減少買賣價金
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,101年度,1389號
TYDV,101,訴,1389,20130830,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1389號
原　　　告　林靜慧
訴訟代理人　蘇清文律師
　　　　　　溫思廣律師
被　　　告　徐白錦
訴訟代理人　陳清榮
上列當事人間請求減少買賣價金事件，於民國102 年8 月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬柒仟壹佰元，及自民國一百零一年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾壹萬柒仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者， 民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。原告原主 張兩造於民國101 年6 月4 日就坐落桃園縣桃園市介壽段12 7 、127 之1 、127 之2 及128 地號土地及同段319 建號建 物（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路000 號房屋，下稱系爭 房屋，並與前揭土地合稱系爭不動產）簽訂買賣契約（下稱 系爭買賣契約），惟因坐落桃園縣桃園市○○段000 ○0 ○ 000 地號土地（下稱127 之1 、128 地號土地）之使用分區 係乙種工業區，且系爭房屋有漏水情形，原告應得請求減少 價金新臺幣（下同）135 萬6,000 元，而聲明請求被告應給 付原告135 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於訴訟中復主張系爭買 賣契約第10條第6 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移 轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤 後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國101 年 7 月20日）…如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時， 乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分 之五計付違約金賠償甲方（即原告）…」，而被告迄今未將 系爭不動產點交予原告，乃追加聲明請求被告應自101 年7 月21日起至點交系爭不動產予原告之日止，按日給付8,825 元（見本院卷第73頁），核係基於兩造關於系爭不動產買賣 契約義務履行之同一基礎事實，與上開規定相符，應予准許



。
二、原告主張：
㈠原告向被告買受系爭不動產，其中建物登記謄本記載為「住 家用」、土地登記謄本記載地目為「建」，依一般交易觀念 ，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用，惟其 中127 之1 、128 地號土地之使用分區為「乙種工業區」， 而參照內政部94年5 月18日內營字第0000000000號函釋：「 一、按都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，都市計畫乙 種工業區除供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發 展有關設施使用外，經縣（市）政府審查核准後，僅得供公 共服務設施及公用事業設施、一般商業設施（含一般事務所 ）使用。是都市計畫乙種工業區依上開細則規定不得為一般 住宅使用，未來承購者如將核准以一般事務所或一般商業設 施使用之建築物，提供作為住宅使用，已違反上開條文規定 ，應依都市計畫法第79條規定處理。」，可知127 之1 、12 8 地號土地無法供作住宅使用，系爭不動產在使用上遭受限 制，甚至恐遭建築主管機關勒令拆除，自屬物之瑕疵，且同 地區住宅區土地價值遠高於乙種工業區土地價值，為一般通 常合理人之認知，其價差約為每坪10萬元，127 之1 、128 地號土地總面積為37.07 平方公尺，約為11.21 坪，原告因 此物之瑕疵受有112 萬1,000 元之經濟價值損害，被告就足 以影響買賣價格、買賣意願之土地重要資訊隱匿未告知，因 此獲取不相當之對價，原告應得依民法第359 條規定請求被 告減少價金。又系爭房屋之天花板及兩側牆壁存有漏水瑕疵 ，雖經被告修繕，惟僅針對女兒牆部分進行防水工程，及室 內壁癌部分之表面打除及補漆，根本未徹底改善漏水問題， 經原告委請工程公司估價，必須進行樓頂地面拆除、拆除後 清運、地面拆除後施作防水粉光、側牆洗刷施作防水等工程 ，花費約為23萬5,000 元，原告亦應得依民法第359 條規定 請求被告減少價金。是被告總計應減少買賣價金135 萬6,00 0 元。
