臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第653號
原 告 張陳貴美
陳寶蓮
陳碧霞
陳文龍
陳素嬌
陳文貴
陳健鴻
陳文慶
陳麗鳳
王正雄
王正成
王正發
王正乾
王麗英
王麗玉
共 同
訴訟代理人 王家鋐律師
被 告 王進村
訴訟代理人 江肇欽律師
複 代理人 黃淑琳律師
張紫翔
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102 年7 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。本件原告起訴，其聲明原為：㈠被告應將坐落新北市○○ 區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，並 將土地返還全體土地共有人；㈡被告應給付原告新臺幣（下 同）220,800 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，並應自民國100 年11月1 日起至返還土地 之日止，按月給付原告3,680 元；㈢前項聲明於任一被告為 一部或全部給付，其餘被告於給付範圍內免負給付義務。嗣 原告於準備程序以言詞撤回被告黃雅雯起訴（見本院卷第11
8 頁），並變更聲明如後述聲明所示。核其所為係基於系爭 房屋遭無權占用之同一基礎原因事實，擴張應受判決事項聲 明（即相當於租金之不當得利請求部分），合於前揭法條規 定，應予准許。
㈡原告遲至本件言詞辯論期日始當庭提出書狀並以言詞追加王 藍碧卿為本件被告（見本院卷第177 、178 頁），惟經被告 表示不同意追加，本院審酌王藍碧卿對本件訴訟標的並無合 一確定之必要，原告於言詞辯論期日追加王藍碧卿為被告， 嚴重影響王藍碧卿之訴訟防禦，及本件訴訟之終結，原告此 部分追加違反民事訴訟法第255 條第1 項第7 款規定，自有 未洽，不應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地為原告與其他共有人之祖產，早期遭他人無權占用 ，並興建門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號房屋（下 稱系爭房屋）以為使用，原告對此甚感困擾，遂於82年間委 由土地共有人陳寶蓮、陳貴美、陳文龍及陳清標4 人向臺北 縣土城市（現改制為新北市土城區）調解委會聲請行政調解 ，嗣對被告長期占用系爭土地乙事達成共識，由調解委員製 作調解書（下稱系爭調解書），該調解書僅解決土地遭他人 無權占有所衍生之一般土地租賃契約而已，並非基地租賃契 約。又系爭調解書所涉租賃關係僅存在土地所有人與廖逢慶 、王藍碧卿間，而廖逢慶早已逝世，故租賃關係僅存於土地 共有人與王藍碧卿之間；再關於土地共有人與王藍碧卿間之 租賃關係，共有人已於100 年1 月18日依民法第443 條第 2 項、第455 條規定終止租約，並依民法第828 條準用第 820 條規定以存證信函通知王藍碧卿終止租賃關係；另王藍碧卿 占用系爭土地之其他房屋（即新北市○○區○○路0 段 000 號房屋，下稱207 號房屋），業經本院100 年度訴字第1289 號民事判決認定系爭調解書未提及「租用建築房屋之基地」 等事項，否認有租地建屋之情形，且認定系爭土地共有人與 王藍碧卿間租賃關係，因違反民法第443 條不得轉租規定， 共有人依民法第820 條第1 項、第450 條第2 項規定終止與 王藍碧卿間未定期限租賃契約，該租約已發生終止效力，被 告所有之系爭房屋係無權占用系爭土地，爰依民法第821 條 、第767 條第1 項規定請求被告應將系爭房屋拆除，將土地 返還原告及其他共有人。
㈡關於相當於租金之不當得利請求：依系爭調解書第3 條所約 定之租金為每年按公告現值10% 給付，被告應給付自100 年 11月1 日起回溯5 年之租金（即自95年11月1 日起至100 年
11月1 日止），應給付之租金數額為491,846 元【（95年土 地公告現值47,900元/ ㎡×23.83 ㎡×10% ×原告所有權利 範圍為772/945 ÷12×2 個月＝15,542元）+ （96年土地公 告現值50,400元/ ㎡×23.83 ㎡×10% ×772/945 ＝98,116 元）+ （97年土地公告現值51,900元/ ㎡×23.83 ㎡×10% ×772/945 ＝101,036 元）+ （98年土地公告現值49,200元 / ㎡×23.83 ㎡×10% ×772/945 ＝95,780元）+ （99年土 地公告現值50,000元/ ㎡×23.83 ㎡×10% ×772/945 ＝97 ,337元）+ （100 年土地公告現值51,800元/ ㎡×23.83 ㎡ ×10% ×772/945 ÷12×10個月＝84,035元）】。被告無法 律上原因占用系爭土地，受有使用土地之利益，原告爰依民 法第179 條第1 項規定，請求被告自100 年2 月1 日起至系 爭房屋拆除並將土地返還原告及其他共有人之日止，按月給 付原告84,035元。
