給付租金等
臺灣臺北地方法院(民事),小上字,101年度,18號
TPDV,101,小上,18,20130822,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度小上字第18號
上　訴　人　徐閔粲
訴訟代理人　徐悌
被上 訴 人　萬泰商業銀行股份有限公司
法定代理人　盧正昕
訴訟代理人　魏妁瑩律師
　　　　　　郭彥均律師
複代 理 人　蔡宗儒律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國100年12月
27日本院新店簡易庭100年度店小字第434號第一審判決提起上訴
，本院於民國102年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達 通公司）前將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九用地 開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權依信託關係 移轉予被上訴人管理，被上訴人依萬達通公司之信託指示， 於民國95年11月28日與上訴人簽訂「臺北車站特定專用區交 九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契 約書」（下稱系爭契約），將坐落臺北市大同區市○段○○ 段000○000地號及臺北市○○區○○段○○段000地號土地 上之房屋（門牌號碼：臺北市大同區市○○道0段000號8樓 之2，下稱系爭房屋），即京站大樓A3棟8樓之特定住辦資產 使用權轉讓予上訴人。依系爭契約5.2約定，上訴人每年應 給付地上權土地租金，其租金計算方式為按「特定住辦資產 範圍之土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計 收，又萬達通公司就建築基地應繳交之地上權土地租金99年 度為新臺幣（下同）66,893,741元，100年度為66,900,435 元，而系爭房屋就建築基地地上權持份為3/9211，故上訴人 應給付99年度、100年度之地上權土地租金分別為20,116元 （3/9211×66,893,741×337/365＝20,116）、21,789元（3 /9211×66,900,435＝21,789），合計41,905元，惟被上訴 人僅給付33,523元，尚有8,382元未給付。另被上訴人分別 於100年1月18日、100年2月17日寄發存證信函催告上訴人於 收受後7日內（期滿日各為100年1月26日、100年2月25日） 繳付上開欠款，上訴人均未給付，故被上訴人得請求自催告 期滿翌日即100年1月27日起之遲延利息，並依系爭契約7.1 、16.2約定，請求改善期滿翌日即100年2月26日起按日給付



未付金額百分之1即84元之違約金，且被上訴人在100年2月 17日存證信函已告知逾期應給付違約金，故就違約金應再加 計遲延利息，爰依系爭契約之約定，求為判命上訴人應給付 被上訴人8,382元，及自100年1月27日起至清償日止，按年 息5％計算利息，並自100年2月26日起至清償日止，按日給 付被上訴人84元違約金，暨違約金均自次日起至清償日止， 按年息5％計算利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人違反預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項、消費者保護法第17條第1項、第2項及其施行 細則第15條規定，將車道等不得計入公設面積部分，灌入一 般共用部分面積，致上訴人公設分擔比例增加，即京站大樓 B6F至5F電梯及電梯間，應由住辦資產、本開發案影城及俱 樂部共同分擔，惟被上訴人卻將該部分公設面積由住辦資產 負擔，致住宅區分擔比例從61％增至74％，使住宅區大公面 積浮增34.52平方公尺，則上訴人購買之系爭房屋使用權面 積因此短少7.8％，故上訴人於此範圍內拒絕給付租金，而 被上訴人過去向上訴人超收之各項費用，上訴人亦主張抵銷 。另被上訴人於交屋後擅自將系爭房屋之土地持分從3/1000 0變更為3/9211，直接影響上訴人應繳納地上權土地租金費 用。且被上訴人所請求之地上權土地租金，必須按其實際繳 納給臺北市政府之地上權土地租金數額分配計算由各住戶分 擔，若有減免事項，應由全體使用權人共享等語，資為抗辯 。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人8,380元，及自100年 1月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自100年2 月26日起至清償日止，按日給付被上訴人8角之違約金，暨 違約金均自次日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並 駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已 告確定），上訴人就原判決對其不利部分提起上訴，並上訴 聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵上廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠萬達通公司前將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九用 地開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權依信託關 係移轉予被上訴人管理，被上訴人依萬達通公司之信託指示 ，於95年11月28日與上訴人簽訂系爭契約，將京站大樓A3棟 8樓之特定住辦資產即系爭房屋使用權轉讓予上訴人，並有 系爭契約可證（見原審卷第19至36頁）。
㈡上訴人就99年度、100年度之地上權土地租金已給付33,523



