臺灣屏東地方法院民事判決 106年度潮簡字第51號
原 告 王明拋
王明將
王鈺群
前列三人共同
訴訟代理人 張耀聰律師
被 告 李昭南（即李福生之繼承人）
陳李昭梅（即李福生之繼承人）
李照貴（即李福生之繼承人）
楊雅玲（即李照香之繼承人）
楊雅雯（即李照香之繼承人）
楊雅萍（即李照香之繼承人）
前列六人共同
訴訟代理人 陳世明律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106 年7 月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李昭南承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號，如附圖所示A、B、C、D部分面積合計四八六點四五平方公尺，自民國一零五年六月十日起其租金調整為每年蓬萊稻穀七百四十九台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李昭南負擔十分之六，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者、㈤、該 訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人 為當事人者、㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款定有明 文。
㈠、本件原告提起請求調整租金之訴，原對李福生之全體繼承人 為訴訟，查李福生已於起訴前之民國（下同）98年4月13日 死亡（見本院卷第15頁），按李福生之法定繼承人為李昭南 、陳李昭梅、李照貴、李照香等人，其中繼承人李照香已於 起訴前之105年4月11日死亡，其全體繼承人為楊雅玲、楊雅 雯、楊雅萍（見本院卷第14頁），則爰追加李昭南、陳昭梅 、李照貴、楊雅玲、楊雯、楊雅萍等人（下稱李昭南等6人 ）為被告，核與前揭規定相符，應予准許。
㈡、本件原告原請求被告等承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○
段000地號土地（下稱系爭土地），面積500平方公尺部分（ 實際面積以地政機關測量為準），自起訴狀繕本送達時起調 整租金為每年新臺幣（下同）18,400元（見本院卷第3頁） 。嗣於審理中變更並追加聲明，㈠先位部分:被告承租原告 所有坐落系爭土地，如屏東縣潮州地政事務所土地複丈成果 圖複丈日期105年12月9日即本件附圖A、B、C、D面積分別為 156.78平方公尺、273.79平方公尺、6.07平方公尺、49.81 平方公尺(總計486.45平方公尺)，自起訴狀繕本送達時起調 整租金為每年17,901元。㈡備位部分:被告承租原告所有系 爭地號土地，如附圖所示編號A、B、C、D面積分別為156.78 平方公尺、273.79平方公尺、6.07平方公尺、49.81平方公 尺(總計486.45平方公尺)，自起訴狀繕本送達時起調整租金 為每年1,248台斤蓬萊稻穀（見本院卷第109頁），核其基礎 事實均係請求調整同一租賃契約租金，與前揭規定相符，應 予准許，合先敘明。
貳、實體上事項
一、原告主張：
㈠、系爭土地原為訴外人王文車所有，王文車死後由訴外人龔王 寶珠繼承，嗣龔王寶珠分別以買賣及贈與之方式，將系爭土 地之所有權以各1/3之應有部分，分別讓與原告王明拋、王 明將及王鈺群等三人。又王文車前曾與訴外人李福生就系爭 土地上之特定500平方公尺部分成立租地建屋契約（下稱系 爭租地建屋契約），李福生因而得於系爭土地上興建屏東縣 ○○鄉○○村○○巷0號之建物（下稱系爭建物），並約定 系爭土地之租金為每年度稻榖300台斤，又依95、96年之稻 穀價計算，當時一年為4,260元。嗣於原告等3人取得系爭土 地後，發現系爭土地面積共1,098.5平方公尺，而公告地價 於95年為每平方公尺1,500元，於105年調整為每平方公尺 2,200元，申報地價於93年為每平方公尺288元，於96年每平 方公尺為296元，於105年為每平方公尺368元，足證系爭土 地之價值近來確實有相當之增漲，另系爭土地往西側可直接 通往國道3號交通，西側有六堆客家文化園區及榮華國小、 東南側有屏東榮譽國民之家、北側有佑青醫療財團法人佑青 醫院及屏安醫院長治院區、西北側有財團法人屏東私立長青 老人養護中心，所在位置即為便利、繁榮，故上開系爭土地 之價值，近來確實有相當之增漲。系爭土地105年4月份之申 報地價為每平方公尺368元，原告主張每年租金應調整為17, 901元【計算式：每平方公尺申報地價368元×486.45平方公 尺×10％＝17,901元，元以下四捨五入】或應調整至相當於 最近土地申報地價年息10％等值之蓬萊稻穀，而依據105年
