第三人異議之訴
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,102年度,1435號
TPDV,102,訴,1435,20130826,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1435號
原　　　告　王乃云
訴訟代理人　邱新福律師
被　　　告　葉海瑞
訴訟代理人　朱增祥律師
被　　　告　柏美建設股份有限公司
法定代理人　周杉益
訴訟代理人　葉瑞祺
上列當事人間第三人異議之訴事件，本院於民國102年7月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院一０二年度司執字第四一三二一號給付票款強制執行事件，就門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓房屋所為之強制執行程序應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○段0○段000地號土地上同小 段4191建號建物即門牌臺北市○○區○○街00巷00號4樓房 屋（所有權全部，下稱系爭房屋），係原告於民國84年間以 新臺幣（下同）353萬元經由鈞院拍賣程序買受，領有鈞院 84年11月28日北院民執宙592字第034561號不動產權利移轉 證書，並管領至今，詎遭鈞院誤認為債務人即被告柏美建設 股份有限公司（下稱柏美公司）所有，而准債權人即被告葉 海瑞聲請以102年度司執字第41321號給付票款強制執行事件 （下稱系爭執行程序）查封執行中，為此，爰依強制執行法 第15條之規定提起本件第三人異議之訴等語。並聲明：如主 文所示。
二、被告則以：
（一）被告柏美公司抗辯：
⒈系爭房屋係由被告柏美公司出資興建原始取得所有權： ⑴包含系爭房屋之「中泰花園住宅群」未保存登記房屋16 4戶，乃被告柏美公司依與地主訴外人林建成簽訂之土 地合建房屋契約書出資興建，被證2試算表，乃被告公 司出資興建「中泰花園住宅群」之財務報表，迭經鈞院 及臺灣高等法院之判決肯認（見被證3、4、5、6、7） ，而房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人 既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為 生效要件，系爭房屋既由被告柏美公司出資興建，即由 被告柏美公司原始取得所有權。位於系爭房屋樓下未保 存登記之臺北市○○街00巷00號3樓房屋，業經臺灣高



等法院101年度上字第1036號判決認定係被告柏美公司 出資興建原始取得所有權，足證原告前手胡麗華雖向被 告柏美公司購買系爭房屋，但未取得所有權，原告雖向 執行法院拍得系爭房屋，然執行法院所拍賣者非胡麗華 所有之房屋，其拍賣無效，原告仍未能取得系爭房屋所 有權。又與本件相同原因事實之臺灣高等法院101年度 訴字第1043號判決業已確定，亦認包含系爭房屋在內之 「中泰花園住宅群」乃被告柏美公司出資興建原始取得 所有權，足見系爭房屋乃被告柏美公司出資興建原始取 得所有權無疑。
⑵被告柏美公司於66年5月13日與地主林建成簽訂土地合 建房屋契約書，約定由林建成提供土地，被告柏美公司 出資興建房屋，待房屋興建完畢取得使用執照時將林建 成應分得之房屋交付移轉予林建成，林建成並依指示將 被告柏美公司應取得之土地部分移轉登記，此觀土地合 建房屋契約書第2、3、4、7、8、12條分別約定被告柏 美公司提供林建成合建房屋押金新臺幣（下同）1500萬 元，林建成出具土地使用權證明書予被告柏美公司，被 告柏美公司將林建成應分得之房屋興建完成取得使用執 照時交予林建成，林建成始無償返還該押金，被告柏美 公司應取得之土地部分產權過戶登記名義人由被告柏美 公司指定，並約定雙方應得之房屋如契約檢附之圖樣誌 載即為可知，另土地合建房屋契約書第2條約定及倒數 第2頁之附註欄記載「押金500萬元正，乙方（即被告柏 美公司）於66年5月13日簽發臺北市第二信用合作社中 山分社NO.042506號支票乙張，票面500萬元正，以66年 5 月13日為期兌現，交與甲方（即林建成）收訖，而兌 現即始能生效」，又最末頁之附註欄則記載「乙方於66 年6月20日簽發臺北市第二信用合作社中山分社NO.0501 51號支票乙張，票面500萬元正，以66年6月25日為期兌 現，並簽發臺北市第二信用合作社中山分社NO.050152 號支票乙張，票面500萬元正，以66年7月15日為期兌現 ，計1000萬元交與甲方（即地主林建成）收訖，而兌現 時即始能生效」，可知土地合建房屋契約書之押金1500 萬元，係由被告柏美公司以現金票及期票支付，從而系 爭房屋乃被告公司出資興建，殆無疑義。
