臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1347號
原 告 蔡新化
訴訟代理人 李建賢律師
被 告 楊仕明
楊仕安
共 同
訴訟代理人 謝恩華律師
被 告 朝日不動產工業有限公司
法定代理人 黃年億
被 告 陳嘉文
上二人共同
訴訟代理人 王棟樑律師
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國102 年7 月11
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告楊仕明、楊仕安應給付原告新臺幣肆佰零柒萬肆佰元，及自民國一百零一年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
以上任一被告如為給付，其他被告於清償之範圍內同免給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊仕明、楊仕安連帶負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告楊仕明、楊仕安以新臺幣肆佰零柒萬肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項定有明文。又不 變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非 為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條、第256 條亦分別 規定甚明。本件原告起訴後，於民國101 年6 月18日更正刪 除起訴第一項訴之聲明中「連帶」二字，係屬不變更訴訟標 的，而更正法律上之陳述者，核與前揭法條規定相符，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於100 年12月15日經由被告朝日不動產工業有限公司公
司（下稱朝日公司）所屬營業員即被告陳嘉文之仲介，與委 託該公司仲介土地出售事宜之被告楊仕明、楊仕安簽訂房地 產買賣契約書，由原告向被告楊仕明、楊仕安以新臺幣（下 同）2,650 萬元之價格，購買位於新北市○○區○○段○ 000 地號、第512 地號土地（下分別稱為511 地號土地及 512 地號土地，或合稱為系爭土地）及坐落512 地號土地上 同段1032建號房屋（門牌號碼：新北市○○區○○街00號， 下稱為系爭建物，並與上開兩筆土地合稱為系爭房地），業 已付清價款、辦理所有權移轉登記及交付房地。原告取得系 爭房地後，於101 年3 月間委託會計師辦理工廠設立登記時 ，始經由會計師告知而得悉系爭土地屬公共設施保留地之道 路用地。伊將上情告知被告陳嘉文後，被告陳嘉文方交付 101 年3 月29日土地使用分區證明書，並另向新北市政府城 鄉發展局估算系爭道路用地面積，經新北市政府城鄉○○○ ○○000 地號係屬道路用地，無需估算面積，而第512 地號 土地經新北市樹林地政事務所估算後，土地使用分區面積分 別為乙種工業區204.17平方公尺，道路用地46.96 平方公尺 。按道路用地係屬物之瑕疵，被告楊仕明、楊仕安於出售系 爭土地予原告時，故意隱匿屬道路用地之事實，於不動產標 的現況說明書表示系爭土地非位於政府徵收預定地，其二人 就系爭土地中包含有屬道路用地等公共設施保留地之部分， 自應依買賣契約負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少買賣 價金；且渠等故意隱匿上情，係違反契約上交易習慣應負之 告知義務而不作為，致原告受有價金之損害，亦應負侵權行 為之損害賠償責任。而被告朝日公司、陳嘉文就系爭土地有 無道路用地等訂約事項，本有調查能力及調查義務，更有向 原告據實報告之義務，其竟未告知系爭土地有上開系爭道路 用地存在之事實，致原告漏未斟酌系爭土地內有道路用地， 且為足以影響交易成立與否及價格高低之重要資訊，自屬違 反其等在法律上所應負之作為義務，則其等未依其應有之專 業知識、經驗，為善盡調查土地資訊、提供必要之資訊之義 務，告知原告系爭不動產買賣應查知之瑕疵，而違反不動產 經紀業管理條例第23條、第24條之2 所定之義務，並致原告 因而受有價金之損害，依同條例第26條第2 項規定，應負連 帶損害賠償責任。
㈡系爭土地面積共計為255.73平方公尺（77.35 坪），其中道 路用地面積為51.56 平方公尺（15.59 坪），以市場上道路 用地交易價格尚不及土地公告現值之20％計算，系爭土地中 道路用地部分每坪價值約僅為19,579元，而原告購買每坪單 價為34萬2,599 元，兩者之差價每坪高達323,020 元，是以
