臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第55號
原 告 王素秋
訴訟代理人 楊一帆律師
孫寅律師
複代理人 周珊如律師
被 告 鄭美妹
訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師
張淑美律師
上列當事人間上當事人間因詐欺案件，經原告提起刑事附帶民事
訴訟，請求損害賠償事件，經本院刑事庭裁定移送民事庭（101
年度附民字第33號），本院於民國102 年7 月29日辯論終結，判
決如下﹕
主 文
被告於原告移轉新竹市○○段○○○地號土地及其上同段二三八建號（即門牌號碼﹕新竹市○○路○段○○○巷○弄○號）建物所有權登記予被告，並將其上永豐商業銀行股份有限公司及黃紀恩之最高限額抵押權予以塗銷之同時，應給付原告新臺幣陸佰伍拾萬元及自民國九十六年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬元及自民國一０一年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元為被告供擔保後得假執行，被告若以新臺幣陸佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後得假執行，被告若以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面﹕
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文；次 按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可 認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料， 於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序
中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事 訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一， 應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予 為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資 料，有無繼續使用之可能性及價值，最高法院90年度台抗字 第287 號、90年度台抗字第519 號裁判意旨可資參照。查本 件原告原起訴聲明﹕「1.被告應給付原告新臺幣（下同）65 0 萬元自刑事附帶民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執 行。」復於101 年8 月17日以書狀聲明「被告應給付原告7, 183,189 元及自本件刑事附帶民事起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請 准宣告假執行。」復於本件刑事附帶民事訴訟移送民庭後， 於102 年1 月15日以書狀變更聲明為「1.被告應給付原告70 1 萬元，及其中650 萬元自96年12月21日起，另51萬元自本 件民事準備書狀送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行」再於102 年2 月25日變更聲明﹕「先位聲明﹕1.被告應給付原告701 萬元，其中650 萬元自96年12月21日起，另51萬元自102 年 1 月15日所提書狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供 擔保，請准宣告假執行。備位聲明﹕1.被告應給付原告701 萬元，其中650 萬元自100 年12月19日所提刑事附帶民事起 訴狀繕本送達被告翌日起，另51萬元自101 年8 月14日所提 民事擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願 供擔保，請准宣告假執行。」有刑事附帶民事起訴狀、刑事 附帶民事擴張訴之聲明狀、民事準備書狀、民事變更訴之聲 明狀可參（本院100 年度竹簡附民字第90號第1 頁、101 年 度附民字第33號第4 頁、卷一第40頁、第75頁），核原告所 為係擴張或減縮應受判決事項之聲明，且先、後位聲明均係 基於原告向被告購買新竹市○○段000 地號土地及其上同段 238 建號（即門牌號碼﹕新竹市○○路0 段000 巷0 弄0號 ）房屋（下合稱系爭房地）所生之請求，相關證據資料及陳 述均可互用，依前揭所述，原告所為訴之變更及追加，應予 准許。
乙、實體方面﹕
壹、原告方面：
一、原告起訴主張﹕