⑶關於試算表，臺灣高等法院101年度上字第917號判決謂 ：「細繹前揭試算表內，並無林添福及林添順之出資記 載，竟有非系爭投資契約當事人、惟為上訴人公司（即 被告公司）股東之一之翁猜之出資，可見該試算表非為



林添福等5人或依系爭投資契約約定而製作，而為上訴 人公司之記帳資料。緣林添福等5人中，僅康武朝、周 正輝、林秀雄見於上開試算表之會計科目記載，與系爭 合建契約之履行為「資本主往來」之關係，此與參與系 爭投資契約之當事人已有不符。況系爭試算表之收入， 將客戶繳款記為預收款收入，並將翁猜、康武朝、周正 輝、林秀雄等人繳納之投資款記載為資本主往來，顯見 系爭試算表係以上訴人為主體而為登載。且系爭試算表 中之67年12月1日至同月31日、68年1月1日至同月31 日 、68年2月1日至同月28日（誤載為同月31日）、68年4 月1日至同月30日（誤載為同月31日）、68年5月1日至 同月31日、68年7月1日至同年8月31日、68年9月1日至 同年月30日、68年10月1日同月31日、68年11月1日至同 月30日、68年12月1日至同月31日、69年1月1日至同月 31日、69年2月1日至同年4月30日、69年5月1日至同月 31日、69年6月1日至同年8月31日、69年9月1日至70 年 2月28日，均載有「向翁猜借資」、「向翁猜借支」、 「向翁猜借」、「欠翁猜」之金額（見原審卷(二)卷第 125至127頁、第129-130頁、第132-141頁），堪認前揭 試算表係記載上訴人興建系爭合建建案之收入、支出款 項，及上訴人用於興建系爭合建建案之資金來源主要為 客戶繳款及資本主往來，且上訴人將資本主（康武朝、 周正輝、翁猜、林秀雄等人）交給上訴人之款項，列為 上訴人向資本主之取得項下，益證翁猜、康武朝、周正 輝、林秀雄係以資本主之身分提供款項予上訴人使用， 實際出資興建系爭建案者應為上訴人，至為明確」，另 臺灣高等法院101年度重上字第443號判決亦為相同認定 ，足見被證2試算表乃被告柏美公司興建包括系爭房屋 在內之「中泰花園住宅群」之財務報表，為被告柏美公 司財務會計人員林明堂、譚美齡所製作，係被告柏美公 司之內帳，迭經康武朝、林淑嬌及蔣炳正於另案證實， 試算表內載被告柏美公司就「中泰花園住宅群」之收款 、購料、雇工、發包及付款等與建築相關之行為，故包 括系爭房屋在內之「中泰花園住宅群」乃被告柏美公司 出資興建原始取得所有權，殆無疑義。
⑷原告雖提出原證9申請書，主張被告柏美公司財務困難 無力興建云云，惟臺灣高等法院101年度重上字第443號 判決謂：「被上訴人以被上證6（見本院卷第400頁至第 402頁，下稱系爭申請書）而抗辯：上訴人（即被告公 司）無權主張因原始取得，非為訟爭房屋之所有權人云



云（見本院卷第393頁）。查系爭申請書固有『本公司 將合建契約無條件轉讓由翁猜承建』云云，然林添順於 另案訴訟陳稱：伊忘記有無看過系爭申請書，但好像不 是伊之筆跡，伊根本不會寫「董」這個字，應該不是伊 寫的，伊不記得這件事等語（見本院卷第32、33頁）。 是系爭申請書之內容是否真正，已屬可疑。況系爭申請 書未敘及何時將系爭合建契約轉讓與翁猜，復未述明是 否經過上訴人股東之決議，亦未載及林建成是否同意， 益見尚難以系爭申請書即否認上訴人就訟爭房屋之出資 。且依系爭試算表所示，翁猜或為資金提供者、或為款 項貸與人，但非系爭房屋之出資興建人，顯難證明翁猜 已因直接出資而取得系爭房屋之所有權。至系爭房屋興 建完成後，縱上訴人與翁猜曾就系爭房屋所有權為讓與 合意，但系爭房屋為未辦第1次建物登記之建築物，上 訴人亦無從因法律行為而將訟爭房屋所有權移轉予翁猜 ，至為明顯。從而，被上訴人以系爭申請書否認上訴人 為訟爭房屋之所有權人，亦不足採，併此指明」足供參 酌。