原告因此受有5,035,882 元價差之損害。 ㈢爰依民法第354 條、第359 條所定物之瑕疵擔保責任之減少 價金請求權，及民法第184 條侵權行為損害賠償請求權，就 原告所受上開價差損害向被告楊仕明、楊仕安請求減少買賣 價金及損害賠償；另依不動產經紀業管理條例第23條、第24 條之2 、第26條第2 項之規定，請求被告朝日公司、陳嘉文 賠償原告所受上開損害。並為聲明：
⒈被告楊仕明、楊仕安應給付原告5,035,882 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。
⒉被告朝日公司、陳嘉文應連帶給付原告5,035,882 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。
⒊前二項所命給付，於任一被告已為給付後，他被告於給付 範圍內免給付義務。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告楊仕明、楊仕安抗辯主張：
㈠系爭土地之都市計畫係68年制定，登報公告之日距今已逾30 餘年，且因尚未徵收，主管機關亦未曾通知被告及其前手上 開公告，故伊等及前手皆不知系爭土地受有都市計畫劃定之 情形。在主管機關延誤30餘年之情形下，強迫被告一定應知 悉都市計畫之情，實有違常理。
㈡系爭土地該區尚需依附帶條件提起及發布細部計畫，故未能 辦理區段徵收，既尚未定案且何時完成尚屬未定，變數極大 ，是否不利原告自未能於現在認定。縱日後系爭土地遭徵收 ，然亦同時得領有相當於市價之補償金，且系爭土地原非相 鄰道路之土地，經徵收後反將會與道路相鄰，其效用及價值 將會增加。此外系爭土地區域之不動產價格係處於不斷升值 之情形，若原告易價時，其所得可能有賺無賠，故在未易價 前何來損失。是以系爭土地是否徵收仍屬未定，其價格亦未 有定數，故在未易價前，仍未能產生實際損害。 ㈢本件係由原告委託被告朝日公司向伊等購買系爭房地，伊等 並未專任委託被告朝日公司，僅係向所有仲介公司表示要出 售系爭不動產。而被告朝日公司代理人吳宜臻於第一次付款 日即100 年12月15日即已向新北市政府申請系爭標的之使用 分區證明書，另依房地買賣契約書附件付款說明表，於第二 次用印時即已將分區證明書交予原告。故原告於給付價金之 時，即已知悉系爭買賣契約之部份標的為都市計畫徵收用地 ，原告既仍給付全部之價金，顯見已同意系爭土地之狀況， 伊等並無欺騙之情事。
㈣被告朝日公司不論受買賣雙方何者委託，該公司與被告陳嘉 文均有義務瞭解土地之狀況，而後交付土地使用分區證明書 也可作為補正行為。原告於付款時已知悉系爭土地部分為都 市計畫徵收用地，惟仍給付全部價金，縱有損失，亦應由原 告自行負擔，方屬合理。
㈤綜上所述，並為聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、被告朝日公司、陳嘉文抗辯主張：
㈠被告朝日公司係受被告楊仕明、楊仕安之委託，辦理系爭房 地出售之仲介事宜，被告陳嘉文於100 年12月13日21時許， 受原告要約之委託就交易價格為磋商，以促成系爭不動產之 買賣，至翌日深夜兩造達成價金之共識，並約定於次日即15 日簽訂契約。簽定不動產買賣契約前，被告陳嘉文亦請賣方 即被告楊仕明、楊仕安就系爭不動產標的說明書填載，經核 與房屋現況及土地、建物登記謄本、地籍圖等資料相符，並 向原告說明內容後，由原告簽名並附載於買賣契約書。而系 爭土地之土地登記謄本上511 及512 地號土地上之地目均記 載為「建」，被告陳嘉文自土地登記謄本及地籍圖等資料中 ，無法知悉系爭土地有部分是計畫道路用地，故未告知原告 系爭不動產有此情形。且因原告委託被告陳嘉文起至簽約期 間，僅有1 日之時間，被告陳嘉文盡力為原告與被告洽談買 賣價格，實無法於如此短的時間內查悉賣方於不動產現況說 明書「土地是否為於政府徵收預定地內」欄內勾選「否」是 否實在。然於100 年12月15日簽訂不動產買賣契約之同時， 被告朝日公司員工吳宜臻即向新北市樹林區公所申請分區使 用證明，嗣於同年月16日發給分區使用證明書後，於第二次 用印即核發稅單和辦理移轉文件時，亦將分區證明書交予原 告，足認被告陳嘉文已盡調查之義務，並無故意或過失致交 易當事人受有損害之情事，而未有違反不動產違反不動產經 紀業管理條例第23 條 、24條規定之情形。原告指稱被告陳 嘉文未盡注意義務，請求其與所屬被告朝日公司應負連帶賠 償責任，應無理由。
㈡系爭不動產買賣契約簽訂時，不動產經紀業管理條例第24條 之2 規定尚未修訂，原告指稱被告違反該條之規定，應有誤 會。
㈢系爭房地既未分開計價，不足以證明土地部分受有損害。退 步而言，縱認系爭土地為有瑕疵，惟將來系爭買賣標的苟有 有小部分土地為計畫道路用地，依土地徵收條例之規定應以 市價徵收，自不會造成原告之損失。故原告之請求被告朝日 公司及陳嘉文應負連帶賠償責任，應無理由。
