臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮簡字第269號
原 告 黃順德
被 告 潘蘭英
訴訟代理人 葛孟靈律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年7 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○地號土地上之門牌號碼為屏東縣○○鄉○○村○○路○○○號未保存登記房屋遷讓並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟元，及自民國一○五年六月二十六起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告以新台幣玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告以新台幣陸萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：．．二、請求之基礎事實同 一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」此民事訴 訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告起訴請 求：㈠被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000 地號之土地 上門牌號碼為屏東縣○○鄉○○村○○路000 號之未保存登 記房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同） 32,000元，及自起訴狀送達被告之翌日起，至返還前項房屋 之日止，按月給付原告8,000 元等語（見本院卷第2 頁）， 嗣於訴訟進行中之民國105 年8 月5 日（原告之民事變更聲 明暨準備狀誤載為103 年8 月5 日）具狀變更第二聲明為： 被告應給付原告96,000元，及自民國105 年6 月26日起至返 還前項房屋之日止，按月給付原告8,000 元（見本院卷第74 頁），惟原告此係擴張應受判決事項之聲明，合於上開民事 訴訟法第255 條第3 項規定。又原告原起訴請求第一項聲明 之訴訟標的為民法第455 條、第767 條第1 項中段規定（起 訴狀誤載為456 條，見本院卷第3 頁），嗣於106 年1 月20 日辯論意旨狀，將第一項有關民法第767 條第1 項中段規定 之訴訟標的變更為民法第962 條規定（見本院卷第126 頁） ，然變更前後二訴之基礎事實均為被告無權占用屏東縣○○
鄉○○村○○路000 號之未保存登記房屋，亦合於上開民事 訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，就此合先敘明。二、原告主張：被告與訴外人陳世昌為母子關係，而坐落於屏東 縣○○鄉○○段000 地號土地及其上門牌號碼為屏東縣○○ 鄉○○村○○路000 號未保存登記房屋均為被告所有，因遭 到其他債權人查封，被告與陳世昌要求林至真購買系爭房屋 ，以免遭到拍賣，林至真因現金不足而找原告共同出資，故 系爭房屋以林至真名義用新臺幣（下同）5,103,514 元買受 ，惟因系爭房屋係未辦保存登記無法辦理所有權移轉登記， 故僅就系爭土地於102 年9 月10日辦理土地所有權移轉登記 予原告，詎被告拒不搬離系爭房屋，經多次協商後，雙方同 意以租賃方式讓被告繼續使用系爭房屋，乃於104 年6 月26 日簽訂租賃契約，租賃期限自104 年6 月26日起至105 年6 月25日止，為期一年，押租金為8,000 元，租金每月8,000 元，被告應於每月1 日前繳納，每次應繳1 個月，然被告自 租賃契約簽訂後，均未支付租金，屢經催討，亦置之不理， 原告乃於104 年9 月23日委請律師發函，限被告於文到7 日 內儘速繳清租金及押租保證金，上開律師函已於104 年9 月 24日合法送達於被告，為終止雙方租約意思表思之送達，如 認租賃契約並未終止，則以起訴狀繕本送達，為終止租賃契 之意思表示送達。兩造租約終止後，被告應給付原告自104 年6 月26日起至租約終止日止，按月以8000元計算之租金， 及自租約終止之翌日起，至返還前項房屋之日止，按月給付 原告相當於租金之損害8000元，又為方便計算，原告將被告 應給付之租金計算至105 年6 月25日，共計12個月即總計共 96，000 元。另被告已無用有系爭房屋之權源且負有返還房 屋之義務，受有相當於租金之利益，原告自得請求自租約終 止之翌日起，至返還前項房屋之日止，按月給付原告8000元 之相當於租金之不當利益。爰依民法第456 條、第962 條（ 依選擇合併法律關係）、第213 條第1 項、第179 條前段及 租賃之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將坐落 於屏東縣○○鄉○○段000 地號之土門牌號碼為屏東縣○○ 鄉○○村○○路000 號之未保存登記房屋遷讓返還予原告。 ㈡被告應給付原告96,000元，及自105 年6 月26日起至返還 前項房屋之日止，按月給付原告8,000 元。三、被告主張：否認有原告所述買賣系爭房地之事實，至於上開 租賃契約，因被告不識字，人家叫我寫我就寫，兩造並無租 賃真意。聲明：請求駁回原告之訴。
四、經查：
㈠本件系爭未辦保存登記房屋原為被告配偶陳善柳出資興建，