度蓬萊稻穀價格每公斤平均為23.91元計算，則系爭土地租 金應調整為1,248台斤之蓬萊稻穀（計算式:17,901÷23.91 ÷0.6=1,248，小數點以下四捨五入）。原告等人幾番欲與 現居住於系爭房屋之被告李昭南協議提高租金，然其均避而 不談，故原告等人不得已方對被告等6人提起本件訴訟。並 聲明：㈠先位部分:被告承租原告所有系爭地號土地，如附 圖所示A、B、C、D部分面積分別為156.78平方公尺、273.79 平方公尺、6.07平方公尺、49.81平方公尺(總計486.45平方 公尺)，自起訴狀繕本送達時起調整租金為每年17,901元。 ㈡備位部分:被告承租原告所有系爭地號土地，如附圖所示 A、B、C、D部分面積分別為156.78平方公尺、273.79平方公 尺、6.07平方公尺、49.81平方公尺(總計486.45平方公尺) ，自起訴狀繕本送達時起調整租金為每年1,248台斤蓬萊稻 穀。
㈡、對被告抗辯之陳述：訴外人李福生係以金錢提存，而非提出 稻穀，足見本件租金之給付應係以金錢給付而非以稻穀給付 。至於稻穀三百台斤，係指按時價折付金錢，即計算租金之 標準。另遺產分割協議部分並未填載日期，且無法得知是否 被告等人均有親自簽名或蓋章，且遺產分割應就全部遺產分 割，不得僅就一部分為分割，故被告等所為遺產分割協議效 力有所疑慮，認應由全體繼承人為被告。
二、被告方面：系爭土地上之租賃權及其上房屋所有權、系爭土 地之租金債務、房屋稅，已經被告等6人協議由被告李昭南 一人單獨繼承。而系爭土地租金係以每年度稻穀300台斤計 算，而稻穀之交易價格每年不同，原告僅以95、96年度之交 易價格作為計算之依據，顯有不當。另系爭土地附近雖有醫 院，然其中兩間為精神疾病之醫療院所及榮民之家，均屬養 老之處所，縱能通往國道三號仍對交通無便利性，再者，系 爭土地位於屏東縣，而原告所提實務見解案例背景事實係位 於新北市及台中市，與本案事實有間。依據原告所提出之行 政院農糧署糧價查詢資料所載，105年度蓬萊稻穀價格每百 公斤為2,391元，本件租約約定租金為每年蓬萊稻穀三百台 斤計算，折抵現金後，105年度之租金應為4,304元（計算式 ：300×0.6×2391÷100＝4303.8，元以下四捨五入），系 爭土地位於偏遠郊區，交通不便，土地價值甚低，以一年租 金4,304元計算，已達地價之2.4％【計算式：4304÷（486. 45×368）＝0.02404】，亦無過低情事，原告主張再調高 租金，誠無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由 原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地之所有權人，其前手前與被告之被繼 承人李福生訂立系爭租地建物契約等情，業據原告提出土地 謄本、繼承系統表、除戶戶籍謄本及戶籍謄本為證（見本院 卷第8頁、14至23頁），且為被告所不爭執，就此部分之主 張，足信為真正。
㈡、原告主張被告等現均為系爭建物之繼承人等語，被告則以僅 有李昭南一人單獨繼承置辯，經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條本文定有明文。又主張法律關係存在之 當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證 明。最高法院48年台上字第887 號判例要旨參照。次按遺產 繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬 。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。第1138條所定第 一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由 其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。