㈣綜上所述，並為聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉ 願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（參本院卷第 137 頁正面及背面）：
㈠下列事實為兩造所不爭執，復經原告提出不動產買賣要約承 諾書、房地產買賣契約書與所附不動產標的現況說明書等附 件、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、新北市政 府城鄉發展局101 年4 月5 日北城測字第0000000000號函、 新北市樹林地政事務所101 年4 月12日新北樹地測字第 0000000000號函、新北市政府都市計劃土地使用分區（或公 共設施用地）證明書為證，及被告被告楊仕明、楊仕安提出 地籍圖謄本為憑（參本院卷第10頁至第30頁、第72頁），堪 認為真正：
⒈原告於100 年12月15日經由被告朝日公司營業員被告陳嘉 文之仲介，與被告楊仕明、楊仕安簽訂房地產買賣契約書 ，由原告向被告楊仕明、楊仕安以2,650 萬元之價格，購 買位於新北市○○區○○段○000 地號（面積4.6 平方公 尺）、第512 地號（面積251.13平方公尺）土地及坐落 512 地號土地上同段1032建號房屋（門牌號碼：新北市○ ○區○○街00號），雙方並已依約付款、辦理所有權移轉 登記及交付房地。
⒉上開房地產買賣契約書所附不動產標的現況說明書，其上 「土地是否位於政府徵收預定地內」欄位，勾選為「否」 。
⒊上開511 地號土地全部，依都市計畫使用分區屬公共設施 保留地之道路用地，土地預定取得方式為一般徵收。上開 512 地號土地之46.96 平方公尺部分，依都市計畫使用分 區屬公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方式為區 段徵收。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭土地依都市計畫使用分區屬公共設施保留地之道路用 地，是否為買賣標的物「物之瑕疵」。
⒉原告是否於第二次用印當天由朝日公司交付系爭土地之土 地分區使用證明書。原告何時知悉系爭道路是屬於公共設 施保留地之道路用地？原告是否於交付系爭證明書後仍同 意購買系爭土地？
⒊被告朝日公司、陳嘉文是否有違反不動產經紀業管理條例 第23條、第24條之2 、第26條第2 項所定之義務。 ⒋原告是否因系爭土地經列為公共設施保留地之道路用地， 而受有損害。
⒌如認原告受有損害，被告朝日公司、陳嘉文、楊仕明、楊 仕安是否應負損害賠償責任。原告是否與有過失。五、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又按所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高 法院著有73年台上字第1173號判例要旨可資參照。再按買受 人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣 人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項 所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責 ；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條亦定有 明文。次按工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物 ，以供工業使用為主；而道路用地係都市計畫地區範圍內， 應視實際情況設置之公共設施用地，由該管政府或鄉、鎮、 縣轄市公所依徵收、區段徵收或市地重劃方式取得之；依都 市計畫法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之 使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用； 公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，然該 臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆 除回復原狀時，應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以 強制拆除，都市計畫法第36條前段、第42條第1 項第1 款、 第48條、第51條、第50條第1項、第2項分別定有明文。 ㈡本件原告與被告楊仕明、楊仕安簽立房地產買賣契約書買賣 系爭房地時，系爭土地之登記謄本上之地目均為「建」，此 有原告提出之土地登記第一類謄本可稽，並為兩造所不爭執 ，而依一般交易觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有 物之通常效用。又原告與被告楊仕安、楊仕明簽訂之房地產 買賣契約書所附不動產標的現況說明書上，經被告楊仕安、 楊仕明於其上「土地是否位於政府預定徵收預定地內」乙欄 內勾選為「否」並均為簽名，此有該附不動產標的現況說明 書存卷可憑（參本院卷第19頁），並經被告朝日公司陳明在 卷（參本院卷第76頁背面），是以原告主張被告楊仕安、楊 仕明於出售系爭房地時，表示系爭土地非位於政府徵收預定 地乙節，核屬為真正，堪認被告楊仕安、楊仕明於出售時， 確有以上開不動產標的現況說明書保證系爭土地並非位於政
府預定徵收預定地內之情形。然511 地號土地業經68年4 月 19 日 發布實施之樹林鎮三多里地區都市計畫案劃設為「道 路用地」，512 地號土地則劃設為「工業區」，其中512 地 號土地嗣經87年3 月20日發布實施變更樹林（三多里地區） 都市計畫（第二次通盤檢討案）及90年5 月1 日發布實施變 更樹林（三多里地區）都市計畫（工業區分類專案通盤檢討 ）案變更劃設為「部分乙種工業區部分道路用地），其中劃 設為「道路用地」部分面積估算為46.96 平方公尺，此有新 北市政府城鄉發展局101 年4 月5 日北城測字第0000000000 號函及101 年12月5 日北城開字第0000000000號函、新北市 樹林地政事務所101 年4 月12日新北樹地測字第0000000000 號函、新北市政府都市計劃土地使用分區（或公共設施用地 ）足憑，並為兩造所不爭執，自堪認定。則依前開都市計畫 法之規定，系爭土地經都市計畫劃設為「道路用地」部分， 屬都市計畫法規定之公共設施用地，已不得為妨害指定用途 之使用，且於地方政府尚未取得其用地前，土地所有人固得 申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期 拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者， 予以強制拆除，足見上開經劃設為「道路用地」部分，不惟 使用用途受有限制，存有將來隨時可能遭地方政府徵收之危 險，且在建地之建築通常使用上亦受有相當程度之限制，堪 認其通常效用有所減少。又物之價值包含利用價值（即物之 使用價值）與交換價值（即物之市場交易價值），苟其效用 受有限制，衡諸一般交易市場之常情，自必影響其交換價值 。且系爭土地於本件買賣成立日即100 年12月15日之正常價 格，如為無土地列入計畫道路用地之情形，每坪為306,000 元，而在有上述列入計畫道路用地之情形下，道路用地價格 為每坪39,000元，此經本院依原告聲請囑託新北市不動產估 價師公會鑑定在案，有該公會提出之估價報告書足據（參該 報告書第40頁、第46頁），尤足見本件買賣標的部分土地經 都市計劃列為「道路用地」之情形，確有因此導致較一般土 地交換價值為低之結果，而堪認其價值有所減少。且被告楊 仕安、楊仕明於出售時，既以上開不動產標的現況說明書保 證系爭土地並非位於政府預定徵收預定地內，已如前述，則 系爭土地部分經都市計劃列為「道路用地」之情形，亦欠缺 契約預定效用及渠等所保證之品質。是以系爭土地於原告取 得時，確因部分土地業經劃設為都市計劃公共設施用地之道 路用地，而減低其通常與契約預定效用及價值，並欠缺出賣 人所保證之品質，自屬物之瑕疵，原告主張被告楊仕安、楊 仕明應依民法第354 條規定負買賣契約瑕疵擔保責任，即屬
有據。
㈢被告楊仕安、楊仕明雖尚辯稱：渠等對於系爭土地部分經都 市計畫劃設為道路用地乙節，並不知悉；且系爭土地徵收遙 遙無期，而依土地徵收條例之規定，縱於日後遭徵收，亦係 以市價發放補償金，其餘土地價值亦將因與道路相鄰，而增 加其效用及價值，在未易價前難認有何實際損失；另原告於 第2 次用印即核發稅單和辦理移轉文件時，已由被告朝日公 司交付土地使用分區證明書，原告於已知悉系爭買賣契約之 部份標的為都市計畫徵收用地之情形下，仍給付全部之價金 ，顯見已同意系爭土地之狀況，渠等並無欺騙之情事，被告 朝日公司及陳嘉文交付土地使用分區證明書亦可作為補正行 為等語，惟均為原告所否認。經查：
⒈系爭土地部分早於68年、87年及90年即編列為都市計畫道 路用地，已如前述，被告楊仕明、楊仕安為系爭土地之所 有人，其所為不知土地被編為道路用地之抗辯，殊不足採 。況依民法第354 條第1 項規定，物之出賣人對於買受人 應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時， 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 之瑕疵，至於出賣人是否明知該等瑕疵之存在，並不影響 所應負物之瑕疵擔保責任。