㈡原告因前開爭執，曾委請律師於101 年6 月20日以(101) 北 文律字第170 號函（下稱101 年6 月20日律師函）、101 年 7 月4 日(101) 北文律字第174 號函（下稱101 年7 月4 日 律師函）催告被告出面協商，雙方約定於101 年7 月13日進 行協調，惟因101 年7 月13日雙方協商未達成共識，系爭房 屋於101 年7 月20日仍有漏水之瑕疵，原告於101 年7 月20 日以(101) 北文律字第185 號函（下稱101 年7 月20日律師 函）再次催告被告處理漏水及乙種工業用地之瑕疵，被告仍 遲未改善，原告遂於101 年8 月7 日以(101) 北文律字第19



0 號函（下稱101 年8 月7 日律師函）通知被告依系爭買賣 契約第11條第6 項約定，保留150 萬元買賣價金待訴訟解決 ，並訂於101 年8 月10日上午進行點交，當日因系爭房屋仍 有漏水瑕疵，且被告僅同意保留20萬元而無法完成點交，原 告於訴訟中曾依鑑定結果於102 年1 月30日以(102) 北文律 字第022 號函（下稱102 年1 月30日律師函）通知被告減少 買賣價金107 萬4,702 元點交系爭不動產，被告仍拒絕不點 交，顯然出於惡意，被告應負點交遲延之責任。是兩造於系 爭買賣契約第10條第6 項約定：「本約買賣標的雙方應於產 權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業 無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國10 1 年7 月20日）…」，被告於原告將所有買賣價金1,765 萬 元匯入履約專戶，並完成銀行代償作業後，拒絕將系爭不動 產點交予原告，依系爭買賣契約第10條第6 項後段約定：「 如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後 期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之五計付違金 賠償甲方（即原告）…」，被告每逾1 日應按原告已付價金 1,765 萬元之萬分之5 計付違約金予原告，即自101 年7 月 21日起至被告將系爭不動產點交予原告之日止，被告應按日 給付8,825 元予原告。原告因被告惡意隱瞞系爭不動產坐落 基地有部分為乙種工業用地及漏水之事實，依系爭買賣契約 第11條第6 項規定提起訴訟，訴外人僑馥建築經理股份有限 公司（下稱僑馥建經公司）於法院判決確定前停止專戶價金 之撥付，惟並不影響被告依約於101 年7 月20日將買賣標的 物點交予原告之義務，否則原告依約給付全部買賣價金，卻 因依約提起訴訟主張權利，被告拒絕點交系爭不動產使原告 蒙受鉅大之不利益，被告取得買賣價金而原告無法使用系爭 不動產，顯失公平，且系爭房屋迄今仍會漏水，被告並未修 復，原告當有拒絕受領瑕疵物之權利，被告遲不修補致房屋 遲遲無法點交，被告之給付已陷於遲延，被告應依上開約定 按日給付違約金予原告。再兩造約定點交日期為101 年7 月 20日，並未變更為101 年7 月25日，101 年8 月10日則係被 告表示漏水修繕完成而約定於該日點交，亦未變更點交期限 ，況系爭房屋迄今仍有漏水瑕疵均為被告所不爭執，則被告 遲遲未將漏水修繕完畢，兩造未能點交係可歸責於被告之事 由導致，被告應給按日給付違約金予原告等語。 ㈢並聲明：⒈被告應給付原告135 萬6,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被 告應自101 年7 月21日起至點交系爭不動產予原告之日止， 按日給付8,825 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。