繼承人自繼承開始時 ，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義 務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法 第1138條、第1140條、第1148條復有明文。 2.兩造自承原告之前手王文車與訴外人李福生訂立系爭租金建 物契約，然李福生已於98年4月13日死亡，依民法第1138條 之規定，原法定繼承人為被告李昭南、陳李昭梅、李照貴、 李照香，惟李照香於105年4月11日死亡，則由李照香之繼承 人楊雅玲、楊雅萍、楊雅雯為繼承人，此有原告提出之戶籍 謄本及繼承系統表可稽。從而，依上開形式觀之，原告主張 李福生之繼承人為被告李昭南等6人即非無據。而系爭租地 建物契約，原存在於原告之前手王文車與李福生之間，依其 權利義務之性質屬財產上之法律關係，且非專屬於被繼承人 李福生本身，揆以民法第1148條之規定，其繼承人李昭南等 6人依法承受李福生之承租人地位。
3.次查，被告李昭南提出被告陳李昭梅、李照貴、楊雅玲、楊 雅雯、楊雅萍簽章同意之遺產分割協議書（下稱系爭協議書 ），觀以系爭協議書記載之全部內容略以：立書人李昭南、 陳李昭梅、李照貴、楊雅玲、楊雅萍、楊雅雯，茲就被繼承 人李福生所遺坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地之不定 期租賃權（下稱本件租賃權）及上開土地上建物（門牌號碼 屏東縣○○鄉○○村○○巷0號，下稱本件建物）之所有權 ，協議分割如下：一、被繼承人李福生所遺坐落屏東縣○○ 鄉○○段○○○地號土地之不定期租賃權及上開土地上建物 （門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○巷○號）之所有權全部
，立書人等均同意分由李昭南一人單獨繼承。二、第一點所 載遺產所應負擔之所有債務、稅金等，均由李昭南一人單獨 負擔等字，有協議書影本在卷可考（見本院卷第98、99頁） 。本院審酌原告雖表示被告等未就李福生之全部遺產為分割 ，則此分割協議效力有疑義，惟於法院為強制分割時，方需 就繼承人之全部遺產一併訴訟，況被告李昭南業已到庭表示 ，是所有兄弟姊妹一起決定由我一個人單獨繼承等語，此有 言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第142頁），是繼承人間 就某筆遺產為共同協議，屬其處分財產之自由，尚非法所不 法，再者，被告等人於本件訴訟已委任訴訟代理人到庭，表 明其不取得承租人之地位，則被告抗辯僅被告李昭南一人為 承租人，足信為真正，原告對其餘被告之請求，尚屬無據， 應予駁回。
㈢、原告請求調整其與被告李昭南就系爭土地之租金金額，有無 理由？
1.按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民 法第442條規定，聲請法院增減其租金，惟調整租金之訴， 祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更」，最 高法院75年台上字第2126號判例意旨可資參照。經查：被告 抗辯稱：兩造間之租約是約定繳納實物，即每年租金稻穀三 百台斤等情，核與原告所提出之提存通知書上記載：地租金 每年度稻穀參佰台斤之記載相符，被告抗辯兩造間之租金係 約定以稻穀實物給付之事實，自堪信為真實。雖原告主張均 以金錢提存，而非提出稻穀，然此事實，僅係原告與被告間 就當期應繳之租金，同意以代物清償之方式為之而已，尚不 得基此即謂兩造租約之租金給付之種類約定，已有變更，基 上，系爭租約既約定以稻榖計付租金，且未變更，則原告訴 請調整租金，自仍應以稻榖為準，不得變更其給付之種類， 詎原告先位之訴，竟訴請被告所承租系爭土地、面積486點 45平方公尺之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年 17,901元，顯已將原約定之租金種類變更。揆諸首開判例意 旨，原告之先位之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由 ，自應予駁回。
2、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條 定有明文。而該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值 ，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第 4號判例參照）。經查：
