臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度訴字第219號
原 告 彭思嘉
訴訟代理人 彭德茂
被 告 張瓊雲
訴訟代理人 張村華
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於102 年7 月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬零玖佰柒拾伍元及自民國一０一年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自一０一年三月三日起至被告返還苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○地號土地、面積十六平方公尺部分之日止，按年給付原告貳萬貳仟元（不足一年部分，按日數比例計算）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，被告以新臺幣壹萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠原坐落苗栗縣苗栗市○○段0000地號、面積60平方公尺土地 （以下簡稱分割前1512地號土地）原為原告、被告及其他共 有人所共有，被告於民國99年8 月5 日原告取得上開土地所 有權應有部分1/3 以前即以其所有，門牌號碼為苗栗縣苗栗 市○○路000 號建物無權占有上開土地面積19平方公尺。嗣 原告訴經臺灣高等法院臺中分院100 年度上易字第229 號分 割共有物事件（以下簡稱前案）確定判決就上開土地分割， 原告取得坐落苗栗市○○段000000地號、面積19平方公尺之 土地（以下簡稱系爭土地）後，被告所有上開建物仍繼續無 權占有使用系爭土地面積16平方公尺之部份（以下簡稱系爭 建物）。
㈡苗栗縣苗栗市○○段0000地號、系爭土地之申報地價自99年 8 月5 日迄今均為每平方公尺新臺幣（下同）22,000元，而 系爭土地位於苗栗縣政府於96年11月完成先期規劃之苗栗「 苗栗縣南苗新竹客運總站周邊地區都市更新」之範圍，坐落 於苗栗市中正路上，附近有苗栗地方法院、聯合大學、大千 綜合醫院、新竹汽車客運股份有限公司苗栗總站、國際戲院 ，其商業機能活絡、交通便利。99年8 月5 日至101 年3 月 2 日間，被告占有上開1512地號土地、面積19平方公尺，原 告之應有部分為1/3 ，是被告應按申報地價年息百分之10計
算相當於租金之不當得利21,949元（計算式：22,000元×19 ×10％×1/3 ×[1+210/365]= 21,949 元），及自101 年3 月3 日因分割共有物確定民事判決取得系爭土地起，至被告 返還系爭土地止，按年給付相當於租金之不當得利35,200元 （計算式：22,000元×16×10％＝35,200元）。為此爰依民 法第767 條及第179 條規定請求被告拆除系爭建物，且將占 有部分之土地返還原告，並給付相當於租金之不當得利。 ㈢對於被告抗辯之陳述：
⑴被告所提出之房屋稅籍證明、租金收據、建物賣渡證書暨 買賣移轉契約書等文書，均亦不能證明被告係有權占有系 爭土地，且原告否認上開文書形式及實質之真正。縱上開 文書為真正，亦不能認為被告係向土地所有人全體或有權 出租或提供土地使用權之人，合法取得占有使用系爭土地 之權利。
⑵系爭土地位在苗栗市之精華地段所在經濟交通繁榮之商業 區，緊臨苗栗商圈約100 公尺，得以自營店面或出租獲取 高額之租金利益，且經金山建築師事務所出具之鑑定報告 載以：系爭土地以南附近土地最近之成交價為每坪30萬元 ，且系爭土地較接近苗栗市南苗商圈，故系爭土地之合理 市價係每坪40萬元。縱以政府一般土地徵收按土地公告現 值加四成徵收之價額計算標準，系爭土地每坪至少亦有34 7,000 元之價值，絕非被告所諉稱每坪交易價額為24萬82 58元、16萬元、12~18 萬元左右或20萬元。況被告強求原 告以低於公告現值1.4 倍之政府徵收價格將土地出賣與被 告，如此以遠低於一般徵收價格之價格強行徵收原告所有 土地有何不同，於情、於理當屬不合。再原告非國有財產 局，並無將系爭土地出租與無權占有系爭土地被告之義務 。復查，被告於102 年3 月4 日提出之民事答辯狀㈣之附 件交易價金一覽表，其屬眾多共有人出賣所有權應有部分 買賣，與本件之當事人不同，土地所有權之狀態亦不同， 土地共有人願以多少價格出賣其土地，亦有其不同之主、 客觀因素，應不足以作為利於被告之證據。
⑶原告依法行使權利，提起本訴以維護合法權益，並非以損 害他人為主要目的，當無權利濫用之情形。從而，本件應 無民法第426 條之1 、民法第148 條第1 項規定及最高法 院71年台上字第737 號民事判例意旨之適用。 ⑷又被告有營業行為，若以國有財產局租予訴外人黃義強之 租金金額為計算本案相當於租金之不當得利基準，顯屬過 低。
㈣並聲明：
⑴被告應將系爭建物拆除，並將土地返還原告。 ⑵被告應給付原告21,949元及自101 年3 月3 日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息，暨及自民國101 年3 月3 日起至返還前項土地之日止，按年給付原告35,200元。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠系爭土地分割前之原土地所有人（即共有人之一劉阿灶之繼 承人劉立雲）與訴外人宋松流訂立租用基地建築房屋之不定 期使用借貸特約後，縱將其土地所有權讓與第三人後（第三 人又再移轉他人），依民法第426 條之1 及誠信原則之規定 ，該受讓土地之第三人（或再移轉承受之他人）若知悉已有 該特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠 信原則而不得為之。因此原告自99年7 月20日受贈與時，當 時已知系爭土地上有地上物存在，仍願意承受，就應該受既 定現況條件拘束。所以被告確屬有權占有，有絕對使用系爭 土地的合法權源，原告訴請拆屋還地，於法應無據。 ㈡系爭土地面積19平方公尺，僅約5.74坪，面積太小難為有效 之利用，且無毗連之土地可供合併，無法單獨建築使用。又 被告占用面積為16平方公尺，原告縱拆除系爭建物，亦不能 充分利用，而獲得任何利益，反而使被告每天所必須依靠生 存之住所，造成結構不良的危樓，造成財產的損失或是人身 安全的危害等等，牽連二戶十餘人口，二者利益顯然嚴重失 衡。