⒉又按被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。 在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施 保留地之平均市價補償其地價，徵收土地時，其土地改良 物應一併徵收，土地徵收條例第30條第1 項、第5 條第1 項前段固定有明文。而系爭511 地號土地因現地已為雙向 通行道路且路況良好，故目前尚無相關徵收拓寬計畫；另 512 地號土地因尚未依都市計畫書附帶條件擬定及發布細 部計劃，而未能辦理區段徵收，惟該都市計畫刻由新北市 政府城鄉發展局辦理「變更樹林（三多里地區）都市計畫 （第三次通盤檢討）中，俟內政部都市計畫委員會通過後 ，始得接續辦理區段徵收相關作業，此亦有新北市政府城 鄉發展局101 年4 月5 日北城測字第0000000000號函、新 北市○○地○○000 ○00○00○○地區○○0000000000號 函及新北市政府工務局101 年12月25日北工規字第 0000000000號函可據（參本院卷第103 頁、第108 頁及第 110 頁），堪認系爭土地劃設為「道路用地」部分尚無確 定徵收日期，且將來辦理徵收時亦應以市價補償土地所有 人。惟在該等土地仍列為都市計劃「道路用地」之情形下 ，存有將來隨時可能遭地方政府徵收之危險，且依都市計 劃法之規定制拆除，足見上開經劃設為「道路用地」部分
，不惟土地使用用途受有限制，且在建地之建築通常使用 上依都市計畫法之規定亦受有相當程度之限制，其通常效 用自有所減少，核與是否業已徵收或徵收日期是否已然確 定無關。且依前開估價鑑定結果，上開「道路用地」部分 土地於本件買賣成立日之正常價格，確有遠低於未列入計 畫道路用地之土地價格情形，均如前所述，足見其目前市 場價值確有因經劃設為「道路用地」而減少之結果，自不 因日後辦理徵收時是否以市價徵收，或是否已實際變價， 而異其目前存有價值減少瑕疵之事實。
⒊被告主張於第2 次用印即核發稅單和辦理移轉文件時，已 由被告朝日公司交付土地使用分區證明書予原告乙節，為 原告所否認。且原告主張被告楊仕安、楊仕明於本件買賣 契約成立時，並未告知系爭土地部分屬都市計畫「道路用 地」之事實，為其二人所不爭執，則原告既非於買賣契約 成立時即已知悉其事，被告楊仕安、楊仕明自不因民法第 355 條之規定而免其物之瑕疵擔保責任，亦不因事後交付 土地使用分區證明書而可認為瑕疵之補正。且原告於契約 成立後然尚未完全給付價金及受領買賣標的物前，縱已知 悉系爭土地部分為「道路用地」之情形，此亦僅屬原告得 否在買賣標的物交付前即對出賣人主張物之瑕疵擔保責任 ，而據以解除契約或請求減少價金、損害賠償而拒絕給付 其餘價金之問題，對於出賣人應負物之瑕疵擔保責任並無 影響。而原告於契約成立後，依法本有給付價金及受領買 賣標的物之義務，自亦不能將原告繼續給付其餘價金之行 為，逕指為同意系爭土地之狀況而免除被告楊仕安、楊仕 明所負物之瑕疵保責任之意思。
⒋是以被告楊仕安、楊仕明上開抗辯主張均無理由，而無可 採。
㈣再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任 ，不能知其中孰為加害人者，亦同，民法第184 條第1 項、 第185 條第1 項分別定有明文。而民法第184 條第1 項規定 之侵權行為，係指違法及不當加損害於他人而言，至於受侵 害者係何項權利，要非所問。查地目為建地之土地經都市計 畫列為「道路用地」者，依一般交易觀念有減少通常效用及 價值之情形，已如前述，則被告楊仕安、楊仕明於出售系爭 土地予原告時，自應將此重要事項告知原告，俾使為購買價 格之相對考量。然渠等不惟消極隱暪其事，甚且共同出具不 動產標的現況說明書，向原告保證系爭土地並非位於政府預 定徵收預定地內，而有積極欺暪之行為，致原告不疑有他，
而以買賣標的並無「道路用地」情形之較高價格與渠等成立 買賣合意，則被告楊仕安、楊仕明就原告因此支出較應有價 格為多之價金所受財產上之損害，自成立民法上共同侵權行 為。是以原告主張財產權受損害而依侵權行為之法律關係， 請求被告楊仕安、楊仕明為損害賠償，自無不合。另原告於 契約成立後，依法本有給付價金及受領買賣標的物之義務， 已如前述，則縱其得悉系爭土地有部分經列為「道路用地」 之後，仍給付其餘買賣價金，此亦係其依契約關係所為債務 之履行，自不能指為原告對於因此所生損害之發生或擴大為 與有過失。是以被告楊仕安、楊仕明抗辯主張原告為與有過 失乙節，核非有理而不足採信。
