臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第190號
原 告
即反訴被告 黃大維
訴訟代理人 黃國軒
複代理人 黃綉懿
被 告
即反訴原告 新站大學園區公寓大廈管理委員會
法定代理人 余岳隆
訴訟代理人 李國煒律師
複代理人 廖英作
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，於民
國102 年8 月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認新站大學園區公寓大廈民國一百零一年十月十四日第十屆區分所有權人會議臨時動議第二項之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高 法院52年台上字第1240號判例意旨參照。原告主張其為新站 大學園區（下稱系爭社區）之區分所有權人，而被告為系爭 社區之區分所有權人，被告召開系爭社區第10屆區分所有權 人會議（下稱系爭會議），該會議決議：「五、臨時動議： …二、住戶提議假設中壢市○○路0 段000 號旁共有空地（ 下稱系爭空地）為公有時提出三項執行方案：1.築矮牆封住 該空地。2.允許230 號旁住戶黃君（即原告）以租賃方式停 車使用，其停車費多寡授權管委會酌定之。3.開放供社區全 體住戶停放車使用。決議：本議案嗣經與會人士，審慎週密 研討，復經先由主席徵詢付之表決方式，以採相對多數決之 ，倘若在場不表示意見視同棄權論不列入計票，同意後再行 付之表決贊成第1 案1 票、贊成第2 案：96票；贊成第3 案 ：30票結果：以第2 案允許230 號旁住戶黃君以租賃方式停 車使用通過，其停車費多寡授權管委會酌定之；倘若黃君不 願意履行時則付之法律途徑解決。」（下稱系爭決議），被
告並依系爭決議以民國101 年12月21日大學（隆）字第000 0000號函告知原告：「…貴君宅旁之法定空地確定乃係全區 區分所有權人所共有；因而優先暫允許以租賃方式供貴君使 用停放自家汽車，惟秉照使用者付費之法定原則以每一個月 新臺幣參仟元整承租之，請於文到一個月內前來社區行政管 理中心辦理雙方租賃契約，若逾時視同棄權論，放棄先訴抗 辯權，…」，要求原告按月給付系爭空地之租金每月新臺幣 （下同）3,000 元，原告主張系爭決議有違反系爭社區規約 第3 條第4 項及公寓大廈管理條例第33條第3 款前段、第32 條規定事由而無效或應予撤銷之事由等語，惟為被告所否認 ，是被告得否請求原告依系爭決議繳納停車費之法律關係不 明確，原告在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安 之狀態，能以確認判決將之除去，是堪認原告提起本件訴訟 ，應有確認利益。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。 原告原起訴之先位聲明係請求確認被告於101 年10月19日召 開系爭社區第10屆區分所有權人會議臨時動議所為系爭決議 無效；備位聲明請求確認被告於101 年10月19日召開系爭社 區第10屆區分所有權人會議臨時動議所為系爭決議應予撤銷 ，嗣於訴訟中變更其先、備位聲明之區分所有權人會議日期 為101 年10月14日（下稱系爭會議），核僅係更正其事實上 之陳述，並未變更訴訟標的，與上開規定相符，先予敘明。三、原告主張：
㈠原告於91年5 月間向訴外人協和建設股份有限公司（下稱協 和公司）購買位於系爭社區之坐落桃園縣中壢市○○段00○ 0 地號土地及同段11180 建號建物即門牌號碼為桃園縣桃園 市中壢市○○路0 段000 號1 樓房地（下稱系爭不動產）， 並簽訂買賣契約及其附件（下稱系爭買賣契約），而系爭買 賣契約第10條分管特約第2 項約定：「本大樓之法定空地、 中庭及景觀設施等，雙方同意另行簽立如附件七之『法定空 地、中庭、美化約定書』，其中一樓前、後及側邊之空地（ 若有），各歸該戶一樓永久管理維護，惟不得搭蓋違建。」 、第6 項約定：「…，本條約定視為共有人間對共有部分之 分管特約，依本共有分管之性質，買賣雙方各共有人縱將其 應有部分讓與第三人或以次之任何人（含承租人、借用人等 ），本分管特約對其受讓人仍繼續存在，任何出讓人應告知 並要求其受讓人同意此分管特約，如有違反致生糾紛或損害 ，該出讓人應負責解決，否則應負損害賠償責任；受讓人如 以善意或不知情對抗本分管特約，其主張無效。本條有關約
