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臺灣臺北地方法院(民事),訴字,101年度,3947號
TPDV,101,訴,3947,20130806,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3947號
原　　　告　富紘廣告事業有限公司
法定代理人　陳柱正
訴訟代理人　林聖鈞律師
複　代理人　張郡倫
　　　　　　張富萍
被　　　告　美聯建設股份有限公司
法定代理人　黃伯權
訴訟代理人　林朝同
上列當事人間給付服務費事件，本院於民國102年7月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰壹拾玖萬陸仟伍佰元，及自民國九十九年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾叁萬元供擔保後得為假執行；但被告如以新臺幣伍佰壹拾玖萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件原告法定代理人於本院訴訟進行中已由陳柱國變更為陳 柱正，並依法聲明承受訴訟，應予准許。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，本件原告起訴時主張：被告應 給付原告新臺幣（下同）555萬6500元及自支付命令送達被 告翌日（即民國101年8月10日）起至清償日止，按年息5%計 算之利息（見司促卷第1頁）；嗣於本院審理時，變更訴之 聲明之利息部分為：自99年6月5日起至清償日止，按年息5% 計算之利息（見本院卷第45頁正面），其後又具狀變更訴之 聲明本金部分為被告應給付519萬6500元（見本院卷第114頁 反面）。核其所為，為聲明之擴張、減縮，揆諸前開規定， 應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告起訴略以：
㈠、原告於98年11月6日與被告、第三人晏京建設股份有限公司 （下稱晏京公司）簽訂業務承攬合約書（下稱系爭承攬合約 ），由被告及晏京公司共同委任原告代為銷售其所興建之「 晏京觀止」大樓（下稱系爭大樓）建案。依該合約第7條第1



項及第8條第1、2項，約定原告代為銷售系爭大樓A棟12、13 樓之房地（下各稱系爭12樓、13樓房地），在買受人簽訂買 賣契約後，被告應給付所銷售房地（原告為被告銷售系爭12 樓房地加車位共售出4280萬元、系爭13樓房地加車位售出65 00萬元）之底價，即兩造約定系爭13樓房地底價為6095萬元 、系爭12樓房地則為4298萬元，合計乘以5%之服務費即519 萬6500元的服務費予原告；且自公開銷售日起每月25日結算 請款金額並檢具全額發票、請款明細表呈送被告核對，被告 應於次月5日以50%現金、50%三十天期票支付原告，被告不 得以任何理由扣款、延付或拒付。
㈡、原告於99年4月27日依約完成上開代為銷售系爭12及13樓房 地事宜，並提出書面結案報告、系爭大樓建案客戶合約影本 名冊及請領服務費用等文件資料後，被告均不予置理，原告 乃於99年8月25日向鈞院聲請對被告假扣押強制執行，業經 鈞院99年度裁全字第2272號裁定在案。被告獲悉遭假扣押乙 事，即主動向原告提出和解事宜，同意給付原告服務費款項 ，原告並於和解書內列名指定帳戶，另應被告要求開立發票 予被告；惟被告仍拒不付款及拒絕返還原告前所開立之發票 ，顯見被告藉和解之名拖延時間，嗣原告於100年7月26日再 次向被告請款仍未獲置理。另利息之起算，據系爭承攬契約 第8條第2項，以支票的期限屆滿日，因上開房地99年3、4月 已經出售。爰依系爭承攬合約第7條第1項及第8條第1、2項 約定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告519萬6500 元，及自99年6月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯略以：