㈠兩造就系爭房地於96年10月23日簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約書），雙方約定買賣總價款650 萬元，原告 業於96年12月20日將買賣價金給付完畢，被告並將系爭房 地辦畢所有權移轉登記在原告指定之人即原告之夫彭煥郎 名下，復將系爭房地於96年12月間交付原告使用。嗣原告 於100 年1 月間，將系爭房地轉售予訴外人李人傑（登記 在其妻何怡鳳名下），其後訴外人李人傑查證發現系爭房 地為有人自殺致死之凶宅，乃於100 年8 月19日對原告訴 請解除前開買賣，並請求原告返還買賣價金（本院100 年 度審訴字第289 號）。期間，原告向警局查證得悉被告長 子李興中確實於94年5 月9 日在系爭房地之浴室內燒碳自 殺死亡，迨於101 年4 月2 日，原告與訴外人李人傑成立 訴訟上和解，由原告返還訴外人李文傑所支付之買賣價金 137 萬元（含訴外人李文傑支付仲介費用31萬元、原告實 際上自訴外人李文傑處收受106 萬元）。嗣後雙方於101 年10月8 日以調解移轉為原因，將系爭房地辦畢移轉登記 在訴外人彭煥郎名下。其後，原告對被告提起詐欺告訴， 業經本院以101 年度易字第65號、臺灣高等法院101 年上 易字2917號判處詐欺取財確定在案。
㈡被告長子李興中於系爭房地之浴室內燒碳自殺死亡，致系 爭房地屬「凶宅」，其物之瑕疵實屬重大，原告依民法第 354 條、第359 條規定解除兩造間買賣契約，並以本件訴 訟繕本送達被告為解除契約之表示。又被告明知系爭房地 為凶宅，故意不告知原告，顯有可歸責事由，致原告於系 爭契約書簽訂後，支付予訴外人耀獅不動產經紀有限公司 （下稱耀獅公司）仲介費用20萬元、遭訴外人李人傑解除 與原告間之買賣契約，返還訴外人李文傑所支付之仲介費 用31萬元，而受有共51萬元之損害，爰先位依民法第259 條第1 項第2 款、第260 條規定，請求被告返還價金，另 依民法第184 條第1 、2 項請求賠償損害共計701 萬元【 計算式：650 萬元+20 萬元+31 萬元＝701萬元】。 ㈢另兩造簽立系爭契約書時，被告於其標的現況說明書中雖 曾揭示：洗澡時二氧化碳中毒。惟查，本件實乃被告長子 李興中燒碳自殺，顯然被告就屋況之說明與事實不符，益 見被告為出售「凶宅」之利益，而以詐術欺騙原告，進而 簽立系爭買賣契約書並給付價金650 萬元，而受有損害。 故被告隱瞞「凶宅」之詐術行為，對原告而言業已構成侵 權行為。而原告於系爭買賣契約簽訂後，因被告隱瞞「凶 宅」情事，致原告除受有價金損害外，另受有如前所述51 萬元之仲介費用損害。準此，被告故意隱瞞「凶宅」之重 要交易資料導致原告處分系爭房地時所導致之損失，自屬
侵權行為損害賠償之範圍，爰備位依民法第184 條第1 、 2項之規定，訴請被告給付共計701萬元。
㈣爰聲明﹕1.先位聲明﹕⑴被告應給付原告701 萬元及其中 650 萬元自96年12月21日起，另51萬元自102 年1 月15日 所提書狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保 ，請准宣告假執行。2.備位聲明﹕⑴被告應給付原告701 萬元，其中650 萬元自100 年12月19日所提刑事附帶民事 起訴狀繕本送達被告翌日起，另51萬元自101 年8 月14日 所提民事擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日起，均至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負 擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、對於被告抗辯所為之陳述：
⑴被告抗辯建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」 ，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，非謂物之瑕疵云云 。惟查，所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「 價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以「物質上」應具備者為限。因非自然身故情事之房屋即 一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成 直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理 層面嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質 會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響 ，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價 學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之 個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影 響其市場價格，應認屬物之瑕疵。而出賣人應負之瑕疵擔 保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應 對買受人負責。
