臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第418號
原 告 高銘傳
訴訟代理人 張曼隆律師
高秀宏
被 告 高戴富美
高夢麟
高德麟
高明麗
高麗玟
高玟蘭
共 同
訴訟代理人 高明華
被 告 蕭惠鎂
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102年7月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段○○號地號土地准予分割。分割方法為：如基隆市安樂地政事務所一○二年五月三日基安土丈字第○三五九○○號複丈成果圖所示之編號B（面積九四一平方公尺）分歸原告取得；編號A（面積一二九五平方公尺）分歸被告取得，並依其等之應有部分比例保持共有。被告應各補償原告新臺幣壹拾壹萬玖仟叁佰貳拾叁元。兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段○○○○號地號土地准予變賣分割，並就賣得價金按原告二分之一、被告各十四分之一比例予以分配。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告各負擔十四分之一。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7 款分別定有明文。本件原告起 訴時訴之聲明：㈠兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○ 段00號地號土地（下稱系爭73地號土地），准予分割。分割 方式如附圖所示A部分歸原告取得，B部分歸被告各按權利範 圍比例共同取得。㈡兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○ ○段0000號地號土地（下稱系爭73-2地號土地），准予分割 。分割方式如附圖所示C 部分歸原告取得，原告依被告權利 範圍比例補償被告價金。嗣於訴訟進行中，經本院於民國10 1年12月28 日囑託基隆市安樂地政事務所派員進行現場履勘
測量，製作勘驗筆錄及基安土丈字第002600號土地複丈成果 圖後，原告於102年7月24日具狀變更訴之聲明為：㈠兩造共 有系爭73號地號土地，准予分割。分割方式如基隆市安樂地 政事務所基安土丈字第035900號複丈成果圖所示A 部分面積 1295平方公尺歸被告各按權利範圍比例共同取得，被告並各 補償原告新臺幣（下同）6萬6,237元，B部分面積941平方公 尺歸原告取得。㈡兩造共有系爭73-2號地號土地，准予變價 方式分割，所得價金由兩造依應有部分比例分配。核原告上 開變更屬聲明之擴張及減縮，基於同一之基礎事實，揆諸首 揭規定，自應准許。
二、本件被告蕭惠鎂經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
系爭73地號、73-2地號土地，面積各為2236平方公尺、145 平方公尺，為2 筆相鄰之土地，且為兩造共有，應有部分為 原告1/2，被告等7人各為1/14。上開2 筆土地，原告認有分 割之必要，卻因部分共有人無法連絡協議，難統合一致意見 ，而該土地無不能分割之情形，亦無不能分割之約定，故請 求裁判分割。又因系爭73地號土地上存有一門牌號碼基隆市 ○○區○○○路0000號之建物，為現占有人向被告高夢麟之 父親高天欽所購買，故將該建物坐落之土地分歸被告等人取 得。而系爭73地號土地經鑑價後為527萬5,842元，依原告所 分得之部分僅481萬2,182元，價差46萬3,660 元，故由被告 各補償原告6萬6,237元。另系爭73-2地號土地，地目為「建 」，若依應有部分比例分割，每人所分得之土地將非常細小 ，無益土地之利用，故請求變價分割。爰依民法第823 條、 第824條之規定提起本訴。並聲明：如主文所示。二、被告蕭惠鎂經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告高戴富美、高夢麟、高德麟、高明麗、高麗玟、高玟蘭 （下稱高戴富美等6人）則以：同意原告主張將系爭2筆土地 分割，惟系爭73地號土地地目為田，使用分區為山保育地區 ，使用地別為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所指 之耕地，分割後，面積顯未達0.25公頃，且鑑定機關之鑑定 亦過高，被告實無能力負擔補償金，建請系爭72地號土地亦 應予以變價分割，以資衡平等語置辯。並聲明：請求判決駁 回原告之訴。
四、本院判斷：