㈠、系爭承攬合約所載銷售停車位個數，為地下室停車位共24個 、機械車位共22個，總計46個；且原證一銷售廣告之停車位 平面配置參考圖示中，亦配置46個停車位。原告均係依被告 指示與契約約定而為銷售行為。至於蕭家福建築師就容積問 題而為第一次變更設計乙事，與原告無涉。又，被告所提自 鈞院卷第73至82頁的被證一至四之契約書雖為真正，惟此僅 為系爭大樓建案之房屋契約書，另土地買賣契約書，尚未提 出。而原告是否有「賤賣」之情形，必須綜合房屋與土地兩 份契約書中所載之停車位底價來加以認定，被告僅以房屋契 約書所載之底價即為認定原告有「賤賣」之情形，並非屬實 。實則，原告係依各房地與停車位之買賣契約書所載之底價 ，且經被告同意後，方為停車位之銷售行為，並無「賤賣」 之事實。再，系爭大樓建案停車位並無短少，據原告於102 年6月5日取得地下停車位之相片，系爭大樓建案雖仍在建構



中，目前地下一至三樓停車位已可見其貌，共計有18個地下 平面、及6個機械停車位，合計24個停車位，符合系爭承攬 合約第6條1款約定。被告陳述系爭大樓建案地下一至三樓停 車位只有16個，顯非事實。
㈡、原告均按契約約定銷售房屋，並未違反善良管理人注意義務 。原告與客戶簽約前都會讓被告知悉合約內容，被告內部是 否有授權，與原告無關。簽約方式是由原告找買主，將條件 擬好，送給被告簽認，所以被告均已看過契約。系爭12、13 樓房地是預售的，尚未到過戶階段，依系爭承攬契約只有該 部分房地是向被告請領佣金，車位應屬晏京公司所委託銷售 。原告非向被告請求車位之佣金，故被告就車位部分之抗辯 根本無須審酌。被證二、四分別附隨被證一、三，這兩份賣 方就是被告，依系爭承攬合約，原告當時受被告、晏京公司 委託承攬，故原告承攬銷售的範圍包括被告、晏京公司，又 車位是附隨在房地裡面，故才會寫賣方是被告，附件五分配 上是屬於被告的，只是向晏京公司請求佣金。
貳、被告則主張下列抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不 利判決，願供擔保，請准免為假執行。
一、原告與被告、晏京公司簽訂系爭承攬合約，約定被告所合作 分配之系爭12、13樓房地2戶及停車場2車位由原告代為銷售 ，服務費用原告自估為552萬1500元。惟原告承攬系爭房地 之代售而受有報酬，卻罔顧被告之利益，溢賣車位、賤價出 售（詳下述），顯違反民法第535條善良管理人之注意及忠 實義務，則原告請求本件服務費用之給付，難認有理。二、系爭12樓房地與林文祿所簽訂之汽車停車位買賣契約書第3 條，就該房地2個停車位，載明：「本停車位之總價計新臺 幣200萬元」，平均每個停車位應賣100萬元；系爭13樓房地 與邱鴻智簽訂之汽車停車位買賣契約書第3條，就該房地3個 停車位，則載：「本停車位之總價計新臺幣600萬元」，平 均每個停車位應賣200萬元。又據被證六總銷底價所載，「B 3-機械位」每車位110萬元、「B1-小車位」每車位170萬元 、「B2-小車位」每車位160萬元。基上，約定機械車位每個 100萬元、總銷底價「B3-機械位」每車位110萬元，被告採 取最低價100萬元計；約定平面車位每個200萬元、總銷底價 「B2-小車位」每車位160萬元，被告亦採取最低價160萬元 計。核系爭12樓房地2個停車位至少合計應賣200萬元，原告 卻逕自賤賣76萬元，減少被告最低獲利124萬元；另系爭13 樓房地3個停車位至少合計應賣480萬元，原告卻賤賣228萬 元，減少被告應獲利益252萬元。合計原告承攬銷售5個停車 位，致被告共損失376萬元以上。就此，被告有依民法第492