三、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，被告於101 年6 月21日收到原告 寄發101 年6 月20日律師函，被告當下電詢雙方委任代書即 訴外人范美玉原告是否有要求暫停買賣過戶，范美玉表示並 未收到原告之要求，被告並於101 年6 月25日寄發存證信函 （下稱101 年6 月25日存證信函）予原告，表示系爭不動產 依謄本所示係住家用，並非工業用，且為臨大馬路之透天店 面，其價值取決於位置坐落、臨路之大小，使用分區並非絕 對因素，被告並無惡意隱匿使用分區之情形，原告收受該存 證信函後無反對，於101 年6 月25日匯入完稅款，更於101 年7 月5 日完成產權移轉，足見原告並無其所述重大損害， 系爭房屋經被告辦妥自用住宅在案，有房屋稅單可證，絕非 原告所述不得作為住家用之情事。經被告得知，系爭不動產 附近有以總價1,880 萬元出售之案例，高於被告出售價格， 被告當時係因有資金運用需求始勉強以低於市價價格售予原 告。又被告不否認系爭房屋有漏水情形，惟被告已告知仲介 公司，若有漏水情形會於搬離前修復，並於簽約時告知原告 ，因當時並無明顯可看出漏水處，應無嚴重漏水情形，但若 交屋後半年內發生漏水，被告保證修復，原告當時亦表示其 要全部重新整修，只要不是非常嚴重，其可自行處理，故兩 造係約定現況交屋，後原告於101 年7 月18日前提出扣除20 萬元漏水修復費用之要求，被告當下並未同意，並於101 年 7 月18日委請仲介與原告再為協商，因原告並未給予答覆， 被告在當日即派人進去修復漏水。另兩造原約定101 年7 月 20日點交，但原告當時表示有事，故改在101 年7 月25日點 交，但當日只有原告之律師到場，被告因當日原告未到場簽 訂履約保證之交屋單，被告無法拿到剩餘買賣價金而未將鑰 匙交給原告之律師。後被告於101 年7 月31日寄發存證信函 （下稱101 年7 月31日存證信函）予原告，原告始與被告約 定101 年8 月10日點交，然因原告當日表示系爭房屋會漏水 ，要扣除150 萬元，被告只同意扣除20萬元，無法達成協議 ，被告有請原告再至仲介公司協商，並簽訂交屋確認單，且 將鑰匙交給代書，惟原告後來並未出現，故系爭不動產迄今 未能點交並非被告拒絕點交，被告依系爭買賣契約第10條第 7 項約定：「乙方（即被告）依法對甲方（即原告）負有瑕 疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕 疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程 度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經 乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義 務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方



另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金剩 餘款依約給付乙方。」，已在101 年7 月31日、101 年8 月 13日寄發存證信函予原告，且在存證信函內附上經被告簽名 之交屋單，被告已免除點交義務，原告不得依系爭買賣契約 第10條第6 項後段約定請求被告按日給付違約金。又依照桃 園縣不動產估價師公會鑑定報告，系爭不動產於簽約時之市 價應為1,730 萬元，而系爭不動產買賣價金1,765 萬元內有 25萬元係仲介費，被告實拿1,740 萬元，故倘原告得請求減 少價金，應僅能減少10萬元價金；而被告就桃園縣建築師公 會鑑定系爭房屋之漏水修復費用為6 萬7,100 元並無意見， 是原告應不得請求減少價金總計135 萬6,000 元等語，資為 抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為 假執行之宣告。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於101 年6 月4 日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，由 原告以1,765 萬元向被告買受，並於101 年7 月5 日移轉登 記至原告名下。