元，並有繳款明細表可證（見原審卷第18頁）。五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議 簡化爭點為（見本院卷第215頁）：被上訴人依系爭契約5.2 約定得請求上訴人給付99年度、100年度地上權土地租金若 干？上訴人有無欠繳情形？茲析述如下：
㈠系爭契約5.2約定：「甲方（即上訴人）每年應繳納地上權 土地租金，其租金計算方式如下：按『特定住辦資產範圍之 土地持份』乘以『當期土地公告地價之百分之三』計收」（ 見原審卷第21頁），另系爭契約附件五第2點約定：「房屋 應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬 建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例 而得」（見原審卷第32頁）。
㈡經查，系爭房屋主建物面積為58.69平方公尺，附屬建物面 積為5.12平方公尺，有建物登記謄本可憑（見原審卷第72頁 ），兩者合計63.81平方公尺。又被上訴人主張京站大樓全 部建物主建物及附屬建物面積總合為156,549.57平方公尺， 業據其提出京站大樓各建號主建物及附屬建物面積表（見本 院卷第141至151頁）、建物登記謄本掃描檔光碟（置於本院 卷證物袋）及建物登記謄本（見本院卷第177至194頁）為證 ，並經本院核對無訛，堪信為真，上訴人雖辯稱：系爭房屋 面積28坪，登記地上權持份為3/9211，上訴人另戶套房面積 14坪，登記地上權持份卻為2/9211，顯見登記之面積有問題 等語，但上訴人就此所辯縱使為真，亦僅係建物登記謄本中 建物標示部之其他登記事項有關地上權持份之登記是否有誤 之問題，與各該建物之主建物及附屬建物面積是否正確無涉 ，自不影響前述認定。另京站大樓基地即臺北市大同區市○ 段○○段000○000地號及臺北市○○區○○段○○段000地 號土地面積分別為10,159平方公尺、9,596平方公尺、1,548 平方公尺，99年度、100年度之公告地價每平方公尺均為115 ,000元，有土地登記謄本、臺北市公告地價及公告土地現值 查詢資料可稽（見原審卷第37至65頁），是依系爭契約5.2 約定之計算式，上訴人99年度應繳納之地上權土地租金為27 ,659元【63.81/156,549.57×（10,159＋9,596＋1,548）× 115,000×0.03×337/365≒27,659】，100年度應繳納之地 上權土地租金為29,957元【63.81/156,549.57×（10,159＋ 9,596＋1,548）×115,000×0.03≒29,957】，被上訴人就 99年度地上權土地租金願僅請求20,116元，就100年度地上 權土地租金願僅請求21,789元，並無不可，而上訴人就99年 度、100年度之地上權土地租金僅給付33,523元，故上訴人 99年度、100年度之地上權土地租金確有欠繳8,382元乙節（



20,116＋21,789－33,523＝8,382），洵堪認定。 ㈢上訴人另辯稱：被上訴人將車道等不得計入公設面積部分， 灌入一般共用部分面積，且京站大樓B6F至5F電梯及電梯間 ，應由住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同分擔，惟被上 訴人卻將該部分公設面積由住辦資產負擔，致上訴人公設分 擔比例增加，上訴人於此範圍內拒絕給付租金，而被上訴人 過去向上訴人超收之費用，上訴人亦主張抵銷等語。惟由系 爭契約4.3約定：「甲方如未購買停車位部分之使用權者… 且第4.1條⑶之共用部分面積亦未含停車位之面積…」（見 原審卷第20頁反面），可知停車位面積係屬共用部分面積， 是不論車道面積應列入一般共用部分面積，或僅由購買停車 位部分之使用權者負擔，抑或B6F至5F電梯及電梯間之公設 面積應由住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同分擔，或僅 由住辦資產負擔，所影響者俱為京站大樓相關用戶應負擔共 用部分面積多少之問題，而與主建物面積、附屬建物面積無 涉，自不影響上訴人依系爭契約5.2約定之計算式所計算出 應繳納地上權土地租金之多寡，準此，並無上訴人所稱被上 訴人過去超收地上權土地租金之情事，上訴人以該所謂超收 費用主張抵銷，亦難憑採。
六、綜上所述，上訴人確有欠繳99年度、100年度地上權土地租 金8,382元。從而，被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴 人給付8,380元，及自100年1月27日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自100年2月26日起至清償日止，按日給付 被上訴人8角之違約金，暨違約金均自次日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，原審為被上 訴人此部分勝訴之判決，核無不合，上訴論旨，猶執前詞， 指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄改判，洵屬無據，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據， 業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、上訴人應負擔之第二審訴訟費用確定為1,500元。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第449條第1項、第78條、第436條之19第1項 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
民事第六庭審判長法 官 許純芳
法 官 陳琪媛
法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。




本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
書記官 林怡秀