⑸至原證7工程委託契約書，乃包含胡麗華之建造執照起 造人49人委託建築師設計監工中泰花園住宅群之契約書 ，建造執照起造人49人為被告柏美公司為申請建造執照 所提供，乃胡麗華於鈞院80年度訴字第2133號訴訟所不 否認，而建造執照申請書須載明設計人之姓名、住址、 所領證書字號及簽章，且起造人自領得建造執照之日起 ，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監 造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及 承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查（建築 法第31條第2款、54條第1項參照），故被告柏美公司既 以包含胡麗華等49人為起造人申請建造執照，在建築管 理行政上，自需以該49人委託建築師為設計人、監造人 申請建造執照及報開工，此由試算表記載被告公司於66 年5月13日至66年9月30日支出「設計費」38萬6300元， 66年10月1日至66年10月31日支出「建築師工會款」32 萬700元，可知建築師之委託報酬由被告公司支出，被 告柏美公司乃以包含胡麗華等49人起造人與建築師簽訂 委託設計監工之契約，而設計監工之委託乃意思表示相 互一致之法律行為，非建築之事實行為，故由何人委託 設計監工，仍無礙於系爭房屋由被告柏美公司興建之事 實。此外，被告柏美公司前於68年間請求地主林建成向 臺北市政府工務局申請辦理使用執照之訴訟（案號：鈞



院68年度訴字第12056號、臺灣高等法院69年度上字第 945 號、最高法院69年度臺上字第3766號、臺灣高等法 院70 年度上更㈠字第6號、最高法院71年度臺上字第 197 6號、臺灣高等法院72度上更㈡字第470號、最高法 院73年度臺上字第613號、臺灣高等法院73年度重上更 ㈢字第37號、最高法院73年度臺上字第4237號、臺灣高 等法院73年度重上更㈣字第134號、最高法院75年度臺 上字第1063號、臺灣高等法院75年度重上更㈤字第78號 、最高法院76年度臺上字第1993號、臺灣高等法院76年 度上更㈥字第122號、最高法院77年度臺上字第1819號 、最高法院78年度臺再字第7號、最高法院78年度臺再 字第50 號），及地主林建成之繼承人林東錦、陳林阿 繡、林東進、吳林梅桂、林東金及林東賢等訴請被告柏 美公司交付房屋事件（案號：鈞院87年度重訴字第242 號、臺灣高等法院88年度重上字第296號、最高法院92 年度臺上字第193號、臺灣高等法院92年度重上更㈠字 第115號、最高法院93年度臺上字第1709號判決），雙 方均係以被證1土地合建房屋契約書為請求基礎，足證 被證1土地合建房屋契約書為真正。
⑹原告前手胡麗華於鈞院80年度訴字第2133號訴訟起訴主 張，系爭房屋為被告柏美公司依與地主林建成之合建契 約所興建，被告柏美公司以翁猜之名義售予伊，足徵系 爭房屋確為被告柏美公司出資興建，原始取得所有權， 原告一反胡麗華之前主張，謂系爭房屋為胡麗華出資委 託李石生建築師所建築，自不足取，又胡麗華雖為系爭 房屋起造人，然主管機關核發建造執照所載之起造人， 僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第1次所 有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非 謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其 所有權之人，因此，胡麗華因向被告柏美公司買受系爭 房屋，被告柏美公司以之為起造人申請建造執照，然在 未保存登記予胡麗華前，系爭房屋仍屬出資興建之被告 柏美公司所有，又縱胡麗華為原始起造人取得系爭房屋 所有權，然系爭房屋為未保存登記，原告仍不能藉由拍 賣而取得所有權，自無第三人異議之訴之異議權。 ⒉系爭房屋之拍賣及權利移轉證書均無效：