㈢又土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金， 按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而 言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。且國有財產 局研議之苗栗縣『南苗新竹客運總站周邊地區』，因擬規劃 都市更新，故暫緩受理該範圍內之國有非公用土地申請承租 、承購登記事宜，目前該專案已緩議，並解除禁止規定。是 苗栗縣『南苗新竹客運總站周邊地區』目前並沒有規劃要辦 理都市更新，原告請求以申報地價額年息百分之十計算，顯 然過高，失之公允。應參酌苗栗市○○段0000地號國有財產 局月使用補償金繳納通知書，其占用面積20平方公尺，每月 繳納金額2,291 元，故系爭土地應比照國有財產局規定辦理 ，依占用面積16平方公尺計算，每月應繳金額為1833元。 ㈣並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張分割前1512地號土地原為原告、被告及其他共有人
所共有，被告房屋於民國99年8 月5 日原告取得該土地所有 權應有部分1/3 以前即占有上開土地面積19平方公尺。嗣原 告經前案確定判決取得系爭土地，被告所有之系爭建物仍繼 續占有使用系爭土地等情，業據其提出判決分割前之苗栗縣 苗栗市○○段0000地號土地登記謄本暨異動索引、系爭土地 登記謄本、本院99年度訴字第309 號暨臺中高分院100 年度 上易字第22 9號判決等件為證（見本院卷第4 至33頁），並 經本院調閱上開卷宗核閱無誤。且本院於102 年2 月23日會 同兩造、苗栗縣苗栗地政事務所人員現場勘驗，並囑託該所 人員複丈、測量，有本院勘驗筆錄1 份、現場照片28張及苗 栗縣苗栗地政事務所102 年4 月19日函檢附之複丈成果圖在 卷可稽（見本院卷第175-1 至194 、266 、267 頁）；而被 告對於上開事實亦不爭執，自可信原告上開之主張為真實。 ㈡原告請求拆屋還地部分：
⑴按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係 終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共 有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約 定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第 2641號判例要旨參照）。且關於分割共有物之裁判，執行 法院得將各共有人分得部分點交之，強制執行法第131 條 第1 項定有明文。又執行名義命債務人返還土地，雖未命 其拆卸土地上之房屋，惟由強制執行法第125 條所準用之 第100 條法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房 屋之效力（司法院院解字第3583號解釋、最高法院44年台 抗字第6 號判例要旨參照），故分割共有物之判決，兼有 形成判決及給付判決之性質。共有物分割之確定判決，雖 未為交付管業或互為交付之宣示，然應交付土地上有建築 物時，依上開說明，執行法院仍得按共有人分得部分，逕 行拆屋交地，如分得該特定土地之共有人訴請他名共有人 拆除該建物，即欠缺權利保護要件，不應准許，亦有司法 院（74）廳民一字第869 號、（75）廳民一字第1139號函 之見解，可資參酌。
⑵查兩造原同屬分割前1512地號土地之共有人，原告依前案 確定判決取得系爭土地所有權，被告為前案確定判決之當 事人之一，且兩造不爭執系爭建物於共有物分割前即已存 在於原告所分得之系爭土地上，揆諸上開說明，原告依前 案確定判決，即得請求強制執行以拆除系爭建物及交付系 爭土地。參酌上開見解，原告起訴請求被告拆除系爭建物 及返還土地，尚無權利保護必要，應予駁回。
㈢原告請求不當得利部分：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定 有明文；次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證 責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72 年度台上字第1552號判決意旨參照）。復按無法律上原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。本件被告無權占用系爭土地建有系爭房屋（ 含鐵皮屋），受有相當於租金之利益，且依社會常情，足 認原告因而受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利 之法律關係，請求其返還相當於租金之利益。又依不當得 利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益 ，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應 以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益， 僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院 61年台上字第1695號判例參照）。