㈢併為聲明：1.被告應將系爭土地上門牌號碼新北市○○區○ ○路0 段000 號建物（面積23.83 ㎡）拆除，並將該部分土 地返還予原告及其他共有人。2.被告應給付原告491,846 元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。被告應自100 年11月1 日起至將系爭房屋拆除且將該部分 土地返還予原告及其他共有人之日止，按月給付原告84,035 元。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠訴外人廖慶逢之父母於臺灣光復之初，曾以互易方式取得系 爭土地產權，惟不諳法律未辦理所有權移轉登記，遂向地主 承租系爭土地作為建築房屋之用，並在其上興建7 棟房屋， 其中1 棟即為系爭房屋，被告之祖母黃過曾與廖慶逢同居在 系爭房屋，被告之母王藍碧卿亦尊稱廖慶逢為爸爸，廖慶逢 將7 棟房屋中之207 號房屋無償贈與王藍碧卿，82年調解成 立後，王藍碧卿即依照調解內容給付所欠租金，嗣廖慶逢於 生前將系爭房屋無償讓與被告之祖母黃過，黃過於97年7 月 3 日歿，黃過之全體繼承人共同協議分割遺產，將系爭房屋 所有權協議由被告繼承，被告為系爭房屋之所有權人。 ㈡依系爭調解書約定內容，可見在該次調解事件之前，雙方早 已成立土地租賃契約，且系爭房屋裝表供電時間為69年6 月 ，可證系爭房屋於調解成立時確實已存在，依最高法院74年 度台上字第2562號判例意旨，不論先租地後建屋或承受前手 之房屋後始租用基地，均應解為租地建屋契約，本件自屬先 租後建之租地建屋契約無疑。原告主張系爭土地係遭他人無 權占用，不得已才於82年間申請調解云云，恐有誤會。退步 言之，縱使調解成立前雙方並無簽立租賃契約，惟依系爭調
解書內容，原告之被繼承人陳清標等人與廖慶逢、王藍碧卿 間確已成立租地建屋契約，依民法第426 條之1 及最高法院 52年台上字第2047號判例可知，前述租地建屋契約於被告與 系爭土地所有權人間仍繼續存在，被告自屬合法占有。 ㈢另本件租地建屋契約，若確有終止事由存在，原告應依土地 法第103 條規定終止租約，而非逕依民法第450 條2 項規定 終止租約。又王藍碧卿雖曾將207 號房屋出租他人，並非轉 租系爭土地，依最高法院台上字第2678號判例意旨，王藍碧 卿之房屋出租行為與單純之基地轉租尚屬有別，自不構成終 止基地租約之原因。再王藍碧卿並無遲延給付租金，依系爭 調解書約定之租金給付，可徵本件租金給付屬往取債務，自 應由出租人親至承租人住所處收取，出租人未出面收取，構 成受領遲延，被告不負給付遲延責任。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭土地之共有人，系爭房屋為未辦保存登記之建物 ，並坐落系爭土地上，被告為系爭房屋之房屋稅納稅義務人 ，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可證（見本院卷第 7 至11頁、第47頁）；又本院至現場履勘並囑託新北市板橋 地政事務所派員前往測量結果：系爭房屋為1 層樓磚造混凝 土，占用系爭土地23.83 ㎡，現供開設檳榔攤販售檳榔等事 實，有勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在卷可稽（見 本院卷第87至88頁、第90至91頁反面、第94頁），堪信為真 實。
四、原告主張被告係無權占用系爭土地並於其上建有系爭房屋， 出租他人使用等語，被告雖不否認其所有之系爭房屋占用系 爭土地，惟抗辯兩造就系爭土地確有租賃契約存在，是本件 首應審究者為：被告抗辯就系爭土地兩造存有租賃契約，為 有權占有，有無理由？經查：
㈠被告抗辯：其所有之系爭房屋占有系爭土地係基於租地建屋 契約，並非無權占有等情，業據原告提出臺北縣土城市調解 委員會82年民調字第353 號調解書、遺產稅免稅證明書為證 （見本院卷第39、40頁），參酌該調解書曾經本院核定在案 ，原告對上開調解書之真正亦不爭執（見本院卷第63頁）， 上開調解書自堪信為真實。
㈡依該調解書之調解內容記載：「緣聲請人所有座（按應為「 坐」字之誤）落于土城市頂埔段溪頭小段37-3（即系爭土地 ）、37-20 及37-23 等三筆地號，出租對造人使用因逾收租 金致生糾紛經雙方協調同意和解其內容如后：一、對造人願 放棄追索多付之租金。二、對造人願自79年起依目前使用實 際坪數（範圍為131 平方公尺）來給付租金。三、對造人所