⑴系爭房屋為被告柏美公司出資興建原始取得所有權，已 如前述，系爭房屋之前手為胡麗華，胡麗華於鈞院80年 度訴字第2133號訴訟起訴主張，被告柏美公司將系爭房 屋以翁猜名義售予伊，因系爭房屋為未經保存登記房屋



，故胡麗華未取得系爭房屋所有權，無從移轉所有權由 原告繼受取得，系爭房屋之所有人既為被告柏美公司， 而非胡麗華，則強制執行中拍賣之不動產為第三人所有 者，其拍賣為無效，所有權人於執行終結後，亦得提起 回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業 證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，鈞院84年民執 宙字第5923號強制執行程序誤被告柏美公司所有之系爭 房屋為訴外人胡麗華所有而予拍賣，則執行法院於拍賣 程序中以系爭房屋為胡麗華所有予以拍賣，乃拍賣第三 人之房屋，拍賣為無效，所發給原告之權利移轉證書亦 屬無效，故原告主張其因拍賣取得系爭房屋所有權，不 無誤會。
⑵拍賣為買賣之一種，原告雖向法院拍定系爭房屋，然執 行法院只是代胡麗華為出賣人，故依民法第758條之規 定，執行法院雖發給原告系爭房屋之權利移轉證明書， 原告仍然不能取得系爭房屋所有權，況且系爭房屋為未 經保存登記建物，原告不因買受系爭房屋而取得所有權 ，充其量僅取得系爭房屋之事實上處分權或事實上之管 領力，非屬強制執行法第15條「對執行標的物有足以排 除強制執行之權利」，其所提起之本件第三人異議之訴 ，洵無理由，應予駁回。
⒊原告主張本件有權利失效原則之適用云云，惟本件乃原 告提起之第三人異議之訴，並非被告柏美公司訴請原告 返還房屋，而有被告柏美公司久未行使權利再為行使之 問題，又縱認被告柏美公司久未行使所有權（被告柏美 公司否認），亦僅係被告柏美公司不得本於所有權而為 請求，非謂被告柏美公司即喪失所有權。本件為第三人 異議之訴，原告須證明就系爭房屋有所有權足以排除強 制執行，縱被告柏美公司喪失所有權（被告柏美公司否 認），原告亦不因而取得所有權，故原告主張被告柏美 公司權利失效云云，實與其提起之本件第三人異議之訴 無關等語。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告葉海瑞抗辯：
⒈系爭房屋為未辦理第1次建物保存登記之建物，是原始 取得系爭建物所有權者，應為實際出資興建之人，非以 建築行政上建照執照之起造人名義認定所有權人，包含 系爭房屋在內之「中泰花園住宅群」未保存登記房屋共 164戶，均為被告柏美公司依與地主林建成簽訂之土地 合建房屋契約書所出資興建而原始取得所有權，系爭房 屋，為被告柏美公司所有，原告並非所有權人，原告前



手胡麗華雖向被告柏美公司購買，然依民法第758條之 規定，並未能取得所有權。從而，原告雖向執行法院以 系爭房屋為胡麗華所有拍定並取得權利移轉證書，然拍 賣為買賣之一種，債務人為出賣人，拍定人為買受人， 執行法院代債務人為出賣人，原告亦無從依拍賣取得所 有權移轉，鈞院84年民執審5923號強制執行事件誤將被 告柏美公司所有之系爭房屋為胡麗華所有而予以拍賣， 其拍賣無效，所發給權利移轉證書，亦屬無效，故原告 主張其因拍賣取得系爭房屋之所有權，顯不可採。 ⒉系爭房屋樓下之臺北市○○街00巷00號3樓房屋，業經 臺灣高等法院101年度上字第1036號判決認定係被告柏 美公司出資興建原始取得所有權，足證原告前手胡麗華 雖向被告柏美公司購買系爭房屋，但未取得所有權，原 告雖向執行法院拍得系爭房屋，然執行法院所拍賣者非 胡麗華所有之房屋，其拍賣無效，原告仍未能取得系爭 房屋所有權。又系爭房屋為未辦理第1次保存登記之建 物，無從依法律行為為不動產所有權之讓與，故原告充 其量亦僅取得系爭房屋之事實上處分權，非強制執行法 第15條所規定「執行標的物有足以排除強制執行之權利 」，故原告提起本件第三人異議之訴，為無理由等語。 並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告經由本院84年度執字第5923號強制執行程序拍定系 爭房屋，並領有不動產權利移轉證書。