嗣陳善柳於85年8 月2 日死亡後，由繼承人即被告、陳世昌 、陳世勇協議將系爭房屋分配予被告乙節，業據被告陳述明 確（見本院卷第114 頁反面），並有戶籍謄本、屏東縣房屋 稅稅籍紀錄表、課稅明細、繼承系統表可稽（見本院卷第94 、111 、112 、117-119 頁），故被告因繼承而取得系爭房 屋所有權。又系爭土地原為原告所有，有系爭土地異動索引 內容可證（見本院卷第50頁）。
㈡原告主張被告將系爭房、地以5,103,514 元出售予林至真， 其中4,103,514 元係林至真代為清債債務（即①250 萬元係 被告之子陳世昌責欠林至真債務而設定信託登記系爭土地予 林至真作為擔保、②林至真清償被告積欠銀行債務653,514 元、③林至真清償被告積欠私人債務85萬元、④清償地上權 債務10萬元），另原告再分別給付被告30萬元、30萬元、20 萬元、20萬元。又因系爭房屋係未辦保存登記無法辦理所有 權移轉登記，而僅於102 年9 月10日辦理土地所有權移轉登 記予原告等情，業據提出設定契約書、林志真郵局存摺紀錄 、合作金庫職員名片、放款繳款存根、臺灣臺南地方法院繳 款收據、合作金庫匯票、代書名片、本票、借貸契約暨收據 、同意書、抵押權設定契約書、交易明細、系爭土地第二類 謄本可參（見本院卷163-17 9、182-185 頁），並有卷存土 地登記公用謄本、異動索引及證人林至真之證述可查（見本 院卷第48-49 、52頁、第190 頁反面），應可信為真實，被 告空言否認，並無可採。
五、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」此民法 第440條第1、2項、第455 條前段定有明文。經查： ㈠兩造於104 年6 月26日簽訂租賃契約，由原告將系爭房、地 出租予被告使用，租賃期限自104 年6 月26日起至105 年6 月25日止為期一年，押租金為8,000 元，租金每月8,000 元 ，被告應於每月1 日前繳納，每次應繳1 個月乙節，有卷存 房屋租賃契約可考（見本院卷第6-8 頁），應可信為真實。 本件被告係高中畢業乙事，有卷存戶籍資料查詢結果可佐（ 見本院卷第34頁），足證被告受有相當之教育程度，並非目 不識丁之人，而被告自陳該契約係被告親簽，指紋也是被告 的等語（見本院卷第39頁反面），且證人林至真亦證稱：我 對解釋租約內容給被告聽等語（見本院卷第86頁反面），則
被告辯稱：不識字，人家叫我寫我就寫，兩造並無租賃真意 云云，並無可採，兩造租賃契約應屬有效。
㈡又原告主張被告自租賃契約成立後，均未交繳租金，於104 年9 月23日委請律師發函，限被告於文到7 日內儘速繳清租 金及押租保證金，上開律師函已於104 年9 月24日合法送達 於被告乙情，有卷存律師函、掛號查詢資料為證（見本院卷 第79-82 頁），應信為真實。惟該律師函表明「請台端於文 到七日內儘速繳清租金及押租保證金，否則本人將依法追償 並終止租約」等語，足見該函僅催告被告繳納租金及押租金 ，並告知被告未繳清租金及押租金，後續原告所要採取的法 行途徑，並非對被告為終止租約之意思表示，故尚難認兩造 間之租賃契約業經原告以該律師函為合法終止，故原告主張 律師函已於104 年9 月24日合法送達於被告，為終止雙方租 約意思表思之送達云云，自無可採。然原告另以起訴狀繕本 送達，為終止雙方租約意思表示（見本院卷第3 頁），而起 訴狀於105 年2 月22日送達被告，有卷存送達證明書可考（ 見本院卷第18頁），應認自斯時即105 年2 月22日起，系爭 租約即經原告合法終止。是則租賃契約既經原告終止，原告 依民法第455 條前段規定，請求被告自系爭房屋遷讓並返還 予原告，洵屬有據。
㈢本件系爭租賃契約，既於105 年2 月22日起即已終止，則該 日之後原告即無從依上開租賃契約請求被告支付約定之租金 ，從而原告依系爭租賃契約請求被告給付自104 年6 月至10 5 年2 月止，計8 個月租金64,000元（8,000 ㄨ8 ＝64,000 ），為有理由，應予准許，至於原告求自105 年3 月起至10 5 年6 月止之租金，即無理由。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，同法第179 條亦定有明文。而無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件系爭租賃契 約已於105 年2 月22日終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋 ，即獲有相當於租金（即8,000 元）之利益。準此，原告依 不當得利規定，請求被告自105 年6 月26日起至返還前項房 屋之日止，按月給付原告8,000 元，為有理由。六、綜上所述，本件系爭租賃契約既已因被告積欠租金而於105 年5 月22日終止，被告於租賃契約終止後仍無權占有系爭房 屋，則原告即得依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金及相當於租金之不當 得利。從而，原告請求被告應自系爭房屋遷讓並返還原告， 給付原告64,000元之租金，及自105 年6 月26日起至返還前 項房屋之日止，按月給付原告8,000 元之不當得利，應予准
許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，爰依職權為被 告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
潮州簡易庭 法 官 曾吉雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書記官 許丹瑜