定專用之約定，非經該專用權人同意，不得以修改社區規約 或以區分所有權人大會決議變更之，…」，原告亦與被告簽 訂內容載有：「立約定書人黃大維（以下簡稱買方，即原告 ）因向協和建設股份有限公司（以下簡稱賣方）訂購『新站 大學園區』第A9棟第壹、貳樓房屋乙戶，雙方考量全體住戶 門禁管理、使用安全及美觀需求下，約定此書，以茲共同遵 守：一、本社區之出入門廳、活動空間及中庭等，悉依賣方 規劃施工。惟考量社區整體美觀及維護，一樓前後院、側邊 空地（若有），如現況所示自外牆或花台內側至外牆，各歸 該戶一樓永久管理維護，惟不得加蓋違建。」之附件㈥門廳 、中庭美化約定書，且系爭社區規約第19條規定：「有關本 社區之法定空地、屋頂平台、地下室停車位及置物櫃等之使 用，悉依與協和建設股份有限公司所立房屋買賣契約書分管 特約條款之約定管理使用，以上約定視為共有部分之分管特 約，依本共有分管性質，買賣雙方各共有人縱將其應有部分 讓與第三人或以次之任何人（含承租人、借用人等），本分 管特約對其受讓人仍繼續存在，任何出讓人應告知並要求其 受讓人同意此分管特約，如有違反致生糾紛或損害，該出讓 人應負責解決，否則應對買方或賣方均負損害賠償責任。」 ，可知系爭空地經系爭規約明定由原告永久管理維護，屬約 定專用部分無誤，則原告既就系爭空地有約定專用權，系爭 決議剝奪原告之使用權，依公寓大廈管理條例第33條第3 款 前段規定：「依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更 時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。」，系 爭決議未經原告同意即不生效力，應屬無效。又系爭社區共 有336 戶，系爭會議計有127 戶出席，系爭社區規約第3 條 第4 項規定：「每年區分所有權人會議決議，應有區分所有 權人2 分之1 以上及其區分所有權比例合計2 分之1 以上出 席，以出席人數3 分之2 以上及其區分所有權比例占出席人 數3 分之2 以上同意行之。」，系爭會議之出席人數已有不 足，故系爭會議決議未依系爭規約所定程序同意，應為無效 。另區分所有權人會議決議性質上與民法上社團法人為規範 社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上 之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總 會決議效力之規定，倘系爭決議並非無效，則其未依前揭系 爭社區規約第3 條第4 項規定決議，應有決議方法之違法； 且依公寓大廈管理條例第32條規定：「一、區分所有權人會 議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重 新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分
所有權人3 人並5 分之1 以上及區分所有權比例合計5 分之 1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過 半數之同意作成決議。二、前項決議之會議紀錄依第34條第 1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日 內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有 權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。三 、第1 項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全 體區分所有權人並公告之。」，系爭會議決議未依上開程序 同意或成立，迄今亦均未將系爭會議紀錄於15日內送達原告 ，原告業已於系爭會議中表示異議，原告主張系爭決議方法 不合法，應得請求類推適用民法第第56條第1 項規定予以撤 銷等語。
㈡並聲明：⒈先位聲明部分：如主文第1 項所示。⒉備位聲明 部分：系爭決議應予撤銷。
四、被告則以：
㈠依系爭社區91年9 月10日、92年7 月22日、93年2 月28日航 照圖可知系爭空地係由圍牆圍繞，其乃公寓大廈管理條例第 7 條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分 。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈 本身所占之地面。」之系爭社區建築基地，且系爭空地乃經 核准之「綠化面積」範圍，依桃園縣政府工務局102 年6 月 4 日桃工使字第0000000000號函覆：「... 二、依卷附圖說 標示範圍（即系爭空地），經查部分空地為核准之綠化面積 範圍非停車空間，若涉及用途變更者，依建築法第73條規定 應辦理變更使用執照。」（下稱102 年6 月4 日函文），以 及依照建築法第25條本文規定：「建築物非經申請直轄市、 縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得 擅自建造或使用或拆除。」，系爭空地未變更使用執照前不 得作為停車空間使用，倘認系爭決議無效，應係違反上開規 定而無效，非原告所主張無效事由而無效。系爭社區之停車 空間係位於地下室，未有契約載明系爭空地係停車位，而停 車位涉及出入動線、行車及行人安全，無法律依據，絕不可 將系爭空地變更為停車使用，原告涉嫌敲除系爭空地原有圍 牆，且違法將系爭空地與中北路相鄰處設置斜坡供原告停車 出入使用，原告本應回復原狀，系爭社區住戶基於鄰居之誼 ，始有系爭決議要求原告繳納相當租金。又系爭社區規約並 未載明系爭空地屬原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例 第23條規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用 及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之 。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項