（二）被告葉海瑞執本院101年度司票字第15659號本票裁定及 確定證明書正本為執行名義，以被告柏美公司為執行債 務人，向本院民事執行處聲請強制執行系爭房屋，經本 院以102年度司執字第41321號給付票款強制執行事件受 理在案，系爭執行程序尚未終結。
（三）系爭房屋為未辦理保存登記之建物。
四、本件之爭點為：
（一）系爭房屋之原始所有人為何？
（二）原告經由本院拍賣程序拍定系爭房屋，是否取得系爭房 屋之所有權？原告提起本件第三人異議之訴，有無理由 ？
五、得心證之理由：
（一）系爭房屋之原始所有人為何？
⒈按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更 者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。又 對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之



便宜措施，然事實上處分權究非所有權；違章建築房屋 以原始出資建築人為原始取得人，其所有權不以登記為 生效要件；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因 未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物 之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非 不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最 高法院43年度臺上字第129號、74年度臺上字1317號、9 5年臺上字第94號裁判參照）。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文 。又民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例參照）。
⒉經查，系爭房屋屬未保存登記之建物，此為兩造所不爭 執，系爭未保存登記之房屋，因未能辦理所有權移轉登 記，該房屋之所有權不能發生讓與之效力，依前開說明 ，自屬出資興建之原始起造人所有。原告主張：系爭房 屋係胡麗華出資委託建築師李石生所建築，胡麗華係原 始起造人，被告柏美公司則因財務發生困難，無法承建 ，方將全部建築工程轉由翁猜等49人出資建築，被告柏 美公司並非系爭房屋之原始起造人等語，固據提出工程 委託契約、原起造人名冊及被告柏美公司於71年9月25 日出具之申請書等件為證（見本院卷㈠第165至171、17 7、178頁），惟為被告所否認，觀諸被告柏美公司出具 之上開申請書說明欄記載：「⒉惟本公司於訂約後因財 務發生困難，無法承建而轉由翁猜繼續起造....。⒊本 公司將全部建築工程轉讓由翁猜承建後，實際建屋押金 也改由翁猜私人支付」等文字，並未敘及被告柏美公司 有將合建契約轉讓予胡麗華，由胡麗華繼續起造，而上 開工程委託契約暨所附原起造人名冊，亦僅能證明胡麗 華及翁猜等49人以原始起造人名義於66年9月22日委託 建築師李台生在臺北市○○路○○○段00000○000地號 ）建造鋼筋混凝土造5層2棟55戶建物，然未辦理建物第 1 次所有權以前，系爭房屋所有權屬於出資興建之原始 建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而 原始取得其所有權之，依被告柏美公司提出之土地合建 房屋契約書（下稱系爭合建契約）約定（見本院卷㈠第 188頁），系爭房屋係由地主林建成提供土地，由被告 柏美公司出資興建，系爭合建契約之當事人為地主林建



成與建商柏美公司，故系爭房屋之原始建築人並非訴外 人胡麗華，縱胡麗華為建造執照上記載之起造人，亦僅 為聲請核發建造執照之人而已，在未辦理建物第1次所 有權登記前，系爭房屋所有權仍屬於出資興建之原始建 築人，尚難僅以上開工程委託契約暨所附原起造人名冊 上記載胡麗華為原始起造人之一，即謂其實際出資興建 系爭房屋。