㈡系爭買賣契約第10條第1 項約定：「除有特別約定以外，甲 方（即原告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權 移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（即被告 ）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶。」、第 6 條約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並 辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若 因相關作業遲延者，最遲不得逾民國101 年7 月20日）同時 甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代 清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不 能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣 總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不 能點交，再經甲方定期催告仍不履行時，甲方有權解除本約 。」、第7 項約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責， 但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵 （其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒 絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催 告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就 免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知 甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙 方。」；第11條第6 項約定：「雙方應共同依約履行買賣相 關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發 現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交



期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑 馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑 馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付。…」。 ㈢桃園縣政府城鄉發展局101 年6 月19日桃城行字第00000000 00號函文（下稱101 年6 月19日函文）略以：「…說明：二 、本案經查旨揭地號土地皆屬『桃園市都市計畫』內土地， 桃園市○○段000 地號1 筆土地使用分區為住宅區，同段12 7-1 及128 地號等2 筆土地使用分區為乙種工業區。」。 ㈣系爭不動產之101 年5 月22日現況說明書就「建物現況是否 有滲漏水情形」係勾選「否」。
㈤系爭房屋於系爭買賣契約簽訂時存有漏水之瑕疵，且被告負 有修復漏水瑕疵之義務。
㈥原告委請律師寄發101 年6 月20日律師函予被告，其內容略 以：「…本人於簽訂契約發現上開桃園市○○段00000 ○0 00地號土地，土地使用分區係為乙種工業區，與同段127 地 號土地為住宅區不同，土地使用分區為不動產買賣交易之重 要事項，徐白錦小姐竟未於標的物現況說明書上標註說明， 顯然惡意隱匿…爰委請貴律師代為發函催告徐白錦小姐，於 文到3 日內派員與本人協商賠償事宜，否則本人依法訴究。 」；被告以101 年6 月25日存證信函回覆略以：「…台端所 言土地使用分區為不動產交易之重要事項及敝人惡意隱匿等 不實指控，敝人特此函覆，敝人所賣為正介壽路大馬路之透 天店面，詳如附件建物謄本所述：主要用途：住家用，並非 工業用。一個透天店面之價值性因素主要是位置坐落及其臨 路之大小取決，土地使用分區並非絕對因素，諒請台端周知 。」。
㈦原告委請律師寄發下列律師函予被告，內容分別略以：⑴10 1 年7 月4 日：「…土地分區為不動產買賣交易之重要事項 ，徐白錦小姐竟未於標的物現況說明書上標註說明，顯然惡 意隱匿…本人前曾委請律師代為發函催告徐白錦小姐及福信 公司出面協商，徐白錦小姐及福信公司均相互推諉責任，本 人為維護買賣雙方和諧關係，爰委請貴律師代為發函再次催 告徐白錦小姐及福信公司於文到3 日內出面協商，否則本人 將依法追究相關法律責任。」；⑵101 年7 月11日：「…土 地使用分區為不動產買賣交易之重要事項，徐白錦小姐竟未 於標的物現況說明書上標註說明，顯然惡意隱匿；另買賣標 的房屋兩側牆壁已有漏水瑕疵，與標的物現況說明書上『建 物現況沒有滲漏水情形』之記載不符，上開瑕疵已嚴重損害 本人之權益，徐白錦小姐已訂於101 年7 月13日與本人進行 協商，爰委請貴律師代為發函通知僑馥建經公司，於本人與