，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定 共用部分之範圍及使用主體。」，以及內政部營建署94年10 月19日營署建管字第0000000000號函釋：「有關公寓大廈共 用部分、約定共用部分之認定，應依起造人於申請建造執照 時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部 分標示之詳細圖說，加以認定。…」、96年11月8 日內授營 署建管字第0000000000號函釋：「…故起造人於申請建造執 照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共 用部分時，當於『規約草約』載明，始生效力。」，起造人 於申請系爭社區之建造執照時檢附之系爭社區規約草約並未 載明所謂「約定專用」部分，更無從依公寓大廈管理條例第 56條第2 項規定視為規約，系爭空地顯非屬約定原告專用， 且依系爭買賣契約第10條第3 項、附件㈥第2 項內容，均無 原告主張系爭空地為約定專用之記載，原告不得將系爭空地 之圍牆、花圃拆除，亦無權將系爭空地供私人專用之停車場 ，即系爭空地非屬約定專用部分。另原告將系爭空地圍牆、 花圃拆除作為私人停車場使用之議題已經多次會議討論而未 獲致決議，系爭會議乃延續前次99年10月17日區分所有權人 會議而作成之假決議，系爭會議出席人數為127 人，贊成系 爭決議之戶數為96戶，已超過全體戶數336 戶之5 分之1 ， 被告為求環保節能，已依公寓大廈管理條例第32條規定於10 1 年10月22日將系爭會議紀錄張貼於電梯內送達各區分所有 權人並公告之，至101 年10月30日止未有區分所有權人以書 面表示反對，系爭決議應視為成立。而按系爭公寓大廈管理 條例第9 條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比 例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」、系 爭社區規約第20條第1 項：「共用部分及約定共用部分之使 用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另訂使用 規則。」，且依使用者付費原則，系爭決議係屬合法，原告 應證明其已變更建築執照、使用執照，合法屬於約定原告停 車專用等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠原告於91年5 月與協和公司簽訂系爭不動產之買賣契約，系 爭不動產位於系爭社區，被告為系爭社區之管理委員會。 ㈡系爭空地為系爭社區之共用部分。
㈢系爭買賣契約第10條分管特約第2 項規定：「本大樓之法定 空地、中庭及景觀設施等，雙方同意另行簽立如附件七之『 法定空地、中庭、美化約定書』，其中一樓前、後及側邊之 空地（若有），各歸該戶一樓永久管理維護，惟不得搭蓋違
建。」；附件㈥門廳、中庭美化約定書第1 條約定：「本社 區之出入門廳、活動空間及中庭等，悉依賣方規劃施工。惟 考量社區整體美觀及維護，一樓前後院、側邊空地（若有） ，如現況所示外牆或花台內側至外牆，各歸該戶一樓永久管 理維護，惟不得加蓋違建。」。
㈣系爭社區規約第3 條第4 項規定：「每年區分所有權人會議 之決議，應有區分所有權人2 分之1 以上及其區分所有權比 例合計2 分之1 以上出席，以出席人數3 分之2 以上及其區 分所有權比例占出席人數區分所有權3 分之2 以上同意行之 。」；第19條約定：「有關本社區之法定空地、屋頂平台、 地下室停車位及置物櫃等之使用，悉依與協和建設股份有限 公司所立房屋買賣契約中分管特約條款之約定管理使用，以 上約定視為共有部分之分管特約，依本共有分管性質，買賣 雙方各共有人縱將其應有部份讓與第三人或以次之任何人（ 含承租人、借用人等），本分管特約對其受讓人仍繼續存在 ，任何出讓人應告知並要求其受讓人同意此分管特約，如有 違反致生糾紛或損害，該出讓人應負責解決，否則應對買方 或賣方均負損害賠償責任。」。
㈤系爭社區之住戶共有336 戶，於系爭會議時共有127 戶出席 。