⒊被告柏美公司抗辯系爭房屋係由其實際出資興建，由林 建成提供土地，再由雙方分配取得房屋及其基地等語， 核與系爭合建契約第1條約定：「甲方（即地主林建成 ）將所有如後開填明土地提供與乙方（即被告柏美公司 ）代行合建房屋」、第3條：「甲方收取乙方所具出押 金新臺幣壹仟伍佰萬元，俟本件土地合建房屋由乙方興 建完峻，有關建築物使用執照核發同時，乙方需將甲方 應抽得房屋部分全部檢交與甲方執管，甲方即將押金新 臺幣壹仟伍佰萬元正，均無加息退還與乙方」、第10條 約定：「本件提供土地合建房屋，甲方應取得房屋部分 之構造施工設計圖樣，乙方應遵照申請建築執照之構造 設計施工圖樣進行建築，乙方固不得偷工減料，尚且關 於甲方應得部分之房屋，如施工設計圖樣並構造非經甲 方同意，乙方不得擅自舉辦變更」之內容相符（見本院 卷㈠第188、190頁），參以訴外人胡麗華曾於另案訴請 監造人李石生、承造人正良泰營造有限公司等人辦理使 用執照事件中（案號：本院80年度訴字第2133號），主 張被告柏美公司於66年5月13日與林建成訂立土地合建 房屋契約，約定由林建成提供土地，由被告柏美公司興 建5樓房屋，並分別以翁猜及胡麗華等人名義共同起造 ，向臺北市政府工務局申請建照執照，被告柏美公司於 取得建照後，即依約建築房屋，並於興建中由被告柏美 公司以其負責人林添福之配偶翁猜之名義出賣予胡麗華 等人，胡麗華等人依契約書約定繳納貸款以外之全部價 金等語，有本院80年度訴字第2133號民事判決乙份在卷 可稽（見本院卷㈠第193、194頁），是訴外人胡麗華於 另案已自承系爭房屋係由被告柏美公司負責興建，其僅 係建造執照上記載之名義起造人，其係向被告柏美公司 當時負責人林添福之配偶翁猜買受系爭房屋。按土地所 有人提供土地與建商建築房屋，雙方約定按土地價值與 房屋建築費用之比例，分配房、地，若約明各就分得房 屋以自己名義或其指定人名義，為聲請建築執照之起造 人，就地主分得部分而言，應認該房屋之原始所有人為



地主（地主與建商就此部分之關係為承攬），雖聲請建 築執照之起造人，因原始建築人之指定而非原始建築人 ，惟使用第三人名義聲請建築執照，不因而變更原始建 築人原始取得所有權之事實，是以，被告柏美公司當時 負責人林添福之配偶翁猜因與胡麗華訂有買賣契約，被 告柏美公司始將屬其原始取得之系爭房屋，以建造執照 起造人名義為胡麗華之方式，出售系爭房屋予胡麗華， 進而欲將胡麗華（買受人）登記為系爭房屋之所有權人 ，然因系爭房屋迄未辦理所有權第1次登記，在被告柏 美公司未辦理保存登記前，仍不因此行政上之權宜措施 ，而由胡麗華原始取得系爭房屋之所有權，故原告主張 系爭房屋係由其前手胡麗華出資興建而原始取得所有權 云云，為不可採。
⒋又依被告柏美公司所提66年5月13日起至70年2月28日止 之試算表所示（見本院卷㈠第37至69、295至325頁）， 其上科目欄記載「資本主往來」為翁猜、康武朝、周正 輝（馬沙）及林秀雄等人繳納之投資款，記載「預收款 收入」為客戶繳款，另載有零星工程費、衛生工程費、 工程材料費、鋼筋工資、模板工資、粉刷工資、薪資、 稅捐、生財器具、開辦費等支出，而各筆資本主往來之 紀錄，均無關於胡麗華提供資金之任何記載，且試算表 之起始日為66年5月13日，與系爭合建契約之簽訂日期 相同，佐以上開試算表為被告柏美公司當時之會計人員 林明堂、譚美齡等人所製作，業據證人康武朝於另案（ 本院100年度訴字第2353號請求返還房屋等事件）證述 在卷，有準備程序筆錄附卷可憑（見本院卷㈠第211 頁 ），是以，上開試算表既係由被告柏美公司當時之會計 人員所製作，自係記錄該公司依系爭合建契約興建中泰 花園住宅群之相關財務收支紀錄，其資金來源主要為客 戶繳款及資本主往來等，並無胡麗華出資興建之情形， 益徵原告前手胡麗華並非出資興建系爭房屋之原始建築 人，並未原始取得系爭房屋之所有權。
⒌綜上，被告柏美公司與地主林建成於66年5月13日簽署 系爭合建契約，約定由地主林建成提供土地交予被告柏 美公司出資興建包括系爭房屋在內之建物後分配之，被 告柏美公司為出資興建系爭房屋之原始建築人，而為該 未辦理第1次所有權登記之系爭房屋原始所有人，被告 柏美公司以當時負責人林添福之配偶翁猜名義與原告前 手胡麗華簽訂買賣契約，將系爭房屋出售予胡麗華，胡 麗華僅取得系爭房屋之事實上處分權。