付租金依照政府每年公告現值之1%給付之。四、租金給付： ⑴除民79年元月份起至82年12月31日止計租金為14萬 9,000 元正於民83年4 月30日前給付完畢。⑵另83年起租金每年元 月份給付由聲請人向對造人收。五、對造人同意以上和解條 件放棄其餘請求權。六、以上租金給付，若有一期未給付， 視同全部到期」，可推知聲請人陳清標、陳寶蓮、陳貴美、 陳文龍與對造人廖慶逢、王藍碧卿就系爭土地原已成立租賃 契約，係因逾收租金糾紛，就系爭調解書之內容達成協議， 雙方約定由廖慶逢、王藍碧卿依目前使用土地之實際面積給 付租金至明。再依該調解書出席調解委員欄下方並有原告陳 寶蓮之簽名、蓋章，用以表示收受給付租金支票2 紙，金額 分別為14萬6,000 元、4 萬6,500 元，核與前開調解書內容 記載79年起至82年應給付租金之金額相符。復該調解書之記 錄即證人蔡秉宏（原名蔡政章）於另案調查時之證述：調解 內容第3 條所示租金係依公告現值1%給付等語，此有臺灣高 等法院101 年度上字第1135號102 年6 月24日準備程序筆錄 在卷可佐（見本院卷第173 至174 頁反面），顯見被告所辯 廖慶逢、王藍碧卿與系爭土地共有人間就系爭土地確有租賃 契約存在，並非無稽。至本院另案100 年度訴字第1289號判 決雖依前揭調解書認定並無租地建物契約，因該案之建物為 207 號房屋，與本件系爭房屋並非同一，兩造所舉證據資料 迥異，自不拘束本院之認定。
㈢又系爭房屋為1 層樓磚造混凝土建物，占用系爭土地 23.83 ㎡，建物面對中央路4 段之30米道路，附近為頂埔國小等情 ，有勘驗筆錄、照片、新北市板橋地政事務所土地複丈成果 圖在卷足憑，並經本院到場勘驗無訛（見本院卷第87至88頁 、第90至91頁反面、第94頁）。再系爭房屋設立電表供電起 始時間為69年6 月，有臺灣電力公司臺北南區營業處101 年 10月16日北南費核代字第Z000000000號書函可證（見本院卷 第150 頁），且系爭房屋為未辦保存登記建物，依卷附新北 市政府稅捐稽徵處101 年3 月8 日列印之房屋稅籍證明書所 載「折舊年數32年」（見本院卷第第47頁），足見被告主張 系爭房屋約於69年間建造完成（計算方式：原告係在101 年 請領上開房屋稅籍證明，而折舊年數32年，故101 －32＝69 ）乙節，尚非無據。復觀以系爭房屋坐落之系爭土地位於土 城區中央路4 段主要幹道上，其位置並非偏僻難以發現，且 調解書上系爭土地共有人大多居住土城地區，倘謂被告或其 前手事先未徵得包括原告在內之系爭土地共有人之同意，亦 無正當使用權源，竟逕自於其上建造系爭房屋供己使用數十 年，而土地所有權人始終均不知該建物存在或者並無反對意
見，顯與經驗法則有悖。是以，本件原告主張系爭土地遭他 人無權占用，並興建系爭房屋，不得已才於82年申請調解， 被告無正當法律權源占有系爭土地乙節，不僅與事實不符， 亦與常情有違。
㈣雖被告始終未能說明本件租賃契約成立時間與上開建物建造 完成日期孰先孰後，然土地法有關租地建屋之規定，係因城 市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地 投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以 在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建 房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建 屋契約，方符立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號判 例意旨參照），是本件無論被告或其前手係於系爭房屋建造 完成前、後何時，向當時土地所有人租用該基地，均無礙於 本件租地建屋契約之有效成立，至為明灼。而證人林黃蕊於 本院調查時證稱：伊50幾年就住在土城區中央路4 段302 號 ，當時廖慶逢、黃過同居一處，沒有搬遷，他們過世後是王 藍碧卿、王進村居住該處，檳榔攤是王藍碧卿在經營等語（ 見本院卷第158 頁反面、159 、160 頁），又被告為系爭房 屋之房屋稅納稅義務人，已如前述，則被告抗辯其為黃過之 繼承人，分割遺產取得系爭房屋所有權，其對基地出租人仍 有租賃關係存在，亦屬可採。至原告主張土地共有人與王藍 碧卿間租賃關係因違法轉租依民法第443 條第2 項終止租約 云云，因被告前前手為廖慶逢，縱王藍碧卿違法轉租207 號 房屋，亦與本件無涉，併予敘明。
㈤系爭基地之租賃關係既存在於土地共有人與被告之間，則被 告所有之系爭房屋占有系爭土地，即有合法權源，非無權占 有，故原告依民法第767 、821 條等規定，請求被告拆屋還 地，洵屬無據，應予駁回。被告占有使用系爭土地既有法律 上之原因，原告另依民法第179 條規定，請求被告給付自調 解日往前回溯5 年所受相當於租金之利益及自100 年2 月1 日起至返還土地之日止，按月給付84,035元，亦屬無據。五、綜上，被告與系爭土地共有人間就系爭土地存有租地建屋之 租賃契約，被告仍得占有使用承租之系爭土地。從而原告本 於物上請求權、共有物返還請求權及不當得利請求權，請求 被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本 案判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 葉靜芳
法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
書記官 洪來慧
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