徐白錦小姐完成協商之前，暫勿將買賣價金撥付徐白錦小姐 ，以免衍生爭議。」；⑶101 年7 月20日：「…本人於簽約 訂契約後發現上開桃園市○○段00000 ○000 地號土地，土 地使用分區係為乙種工業區，與同段127 地號土地為住宅區 不同；且買賣標的房屋兩側牆壁漏水嚴重，上開瑕疵經徐白 錦小姐於101 年7 月13日之協調會中表示乙種工業用地部分 不予補償，另漏水部分則提出安巧室內裝潢之估價單，表明 僅依該估價單修復或補償新台幣5 萬元。惟土地使用分區為 住宅用地或工業用地本即有價差且屬交易重要事項，徐白錦 小姐稱不予補償顯不合理；另漏水部分，經本人現場勘查， 發現並非僅有女兒牆漏水，徐白錦小姐所提針對女兒牆部分 之防水及水泥粉光工程，根本無法完全解決漏水問題，以上 事項均已嚴重損害本人之權益，爰委請貴律師再次發函催告 徐白錦小姐於文到3 日內出面協商解決，否則本人將依法訴 究相關違約責任。」；⑷101 年8 月7 日：「㈠…土地使用 分區係為乙種工業區，與房屋兩側漏水瑕疵之爭議，因與徐 白錦小姐無法達成協議，本人已於101 年8 月6 日向徐白錦 小姐提起民事訴訟，依不動產買賣契約書第11條第6 項之約 定，於判決確定前僑馥建築經理股份有限公司應保留專戶內 價金停止撥付，本次訴訟爭議金額約為新台幣150 萬元，專 戶內價金於150 萬元範圍內應予保留停止撥付；專戶內價金 超出150 萬元部分，本人同意於房屋點交後撥付徐白錦小姐 。㈡房屋點交部分，本人擬於101 年8 月10日上午10時至桃 園市○○路000 號買賣標的房屋現場進行點交。…」。 ㈧被告寄發101 年7 月31日、101 年8 月13日存證信函予原告 ，其內容分別略以：「…雙方於契約中約定於7 月20日交屋 ，本人依約完成賣方應盡義務，台端於7 月25日並未偕同律 師前來交屋，本人特此函告知台端於文到5 日內到該仲介公 司辦理交屋並撥付剩餘尾款，屆期如台端仍未履行契約精神 ，本人依法將求償應付違約金，希勿自誤。」、「…本人於 7 月25日約定交屋日前已將漏水修復完畢，台端並未依約前 來交屋，經本人催告後約定於101 年8 月10日辦理交屋，台 端片面決定保留150 萬元於履保專戶後要求交屋，本人無法 認同，僅同意保留20萬元於履保專戶，待爭議判決確定後撥 付，並已於101 年8 月10日簽立履保點交確認書無誤，台端 於文到5 日內至有巢氏房屋桃園南平店辦理交屋並撥付尾款 ，屆期如台端仍未出面交屋，本人將履行買賣契約書第10條 第6 款請求支付自101 年7 月25日起之違約金…本房屋目前 並無重大之權利及物的瑕疵（如附件二照片1-12）本人得依 買賣契約書第10條第7 款通知僑馥建經支付尾款。…」。



㈨桃園縣不動產估價師公會102 年1 月22日桃估會函字第133 號函（下稱102 年1 月22日函文）檢附鑑定報告書內容略以 ：「估價金額：一、坐落桃園縣桃園市介壽段127 、127-1 、127-2 、128 地號土地及同段319 建號房屋（含增建部分 ），於101/6/4 之市價總計為17,300,000元，即新台幣壹仟 柒佰參拾萬元。二、倘桃園市○○段00000 ○000 地號土地 係經編列為住宅用地，則全部房地市價總計為18,280,000元 ，即新台幣壹仟捌佰貳拾捌萬元整。三、依桃園市○○段00 000 ○000 地號土地所在位置，住宅用地及乙種工業用地每 坪價差為87,208元，即新台幣捌萬柒仟貳佰零捌元整。」。 ㈩桃園縣建築師公會函覆：
⒈102 年1 月4 日(101) 桃縣建師鑑字第126-5 號函文（下稱 102 年1 月4 日函文）檢附鑑定報告書內容略以：「六、鑑 定結果：…依二樓室內漏水現象，建議修復方式如下：1.屋 頂漏水修復工程：⑴將現有203 、204 範圍屋頂樓板防水層 清除至結構體，並使用研磨機將結構體表面殘渣清除乾淨。 ⑵表面進行裂縫修補（裂縫超過3mm 以上需鑿成V 型縫並以 環氧樹脂灌注）。⑶原有排水管修補並進行防水處理。⑷塗 刷底漆並將舊有混凝土表面毛細孔塞住。⑸塗樹脂砂漿將爰 混凝土面補平。⑹塗水性單液防水用聚胺脂。⑺保護層（視 需要而定）。⑻新舊防水材即高帽型落水銅罩接合處理。合 計55000 元。2.二樓室內油漆修護工程（含原有油漆底材表 面應適當處理並充分乾燥），二樓室內油漆55M2*220元/M2= 12100 元。㈡…依第一次會勘系爭房屋後方外牆已增設排水 管，將屋頂雨水導致陰井，但第二次鄰棟457 之1 號房屋地 坪仍潮濕，研判應是多日下雨，採光罩破損，地勢較低所致 ，與系爭房屋之排水管設置較無直接關聯。如欲解決上述糾 紛，建議系爭房屋後側加設30公分寬明溝及1 公尺高1B 磚 造圍牆，如遇較大雨勢，陰井排水不及，不致溢流至鄰房， 其費用估約3 萬元。」。
