臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第107號
原 告 吳自然
訴訟代理人 彭大勇律師
林士龍律師
謝昌育律師
被 告 郭劍雲
訴訟代理人 陳清白律師
被 告 郭劍秋
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國102年8月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號、面積一二七七平方公尺土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告郭劍秋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因坐落臺南市○ ○區○○段0000地號土地（面積1277平方公尺，下稱系爭土 地）發生租佃爭議，於民國101年4月26日經臺南市歸仁區公 所耕地租佃委員會調解不成立，經移送臺南市政府耕地租佃 委員會調處，因原告不服調處決議，臺南市政府乃將該租佃 爭議案件移送本院處理，有調解及調處筆錄在卷可證，本件 起訴自屬合法，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地原屬訴外人即原告之父吳茂林所有，前於38年間出 租予訴外人即被告之父郭水發，雙方並簽有耕地租約（下稱 系爭租約），嗣渠等陸續死亡，而由兩造分別繼受之，原告 為系爭土地現所有權人。系爭租約約定續訂租賃期間自98年 1月1日起至103年12月31日止。惟被告二人自84年起即未自 任耕作，而將系爭土地交由訴外人陳慶順耕作使用，依最高
法院63年台上字第599號判例意旨，被告上開行為已與轉租 無異，依耕地三七五減租條例第16條規定，伊等既將系爭土 地轉租予他人而未自任耕作，則系爭租約自屬無效，被告已 無占用系爭土地之權利，原告自得依耕地三七五減租條例第 16條或民法第767條規定，請求被告將系爭土地交還原告。 原告雖知悉被告將系爭土地轉租予他人而未自任耕作，但原 告自始未同意亦無法干預，且此行為依法律規定屬絕對無效 ，自無禁反言之適用，亦無違反誠信原則。
㈡縱認系爭租約並非無效，原告亦已終止系爭租約： 1.因系爭租約之租金應每兩年繳納一次，被告自97年11月繳納 96、97年度之租金後，即未再如期繳納，迄今已積欠2年地 租共新臺幣（下同）5,856元未清償，經原告陸續於99年11 月24日及100年4月12日兩度以存證信函催告被告繳納98、99 年度之租金，伊等均置之不理，原告並無不能受領之情形， 依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，原告自得請 求終止系爭租約。被告郭劍雲雖於102年2月8日將伊應負擔 之98年至102年共5年份租金7,320元（不含被告郭劍秋應負 擔部分）提存於本院，然此係於原告已合法終止系爭租約之 後之給付，原告自無受領之義務。
2.被告於本件租佃爭議之調解程序時，亦自承有持續1年以上 不為耕作之事實，原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第 1項第4款規定終止系爭租約。又系爭土地並無因缺水而休耕 之情形，縱屬實，此亦非不為耕作之合法理由，被告抗辯有 耕地三七五減租條例第17條第1項第4款不可抗力之事由，並 不可採。
3.原告已於100年4月間，將終止系爭租約之意思表示送請臺南 市歸仁區公所轉知被告，被告已於100年5月2日收受送達終 止通知，系爭租約已於斯時終止。倘上開通知不能認定為原 告終止系爭租約之意思表示，原告另以本件起訴狀之送達作 為終止系爭租約之意思表示。
㈢原告係訴外人陳慶順於99年向其寄發存證信函時，始知悉系 爭土地已非由被告耕作，是原告之租賃物返還請求權時效應 自斯時起算，尚未罹於時效而消滅，爰依租賃物返還請求權 及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告交 還系爭土地，並請求法院擇一為有利原告之判決等語。並聲 明：如主文第1項所示。
二、被告抗辯：
㈠被告郭劍雲略以：
