自其彰化商業銀行股份有限公司（ 下稱彰銀）北港分行第00000000000000號帳戶匯款至原告土 銀北港分行第00 0000000000 號帳戶，金額累計為173 萬 8,800 元，可證渠等間存有意定租賃關係，從而於系爭建物 拍賣時，原告亦得依土地法第104 條行使優先承買權等語， 爰依強制執行法第15條、民法第421 條、第425 條之1 及土 地法第104 條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：⒈確認 原告於本院101 年度司執字第7309號清償債務（原告此部分 誤寫為拍賣）強制執行事件就門牌號碼雲林縣口湖鄉○○村 ○○路000 號（即雲林縣口湖鄉○○段○00號及第577 號建 物）房屋之優先購買權存在。⒉被告應將本院101 年度司執 字第7309號清償債務（原告此部分誤寫為拍賣）強制執行事 件，就門牌號碼雲林縣口湖鄉○○村○○路000 號（即雲林 縣口湖鄉○○段○00號建物）房屋，於102 年4 月15日以拍 賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。
二、被告則以：
㈠系爭建物原始起造人及建物所有權第一次登記名義人均為蘇 明標，蘇明崑未曾為系爭建物所有權人，此有建築物改良登 記簿之測量成果圖、建築物改良登記簿及新湖段36建號的異 動索引表可參考，從而系爭土地與系爭建物並無原同屬一人 所有之情形。
㈡從蘇全福每月匯錢與原告之資料來看，其金額有高有低，還 有一個月匯款一到兩次，與常情每月給付固定租金不符，且 原告與蘇全福同時以系爭土地、第35號建物及系爭建物為抵 押物，向土銀設定抵押權借款，渠等皆為債務人，內部債務
如何分擔亦無從知悉，蘇全福匯款給原告，實應為就土銀之 貸款還款而非租金，且因至99年7 月份已清償完畢，所以才 未再匯款，再者，如因為租賃的關係，房子還是繼續使用土 地，應要再繼續匯款才對，蘇全福僅支付至99年7 月份不合 常理，且對照原告102 年3 月1 日提出於本院執行處之陳報 狀中自陳支付蘇全福的租金是4,000 元，此與原告今改稱蘇 全福為支付使用系爭土地之租金而為之匯款，金額差距太大 ，難認其為真實，況當時若真有因使用系爭土地而交付租金 之情事，原告於102 年3 月1 日聲請狀大可表明，卻反而隻 字未提，前揭匯款資料應非使用系爭土地之租金等語資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠雲林縣口湖鄉○○段○○○地○○○00號建物及系爭建物， 系爭土地於71年9 月27日蘇明崑因分割取得所有權，於91年 7 月11日原告以拍賣為原因取得所有權（本院卷第11頁至第 12頁）。
㈡第36號建物於72年4 月13日辦理建物所有權第一次登記為蘇 明標所有，於73年12月7 日復以贈與為原因移轉登記為蘇明 欽所有，後因蘇明崑為向台灣中小企銀借款，於85年2 月8 日將該建物設定抵押權與台灣中小企銀，嗣於89年5 月16日 蘇全福以買賣為原因自蘇明欽處取得所有權，復於102 年4 月15日，被告陳國振因拍賣取得所有權（本院卷第39頁至第 43頁）。
㈢第35號建物於72年4 月13日辦理所有權第一次登記為蘇明崑 所有，原告於91年6 月14日以拍賣為原因取得所有權。 ㈣系爭強制執行程序係拍賣蘇全福所有系爭建物。 ㈤蘇明崑為原告和蘇全福之父，蘇明崑與蘇明欽為兄弟，蘇世 榮為蘇明崑與蘇明欽之父。
四、主要爭點：
原告依據土地法第104 條及適用或類推適用民法425 條之1 等規定，主張對系爭建物有優先承買權，是否有理由？五、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己 之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對 人欲否認其主張，即不得不更舉反證，有最高法院19年上字 第2345號判例可資參照。
㈡原告主張系爭建物為蘇明崑出資興建，先後借名登記在訴外 人蘇明標及蘇明欽名下，蘇明崑為實際所有權人，並提出建
物登記謄本及異動索引表、系爭土地登記謄本及異動索引表 及第35號建物建築改良物登記簿（均為影本）為證，自原告 所提上開資料可知，系爭土地確於71年9 月27日由蘇明崑以 共有物分割為原因取得所有權，嗣經拍賣由原告取得所有權 等情，惟觀系爭建物謄本及異動索引表（本院卷第9 頁至第 12 頁 ），均無法推得蘇明崑曾為所有權人之事實，復觀被 告所提出系爭建物之測量成果圖及建築改良物登記簿（亦均 為影本，本院卷第38頁至第43頁），至多僅能證明蘇明標於 72 年4月13日為建物所有權第一次登記時之所有權人而非蘇 明崑，況如確為蘇明崑所有，欲移轉與其子蘇全福，豈有先 於73年12月7 日贈與其兄弟蘇明欽，相隔約16年後，方以買 賣為原因，由其兄弟蘇明欽移轉所有權登記與蘇全福，此亦 與常情有違，原告復未就蘇明崑實際出資興建為原始起造人 或存有借名登記之事實為任何證明，難認有據。 ㈢原告復主張縱系爭土地及系爭建物原非同屬一人所有，然因 系爭建物前所有人蘇明標曾於72年間提供系爭建物與第一商 銀設定抵押權以擔保蘇明崑之借款債務，可證蘇明崑同意系 爭建物使用系爭土地，從而依最高法院93年度台上字第1328 號及98年度台上字第1339號判決之意旨，其與蘇全福間可類 推適用民法第425 條之1 規定等語，經查：