⒉102 年3 月8 日(101) 桃縣建師鑑字第126-7 號函文（下稱 102 年3 月8 日函文）：「…說明：…二、依據本會102 年 1 月4 日(101) 桃縣建師鑑字第126-5 號函檢送之鑑定報告 關於屋頂漏水修復之『表面裂縫修補』工項，於會勘當時因 建物漏水屬實，即會同原告被告針對屋頂表面裂縫之數量及 分布情形進行調查結果屋頂樓板並無明顯之裂縫產生，合先 敘明。三、因建物確實漏水，此工項係將原有防水層清除至 結構體後，如發現有表面裂縫需進行之必要處理費用，因係 隱蔽部分，此項金額有可能多估或少估，故3000元/ 式之估 價原則為假設大於3mm 裂縫為一條，長度約3m，約需0.5 工



，工資3000元/ 工，其餘為材料費用。」。五、本院之判斷：
原告主張系爭不動產之127 之1 、128 地號土地係乙種工業 區，且系爭房屋存有漏水瑕疵，其得依民法第359 條規定請 求減少買賣價金135 萬6,000 元，另被告拒絕點交，且系爭 房屋於兩造約定101 年7 月20日點交時，該漏水瑕疵仍然存 在，原告得拒絕受領系爭不動產，被告應依系爭買賣契約第 10條第6 項後段約定自101 年7 月21日起至點交系爭不動產 之日止，按日給付8,825 元違約金等語。被告固就127 之1 、128 地號土地之使用分區為乙種工業區，且系爭房屋迄今 仍有漏水之事實，並未爭執，然就原告得否請求減少價金及 按日給付違約金，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在 厥為：㈠原告得否以127 之1 、128 地號土地之使用分區為 乙種工業區，而依民法第359 條規定請求被告減少系爭不動 產之買賣價金共計112 萬1,000 元？㈡原告得否以系爭房屋 存有漏水瑕疵，依民法第359 條規定請求被告減少價金23萬 5,000 元？㈢被告得否依系爭買賣契約第10條第7 項約定免 除點交義務？倘否，原告得否依第10條第6 項約定請求被告 給付自101 年7 月21日起至點交系爭不動產之日止，按日8, 825 元計算之違約金？經查：
㈠原告得以127 之1 、128 地號土地之使用分區為乙種工業區 ，而依民法第359 條規定請求被告減少系爭不動產之買賣價 金共計35萬元：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物之有瑕 疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約，或請求減少其價金，民法第354 條前段、第35 9 條定有明文。原告主張127 之1 、128 地號土地之使用分 區為乙種工業區等語，業據其提出桃園縣政府城鄉發展局10 1 年6 月19日函文為憑（見本院卷第5 頁），其內容明載： 「說明：…二、本案經查旨揭地號土地皆屬『桃園市都市計 劃』內土地，桃園市○○段000 地號1 筆土地使用分區為住 宅區，同段127-1 及128 地號等2 筆土地使用分區為乙種工 業區。」等語，並為被告所不爭執，且系爭房屋因被告增建 而亦占有127 之1 、128 地號土地等情，既為被告所自承（ 見本院卷第42頁反面），則觀諸系爭買賣契約第1 條關於建 物標示部分明載「主要用途」為「住」，且土地標示部分之 「使用分區」乙欄均為空白（見本院卷第11頁），堪認兩造 乃以系爭不動產得作為住家使用進行買賣之磋商，而考量乙



種工業區及住宅區之允建容積不同，且住宅區與乙種工業區 混合之使用分區需就不同分區予以規畫建築，將造成額外之 規劃設計費及其他行政費用，故127 之1 、128 地號土地為 乙種工業區之每坪單價，相較其假設為住宅區時應減少每坪 8 萬7,208 元價金，有本院囑託桃園縣不動產估價師公會鑑 定，經該公會以102 年1 月22日函文檢送鑑定報告在卷可憑 （見該報告第20頁、第21頁），是系爭不動產因系爭房屋坐 落127 之1 、128 地號土地之使用分區為乙種工業區，確有 導致其市場價值因而減少之瑕疵存在，原告主張其得依民法 第359 條規定請求減少價金，應屬可採。