⒈系爭租約並無無效事由，且原告對於被告之租賃物返還請求 權，已罹於時效而消滅：被告一直自任耕作，並無轉租，縱
有轉租情事，原告對於系爭土地之耕作權利轉讓乙事，早在 60幾年間即已知悉，況原告自84年間起即已開始收受訴外人 陳慶順所給付之租金，足認原告同意轉租予陳慶順耕作，依 禁反言原則及誠信原則，原告不得再主張系爭租約有上開無 效事由；又依最高法院80年台再字第15號判例意旨及民法第 125條之規定，原告之租賃物返還請求權，不論自60年間起 算或自84年間起算，均已罹於時效。
⒉原告並未合法終止系爭租約：
⑴原告之催告函僅載明將依法終止系爭租約等語，嗣並未再向 被告為終止系爭租約之意思表示；臺南市歸仁區公所調解之 通知所載意旨係原告逕認系爭租約已合法終止而請求調解， 與透過該公所向被告表示終止系爭租約，迥然有別，是原告 所稱經臺南市歸仁區公所以書面轉知被告終止系爭租約之意 思表示，並無可採。況依臺南市耕地租約登記辦法第6條第1 項規定，本件原告既未為系爭租約終止之登記，亦難認系爭 租約已發生終止效力。
⑵被告郭劍雲在原告發函催告而未終止租約前，曾於100年5月 4日以存證信函檢附票據號碼AZ0000000號、面額5,856元之 合作金庫商業銀行本行支票乙紙（下稱系爭支票）繳納租金 ，時間雖稍有遲延，惟僅生應否負遲延責任之問題，原告拒 收，難認有理；另原告拒收系爭支票後，被告郭劍雲又陸續 於102年1月15日寄送信函檢附租金支票予原告遭退回，102 年2月8日更將租金提存於本院，原告自可隨時領取。是被告 已於原告合法終止系爭租約前，如數給付積欠之租金。原告 雖另主張以起訴狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，惟 被告係於102年2月18日開庭當天始收受送達，此時距被告上 開提存之日已相距10日，是原告以起訴狀作為終止系爭租約 之意思表示，亦不生效力。
⑶系爭土地曾因乾旱缺水，一時無法種植農作物，惟期間並未 超過1年，如今又已重新整地耕作。而缺水休耕屬不可抗力 ，非可歸責被告，故原告亦不得以此為由，主張終止系爭租 約。
㈡被告郭劍秋雖未於最後言詞辯論期日到場，然據伊之前陳述 略以：否認系爭租約有被告未自任耕作而無效之情形，伊於 97、98年之前有在系爭土地上耕作並種植稻米，嗣與原告因 系爭租約產生糾紛，原告欲收回系爭土地，伊始未在系爭土 地耕作，陳慶順僅在隔壁種田；原告催繳租金後，並未合法 終止系爭租約，伊也有於102年寄送面額7,320元之郵政匯票 予原告以繳納租金，但因原告逾期未收受而退回等語置辯。 ㈢併均為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地原屬原告之父吳茂林所有，38年間出租予被告之父 郭水發，雙方並簽有系爭租約，嗣吳茂林、郭水發陸續死亡 ，而由兩造分別繼受之，原告現為系爭土地之所有權人。系 爭租約約定系爭土地續訂租賃期間，為自98年1月1日起至10 3年12月31日止，兩年租金共計5,856元，租金繳納地點為原 告位於臺南市○○路0段000巷0號之住處。 ⒉因被告2人於99年11月間均未繳納98年至99年之租金，原告 陸續於99年11月24日、100年4月12日寄發存證信函予被告2 人，通知被告：98年至99年積欠之租金5,856元至今尚未繳 納，限2週內將現金帶至原告住處完納並取收據，否則將依 法終止三七五租約等語，被告陸續於99年12月6日、100年4 月13日收受。
⒊被告2人至100年4月底前，仍未於原告要求之期限內繳納積 欠之租金，原告遂向臺南市歸仁區公所以被告積欠租金達2 年總額未繳為由，單方申請租約終止登記，臺南市歸仁區公 所於100年4月29日以所民字第0000000000號函通知被告上情 ，並告知被告若有異議，請於文到20日內提出書面異議，逾 期則由該所逕為租約變更並報府備查等語。被告於100年5月 2日收受後，提出書面異議。
⒋被告郭劍雲嗣並於100年5月4日寄發存證信函予原告，通知 ：
⑴檢附系爭支票乙紙以繳納98年至99年積欠之租金； ⑵有關系爭租約因係自先父繼承而來，因需瞭解實際狀況致田 租稍有遲延，深感歉意，嗣後定當按期繳付等語，並檢附系 爭支票。惟因原告逾期未收受而退回。