⑵被告又辯稱原告解除契約之意思表示，已逾民法第356 條 第1 項規定之6 個月期間云云。然查，被告明知「凶宅」 乃重要交易資料，竟故意不告知原告，依民法第365 條第 2 項規定，被告自無援引民法第365 條第1 項資為抗辯之 權利，是被告此部分所辯，尚非足取。
⑶被告再抗辯系爭契約解除後，原告就系爭房地之占有即屬 無權占有，被告得請求相當租金之不當得利云云。按民事 訴訟法第277 條規定，應由被告就不當得利請求權之成立 要件應負舉證責任。原告於96年買受系爭房地後，於100 年1 月出售予訴外人李人傑即搬離該處，自無再受益情形 可言。加以系爭房地係屬「凶宅」，其在市場上之價值已
有相當之減損，則被告謂系爭房地位在新竹市中心區，交 通便利，鄰近之透天厝租金行情皆每月2 萬元以上，已屬 不可能之行情。既為凶宅，每月租金以15,000元為妥適。 又被告主張以此不當得利與原告本件請求抵銷云云，然原 告自97年迄今，占系爭房地原因之買賣契約雖經解除，惟 其係以支付被告650 萬元對價為占有系爭房地之基礎原因 則依然存在，被告在未返還650 萬元之前，難認原告受有 利益而有違反公平原則之財產變動情事，被告亦無受有財 產上之損害，故被告抵銷之抗辯，並無理由。
⑷系爭買賣契約業已合法解除，原告於96年10月23日、96年 10月31日、96年12月2 日各給付65萬元，96年12月20日給 付455 萬元，自得依民法第259 條規定請求返還，並自被 告受領前述650 萬元價金之翌日即96年12月21日起，按百 分之5 計算之利息。至原告支出之仲介費合計51萬元部分 ，原告於簽訂系爭買契約後陸續支付訴外人耀獅公司服務 費20萬元，此損害直接源自被告隱瞞凶宅所致，另系爭房 地再出售予訴外人李人傑而遭解約後，原告必須返還訴外 人李人傑交付之137 萬元價金（含被告收取之仲介、居間 報酬費31萬元（服務費25,000元、100 年房屋稅1,871 元 、土地增值稅14,617元及其他雜支），此屬侵權行為，原 告自得請求。
⑸被告另主張同時履行抗辯部分，因塗銷系爭房地上抵押權 登記與系爭買賣契約解除後返價金部分，並非立於互為對 待給付之關係，自不生同時履行抗辯之問題。至被告所稱 系爭房地有不能返還之情，查系爭房地並無不能返還給付 不能之情，況原告日後若真有不能移轉系爭房地所有權予 被告之時，被告亦得依民法第266 條之規定主張之，尚無 援引民法第264 條之必要。又系爭房地現雖非登記於原告 名下，但與原告無法取得所有權並於日後移轉登記予被告 之情形不同，自非回復原狀不能可堪比擬，且日後若真有 應返還之物因其他事由致不能返還時，被告亦得依民法第 259 條第6 款向原告請求償還價款。退步言，若被告主張 同時履行抗辯有理由，因被告所有之新竹市○○路0 段00 0 號10樓之1 於本案訴訟後之101 年9 月7 日向訴外人渣 打商業銀行設定最高限額抵押權420 萬元，足見被告財產 有顯著減少難為對待給付，倘原告先為移轉所有權，恐將 再次求償無門，原告主張民法第265 條不安抗辯。貳、被告方面﹕
一、被告之子雖於系爭房地內身亡，惟依實務見解，建築物是否 因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及
心理面之範疇，因人、時、宗教信仰等不同而有異，亦可藉 由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一 般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備 ，自非謂屬物之瑕疵。況原告已於系爭房地內居住達3 、4 年之久，平安無事，顯見系爭房地並無原告所述之瑕疵。縱 認系爭房地為凶宅而有瑕疵，惟該瑕疵並非重大，且原告已 居住3 、4 年，現據以解除契約顯失公平，依民法第359 條 但書規定，原告解除系爭買賣契約，於法不合。況原告於本 院100 年度審訴字第289 號案中認凶宅僅係一般民間毫無根 據之說明，現卻反過來以此主張瑕疵，自非可綵。二、原告就被告長子於系爭房地內自殺身亡乙事至遲於100 年間 即已知悉，迄至101 年8 月才為解除契約之意思表示，顯已 逾民法第365 條第1 項規定之6 個月期間，原告之解除權已 消滅，是原告解除契約，亦不合法。
三、倘認原告解除契約為合法，則系爭買賣契約即溯及歸於消滅 ，因此契約解除後，原告於返還系爭房地前就系爭房地之占 有即屬無權占有，當事人在契約存續期間所受領之給付，即 成為無法律上之原因，自亦構成不當得利。而無權占有他人 房屋，可獲得相當於租金之利益，因此致被告受有損害，被 告亦得向原告請求相當租金之不當得利。至原告有無居住於 系爭房地中，不影響原告就系爭房地所受之利益，因系爭房 地仍在原告實質管理中。又系爭房地位於新竹市中心，交通 便利，鄰近之透天厝租金行情皆每月2 萬元以上，而系爭房 地於96年12月間點交予原告，則自97年1 月起迄原告將系爭 房地返還予被告之日止，原告按月受有相當於租金之不當得 利以15,000元計。被告爰以此與原告請求之金額抵銷之。又 原告主張其支出31萬元仲介費乙節，原告並未舉證證明，被 告否認之。且依訴外人李人傑與彭煥郎就系爭房地所定之買 賣契約約定不支付服費及增值稅，是原告是否有支付服務費 ，尚有疑問。