⒈依最高法院93年度台上字第1328號判決意旨，其類推適用民 法第425 條之1 前提在於「房屋所有權人原有合法使用坐落 土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有 權或地上權之全部或一部讓與他人」，本件訴訟原告無法證 明蘇明崑就系爭建物為真正所有權人業如前述，又依被告所 提出之建築改良物登記簿影本可知，蘇明標確於72年5 月13 日提供系爭建物與第一商銀設定抵押權（本院卷第42頁）， 但無法據此推得渠等間有設定地上權之合意，況渠等間亦未 為地上權之登記，縱如原告所主張蘇明崑有同意系爭建物使 用系爭土地，亦為使用借貸關係，從而渠等間並無依最高法 院93年度台上字第1328號判決意旨類推適用民法第425 條之 1 之餘地。
⒉另查最高法院98年度台上字第1339號判決意旨，其類推適用 民法第425 條之1 前提在於「土地所有權人出具土地使用權 同意書而興建建物，而建物興建完成後經拍賣，致房地異主 之情形」，本件訴訟無法以蘇明標提供系爭建物以擔保蘇明 崑之借款債務推得其有出具土地使用權同意書之意思，況依 建物測量成果圖所示，系爭建物於67年4 月20日即存在，早 於71年9 月27日蘇明崑以分割土地為原因取得所有權，縱由 蘇明崑一人出具土地使用權同意書，亦不能代表全體共有人
之意願，況原告亦未證明蘇明崑曾出具土地使用權同意書， 渠等間之情形與最高法院98年度台上字第1339號判決之基礎 事實迥然不同，無法據以為有利原告之認定。
㈣原告再主張其與蘇全福間存有意定租賃關係，並提出匯款資 料為證，惟查：
⒈原告於系爭執行事件中，曾於102 年3 月1 日具狀表明其以 每月4,000 元向蘇全福租用系爭建物，並協議由原告繳付水 電費充抵（本院卷第79頁），並提出95年至98年水電繳費單 為憑，於本件訴訟卻反主張蘇全福向其租用土地，原告前後 更異其詞，均難採信，況如確有蘇全福每月給付租金向原告 租用系爭土地之情形，此等對原告較直接有利之事實，豈有 不於102 年3 月1 日之聲請狀提出主張之理，嗣於本件訴訟 方為主張，實有違常情，益證原告前揭主張係屬不實。 ⒉再比對原告所提出之匯款資料（本院卷第59頁至第71頁）， 匯款金額有3 萬元、2 萬3 千元、2 萬5 千元等不同金額， 且於98年3 月5 日及98年3 月17日，於同一個月分別匯入1 萬元及3 萬元，復於98年6 月未匯入任何金額，與一般租金 之給付係按固定時間給付固定金額之常情有違，況原告於10 2 年3 月1 日具狀表明以每月4, 000元向蘇全福租用系爭建 物，今卻主張以每月數萬元出租土地，亦難採信。再以系爭 建物最大一層78.16 平方公尺來計算房屋占用土地之面積， 從91年9 月到99年7 月，近8 年總共支付173 萬8,800 元租 金，等於每個月以超過1 萬8,000 元租用相當於20幾坪之土 地，相對系爭土地申報地價91年為每平方公尺4,080 元、93 年為每平方公尺4,320 元、96年後為每平方公尺4,880 元， 即使以最高之每平方公尺4,880 元計算，依土地法第97條第 1 項規定之年租金不過為3 萬8,142 元【計算式：4,880x78 .16 x10%=38,142】，換算每個月僅3,179 元而已，原告主 張蘇全福給付之金額，顯然高得不合情理，自難採信。 ㈤原告另聲請蘇明欽到庭作證，以明前揭借名登記之主張，惟 蘇明崑實因擔任蘇明欽之連帶保證人而遭強制執行，此經本 院依職權調取本院90年度執字第189 號清償債務執行事件核 閱無訛，渠等間不僅為兄弟關係，且亦存有重大經濟利害關 係，傳喚其作證，難以期待將據實陳述，是並無傳喚之必要 ，一併敘明。
六、綜上所述，原告主張適用或類推適用民法第425 條之1 或依 第421 條之規定就系爭建物與原告所有系爭土地間成立租賃 關係，從而依土地法第104 之規定主張優先承買權，為無理 由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民事第二庭 審判長 法 官 邱瑞裕
法 官 蔣得忠
法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
書記官 顏錦清