⑴、系爭土地之租金，現為每年蓬萊稻穀3百台斤等情，為兩造 所不爭執，且有本院依職權調閱之臺灣板橋地方法院97年度
存字第778號卷可稽，然自系爭土地出租以來，其間系爭土 地之價值如有昇高，則其使用收益之對價，亦應因之而有不 同，始為公允。參諸卷附系爭土地自95年來之歷年申報地價 ，於93年1月間，申報地價每平方公尺為288元，於96年1月 間，申報地價每平方公尺則為296元，99年1月間，申報地價 每平方公尺則為312元，於120年1月間申報地價每平方公尺 則為328元，於106年1月間，申報地價每平方公尺為368元， 此有系爭土地地價公務用謄本在卷可稽（見本院卷第95頁） ，系爭土地之土地價值已有增加，自無不許出租人以系爭土 地之價值昇高為由，訴請法院調整其租金數額，以維公平， 合先敘明。
⑵、又由上開地價之變動情形而觀，足見系爭土地自出租後，其 價值確有顯著提昇，升值約1點27倍，尚非無據。從而，原 告以租賃標的物之價值已有昇漲為由，追加備位聲明，以稻 穀為租金給付標的，為本件增加租金之請求，於法自屬有據 。
⑶、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；又該條 規定，於租用基地建築房屋，準用之，亦為同法第第105條 所明定。次按租賃標的物之不動產，其價值如有昇漲，出租 人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌土地 之位置、繁榮之程度、承租人對於租賃物之需要及其使用所 受之利益、該地一般經濟狀況等情形定之，亦經最高法院18 年上字第2812號、19年上字第132號及20年上字第283號判例 分別闡釋甚明。經查，系爭土地出租後，李福生於系爭土地 上興建瓦頂磚造三合院平房一棟（門牌號碼屏東縣○○鄉○ ○村○○巷0號）作為住家，此有屏東縣政府稅務局房屋稅 籍證明書及照片在卷可稽（見本院卷第26頁、60至68頁）而 系爭土地附近有西側可直接通往國道3號公路、六堆客家文 化園區、榮華國小、內埔鄉生態池暨景觀公園、東南側屏東 榮譽國民之家等情，有原告提出之google地圖可稽，而被告 李昭南承租使用系爭土地雖並未受有極高之利益，但因系爭 土地面臨馬路，四週附近有前開設施等情，足見系爭土地所 處位置交通堪稱便利，生活機能亦尚稱良好；參以系爭土地 ，之申報地價，確有提昇，益徵兩造就系爭土地原定之租金 每年稻穀3百台斤，與系爭土地所處位置、繁榮程度、地價 漲昇情形相較，在客觀上顯不相當，已有偏低情形。是本院 斟酌系爭土地之地價增加情形、土地之位置、繁榮程度及土 地之利用狀況，認被告所承租之系爭土地，應調整至相當於 最近土地申報地價年息百分之6等值之稻穀為妥當，而以被
告使用之面積為486.45平方公尺計算，則租金為10,741元（ 每平方公尺申報地價368元×486.45平方公尺×6%=10,741小 數點以下四捨五入）。原告主張應以蓬萊稻穀計算，而依據 105年度之蓬萊稻穀每公斤平均為23.91元，此有原告提出之 行政院農業委員會農糧署之量價查詢在卷可稽（見本院卷第 122頁），則租金應調整為749台斤（計算式10,741÷23.91 ÷0.6=749小數點以下四捨五入）之蓬萊稻穀。 3、末按出租人依民法第442條提起調整租金之訴，法院為准許 之判決，得自調整租金之意思表示時起算，最高法院著有48 年台上字第521號判例可資參照。查兩造間就系爭土地之不 定期限租賃，原約定租金為「年租」，則原告雖於105年5月 20日追加起訴，並於105年6月10日送達被告李昭南有送達證 書在卷可稽，是原告自得請求被告李昭南，自105年6月10日 起調整租金，於法有據。
4、綜上，原告依民法第442條之規定，請求被告李昭南就系爭 土地如附圖所示編號A部分面積156.78平方公尺、B部分 273.79平方公尺、C部分6.07平方公尺、D部分49.81平方公 尺之年租金，自105年6月10日起調整為每年749台蓬萊稻穀 ，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁 回。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 14 日
潮州簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 14 日
書記官 鄭美雀