四、原告主張被告施用詐術致其交付買賣價金650 萬元，原告受 有損害，而依民法第184 條第1 項規定請求被告給付650 萬 元云云，惟查，原告交付買賣價金650 萬元，被告將系爭房 地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地點交予原告使用， 原告並未受有任何損失，其請求被告負損害賠償責任，並無 理由。
五、原告解除契約若有理由，則主張民法第261 條之同時履行抗 辯，原告亦應將系爭房地之抵押權塗銷，並將系爭房地所有 權移轉登記予被告。另被告並非刻意減少財產，且既係同時 履行抗辯，即無原告須先將系爭房地移轉登記予被告，被告
再給付金錢之情形。另系爭房地於交付原告時並無抵押權之 設定，原告將之返還時自亦不應有抵押權存在，故原告請求 被告塗銷系爭房地之抵押權，自屬有理。
叁、不爭執事項：
一、系爭房地原為被告所有，於96年10月23日與原告簽訂不動產 買賣契約（即系爭買賣契約），雙方約定買賣總價款為650 萬元，原告業於96年12月20日將買賣價金給付完畢，被告並 將系爭房地辦畢所有權移轉登記在原告指定之彭煥郎名下， 復將系爭房地於96年12月間交付原告使用。二、被告長子李興中於94年5 月9 日在系爭房地之浴室內燒碳自 殺死亡。
三、被告因系爭房地買賣涉犯詐欺罪嫌，經臺灣新竹地方法院刑 事庭以101 年度易字第65號判決判處罪刑在案。四、系爭房地於100 年3 月24日以買賣為原因辦畢移轉登記在訴 外人何怡鳳名下，嗣於101 年10月8 日以調解移轉為原因辦 畢移轉登記在原告之夫即訴外人彭煥郎名下。
五、原告若受有相當租金之不當得利，每月租金金額為15,000元 。
肆、兩造爭點：
一、先位之訴：
㈠被告長子李興中於94年5 月9 日在系爭房地之浴室內燒碳 自殺死亡，是否屬系爭買賣契約標的物之瑕疵？原告據此 解除系爭買賣契約，請求給付701 萬元及法定遲延利息， 有無理由？原告之解除權是否已罹於民法第365 條第1 項 除斥期間而消滅？
㈡被告抗辯原告解除系爭買賣契約後，就系爭房地受有相當 於租金性質之不當得利，有無理由？被告是否可主張抵銷 ？
㈢被告主張同時履行抗辯，原告主張不安抗辯，有無理由？二、備位之訴：
原告以受被告詐欺而買受系爭房地，依侵權行為之法律規定 ，向被告請求損害賠償共701 萬元及法定遲延利息，有無理 由？
伍、本院之判斷﹕
一、被告長子李興中於系爭房地之浴室內燒碳自殺死亡，是否屬 系爭買賣契約標的物之瑕疵？
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。
。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價 值、效用或品質或品質不具備者，即為民法所規定之物之 瑕疵。屋內有人燒炭自殺，即會造成通常所稱之「凶宅」 ，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，及一般交易習慣 ，在心理層面上會造成相當程度之負面觀感，一般人購買 意願，並減少交易之價值，自應認係為民法所規定之瑕疵 （臺灣高等法院101 年度上字第502 號、101 年度上易字 第930 號判決參照）
㈡經查，被告不爭執其長子李興中於系爭房地內自殺身亡， 惟被告於出售系爭房地時，於標的現況說明書上卻記載洗 澡時二氧化碳中毒（見本院100 年度竹簡附民字第90號卷 第9 頁），然燒炭自殺此有意結束生命之行為與無意欲、 不慎所生死亡之情形，於我國民情及習俗上，對心理層面 之影響，並不相同。被告雖辯稱原告於購買系爭房後住於 其內，並產有一子，難認有何瑕疵云云，然被告於出售系 爭房地時並未據實以告，以其子洗澡時二化碳中毒死亡掩 蓋真正死亡之原因，若被告認此等自殺身亡不會影購買意 願及減損不動產之價值，何以虛偽陳述，況被告因此等欺 瞞致原告與之簽訂系爭買賣契約之行為，經本院及臺灣高 等法院認定構成詐欺取財罪，判處有期徒刑6 月確定，有 本院101 年度易字第65號、臺灣高等法院101 年度上易字 第2917號判決附卷可參，是被告辯稱此非屬瑕疵，尚無所 據。
㈢綜上，被告之子李興中於系爭房地內自殺，有致系爭房地 價值減少情形，屬系爭買賣標的物之瑕疵。
二、原告解除系爭買賣契約，是否合法？
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第 359 條前段定有明文。
㈡本件被告辯稱系爭房地之瑕疵非重大，且原告已居住其內 3 、4 年，解除契約顯失公平云云，經查，系爭房地因被 告之子自殺而成凶宅，致有價值減少之瑕疵，已如上所述 ，自難謂非重大瑕疵。又原告雖住於系爭房地3 、4 年之 久，惟於出售系爭房地予訴外人李文傑後，旋即因訴外人 李人傑得知系爭房地為凶宅而解除買賣契約乙節，為兩造 所不爭執，復經本院依權調閱本院100 年度審訴字第289 號卷，核閱無誤。而不動產之價值雖會因社會之經濟狀況 而有所昇降，惟一旦成為凶宅，其價值顯難以攀升，甚至 成為大肆砍價之籌碼，難因時間更迭而有所改變，原告解 除系爭買賣契約，自難認有何顯失公平之情，是被告此部
分辯稱，不足採信。