㈠經查，原告主張系爭2 筆土地為兩造所共有（即原告之應有 部分1/2、被告等7人應有部分各1/14），且無不能分割之原 因，兩造亦無不分割之約定，經協議分割不成之事實，業據 其提出與所述相符之土地登記第二類謄本為證，並為被告高 戴富美等6 人所不爭執，而被告蕭惠鎂已於相當時期受合法 通知，不於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯供本 院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1 項規定視 同自認，自堪信為真實。
㈡分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增進 經濟效益，是除法令另有規定，因物之使用目的不能分割， 或契約訂有不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共 有物，此觀諸民法第823條第1項規定自明。本件系爭73地號 土地依土地第二類登記謄本之記載，地目為「田」，使用分 區為「山坡地保育區」，使用地類別為「農牧用地」，雖為 農業發展條例第3條第11 款所定之耕地（依農業發展條例第 16條第1 項本文之規定，於每宗耕地分割後每人所有面積未 達0.25公頃時，原則上不得分割，但於本條例89年1月4日修 正施行前之共有耕地，例外得分割為單獨所有，此亦為該條 例第16條第1項第4款）。惟被告雖係於農業發展條例修正後 （被告高戴富美、高德麟、高明麗、高麗玟、高玟蘭於94年 7月5日因繼承；被告高夢麟於98年6月29 日因拍賣；被告蕭 惠鎂於100年5月24日因買賣），取得系爭73地號土地，然原 告係農業發展條例89年1月4日修正前即為共有（原告於36年 5月26 日登記共有人），故縱有分割後共有人分得之土地面 積未達0.25公頃之情，依前所述，亦得分割。此外，兩造亦 無不分割之約定，而協議分割不成，業如上述，是依前揭規 定，原告本於上開土地共有人地位訴請裁判分割，自屬有據 。
㈢次按分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之 請求，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配 於各共有人，或以原物一部分分配於共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物分配時，因共有人之利益或 其他必要情形，得就共有物之之一部份仍維持共有。民法第 824條第2、4 項定有明文。故請求共有物之分割，屬形成判 決，應由法院依上開規定命為適當之分配，不受當事人主張 之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟 效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益 亦應考慮在內。故原告請求裁判分割系爭73、73-2地號土地 ，亦為被告所不爭執，是本院分就系爭2 筆土地審酌分割方 案如下：
⑴系爭73地號土地：
①系爭73地號土地，東北側距離國道3號瑪東系統交流道約4,5 00公尺，西南側距離汐止林肯大郡社區約2,800 公尺，南側 距離七堵區綠葉山莊社區約2,000 公尺，地理位置約居基隆 市七堵區西隅，地形近似倒L 型，東北側臨華新二路，地勢 略高，由東南向西北緩升，部分供種植農作物使用，部分佈 滿雜木及雜草，其上有一未辦理保存登記之建物，門牌號碼 基隆市○○區○○○路0000號，現占有人陳稱建物係向高天 欽（即被告高戴富美之夫，被告高夢麟、高德麟、高明麗、 高麗玟、高玟蘭之父）所購買，此有本院101年12月28 日勘 驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第81-93 頁），且為 兩造所不爭執。故系爭73地號土地之分割，原本應依兩造之 應有部分（即原告1/2、被告等7人共有1/2 ）平均取得土地 面積、畫製分割線，惟考量上開建物取得占有系爭土地之權 源，該建物之所屬基地應全分歸被告所有，以免割裂處理， 反造成產權困擾，此業經原告及被告高戴富美等6 人於本院 102年3月20日言詞辯論期日表示同意。而被告蕭惠鎂，經合 法通知，未於言詞辯論期日則到場，亦未提出準備書狀供本 院參酌。爰命以原物分配於兩造，並以如基隆市安樂地政事 務所102年5月3日基安土丈字第035900 號之複丈成果圖所示 之方案分割（見本院卷第158頁），即將編號B面積941 平方 公尺分歸原告取得；編號A面積1295平方公尺分歸被告等7人 取得，並依其等之應有部分比例保持共有。