（二）原告經由本院拍賣程序拍定系爭房屋，是否取得系爭房 屋之所有權？原告提起本件第三人異議之訴，有無理由 ？
⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移 轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務 人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文 。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第75 9條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書， 即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以 登記為生效要件（最高法院56年臺上字第1898號判例意 旨參照）。次按第三人異議之訴，必就執行標的物有足 以排除強制執行之權利者，始得謂其強制執行之異議權 存在，強制執行法第15條亦定有明文。所謂就執行標的 物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物 有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言（ 最高法院44年臺上字第721號判例參照）。另依強制執 行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法 院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權 ，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得 權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱 不能依法登記，但依民法第759條，亦僅不能處分其物 權，不能否認其已取得之所有權，故債務人甲之債權人 丙不能就該不動產請求查封拍賣（司法院78年3月16日 （78）廳民二字第261號函研究意見參照）。 ⒉經查，被告柏美公司將其出資興建未辦理保存登記之系 爭房屋出售予原告前手胡麗華，嗣胡麗華因積欠債務， 致買受之系爭房屋為債權人聲請查封，經本院84年度執 字第5923號強制執行程序拍賣後，系爭房屋由原告拍定 取得，並由本院發給權利移轉證書，已如前述，雖原告 未為所有權登記，然依民法第759條、強制執行法第98 條規定，原告係因強制執行而拍定系爭房屋，自領得執 行法院所發給權利移轉證書之日起，取得系爭房屋之所 有權，是原告主張其自領得法院發給之權利移轉證書之 日起，取得系爭房屋之所有權等情，應為可採。又系爭 執行程序所依據之執行名義為本院101年度司票字第156 59號本票確定裁定，其債務人為被告柏美公司，債權人 為被告葉海瑞，然於系爭執行程序中，係就原告所有之 系爭房屋予以查封強制執行，且執行程序尚未終結，經 本院調取本院102年度司執字第41321號執行卷宗核閱屬 實，是以，原告依強制執行法第15條之規定，基於所有



權請求判決撤銷系爭執行事件就系爭房屋所為之強制執 行程序，即非無據，應予准許。
六、綜上所述，系爭房屋未辦理保存登記，雖屬出資興建之原始 起造人即被告柏美公司所有，然被告柏美公司業將系爭房屋 出售予訴外人胡麗華，嗣胡麗華因積欠債務，致系爭房屋為 其債權人聲請查封，經本院84年度執字第5923號強制執行程 序拍賣後，由原告拍定取得，原告自領得本院所發給權利移 轉證書之日起，取得系爭房屋之所有權，自得基於所有權人 地位排除系爭強制執行。從而，原告主張其對系爭房屋有排 除強制執行之權利，依強制執行法第15條規定提起第三人異 議之訴，請求撤銷本院102年度司執字第41321號就系爭房屋 所為之強制執行程序，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 26 日
書記官 林玗倩