條、第495條第1項等規定，請求物之瑕疵擔保、減少報酬、 及損害賠償之餘地。再，系爭大樓之建築師蕭家福於98年12 月18日即知容積問題而提出第一次變更設計，將原有停車位 申請變更為18個，並於99年7月23日核准變更通過。且蕭家 福必有先向被告、晏京公司、及原告等人說明上情。然系爭 大樓總戶數有19戶，原告卻逕將停車位「超賣」給林文祿、 邱鴻智等2人共3個，造成系爭大樓停車位短缺而需花費1213 萬6101元購地容積移轉來填補大樓停車位之不足，使被告再 受有分攤上開容移金額661萬7815元之損失（本件建案有交 付信託，被告雖未支付此筆款項，惟會在結算時扣除），顯 違反善良管理人之注意及忠實義務。被告就上開主張之損害 ，並請求抵銷。
三、系爭12、13樓房地已賣出但未過戶，被告對原告出售房地部 分沒有意見。另，被告僅委託原告銷售系爭12、13樓房地及 所分配之2個車位，即1戶1車位。當時現況是13個平面車位 ，被告2戶怎可能賣出5個車位，原告是專業的銷售，應知不 能如此超賣車位，如此會出現不足的狀況。101年10月20日 至系爭大樓現場履勘時，地下二樓平面車位只有7個，地下 三樓平面車位車只有6個，另有3個升降式停車位，共只有16 個停車位，並非24個。而契約記載46個車位，係因契約是先 擬好，後來建照變更，98年11月2日建照下來，契約來不及 更正。附件14之5個車位均已賣給買方，但尚未過戶，系爭1 2樓及13樓房地契約書上賣方確實是被告及法定代理人之印 章，然為當時被告公司秘書楊貴如未經授權所盜蓋，但並未 就此對楊貴如提起偽造文書刑事告訴，亦未對系爭12、13樓 房地及車位買受人為契約係偽造而解約及回復原狀之意思表 示。
叁、本院整理兩造爭點如下：
一、不爭執事項：
㈠、被告及晏京公司於98年11月6日與原告簽訂系爭承攬合約， 共同委由原告負責被告及晏京公司所興建系爭大樓之房地、 車位廣告及銷售業務執行事宜。就系爭大樓房地銷售除12樓 及13樓之佣金向被告請領外，其餘樓層及車位銷售佣金均向 晏京公司請領（相關約定內容詳後理由中論述）。㈡、系爭12樓房地及地下3層法定車位編號第23、24號車位（下 稱系爭12樓車位）於99年3月間經原告之銷售由被告出賣予 林文祿，系爭12樓房地之約定底價為4298萬元，車位2個共 220萬元，實際售價則為系爭12樓房地4080萬元。被告並與 林文祿簽立之系爭12樓房地及車位買賣契約，其上被告公司 及法定代理人印章均為真正。




㈢、系爭13樓房地及地下1、2層法定車位編號第1、2、3號車位 （下稱系爭13樓車位）於99年4月2日經原告之銷售由被告出 賣予邱鴻智，系爭13樓房地之約定底價為6095萬元，車位3 個共500萬元，實際售價則為系爭13樓房地5900萬元。被告 並與邱鴻智簽立系爭13樓房地及車位買賣契約，其上被告公 司及法定代理人印章均為真正。
㈣、系爭12、13樓房地及車位均為預售，尚未過戶予上開買受人 。系爭12、13樓房地依兩造約定底價及計算方式，原告得請 求之服務費金額為519萬6500元。
㈤、原告於99年4月27日完成銷售系爭12及13樓房地事宜，並提 出系爭建案客戶合約影本名冊及請領服務費用等文件向被告 請款，被告迄未給付。原告已於99年8月25日就本件服務費 債權向本院聲請對被告假扣押強制執行，
㈥、被告並未就所主張系爭12、13樓房地及車位買賣契約其上被 告公司及法定代理人印章均為楊貴如所盜蓋，對之提起偽造 文書刑事告訴；亦均未對系爭12、13樓房地及車位買受人林 文祿、邱鴻智以契約有上開事由而無效等相關之意思表示。 以上事實，有系爭承攬合約、底價資料、晏京觀止（美聯） 請款明細表、系爭12、13樓房屋預定買賣契約書及汽車停車 位買賣契約書在卷可按（見司促卷第4-7頁，本院卷第59、7 3-80、82、102頁反面、104頁正面、105、135頁正面、136 頁正、反面），且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