②第按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係 各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金 錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為 多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對 於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之 比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部 分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照 ）。系爭73地號土地之分割，本應依兩造之應有部分比例平 均劃分土地面積（即兩造各1/2 ），惟因考量其上建物坐落 基地應劃歸被告等人所有以維持產權單一，業如上述，致分 割後，原告所分得之面積因而減少，被告等人所分得之面積 因而增加，故被告等人就其增加之面積應提出補償，原告就 其減少之面積則應獲得補償，方屬公平。則就兩造同意就本 院101 年度不動產鑑定人名冊擇定「日升不動產估價師事務
所」進行鑑定，依土地使用分區與建物使用情形、鄰近市場 供需、區域狀況概要鑑價結果，系爭73地號土地之價格為1, 055萬1,684元（見卷附之該所102RS0012號估價報告書第27 頁），以該土地面積2236平方公尺計算，該土地每平方公尺 價格為4,719元，而以原告之應有部分1/2計算原本應分得之 土地面積應為1118平方公尺，相較現原告所分得之941 平方 公尺，原告分得之面積短少177平方公尺，價值計為83萬5,2 63 元【計算式：177㎡×4,719元＝835,263元】，應由被告 等7人共同補償之。又被告等7人之應有部分比例均各為1/14 ，故被告等7人應各找補原告11萬9,323元【835,263元÷7＝ 119,323，元以下四捨五入】。
⑵系爭73-2地號土地：
按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難 時，則予變賣，以價金分配於各共有人。如共有物係土地， 尚須以其地目為定，查考有無違反土地法與相關地政法規規 定，方得分割之，如地目為「建」，則須參酌有關畸零地相 關規定，如原物分割後，部分共有人所分得之土地係畸零地 或道路用地，因無法為建築使用，將導致取得之土地無法利 用，此與土地法「提高土地價值，期能地盡其利」之立法意 旨相違，上開情形均係「於原物分割有困難」之適例，則分 割方法僅得以「變價分割」之方式，將共有物予以變賣，所 得之價金依應有部分之比例分予全體共有人，方能達成公平 之原則（最高法院50年度臺上字第271號判例意旨參照）。 經查，系爭73-2地號土地地目為「建」，使用分區為「山坡 地保育區」，使用地類別為「丙種建築用地」，面積為145 平方公尺，丙種建築用地雖無最小分割面積之限制，然依「 非都市土地使用管制規則」第9 條之規定，仍有建蔽率及容 積率之限制（即建蔽率不得超過40%，容積率不得超過120% ），而本件各共有人之應有部分比例大小不一，且共有人人 數非寡，若進行原物分割時，各共有人取得土地面積都將過 小、且價值不同，為建築上之使用將有困難，難認符合利益 原則及經濟原則，殊難為妥適。原告主張就系爭73-2地號土 地予以變賣，而到場之共有人即被告高戴富美等人亦表同意 以變價分割。從而，本院審酌上情認以變價分割，方能兼顧 各共有人之利益，自以變價分割為宜，並將賣得價金依兩造 之應有部分比例分配（即原告1/2、被告各1/7）始較符合共 有人之最佳利益。
五、綜上，兩造為系爭2 筆號土地之共有人，上開土地復查無因 法令規定、使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情 事，從而，原告以無法協議分割，本於民法第823條第1項前
段之規定提起本訴，訴請裁判分割，為有理由，應予准許。 又本院審酌上開土地之使用現狀、整體利用之效益、共有人 之利益、兩造主張分割方法之優劣、兩造之意願等情，爰諭 知如主文第1、2、3項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。又分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告 之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應 訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權 利所必要，是以本院認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分 之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第4項所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1項前段、第80條、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
書記官 孫嘉偉