㈤又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項固定有明文。另按 「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說。」、「前項說明書於提供解說前，應 經委託人簽章。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當 事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦 理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、 公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買 受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承 租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或 承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關 為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，同條例第23條第 1 項、第2 項第第24條之2 亦分別規定甚明。本件原告主張 被告朝日公司及陳嘉文未善盡調查土地資訊、提供必要之資 訊之義務，告知原告系爭不動產買賣應查知之瑕疵，而違反 不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2 所定之義務，並 致原告因而受有價金之損害，而應依同條例第26條第2 項規 定負連帶賠償責任等語。惟查上述不動產經紀業管理條例第 24條之2 之規定，係該條例修正經總統於100 年12月30日公 布，並由行政院發布自101 年8 月1 日施行時所增訂，於本 件買賣契約成立即100 年12月15日之時，尚未有效施行，則 被告朝日公司及陳嘉文為原告仲介系爭土地時，自無適用該 項新增條文之餘地。是以原告主張被告朝日公司及陳嘉文未 為調查系爭土地是否為都市計畫公共設施保留地，並提供必 要之資訊告知原告，違反現行新增不動產經紀業管理條例第 24條之2 之規定，而為有故意或過失乙節，自難認有理由。 而本件房地產買賣契約書所附不動產標的現況說明書上，經 被告楊仕安、楊仕明於其上「土地是否位於政府預定徵收預
定地內」乙欄內勾選為「否」並為簽名，已如前述，則被告 朝日公司及陳嘉文於仲介時雖未告知原告關於系爭土地部分 為「道路用地」之事實，亦堪認其於執行業務過程中，就系 爭土地是否位於政府預定徵收地內之部分，已以被告楊仕安 、楊仕明出具之不動產說明書向原告解說，而合於不動產經 紀業管理條例第23條所定應盡之義務。此外，原告復未能提 出其他積極證據，資以證明被告朝日公司及陳嘉文有何應事 先調查系爭土地是否屬都市計畫公共設施保留地之義務，或 渠等係在明知系爭土地為公共設施保留地之情形下，卻仍持 被告楊仕安、楊仕明出具之不動產說明書向原告為不實之解 說，自難認其主張被告朝日公司及陳嘉文就其所受前開財產 上損害有故意或過失乙節為真正。是以原告依不動產經紀業 管理條例第26條第2 項之規定主張被告朝日公司及陳嘉文應 連帶負損害賠償責任，為無理由而不能准許。
㈥原告得向被告楊仕安、楊仕明請求減少價金及損害賠償之金 額：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第 359 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失 ，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市 場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相 比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金 數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相 當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕 疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無 瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院 86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號及99年度 台上字第1972號判決要旨參照）。又民法359 條所定減少 價金請求權性質上雖屬形成權，然其立法目的既在否定出 賣人可保有所減少之價金，解釋上應可肯認同時具有請求 權之性質，而使買受人在已給付原定全部價金之情形下， 得據為向出賣人請求給付所減少價金之依據，無待另覓其 他請求權基礎。本件買賣標的既存有上開瑕疵及欠缺保證 之品質，則原告依民法第359 條之規定請求被告楊仕安、 楊仕明減少買賣價金，洵屬有據。