⒉又系爭不動產於101 年6 月4 日之市場價值總計為1,730 萬 元，而被告係以總價1,765 萬元出售予原告，則原告就系爭 不動產因存有127 之1 、128 地號土地為乙種工業區之瑕疵 ，得請求被告減少之價金應為系爭不動產之實際出售價格與 正常市場價值之差額即35萬元（1,765 萬元-1,730萬元=35 萬元），原告請求減少價金逾35萬元部分，即非有據。原告 固主張：同地區住宅區及乙種工業區之土地價差約每坪10萬 元，而127 之1 、128 地號土地總面積為37.07 平方公尺， 約為11.21 坪，原告得請求減少價金數額應為112 萬1,000 元云云，然原告就前揭桃園縣不動產估價師公會鑑定報告並 無意見（見本院卷第149 頁反面），且系爭不動產並非分就 各筆土地及系爭房屋而為議價，係以總價議定，亦為原告所 自陳（見本院卷第70頁反面），則物之瑕疵擔保制度既僅在 衡平買賣契約之對價關係，保障買受人得於買賣標的物無瑕 疵之狀態下而為價值衡量，原告依據與兩造價格磋商時不同 議價基礎而請求被告減少價金，自已逾民法第359 條規定之 意旨，是原告此部分之主張，難認可採。至被告雖辯稱：系 爭不動產買賣價金1,765 萬元內含有25萬元仲介費，被告實 拿1,740 萬元，原告應僅得請求減少10萬元價金云云，然依 被告提出其與訴外人福信事業有限公司簽訂委託事項變更契 約書，可知係被告同意買賣價金逾1,740 萬元部分作為被告 應給付之仲介費，被告僅毋庸以自己金錢交付25萬元仲介費 予仲介公司，而得以原告給付之買賣價金給付以縮短給付而 已，仍未變更該仲介費應由被告負擔之性質，被告自不得扣 除其應負擔之成本以計算原告得請求減少之價金，否則無異 轉嫁該成本予原告負擔，是被告前開所辯，並非可採。 ㈡原告得以系爭房屋存有漏水瑕疵，依民法第359 條規定請求 被告減少價金6 萬7,100 元：
⒈原告主張系爭房屋迄今仍會漏水等語，為被告所不爭執，而 被告於系爭不動產之標的物現況說明書關於「建物現況是否



有滲漏水情形」一欄係勾選「否」，亦有該說明書1 紙在卷 可參（見本院卷第15頁），可知兩造係以系爭房屋未有滲漏 水之情形而為價格磋商，則系爭房屋存有漏水瑕疵，勢減少 系爭不動產之通常效用或其價值，原告請求被告應依民法第 359 條規定減少買賣價金，為屬可採。又系爭房屋之漏水修 復方式包括屋頂漏水修復工程及2 樓室內油漆修護工程，所 需費用估計分別為5 萬5,000 元及1 萬2,100 元，業經本院 囑託桃園縣建築師公會鑑定，經該會以102 年1 月4 日函文 檢送鑑定報告在卷可參（見該報告第2 頁、第3 頁），是原 告因系爭房屋存有漏水瑕疵而得請求被告減少之價金數額應 為6 萬7,100 元（5 萬5,000 元+1萬2,100 元=6萬7,100 元 ），原告請求減少價金逾此數額範圍部分，則非有據。 ⒉被告雖辯稱：兩造係約定現況交屋云云，並提出手寫註明「 依現況買方自行處理」等文字之101 年6 月1 日標的物現況 說明書為憑（見本院卷第175 頁反面），惟原告否認該現況 說明書乃系爭買賣契約之附件，且觀諸該現況說明書就「是 否有滲漏水情形」乙欄仍係勾選「否」，難認被告並非以系 爭房屋未存有漏水瑕疵狀態與原告議價，況被告於本院第一 次準備程序期日已自承：「（問：現況說明書為何是勾選1 年內沒有修復過漏水，且無漏水情形？）因為在101 年6 月 11、12日颱風來時，系爭房屋並無發生滲漏水情形，所以我 們認為沒有滲漏水的問題。」、「（問：是否不否認有修繕 的義務，只是對修繕金額有意見？）是的。」等語（見本院 卷第43頁正反面），顯與被告嗣後所為前揭辯解矛盾，是難 認兩造係約定現況交屋。至原告雖主張：經原告委請工程公 司估價，所需修復費用約為23萬5,000 元，桃園縣建築師公 會之鑑定費用應有低估，且系爭房屋隔壁住戶表示因系爭房 屋管線問題而漏水，原告亦得就此部分之修復費用請求被告 減少價金云云。然系爭房屋之屋頂樓板並無明顯之裂縫產生 ，有桃園縣建築師公會102 年3 月8 日函文可參（見本院卷 第154 頁），而該公會所列施工項目有無漏列，及其各項施 作費用是否較市場行情為低等情，均未見原告為具體指摘， 且原告亦未提出其主張費用為23萬5,000 元之估價單以實其 說，自難認桃園縣建築師公會之鑑定報告係不可採。又系爭 房屋鄰棟房屋地坪潮濕，應係多日下雨，採光罩破損，地勢 較低所致，與系爭房屋之排水管設置較無直接關聯，亦經桃 園縣建築師公會鑑定明確（見該報告第3 頁），原告復未就 系爭房屋鄰棟之漏水與系爭房屋有直接關聯乙節，提出任何 事證為憑，則其主張被告應就此部分修復費用減少買賣價金 云云，自無可採。