㈥系爭決議內容係：「五、臨時動議：... 二、住戶提議假設 中壢市○○路○段000 號旁共有空地為共有時提出三項執行 方案：1.築矮牆封住該空地。2.允許230 號旁住戶黃君以租 賃方式停車使用，其停車費多寡授權管委會酌定之。3.開放 供社區全體住戶停放車使用。決議：本議案嗣經與會人士， 審慎周密研討，復經先由主席徵詢付之表決方式，以採相對 多數決之，倘若在場不表示意見視同棄權論不列入計票，同 意後再行付之表決贊成第1 案：1 票、贊成第2 案：96票、 贊成第3 案：30票。結果：以第2 案允許230 號旁住戶黃君 以租賃方式停車使用通過，其停車費多寡授權管委會酌定之 ；倘若黃君不願意履行時則付之法律途徑解決。」。 ㈦桃園縣政府工務局102 年6 月4 日函文略以：「... 二、依 卷附圖說標示範圍（即系爭空地），經查部分空地為核准之 綠化面積範圍非停車空間，若涉及用途變更者，依建築法第 73條規定應辦理變更使用執照。」。
六、本院之判斷：
原告主張系爭決議違反系爭社區規約第3 條第4 項規定而無 效或得撤銷，及違反公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規 定而無效等語，被告雖不否認系爭決議乃經全體336 戶之12 7 戶出席作成，且未經原告同意之事實，惟就系爭決議是否
因違反前開規定而無效或得撤銷，則以前揭情詞置辯。是本 件兩造爭執所在厥為：㈠系爭決議是否違反系爭社區規約第 3 條第4 項規定，因出席人數不足而無效？㈡系爭空地是否 約定專用部分？倘是，系爭決議是否因違反公寓大廈管理條 例第33條第3 款前段規定而無效？㈢系爭決議是否因違反系 爭社區規約第3 條第4 項約定，而得類推適用民法第56條第 1 項前段規定請求撤銷之？經查：
㈠系爭決議並未因違反系爭社區規約第3 條第4 項規定之最低 出席人數而無效：
按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得 於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召 集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；總會決 議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第1 項、第 2 項定有明文。次按每年區分所有權人會議之決議，應有區 分所有權人2 分之1 以上及其區分所有權比例合計2 分之1 以上出席，以出席人數3 分之2 以上及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權3 分之2 以上同意行之，為系爭社區規 約第3 條第4 項所明定。又按公寓大廈管理委員會為人的組 織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權 人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓 大廈管理條例第1 條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項 撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所 有權人會議之決議，最高法院92年度台上字第2517號判決意 旨可參。原告主張系爭社區全體住戶為336 戶，而僅有127 戶出席系爭會議，尚未達系爭社區規約第3 條第4 項所定最 低出席人數即168 位（336 戶×1/2=168 戶）等語，姑不論 系爭決議是否係依公寓大廈管理條例第32條規定而作成，系 爭決議未符合系爭社區規約第3 條第4 項所定出席人數而作 成，屬決議方法之違法，揆諸前揭判決意旨，應為系爭決議 得否適用民法第56條第1 項規定請求撤銷之問題，系爭決議 並非當然無效，是原告主張系爭決議違反系爭社區規約第3 條第4 項規定而無效云云，即非有據。
㈡系爭空地乃約定專用部分，系爭決議因違反公寓大廈管理條 例第33條第3 項前段而無效：
⒈按約定專用部分乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有 權人使用者；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下 列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用 部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例 第3 條第5 款、第23條第2 項第1 款所明定。原告主張系爭 空地乃約定專用部分等語，業據其提出系爭買賣契約及附件
㈥為憑，而查：
⑴觀諸系爭買賣契約第10條分管特約之第2 項明載：「本大樓 之法定空地、中庭及景觀設施等，雙方同意另行簽立如附件 七之『法定空地、中庭、美化約定書』，其中一樓前、後及 側邊之空地（若有），各歸該戶一樓永久管理維護，惟不得 搭蓋違建。」（見本院卷第42頁），且附件㈥亦載明：「一 、本社區之出入門廳、活動空間及中庭等，悉依賣方規劃施 工。惟考量社區整體美觀及維護，一樓前後院、側邊空地（ 若有），如現況所示自外牆或花台內側至外牆，各歸該戶一 樓永久管理維護，惟不得加蓋違建。」（見本院卷第43頁） ，兩者內容相符，可知附件㈥即為系爭買賣契約第10條第2 項所指附件七，是倘原告所有系爭不動產1 樓有側邊空地， 應歸由原告管理維護，則系爭空地位於原告所有系爭不動產 旁，並未與系爭社區其他住戶緊鄰，有經原告圈選系爭空地 所在位置之系爭社區1 樓平面圖在卷可參（見本院卷第123 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第135 頁反面），堪認 系爭空地業經原告與協和公司依系爭買賣契約第10條第2 項 約定簽訂附件㈥，而由原告與系爭社區全體區分所有權人成 立分管契約專屬原告管理維護。