⑵經查，本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告對原告 就系爭土地有所有權存在之事實並不爭執，而僅以其非無 權占有為抗辯，依上開說明，被告自應就其占有係有正當 權源乙節，負舉證之責。被告雖以其所有房屋之前手與分 割前1512地號土地共有人劉立雲間定有不定期基地租賃契 約，兩造分別繼受系爭土地及系爭房屋，故其非無權占有 系爭土地等語為資抗辯，並提出訴外人劉立雲收受租金之 收據7 紙為證（見本院卷第97至101 頁）。惟依修正前之 民法第820 條規定共有物應由共有人共同管理之，而共有 物出租為共有物管理行為之一。故共有人如欲出租共有物 之全部或一部，自應由全體共有人共同為之或得全體共有 人之同意。否則其租賃對非為出租人或同意出租之共有人 不生效力。本件然縱認被告提出之上開租金收據為真，亦 僅可證被告（或其前手）與共有人之一訴外人劉立雲間存 有基地租賃契約，尚無從證明其他全體共有人亦同意出租 。是被告與劉立雲間基地租賃契約之效力並不及於其他共 有人。從而，被告尚難以上開基地租賃契約為其占有系爭 土地之權源。此外，被告復未舉證說明其就系爭建物占有 系爭土地究係根據何種權源。是原告主張系爭建物無權占 有系爭土地，洵屬可採。原告因被告無權占有系爭土地受
有無法使用收益系爭土地之損害，且被告因而受有使用之 利益。是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有 理由，應予准許。
⑶關於租金之計算，原告主張應以系爭土地申報地價之10％ 作為計算租金之基準；被告則抗辯應以國有財產局出租同 段1512地號土地予訴外人黃義強所收取補償金之比例為計 算基準始為公允。經查：
①國有財產局所有之同段1512地號土地與系爭土地於裁判 分割前為同一地號之土地，且同系爭土地上有系爭建物 坐落其上，同段1512地號土地上亦有訴外人黃義強所有 之建物坐落其上，該土地使用狀況與本案相同。再者， 上開2建物係毗鄰而建（系爭建物為○○路000號、黃義 強之建物為中正路937 號）。是被告主張以之國有財產 局出租土地收取月使用補償金之計算基準即公告地價× 占用面積×年息率5 ％為計算系爭土地每月相當於租金 之不當得利，尚屬合理。
②又系爭土地於99年1 月及101 年1 月之公告地價分別為 為每平方公尺22,000元及27,500元（見本院卷第4 頁10 0 年2 月24日土地登記謄本、第275 頁之苗栗縣政府公 告土地現值〈含公告地價〉查詢單）。按上訴人訴請被 上訴人給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，各該 上訴人僅得按其應有部分，請求被上訴人返還所受利益 （最高法院85年台上字第2391號判決要旨參照）。是原 告主張被告應給付自99年8 月5 日起至101 年3 月2 日 止按其應有部分比例1/3 計算租金之損失共計10,975元 （計算式：22,000元×19×5 ％×1/3 ×[1+210/365] ＝10,975 元），為有理由。次按給付無確定期限者， 債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀 ，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率百分之五計算之遲延利息 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第20 3條分 別定有明文。是原告請求被告給付前述99年8 月5 日起 至101 年3 月2 日之不當得利10,975元及自起訴狀繕本 送達翌日即101 年7 月4 日（見本院卷第37頁之送達證 書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁 回。
③另原告依不當得利之法律關係，請求被告給付因判決分 割取得系爭土地即自101 年3 月3 日起至被告返還系爭
土地之日止，按年給付原告22,000元（計算式：27,500 元×16×5 ％＝22,000元，不足1 年者，按其日數比例 計算），亦為有理，應予准許；逾此範圍之請求，尚屬 無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依物上請求權請求被告拆屋還地，核無權利 保護必要，應予駁回；另原告依不當得利之法律關係，請求 被告給付10,975元及自101 年7 月4 日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；暨自101 年3 月3 日起至被告返還 系爭土地之日止，按年給付原告22,000元，為有理由，應予 准許；逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。五、本件係原告勝訴部分之價額未逾新臺幣50萬元，依民事訴訟 第389 條第1 項第5 款規定，就其勝訴部分應依職權宣告假 執行。原告就勝訴部分，雖陳明願供擔保請准宣告假執行， 然僅係促使法院職權之發動，本院自無庸就此另為准駁之諭 知，附此敘明。至原告敗訴部分，原告就此部分亦聲請供擔 保宣告假執行，然於法不合，此部分假執行之聲請則應予駁 回。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告 勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 8 月 9 日
民事庭法 官 潘進順
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王明玉
中 華 民 國 102 年 8 月 9 日
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