㈢被告另辯稱本件解除權已因除斥期間經過而消滅部分，按 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個 月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於 六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 之，民法第365 條定有明文。本件被告明知其子非因洗澡 二氧化碳中毒而身亡，卻於委託訴外人耀獅公司仲介買賣 及原告買受時未告知係自殺身亡，顯係故意不告知系爭房 地有價值減少之瑕疵，自無民法第356 條第1 項6 個月除 斥期間之適用。是以，原告之解除權並未消滅，被告所辯 ，洵無足採。
㈣本件原告於101 年8 月17日以刑事附帶民事擴張訴之聲明 狀為解除系爭買賣契約之意思表示，並送達被告收受等情 ，為被告所是認（本院101 年度附民字第33號卷第5 頁、 本院102 年7 月10日言詞辯論筆錄，卷二第41頁），從而 ，系爭買賣契約業已合法解除。
三、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為 金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第 2 款定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，同法第203 條亦有明 文。本件原告因購買系爭房地而於96年12月20日交付被告價 金650 萬元，此為兩造所不否認，則系爭買賣契約既已合法 解除，被告即應返還受領之價金650 萬元及自受領之翌日即 96年12 月21日起至清償日止，按年息百之5 計算之利息。四、原告另主張因被告隱瞞系爭房地為凶宅致受有支付予訴外人 耀獅公司之仲介費20萬元及將系爭房地出售予訴外人李人傑 之土地增值稅14,617元、房屋稅1,871 元、雜支費6 萬元、 服務費等合計51萬元之損害，依侵權行為之規定請求被告賠 償乙節，查原告購買系爭房地支付訴外人耀獅公司服務費20 萬元等情，業據原告提出服務費臨時收據一紙為證（本院10 0 年度竹簡附民字第90號卷第12頁）。而被告未告知其子於 系爭房地內死亡之真正方式，使原告無法得知此為一般觀念 上所謂之「凶宅」而予以買受，並支付20萬元之仲介費，被 告亦因此行為，經依詐欺取財罪判刑確定，而系爭買賣契約 嗣經合法解除等情，已如上所述。按因故意或過失，不法侵 害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之 方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損 害於他人者，負賠償責任，民法第184 條第1 項、第2 項前 段定有明文，從而原告請求被告賠償仲介費損失20萬元，於
法有據，應予准許。至原告另請求被告賠償出售系爭房地予 訴外人李人傑所受之土地增值稅14,617元、房屋稅1,871 元 、雜支費6 萬元、服務費等合計51萬元之損害部分，經查出 售系爭房地予訴外人李人傑之人係訴外人彭煥郎，而訂立此 部分買賣契約時系爭房地之所有權人亦為訴外人彭煥郎，支 付予訴外人大業不動產仲介社服務費之人也是訴外人彭煥郎 等節，有訴外人彭煥郎與訴外人李人傑就系爭房地所訂之買 賣契約書（見本院100 年度審訴字第289 號卷第12至17頁） 、系爭房地登記謄本、統一發票、100 年房屋稅繳款書、土 地增值稅繳款書、大業不動產仲介社函可憑（卷一第15至18 頁、第49至51頁、卷二第9 頁），是原告既非系爭房地之權 利人，就系爭房地出售予外人李人傑，即無損害之可言，故 其依侵權行為之法律關係請求被告賠償51萬元及利息，自難 准許。
五、被告抗辯原告解除系爭買賣契約後，就系爭房地受有相當於 租金之不當得利，並以之與原告本件請求主張抵銷，有無理 由？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又當事人在契約有效期間內，如基 於有效之契約而受有利益，並非無法律上之原因。惟契約 一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。 因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付， 即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，最高法院10 0 度台上字第2 號裁判參照。另按不當得利之受領人，不 知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返 還或償還價額之責任，同法第182條第1項亦有明文 ㈡經查系爭買賣契約業經原告合法解除，已為本院如上之認 定，依前揭說明，自應溯及於訂約時失其效力。惟系爭房 地於原告買受後隨即贈與訴外人彭煥郎，並與被告約定直 接移轉登記於訴外人彭煥郎名下，此為原告所自承，被告 對此亦未為爭執（見101 年度附民字第33號卷第6 頁、本 件卷二第22頁反面）。而原告係於訴外人李人傑於100 年 1 月13日買受系爭房地後經由訴外人李人傑之告知，始得 知被告隱瞞系爭房地為凶宅之瑕疵而於101 年8 月17日以 附帶民事擴張訴之聲明狀為解除契約之意思表示，並經被 告於101 年8 月21日收受（見卷二第41頁反面），則原告 於尚不知無法律上原因時其所受領之利益即已不存在，依 前揭說明，原告不負返還所受利益之義務。被告雖辯稱原 告對系爭房地有實質管理力云云，惟查原告雖於買受系爭