⑵又參諸系爭社區規約第19條規定：「有關本社區之法定空地 、屋頂平台、地下室停車位及置物櫃等之使用，悉依與協和 建設股份有限公司所立房屋買賣契約書中分管特約條款之約 定管理使用，以上約定視為共有部分之分管特約，依本共有 分管性質，買賣雙方各共有人縱將其應有部分讓與第三人或 以次之任何人（含承租人、借用人等），本分管特約對其受 讓人仍繼續存在，任何出讓人應告知並要求其受讓人同意此 分管特約，如有違反致生糾紛或損害，該出讓人應負責解決 ，否則應對買方或賣方均負損害賠償責任。」，有被告提出 系爭社區前揭規約可稽（見本院卷第48頁），此內容和區分 所有權人與協和公司簽訂之系爭買賣契約第10條第2 項之分 管特約相同，則該分管特約關於「一樓前、後及側邊之空地 」既明確規範由「該戶一樓」之區分所有權人所管理使用， 可知系爭社區規約已載明該社區前揭共用部分係由特定區分 所有權人使用，依前開規定，系爭社區就「約定專用位置」 及「使用主體」均見諸記載於系爭社區規約第19條，應生約 定專用之效力，是系爭空地為原告與全體區分所有權人約定 由原告專用，為系爭社區之約定專用部分，堪予認定。 ⑶另按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者 ，不生效力：三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分 變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，但
該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人 訴請法院判決確定者，不在此限，公寓大廈管理條例第33條 第3 款定有明文。又按公寓大廈之起造人於申請建造執照時 ，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部 分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時亦同；前項規 約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約 前，視為規約，固為公寓大廈管理條例第56條第1 項、第2 項所明定，惟約定專用部分既依同條例第23條第2 項第1 款 規定，非經載明於規約不生效力，而起造人依前開規定檢附 詳細圖說及規約草約之效力乃視同規約，則公寓大廈管理條 例第33條第3 款應經約定專用部分之區分所有權人同意之規 定，自無排除公寓大廈嗣後以規約訂定約定專用部分情形之 理，故規約所定約定專用部分之區分所有權人，倘未同意區 分所有權人會議關於該約定專用變更之決議，該決議依公寓 大廈管理條例第33條第3 款前段規定應屬無效。是以，系爭 決議之作成限制原告應給付對價始能使用系爭空地，此已變 更區分所有權人關於系爭空地專屬原告管理使用之約定，而 系爭決議並未依公寓大廈管理條例第33條第3 款規定經原告 同意，且系爭空地由原告約定專用乙節無經被告訴請法院判 決確定，是原告主張系爭決議違反前開條例規定而屬無效等 語，為屬可採。
⒉被告雖辯稱：系爭空地為社區之建築基地，不得為約定專用 ，且系爭社區起造人於申請建造執照時檢附之規約草約並未 載明約定專用部分，故系爭空地並非約定專用部分云云。然 系爭空地係經核准之系爭社區「綠化面積」範圍，有桃園縣 政府工務局102 年6 月4 日函文可參（見本院卷第153 頁） ，可知系爭空地並無任何系爭社區之建物坐落其上，顯然並 非公寓大廈管理條例第7 條規定所指「公寓大廈本身」即建 築本體所占之地面，難認受有不得作為約定專用部分之限制 。又系爭社區起造時檢送規約草案固無關於約定專用位置及 其使用主體之記載，然系爭社區規約第19條就區分所有權人 間之分管特約已有規範，應生約定專用之效力，如前所述， 系爭空地尚不因規約草約未記載約定專用部分而有影響。至 系爭空地為核准之綠化面積，原告將之作為停車空間使用倘 涉及用途變更，應依建築法第73條規定辦理變更使用執照乙 節，固為桃園縣政府工務局前揭函覆明確，然按住戶應依使 用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得 擅自變更；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應 予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機 關處理，並要求其回復原狀，為公寓大廈管理條例第15條第