⒉本件原告固以其購買系爭土地面積為255.73平方公尺（約 77.35 坪），買賣總價為2650萬元，每坪單價為342,599 元，然市場上道路用地交易價格尚不及土地公告現值之20 ％，故系爭土地中道路用地部分每坪價值約僅為19,579元
，兩者之差價為每坪323,020 元，以系爭土地中屬道路用 地部分面積為51.56 平方公尺（約15.59 坪）計算，原告 因此受有5,035,882 元價差之損害等語。惟原告就所稱市 場上道路用地交易價格尚不及土地公告現值之20 ％ 乙節 ，並未舉證以實其說，已難遽信為真正。且本件買賣契約 價金2650萬元係房地總價額，並未區別土地及房屋個別之 價金，此有卷存房地產買賣契約書可據，並為兩造所不爭 執，則原告以2650萬元為系爭土地買賣價額而資為計算應 減少價金及所受損害之基礎，亦顯非有理，自無足憑採。 ⒊而經本院依原告聲請囑託新北市不動產估價師公會鑑定結 果，系爭房地於100 年12月15日之正常價格，在無土地列 入計畫道路用地之情形，土地總價為23,826,356元，建物 總價為3,485,352 元，合計27,311,708元；而在有51.56 平方公尺（約15.5969 坪）土地經劃設為都市計畫道路用 地之情形下，土地總價為19,630,790元，建物總價仍為 3,485,352 元，合計23,116,142元，此有該公會提出之估 價報告書足據（參該報告書第3 頁、第47頁）。雖原告猶 主張上開估價報告書就道路用地部分價格用以比較之標的 ，其成交價格日期均在101 年8 月以後，足見101 年11月 以前，系爭三福段道路用地土地交易價格低落，且乏人問 津，估價報告書據以推估系爭道路用地100 年12月15日之 成交價格與當期公告現值比例高達40.3％，比較價格為每 坪39,000元，顯有失當，應以當期公告現值之20％即每坪 19,579元為適當云云。惟上開估價報告書就系爭房地之估 價，土地價值部分係適用比較法及成本法之土地開發分析 估算，建物部分則適用成本法估算，其中道路用地部分考 量使用性質現況等因素，正常市場交易慣例多以比較標的 的公告現值之一定比例為基礎，因此比較案例亦以該比例 為原則進行情況因素、價格日期因素、區域因素及個別因 素比較調整與分析而加權計算，且因短期內無徵收計畫， 徵收期程無法確定，不確定因素太高而未將徵收價格層面 納入考量，因而認定系爭土地屬「道路用地」部分之推定 成交比例為公告土地現值之40.3％，推估比較價格為每坪 39,000元，此據估價報告書詳載其估價依據甚明（參估價 報告書第22頁、第40頁至第45頁），足見該鑑定已就比較 標的之交易價格日期與本件買賣有所差異之因素考量在內 ，並為相應之調整。反觀原告主張應以當期公告現值之20 ％為「道路用地」部分土地之價格乙節，並未提出任何憑 證以實其說，空言主張自難採信。此外，復無其他事證可 認上開鑑定結果有何與事實不符之處，自堪認其鑑定結果
為正確而足為憑採。又本件買賣契約既係以系爭房地為單 一買賣總價之約定，並未區別土地及房屋個別之價金，則 於認定應減少之價金時自亦應以上開瑕疵對於房地總價之 影響，據以計算原告就本件買賣契約所得請求減少價金之 金額。循此原則計算，系爭房地買賣時，有土地列入都市 計畫道路用地之應有價值（即存有本件物之瑕疵之正常價 格），相較無土地列入都市計畫道路用地之應有價值（即 無本件物之瑕疵之正常價格）應減少4,195,566 元（計算 式：27,311,708元－23,116,142元＝4,195,566 元），其 差額占無土地列入都市計畫道路用地應有價值之比例為 15.36 ％（計算式：4,195,566 元/27,311,708 元＝ 15.36 ％，百分位小數點第3 位以下四捨五入），則依本 件買賣標的物所存有之上述瑕疵情形，其買賣價金應減少 之金額為4,070,400 元（計算式：26,500,000元×15.36 ％＝4,070,400 元）。又原告可請求被告楊仕明、楊仕安 減少之價金既為4,070,400 元，則其因上開被告2 人基於 與物之瑕疵擔保責任同一基礎原因事實之故意侵權行為， 所支出較應有價格為多之價金而受財產上之損害，其金額 亦足認定同為4,070,400 元。綜上，堪認原告請求被告楊 仕安、楊仕明減少及返還之價金，與請求侵權行為損害賠
, 台灣公司情報網