房地後直至100 年1 月前均住於系爭房地，然其為訴外人 彭煥郎之配偶，係基於同財共居家屬之地位而使用系爭房 地，依民法第942 條之規定，原告僅為占有輔助人，對系 爭房地並無實質管理力，自非占有人，故被告此部分辯解 ，並非可採。從而被告主張原告於系爭買賣契約解除後， 應返還相當於租金之不當得利，並無所據，則其以此主張 與原告之本件請求抵銷，亦無理由。
六、被告再主張於返還價金之同時，原告應移轉系爭房地之所有 權並塗銷其上之抵押權，原告則主張不安抗辯。經查﹕ ㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付；當事人因契約解除而生之相互義務，準 用第264 條至第267 條之規定，民法第264 條第1 項前段 、第261 條定有明文。系爭買賣契約業已合法解除，依上 說明，兩造即負有回復原狀之義務。
㈡本件原告雖主張抵押權之塗銷並非立於互為對待給付之關 係，不生同時履行抗辯之問題云云，然查系爭房地於出售 予原告時其上並無抵押權之設定乙節，未見原告加以爭執 ，則原告以系爭房地有瑕疵而解除系爭買賣契約，基於此 雙務契約之解除所生回復原狀之義務，本即屬互為對待之 給付，原告自應將其上抵押權予以塗銷，始可達回復原狀 之目的，是原告此部主張，委無足採。
㈢原告另稱被告就其所有之其他不動產於本件訴訟後已設定 高額抵押權，若將系爭房地返還，被告顯難為對待給付而 主張不安之抗辯部分。按當事人之一方，應向他方先為給 付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給 付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自 己之給付，民法第265 條定有明文。系爭買賣契約解除後 ，兩造雖互負回復原狀之責任，惟原告並無先行移轉系爭 房地有權及塗銷抵押權之義務，被告亦係主張兩造應同時 履行互負之給付，是原告援引前述不安之抗辯，主張拒絕 移轉系爭房地所有權及塗銷抵押權之設定，即無理由。 ㈣綜上，被告所為同時履行之抗辯，自屬有據，故系爭買賣 契約解除後，兩造互負回復原狀之義務，且二者間立於互 為對待給付之關係，從而被告於返還價金650 萬元及自96 年12月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之 同時，原告應移轉系爭房地所有權並塗銷系爭房地抵押權 。
七、基上，原告請求被告給付650 萬元及自96年12月21日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息之同時，原告應移轉系 爭房地所有權予被告，並塗銷系爭房地抵押權，爰於主文第
一項諭知原告應同時履行之義務。另被告應給付原告20萬元 及自擴張聲訴之聲明狀送達翌日，即101 年8 月22日（被告 自承於101 年8 月21日收受前開書狀（卷二第41頁反頁）） 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求，即無所據，應予駁回。八、又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就 原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之金額，分別准許之 ，就原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁 回。
九、末查被告於本件言詞辯論終結（102 年7 月29日）後之102 年7 月30日另提書狀辯稱系爭房地已於102 年4 月19日辦理 預告登記，原告無法將系爭房地返還，依民法第259 條第6 款之規定，應償還價額，並以之與原告本件請求主張抵銷（ 見該日民事辯論意旨狀），惟此攻擊方禦方法於本件言詞辯 論終結前未見被告主張，爰不於本件中審酌，附此敘明。丙、本件為刑事附帶提起民事訴訟，依刑事訴訟法第504 條第2 項之規定，免納裁判費。惟本件移送民事庭後有其他訴訟費 用之支出，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第四項所示。丁、本件原告之訴就先位之訴（聲明）為有理由，本院已為勝訴 判決；原告備位之訴（聲明）即毋庸再行裁判；又因本案事 證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦 方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再 予一一審酌，均附此敘明。
戊、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 盧玉潤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 8 月 19 日
書記官 李勻淨