1 項、第2 項所明定，原告若有逾越系爭規約第19條（即系 爭買賣契約第10條第2 項及附件㈥內容）所定社區整體美觀 及維護之使用範圍，抑或違反使用執照所載用途而為使用， 被告應依上開規定要求原告回復原狀，不因原告違法使用系 爭空地而得認系爭決議即具有合法性，是被告前開所辯，均 非可採。
七、綜上，系爭空地為約定專用部分，系爭決議未經原告同意即 變更該約定，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定 而無效。從而，原告請求確認系爭決議無效，為有理由。又 原告先位確認之訴既經認屬可採，其備位請求撤銷系爭決議 之訴部分，即無再予論述之必要，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，被告關於系爭空地有無圍牆、花圃及該 圍牆、花圃是否遭原告拆除之攻擊防禦方法，以及兩造其餘 主張及陳述，經本院審酌後認與前揭判斷不生影響，爰不一 一再予論述，併此敘明。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠系爭社區作成系爭決議，由反訴被告以每月3,000 元承租系 爭空地，反訴被告自應於102 年1 月1 日起，按月於每月1 日起給付反訴原告租金3,000 元，倘系爭決議未違反公寓大 廈管理條例第7 條、建築法規定而無效，反訴原告應得依系 爭決議請求反訴被告按月給付3,000 元。又系爭空地係反訴 原告聘請之警衛巡邏範圍內，雖反訴被告提出系爭社區第8 屆管理委員會事務執行簡介記載：「99.10 …（項次7 ）中 醫診所旁走道地磚破損修繕完竣。（中醫診所付費）」，惟 無法認定該修繕位置是否為系爭空地，況系爭空地本係有圍 牆與花圃，由反訴被告回復原狀亦係應該，反訴被告不得據 此主張抵銷等語。
㈡並聲明：⒈反訴被告應自102 年1 月1 日起按月於每月1 日 給付反訴原告3,000 元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：
㈠系爭決議因違反公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定而 無效，且系爭決議並未依民法第820 條第1 項規定以共有人 過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，反訴原告自不 得依該決議請求反訴被告給付租金。又倘認反訴原告之請求 為有理由，惟反訴被告無與反訴原告訂約之義務，兩造間不 成立租賃契約，反訴原告自無租金請求權，且反訴被告於系 爭空地之約定專用變更前，仍屬有權使用，全體區分所有權 人應支付管理維護費用予反訴被告，反訴被告自91年5 月17 日即開始管理維護系爭空地，其他共有人並未支付管理維護
費用，而管理維護費用本應向其他共有人收取，該管理維護 之費用至少應等同於反訴原告主張之每月租金3,000 元，反 訴被告自均得主張抵銷，若有不足，亦應依系爭空地價值之 8%計算租金，或應得容許反訴被告使用至已支出管理維護費 用抵銷完畢為止等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈如主文第3 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保 免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
如壹、五部分所示。
四、本院之判斷：
反訴原告主張反訴被告應依系爭決議自102 年1 月1 日起按 月給付租金3,000 元等語，反訴被告固就區分所有權人作成 系爭決議之事實，並無爭執，然就其應否按系爭決議給付租 金予反訴原告，則以前揭情詞置辯。經查，系爭決議因違反 公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定而無效，業經本院 認定如壹、㈡所示，是反訴原告依無效之系爭決議請求反訴 被告給付102 年1 月1 日起之每月租金3,000 元，自屬無據 。又反訴原告對反訴被告既無租金請求權存在，則反訴被告 有無系爭空地每月3,000 元管理費用債權可資主張抵銷，即 無予論述之必要，附此敘明。
五、從而，反訴原告請求反訴被告依系爭決議自102 年1 月1 日 起按月給付3,000 元，為無理由，應予駁回。又反訴原告之 請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述。
參、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依 民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 許雅婷
法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
書記官 黃豔秋
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