㈢被告依系爭買賣契約第10條第7 項約定免除點交義務，原告 不得依第10條第6 項約定請求被告給付自101 年7 月21日起 至點交系爭不動產之日止，按日8,825 元計算之違約金： ⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。又按「本約買賣 標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登 記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最 遲不得逾101 年7 月20日同時甲方（即原告）應履行全部價 金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙 方（即被告）指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交 時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金 萬分之5 計付違約金賠償甲方，如逾15日已方仍不能點交， 再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」、「 乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確 主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損 失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠 於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則 乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與 危險之負擔，應由乙方令以書面通知甲方始生效力），並由 僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方」、「雙方應共同依 約履行買賣相關之權利義務，辦立點交前若雙方就權利義務 之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任 一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決 前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判 決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行專戶專戶價金之撥 付。…」，為系爭買賣契約第10條第6 項、第7 項、第11條 第6 項所約定。
⒉原告主張被告拒絕點交系爭不動產，且原告已於點交期限前 催告被告處理乙種工業用地及漏水之瑕疵，被告遲未改善， 應負點交遲延之責任云云。然查：
⑴原告主張被告拒絕點交系爭不動產，無非以兩造於101 年7 月20日點交期限屆滿前，就應保留多少價金於履約保證專戶 內一事未能達成協議為據，惟原告並未依系爭買賣契約第11 條第6 項約定於101 年7 月20日點交期限屆至前提起訴訟， 有蓋印本院收文戳章之起訴狀為憑，被告自無依該項約定同 意僑馥建經公司暫停專戶價金撥付之義務，尚不得憑此認被 告有拒絕點交系爭不動產予原告之意思。至原告雖寄發101 年8 月7 日律師函予原告，表示其已依系爭買賣契約第11條 第6 項約定，於預計101 年8 月10日交屋期限前之101 年8 月6 日提起本件訴訟，故於訴訟確定前將暫停撥付專戶內價



金150 萬元等語（見本院卷第164 頁正反面），惟被告斯時 業已因依系爭買賣契約第10條第7 項約定，寄發101 年7 月 31日存證信函（見本院卷第84頁）催告原告而免除點交義務 （詳下五、㈢⒉⑶所述），自亦不得以被告未同意暫停專戶 價金逾150 萬元數額之撥付，而認被告係拒絕點交。 ⑵又觀諸原告於101 年7 月20日點交期限屆滿前寄發101 年6 月20日律師函敘及「…土地使用分區為不動產買賣交易之重 要事項，徐白錦小姐竟未於標的物現況說明書上標註說明， 顯然惡意隱匿…爰委請貴律師代為發函催告徐白錦小姐，於 文到3 日內派員與本人協商賠償事宜…」、101 年7 月4 日 律師函敘及「…土地分區為不動產買賣交易之重要事項，徐 白錦小姐竟未於標的物現況說明書上標註說明，顯然惡意隱 匿，…爰委請貴律師代為發函再次催告徐白錦小姐及福信公 司於文到3 日內出面協商…」等語（見本院卷第106 頁至16 1 頁反面），係催告被告協商「賠償」事宜，且原告後並同 意於101 年7 月5 日辦理系爭不動產之移轉登記，有系爭不 動產之登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第54頁至第66頁 ），可知原告乃以前揭律師函向被告行使價金減少請求權， 並無以127 之1 、128 地號土地為「乙種工業區」而拒絕受 領系爭不動產之意思，難認兩造於101 年7 月20日點交期限