⒌系爭租約為適用耕地三七五減租條例之租佃爭議事件，原告 於101年4月9日向臺南市歸仁區公所耕地租佃委員會申請調 解，原告主張被告經催告後仍未繳租金達2年以上總額，且 被告長期未事耕作為由，符合終止租約條件，經該會於101 年4月26日進行調解不成立，移送臺南市政府耕地租佃委員 會於101年12月13日進行調處亦不成立，而由臺南市政府以 102年1月18日府地籍字第0000000000號函移送本院審理在案 。
⒍被告郭劍秋於102年1月9日寄送面額7,320元、受款人為原告 之郵政匯票1紙予原告，惟因原告逾期未收受而退回。 ⒎被告郭劍雲於102年1月15日寄送信函予原告，通知：寄上承 租之系爭土地98年至102年度田租共計7,320元之即期支票乙
紙，請查收等語，並檢附面額7,320元、發票日期102年1月6 日、支票號碼NN0000000號之合作金庫銀行支票予原告。亦 因原告逾期未收受而退回。
⒏被告郭劍雲復於102年2月8日將伊應負擔之98年至102年共5 年份租金7,320元（不含被告郭劍秋應負擔部分）提存於本 院，經本院以102年度存字第199號提存事件受理在案。 ㈡爭執事項：
⒈原告依耕地三七五減租條例第16條規定主張系爭租約無效， 請求被告返還系爭土地，有無理由？
⑴被告有無將系爭土地轉租予他人，未自任耕作？ ⑵如有，原告有無同意？如經原告同意，原告據此主張系爭租 約無效，請求被告返還系爭土地，有無理由？
⑶原告就系爭土地之租賃物返還請求權，有無罹於消滅時效？ ⒉如無，原告主張已合法終止系爭租約，請求被告返還系爭土 地，有無理由？
⑴原告合法終止系爭租約之意思表示於何時到達被告？臺南市 歸仁區公所100年4月29日所民字第0000000000號函可否作為 原告合法終止系爭租約之意思表示？
⑵被告2人有無於原告合法終止系爭租約前，如數給付積欠之 租金？原告有無受領遲延之情事？
⑶被告2人於原告終止系爭租約前，有無連續一年不為耕作之 情形？如有，是否因不可抗力所致？
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。次按出租人應自任耕作 ，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租 ，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。 所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用、交換耕 作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異；所謂原定 租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限 制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係 因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應 有租賃物返還請求權，此觀諸該條項後段「得由出租人收回 自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院63年台上字第 599號、80年台再字第15號判例意旨參照）。查系爭土地原 屬原告之父吳茂林所有，38年間出租予被告之父郭水發，雙 方並簽有系爭租約，嗣吳茂林、郭水發陸續死亡，而由兩造 分別繼受之等情，為兩造所不爭執，然原告主張被告不自任 耕作，擅將系爭土地轉租予陳慶順耕作，已違反耕地三七五
減租條例第16條第1項規定，系爭租約應為無效等語，經被 告否認，原告自應就此有利事實負舉證之責。