原告主張依系爭承攬契約之約定，請求被告給付如其聲明所 示服務費，有無理由？如有，則被告之抵銷抗辯是否有據？肆、得心證之理由：
一、本件依系爭承攬合約首段、第七條第一、三項、第八條第一 、二項係分別約定「茲為甲方（即被告與晏京公司）興建【 晏京觀止】（以下簡稱本案）共同委由乙方負責本案之房地 、車位廣告銷售及銷售業務執行事宜，經雙方協議訂定以下 合約條款，以資共同遵守：」、「本案服務費計算方式為合 約有效期間售出並完成簽約之房地及車位底價總金額計算之 。」、「甲方同意給付乙方之服務費用為：以銷售底價之5% 計算。」、「本約房地銷售除12F及13F之佣金向美聯建設股 份有限公司（即被告）請領外，其他樓層及車位銷售佣金均 向晏京股份有限公司請領。」、「自公開銷售日起每月二十 五日結算請款金額並檢具全額發票、請款明細表呈送甲方核 對，甲方應於次月五日以50%現金、50%三十天期票支付乙方 ，甲方不得以任何理由扣款、延付或拒付。」等內容，有該 合約在卷可按（見司促卷第4-6頁）；而本件依約應由被告



給付原告服務費之系爭12、13樓房地，其中系爭12樓房地已 於99年3月間以售價為4080萬元經原告之銷售由被告出賣予 林文祿、而系爭13樓房地則於99年4月2日間以售價5900萬元 經原告之銷售由被告出賣予邱鴻智，且被告均與上開各買受 人簽立各該房地之買賣契約書；又原告於99年4月27日完成 銷售系爭12及13樓房地事宜，並提出請領服務費用等文件向 被告請款等情，既均如不爭事項㈡、㈢、㈤所述，堪認原告 已依約完成銷售該等房地之行為，則被告依前開約定，自應 給付原告按兩造不爭之系爭12、13樓房地約定底價即4298萬 元、6095萬元合計乘以5%計算之服務費即519萬6500元予原 告，而被告迄未給付，自應於原告99年4月27日請款後，依 前述第八條第二項約定，應給付之99年6月5日期票屆至時起 ，負遲延給付之責。再，依系爭承攬合約第七條第五項固亦 約定：「高於底價出售均由乙方於銷售現場全權決定，合約 期滿且結案時經正負相抵總結算後，若有超價部分甲乙雙方 以甲方70%乙方30%比例分得之（超價部份不另計服務費）， 如經結算屬低於底價部分，分攤比例原則同上」等語，而系 爭12、13樓房地依不爭事項㈡、㈢所示之出售價額確係低於 兩造約定之底價，本院就此約定亦對被告闡明應予表示意見 （見本院卷第102頁反面），惟被告迄至本件判決前均未就 此一約定加以主張，本院自無從加以審酌，且觀前述第七條 第五項約定亦為兩造結算後，如有超價或低價時，應為分攤 比例之約定，與原告得依前開約定，請求被告給付銷售系爭 12、13樓房地之服務費，並無抵觸之處。
二、至被告雖辯稱伊僅委託原告銷售系爭12、13樓房地及所分配 之2個車位，即1戶1車位；且系爭12樓2個停車位至少合計應 賣200萬元，原告卻逕自賤賣76萬元、另系爭13樓3個停車位 至少合計應賣480萬元，原告卻賤賣228萬，致被告共損失37 6萬元以上；又原告逕將車位超賣林文祿、邱鴻智等共3個， 造成系爭大樓停車位短缺而需花費1213萬6101元購地容積移 轉來填補車位之不足，使被告將來會受有分攤上開容移金額 661萬7815元之損失，以上則依民法第492條、第495條第1項 等規定，請求損害賠償，並與原告本件服務費之請求抵銷之 云云。查：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 此為民事訴訟法第277條所明定，被告上開主張，均為原告 所否認，依前述舉證責任分配之原則，自應由被告就此等利 己事項，負舉證之責。查，遍觀系爭承攬契約，僅於第六條 約定原告承攬業務之戶數共20戶，車位共計46位及所銷售房 地、車位之底價，並無就原告於銷售之被告系爭12、13樓房



