臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第163號
原 告 陳鼎鈞
訴訟代理人 劉楷律師
劉玉雯律師
被 告 陳愷翊
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102 年7 月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落於桃園縣中壢市○○○○段○○○○地號土應予變賣，所得價金依附表所示之應有部分比例分配。訴訟費用由兩造依附表所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落桃園縣中壢市○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地 ）為兩造所共有，原告應有部分為3 分之2 ，被告應有部分 為3 分之1 ；至其上同段1800建號即門牌號碼桃園縣中壢市 ○○街00號建物（下稱系爭建物）則為原告所有，並於民國 75年間將系爭建物1 樓提供予訴外人即原告之胞兄陳昌增無 償使用迄今，嗣因系爭建物年久失修，位於2 樓部分嚴重漏 水致無法居住，是原告現已搬離系爭建物，而系爭建物亦因 此無法出租他人使用，顯已嚴重減損系爭土地及系爭建物之 經濟效益。又原告自84年起即屢屢向系爭土地原所有權人之 一即陳昌增表示欲買受伊之應有部分，或由伊買受原告之應 有部分，惟陳昌增堅予拒絕，嗣雖經多次協商，仍未獲置理 ，後原告於101 年8 月間經由外甥向陳昌增再為詢問，陳昌 增乃要求給予伊至同年9 月30日之考慮期間，詎陳昌增竟於 同年9 月17日將伊所有系爭土地之應有部分3 分之1 贈與被 告。查系爭土地無依使用之目的不能分割之情，復兩造間未 訂有不分割之契約，亦未對於分割與否及其方法達成協議， 而衡諸系爭土地及系爭建物左右兩側緊鄰房舍，復系爭建物 後方雖留有防火巷弄及消防通道，惟業遭臺灣電力股份有限 公司之變電箱及鄰居搭蓋之地上物阻隔而無法通行，僅大門 一側與公路有適宜之聯絡，又系爭建物為原告所有，且陳昌 增自75年起即無償使用系爭建物迄今，顯已長期享有相當之 利益，是為使系爭土地及系爭建物充分發揮物之最大經濟效 用當以原物分配方法由原告取得系爭土地之全部，並以84年 度之系爭土地公告現值為金錢補償之計算依據為本件之分割 方式。另倘被告願協助陳昌增遷出系爭建物並照顧伊之生活 起居至伊百年後，原告願以新臺幣（下同）140 萬元買受被 告所有系爭土地之應有部分；倘被告不願協助陳昌增遷離系
爭建物，則原告願以90萬元向被告買受渠所有系爭土地之應 有部分，並願無償提供陳昌增依現狀繼續使用系爭建物至伊 不願居住為止，然感念手足之情，被告仍應照顧陳昌增起居 至百年之後，且於附帶條件成就時（即被告確有照顧陳昌增 起居至百年後），方給付尾款45萬元予被告。為此，爰依民 法第823 條、第824 條規定提起本件訴訟等語。 ㈡並聲明：請准將兩造共有坐落桃園縣中壢市○○○○段0000 地號土地（面積124 平方公尺）分割，以原物分配方法由原 告取得桃園縣中壢市○○段0000地號土地全部；若有共有人 不能按其應有部分受分配者，請准以金錢補償之。二、被告則以：
㈠系爭土地本係陳昌增與訴外人陳昌雲、陳昌銀於69年8 月18 日取得所有權，嗣原告於70年間退伍，名下未有何財產，復 無所得收入，陳昌銀迫於父母之要求，遂於同年6 月8 日將 伊之系爭土地應有部分3 分之1 以買賣為原因移轉登記予原 告名下，然原告與陳昌銀間未曾就上開買賣之標的物及價金 達成合意，遑論支付陳昌銀系爭土地應有部分之買賣價金， 則依民法第345 條規定，上開買賣契約應未成立，是原告既 無法律上原因而受有利益，致陳昌銀受有損害，自應將系爭 土地之應有部分3 分之1 返還並移轉登記予陳昌銀名下，故 原告應僅有系爭土地之應有部分3 分之1 。
㈡又陳昌增、陳昌雲及陳昌銀為系爭建物之實際出資之起造人 ，僅因陳昌雲出資較多，而以伊之名義登記為系爭建物之起 造人，並於64年9 月30日登記為系爭建物之所有權人，此乃 一借名登記之法律關係，是依委任之相關規定，陳昌增及陳 昌銀既未曾為特別之授權，復未以書面授與處理權，則原告 與陳昌雲於70年6 月18日所為系爭建物之買賣行為，對於陳 昌增及陳昌銀應屬無效，故原告應僅取得系爭建物應有部分 3 分之1 之所有權。
㈢再者，陳昌增自系爭建物興建後即居住於內迄今，並照顧伊 之母至過世止，而陳昌增雖將系爭土地應有部分贈與被告， 惟被告僅係為陳昌增管理，決定權仍在於陳昌增。另系爭土 地每坪單價應達285,700 元，則被告就系爭土地應有部分之 價值應為3,572,200 元。綜上，被告不同意分割，亦不同意 本件以金錢補償之方式為之等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：原告主張系爭土地為兩造所共有等情，為被告所不爭 執，並有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第6 頁）， 自堪信為真實。
四、按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第 823 條第1 項定有明文。系爭土地地目為建，並無特定使用分區 及使用地類別，有卷附土地登記謄本可稽（見本院卷第6 頁 ），是依系爭土地之地目、使用分區及使用地類別觀之，系 爭土地之使用目的並無不能分割之情形，又系爭土地並無不 分割之約定，從而，原告以共有人之身分，其依上開規定， 請求分割系爭共有土地，為有理由，自應准許，被告前開所 辯均僅係坐落系爭土地上之「建物」之所有權歸屬及該「建 物」是否有借名契約存在之問題，難認系爭「土地」有何因 物之使用目的不能分割之情，被告抗辯系爭土地不應分割而 由兩造維持共有云云，即屬無據。