㈡被告於84年起即將系爭土地交予陳慶順耕作，而未自任耕作 ：經查，據證人陳慶順於本院審理中結證稱：60幾年時郭水 發（即系爭租約原承租人）將系爭土地旁之耕地出賣予郭再 發，當時也一併將系爭土地之三七五權利順便出賣予郭再發 ，讓郭再發管理，伊是郭再發妹婿，84年時，郭再發當鄉長 後，沒空種田，便將這兩筆地委託伊耕作；郭水發還在時， 都是郭水發處理，過世後被告辦理繼承，但還是由伊繼續耕 作，因為原告之前有要求返還，到這1、2年才沒有耕作；被 告在系爭土地三七五權利還沒有賣給郭再發前，有在系爭土 地上耕種過，出賣以後被告就沒有耕作，84年起由伊耕作系 爭土地，都是由伊直接到原告家中交租金給原告，起初是被 告郭劍秋配偶陪同伊，後來伊就自己去；租金有時是原告弟 媳林智慧、證人蘇龍三代收的等語，復有陳慶順提出之租金 收據影本9紙附卷可考（見本院卷第151頁至第155頁），又 證人蘇龍三亦於本院審理中結證稱：原告於97年間曾拜託伊 幫忙代收系爭土地之三七五租金，要伊收到租金後交付收據 給前來繳租之人，後來在當年11月，有人到伊民族路的住處 ，向伊表示拿郭劍秋的租金來，伊不認識該人，原本以為是 被告郭劍秋本人，是後來陪同原告去巡地時，陳慶順在場， 表示他的地在隔壁，才知道前來繳租的那人是陳慶順，當時 系爭土地沒有耕作等語（見本院卷第147頁至第148頁背面） ，參以原告曾於99年12月間收受以陳慶順為名記寄發之存證 信函，其上記載略以：系爭土地因災害歉收，無法如數繳納 租金，請體諒耕作者艱苦等語（見本院卷第102頁），綜參 上情，足證系爭土地84年起即由訴外人陳慶順耕作至1、2年 前，84年之後租金亦多由陳慶順繳納予原告或受託代收之人 ，被告自斯時起即未於系爭土地從事耕作。原告主張被告自 84年起即未自任耕作，而係由陳慶順耕作等情，洵屬可採。 ㈢系爭租約依耕地三七五減租條例第16條規定無效，原告自得 本於民法第767條第1項前段所定之所有物返還請求權，請求 被告返還系爭土地：
1.被告固抗辯原告收受租金多年，應可認已同意轉租予陳慶順 耕作，基於禁反言原則及誠信原則，原告不得再主張有耕地 三七五減租條例第16條之無效事由云云，惟按承租人非經出 租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承 租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人 ，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無 效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源（最高法院43
年台上字第868號判例意旨參照）。被告自84年起即未自任 耕作，而係由陳慶順耕作，業如前述，依上開判例意旨，縱 原告明知被告未自任耕作而將系爭土地交由陳慶順耕作，系 爭租約仍因被告不自任耕作而無效，難認原告有違反禁反言 原則及誠信原則，被告上揭抗辯，並無可採。
2.綜上，依原告所提之上開證據，足認被告自84年起即未自任 耕作，而係由陳慶順耕作，系爭租約已因耕地三七五減租條 例第16條規定而無效，原告主張系爭租約為無效等語，洵屬 有據。系爭租約既因被告不自任耕作而無效，承租人之被告 已無占用系爭土地之合法權源，原告既為系爭土地之所有權 人，自得本於民法第767條第1項前段所定之所有物返還請求 權，請求被告返還系爭土地。
五、綜上所述，系爭租約因被告未自任耕作而為無效，原告依民 法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告返還系 爭土地，為有理由，應予准許。又原告訴請被告返還系爭土 地，係以單一之聲明，主張系爭租約之租賃物返還請求權、 所有物返還請求權之訴訟標的，而請求法院擇一為其勝訴之 判決，屬選擇訴之合併，而本院既已認原告得依所有物返還 請求權訴請被告返還系爭土地，並判決原告有理由，即無庸 再審酌原告之租賃物返還請求權之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，因系爭租約無效，原告得依民法第767 條第1項規定請求被告返還系爭土地，則兩造關於原告之租 賃物返還請求權有無罹於時效、系爭租約有無合法終止等其 餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響 本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
民事第四庭 法 官 許育菱
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
書記官 謝安青