地時，僅得併予出售各1車位為限之相關約定，且依原告所 提之系爭大樓購買摘要，A01戶之買受人亦係買受3個車位（ 見本院卷第106頁），就此被告亦未爭執，顯見系爭大樓房 地亦無1戶僅得出售1車位之限制，自難認被告主張原告就此 已違其應有之注意義務云云為可採。又被告主張依所提之系 爭12、13樓房屋買賣契約書第四條所載，可認原告就系爭12 、13樓車位僅以76萬元、228萬元出售，惟細譯上述房屋買 賣契約書第二條第二項約定，購買停車位者，應另行簽訂附 件汽車停車位買賣契約書即系爭12、13樓車位買賣契約， 而依該等被告與各買受人簽訂之車位買賣契約第三條所載可 知，系爭12樓2車位出售總價共計為200萬元（見本院卷第52 頁）、系爭13樓3車位出售總價共計為600萬元（見本院卷第 56頁），故原告主張被告所提系爭12、13樓房屋買賣契約書 所載車位售價並未包含土地乙節，及上述車位乃以共計800 萬元出售等節，自屬可採。而被告不爭之系爭12、13樓車位 底價各220萬元及500萬元，共計僅為720萬元，即原告所銷 售之上開車位實際價額已超過低價80萬元，並無賤賣上開車 位之情，亦足認定。
㈡、況查，系爭12、13樓房地及車位買賣契約均係由被告與各買 受人所簽訂，被告就原告所銷售車位數量及價格於締約時即 均明知，如認原告之銷售行為有違反系爭承攬契約或兩造間 之相關約定，於締約當時即得為反對之意思表示，惟被告既 仍與各買受人依上述約定簽訂買賣契約，自已同意該等買賣 條件，堪認原告就系爭12、13樓車位之銷售並無何違反系爭 承攬契約或兩造間相關約定之事實，則被告主張系爭大樓因 變更設計致車位減少等語，縱屬真正，亦與原告本件請求無 涉。至被告再以系爭12、13樓房地及車位買賣契約上被告及 法定代理人之印章均為楊貴如所盜蓋為由，予以否認有同意 該等車位之出售，惟被告並未對楊貴如提起偽造文書刑事告 訴，亦均未對系爭12、13樓房地及車位買受人林文祿、邱鴻 智以契約有上開事由而無效等相關之意思表示乙節，復如不 爭事項㈥所述，即被告既未對所主張盜蓋之人行使任何權利 ，並仍以系爭12、13房地及車位買賣契約為有效之情況下向 各買受人收取價金，而於本院以上開契約係經他人盜蓋印章 加以否認其效力，所辯顯與客觀事實相互齟齬，洵不足採。 此外，被告復未再就其抗辯提出其他證據以實其說，即原告 既無被告主張之「超賣」及「賤賣」停車位等違約之情，則 被告依民法第492條、第495條第1項等規定，請求原告賠償 車位價額損失376萬元及現在並不存在、將來會受有之分攤 上開容移金額661萬7815元損失，並主張與原告本件請求予



以抵銷云云，均屬無據，委不可採。
伍、綜上所述，原告依系爭承攬合約第七條第一、三項、第八條 第一、二項等約定，請求被告給付519萬6500元及自99年6月 5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。又兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行 或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之 擔保金額予以准許。
陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
柒、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
民事第七庭 法 官 游悅晨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
書記官 謝達人