五、按共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人 之聲請，命為以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價 金分配予各共有人，民法第824 條第2 項亦有明文。再按裁 判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金 ，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張 之拘束，即不得以原告所主張分割方法之不當，遽為駁回分 割共有物之訴之判決，最高法院29年上字第1792號、49年台 上字第2569號判例意旨均可參照。從而，法院裁判分割共有 物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之 利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之 ，最高法院57年台上字第2117號判例意旨亦可參照。六、經查：系爭土地土地之共有人數雖非屬眾多，僅兩造合計 2 人，然系爭土地之面積僅有124 平方公尺（見本院卷第6 頁 ），桃園縣中壢市○○○○段0000○號建物坐落系爭土地上 ，占用系爭土地99平方公尺，後院部分占用系爭土地16平方 公尺，空地部分僅餘9 平方公尺，系爭土地及系爭建物左右 兩側緊鄰房舍，系爭建物後方雖留有防火巷弄及消防通道， 惟業遭臺灣電力股份有限公司之變電箱及鄰居搭蓋之地上物 阻隔而無法通行，僅大門一側與公路有適宜之聯絡等情，業 經本院會同桃園縣中壢地政事務所人員至現場履勘測量，製 有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可憑（見本院卷第91 、99頁），並有現場照片可稽（見本院卷第93-95 頁）。是 倘將系爭土地依原物分配由兩造各別共有，依橫向分割之方 式將會造成袋地，依縱向分割之方式則會使兩造分得之土地 過分狹長不利運用，是依系爭土地原物分配結果，尚不符系 爭土地之利用價值及經濟效用。從而，本件不宜採原物分配 之方式以分割系爭土地。
七、原告另主張以原物分配方法由原告取得系爭土地之全部，並 以84年度之系爭土地公告現值為金錢補償之計算依據為本件
之分割方式云云，然84年距今已有8 年之久，系爭土地 101 年1 月公告之土地現值為每平方公尺32,800元（見本院卷第 6 頁），然所謂「公告現值」係直轄市或縣（市）政府，對 於轄區內土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估 計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現 值表，於每年7 月1 日公告之地價，此觀諸平均地權條例第 46 條 、平均地權條例施行細則第64條規定即明，其多與現 實之交易價格（即市價）有相當之差距，亦為社會上一般所 周知之事實，參以系爭土地地目為建，位在中壢後火車站後 ，附近以住家為主，並鄰近華興醫院、東興國中、信義國小 、大潤發賣場（見本院卷第6 、91、97頁），生活機能尚稱 便利，是以系爭土地之公告現值作為補償被告未受原物分配 之價額，依系爭土地之利用狀況、地點等一切情狀觀之，尚 嫌過低，而本件兩造均不願預納費用鑑定系爭土地之價格， 原告所主張補償被告之金額難認公平，是原告主張將系爭土 地分歸原告取得，並由原告以84年度之系爭土地公告現值補 償被告未受原物分配之價額之分割方案，亦屬無理。八、本院審酌系爭土地之利用情形，並參以兩造就系爭土地如何 利用乙節，均未能達成共識，是本院綜合一切情狀，認將系 爭土地予以變賣，並以價金依兩造應有部分比例予以分配之 分割方式，將使土地終歸1 人所有，除將兼顧兩造利益之維 護，亦可發揮系爭土地之最大利用價值及經濟效益，而符公 平原則。而系爭土地之上固坐落系爭建物，惟兩造均為系爭 土地之共有人之一，將來變賣系爭土地，兩造得依民法第82 4 條第7 項之規定，依相同條件優先承買系爭土地，對於兩 造使用系爭土地之權利，亦不受影響，況採此分割方案，兩 造因有優先承買權，亦不妨害於變價後取得系爭土地全部所 有權之機會，應屬較為可採之分割方案（有2 人以上願優先 承買者，以抽籤定之，民法第824 條第7 項後段亦有規定， 併此敘明）。
九、綜上所述，系爭土地並無不能分割之情形，亦無不能分割之 協議，原告基於共有人之地位，起訴請求分割系爭土地，為 有理由。本院審酌一切情狀，認系爭土地應採變價分割，由 兩造依應有部分比例分配變賣所得價金，較為妥適。至被告 雖辯稱原告應僅有系爭土地之應有部分3 分之1 云云，然按 依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。 依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使處分有無效 之原因，在未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以 前，其登記不失其效力（最高法院50年台上字第96號判例要 旨可資參照）。是本件兩造就系爭土地之應有部分比例，應
仍依土地登記謄本認定，爰判決如主文第1 項所示。十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
書記官 洪千棻
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│附表 │
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│編號│ 共 有 人 │應有部分比例│
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│ １ │ 陳鼎鈞 │3 分之2 │
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│ ２ │ 陳愷翊 │3 分之1 │
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